Wohnung vermieten

2. Tipp: Mit Werbungskosten Steuern sparen bei der Vermietung

Als Vermieter:in musst du beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Wohnungsvermietung hängt von deinen Einnahmen und von deiner Einkommenssteuerklasse ab.

Grundsätzlich musst du nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, darfst du in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparst du Steuern.

Diese Werbungskosten kommen infrage:

• Reparaturkosten

• Kosten für den Energieausweis

• Kosten für Instandhaltung

• Fahrtkosten

• Grundbuchgebühren

• Grundsteuer

• Hausmeisterkosten

• Instandhaltungsrücklage

• Nebenkosten

• Schuldzinsen

Weitere Informationen findest du im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“. Dort lernst du auch, wie du bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehst.

3. Tipp: Wie schalte ich eine Wohnungsanzeige?

Um deine Wohnung auf dem Markt anzubieten, benötigst du eine aussagekräftige Anzeige und ein gutes Exposé. Diese kannst du allein oder mithilfe von Makler:innen erstellen. Je besser deine Anzeige ist, desto qualifizierter sind auch die Mietinteressierten. Es lohnt sich also viel Mühe in das Inserat zu stecken. Lass dich inspirieren von unserem Muster-Exposé und erfahre auf einen Blick, worauf es ankommt.

Die richtigen Mieter:innen finden

Um die richtigen Mieter:innen zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob DU in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserierst oder andere Wege nutzt. In einem gesonderten Beitrag vermitteln wir dir, wie du optimale Texte für dein Wohnungsinserat schreibst. Erfolg hat dein Text, wenn er auf die Anforderungen deiner Zielgruppe zugeschnitten ist. Bevorzugst du eine Familie als Mietpartei, stellst du die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschst du dir ältere Mieter:innen, verweist du auf Barrierefreiheit.
Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall solltest du darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

Damit dein Wohnungsinserat zum gewünschten Erfolg führt, solltest du unbedingt folgende Punkte nennen:

• Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss

• Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? usw.)

• Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen

• Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen

• Kennzahlen des Energieausweises: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse

Wohnungsbesichtigung vorbereiten und durchführen

Es hat sich eine ganze Reihe Interessent:innen gemeldet? Wunderbar! Biete möglichst allen Interessierten eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn, einige Rückmeldungen passen überhaupt nicht zu deinen Vorstellungen. Ein Sammeltermin solltest du vermeiden, weil du deine:n zukünftigen Mieter:in nicht richtig kennenlernst. Lade stattdessen die potenziellen Mieter:innen nacheinander ein. Mit einem Zeitplan machst du es dir leicht: Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessierten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

So hebst du deine Wohnung positiv hervor: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Halte außerdem alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereit:

• die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten

• Angaben zur Wohnfläche

• Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis

• Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung

• Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV

Die Gesprächsführung übernimmst idealerweise du selbst. Denn so kannst du das Gespräch lenken, die potenziellen Mieter:innen kennenlernen und auf effiziente Art und Weise den:die richtige:n Mieter:in finden. Zeige dich freundlich, aber zurückhaltend. Vermeide private Gespräche und äußere dich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien du eine potenzielle Mietpartei auswählst.

Wohnung vermieten: privat oder mit Makler:in?

Auch die Vermietung einer Immobilie mit Makler:in ist ein möglicher Weg, um neue Mieter:innen zu finden.

5. Tipp: Wie erstelle ich einen Mietvertrag?

Wenn du dich für eine:n Mieter:in für die Wohnungsvermietung entschieden hast, geht es an den Mietvertrag. Dieser sollte als schriftlicher Mietvertrag vorliegen. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Mietverhältnis. Daher solltest du bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen.

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

• Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.

• Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.

• Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
  

Für die Mietverträge gelten folgende Grundsätze:

• Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein

• Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u. Ä.)

• Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)

• Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein
  
  

Mietkaution im Mietvertrag vereinbaren

Die Kaution bietet den Vermieter:innen eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen entstanden sind. Fordern Vermieter:innen einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch die Mieter:innen getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht kein Rechtsanspruch seitens Vermieter:in auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch die Mietpartei.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung der Mieter:innen an dich als Vermieter:in. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.

Die Hausordnung nicht vergessen

Händige deinen künftigen Mieter:innen bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem kannst du die Mietpartei per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achte darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

6. Tipp: Was muss ich bei Wohnungs- und Schlüsselübergabe beachten?

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Dabei ist besonders wichtig, dass du ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll erstellst, um spätere Konflikte bei der Wohnungsvermietung zu vermeiden.

Folgende Punkte solltest du im Übergabeprotokoll festhalten:

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme

• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern

• bestehende Mängel
  

• Fotos und Videos der Mängel
  

• anwesende Personen
  

• Datum und Uhrzeit
  

• Unterschrift von Vermieter:in und Mietpartei