Wohnung vermieten

Eine Wohnung zu vermieten, erfordert nicht nur Zeit, sondern auch eine Menge Planungsgeschick und Erfahrung. Wir zeigen Ihnen, welche Aufgaben ein Vermieter hat, wie Sie den Mietpreis bestimmen, eine aussagekräftige Anzeige schalten, den richtigen Mieter auswählen, einen Mietvertrag erstellen und was Sie sonst noch brauchen, um Ihre Wohnung zu vermieten.

 

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Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter sollten Sie sich gut darauf vorbereiten, Ihre Wohnung zu vermieten, und alle Ihre Aufgaben und Pflichten kennen.
  • Geben Sie sich viel Mühe dabei, den passenden Mieter zu finden, um spätere Probleme zu vermeiden.
  • Achten Sie darauf, alle wichtigen Regelungen zu Betriebskosten und zu eventuellen Mängeln schriftlich festzuhalten.

Die Pflichten des Vermieters

Eigentümer einer Immobilie zu sein, bedeutet für viele nicht nur zusätzliches Geld, sondern auch eine abgesicherte Zukunft. Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, sollten Sie sich dennoch darüber im Klaren sein, dass es sich dabei um ein sehr zeitaufwendiges Vorhaben handelt. Neben den vielen Vorteilen, die eine Vermietung von Wohnungen mit sich bringt, müssen Sie sich als Vermieter auch um einige Dinge kümmern und sind bei Problemen und Fragen meistens der erste Ansprechpartner des Mieters.

Das sind die wichtigsten Aufgaben eines Vermieters

Einmal pro Jahr:

  • Erstellung der Nebenkostenabrechnung
  • Erfüllung der Anforderungen des Finanzamts
  • Realisierung und Abstimmung von eventuellen Sanierungen usw.
  • Renovierungen in der Wohnung erledigen
  • Für die Neuvermietung der Wohnung sorgen
  • Ggf. Rechtsstreitigkeiten lösen

Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, einen Verwalter einzustellen, der Sie unterstützt und sich um einen Teil der Aufgaben kümmert.

Was Sie in einer Eigentümergemeinschaft als Wohnungsvermieter beachten müssen

Wollen Sie Ihre Wohnung nicht oder nicht mehr selbst bewohnen, so können Sie sie vermieten. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung beinhalten, dass die Eigentümergemeinschaft oder stellvertretend der Hausverwalter der Vermietung der Wohnung zustimmen muss.

Wie bestimme ich den Mietpreis für meine Wohnung?

Wenn Sie sich für die Vermietung der Wohnung entscheiden und wissen, was Sie beim Vermieten der Wohnung beachten müssen, sollten Sie als Nächstes den Mietpreis bestimmen. In einem ersten Schritt verschaffen Sie sich dafür einen Überblick über den derzeitigen Wohnungsmarkt.

Analysieren Sie vor der Wohnungsvermietung diese Aspekte des Marktes:

  • Wie hoch sind die Mieten?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Wie ist die Lage Ihrer Immobilie?
  • Ist Ihre Immobilie mit dem Wichtigsten ausgestattet oder sollten Sie noch investieren?
  • Hat sie einen günstigen Grundriss?
  • Ist Ihre Wohnung in einem guten Zustand oder muss noch etwas daran gemacht werden?

Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, ist es wichtig, einen Blick in den Mietspiegel zu werfen. So erfahren Sie, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Der von Ihnen festgelegte Mietpreis darf dabei nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In einem Ort ohne Mietpreisbremse dagegen darf die von Ihnen festgelegte Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausschlaggebend für die Miethöhe sind Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage und Zustand des Wohngebäudes. Eine deutschlandweite Übersicht über aktuelle Mietpreise finden Sie im Preisatlas von ImmobilienScout24. Geben Sie hier einfach Ihre Stadt oder Region ein und sofort werden Ihnen die derzeitigen Mietpreise und deren Veränderung zum Vorjahr angezeigt.

Alternativ haben Sie auch die Möglichkeit, mit dem MietpreisCheck die Miete von vergleichbaren Objekten aus der Nachbarschaft zu ermitteln. Geben Sie dazu einfach die Adresse sowie Objektkriterien ein. Der auf diese Weise ermittelte Mietpreis ist eine gute Orientierung, um den Mietpreis Ihrer Wohnung festzulegen.

Wohnung vermieten und Steuern

Als Vermieter müssen Sie beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Vermietung hängt von Ihren Einnahmen und von Ihrer Einkommenssteuerklasse ab.

Grundsätzlich müssen Sie nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, dürfen Sie in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparen Sie Steuern.

Diese Werbungskosten kommen infrage:

Weitere Informationen finden Sie im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“ . Dort lernen Sie auch, wie Sie bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehen.

Wie schalte ich eine Wohnungsanzeige?

Um Ihre Wohnung auf den Markt zu stellen, benötigen Sie eine aussagekräftige Anzeige. Diese können Sie allein oder mithilfe eines Maklers erstellen. Je besser Ihre Immobilienanzeige, desto qualifiziertere Mieter melden sich auch bei Ihnen. Es lohnt sich also, viel Mühe in das Inserat zu stecken.

Den richtigen Mieter finden

Um den richtigen Mieter zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob Sie in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserieren oder andere Wege nutzen. Bevorzugen Sie eine Familie als Mieter, stellen Sie die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschen Sie sich ältere Mieter, verweisen Sie auf Barrierefreiheit. Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall sollten Sie darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

Damit Ihr Wohnungsinserat zum gewünschten Erfolg führt, sollten Sie unbedingt folgende Punkte nennen:

  • Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss
  • Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? usw.)
  • Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen
  • Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen
  • Kennzahlen des Energieausweises: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse

Wohnungsbesichtigung vorbereiten und durchführen

Bieten Sie möglichst allen Interessenten einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn einige Rückmeldungen passen gar nicht zu Ihrem Wohnungsangebot. Laden Sie die potenziellen Mieter aber nicht gemeinsam, sondern nacheinander ein. Machen Sie einen Zeitplan: Zum Beispiel Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessenten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

Werben Sie für Ihre Immobilie: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Außerdem sollten Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereithalten:

  • die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis
  • Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung
  • Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV

Übernehmen Sie die Führung selbst. Dabei kommen Sie sicher mit dem Mietinteressenten ins Gespräch, wobei Sie sich freundlich, aber zurückhaltend zeigen sollten. Vermeiden Sie private Gespräche und äußern Sie sich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien Sie einen Interessenten auswählen.

 

Wie wähle ich die Mieter aus?

Nach der erfolgten Anzeige und einigen Besichtigungen werden Sie eine Auswahl an Interessenten haben. Nun ist es an der Zeit, den passenden Mieter auszuwählen. Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Sympathie oder Ihre Menschenkenntnis. Fühlen Sie Ihrem Mieter stattdessen bereits vor Mietvertragsabschluss auf den Zahn, um Verluste und Probleme zu vermeiden.

Diese sieben Fragen stellen Vermietungsprofis ihren Wohnungsbewerbern:

  1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?
  2. Haben oder planen Sie Haustiere?
  3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?
  4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?
  5. Wie heißt Ihr bisheriger Vermieter?
  6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?
  7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Außerdem sollten Sie folgende Dinge von den potenziellen Mietern einfordern:

Behalten Sie all diese Informationen im Hinterkopf, wenn Sie entscheiden, welche Art von Besichtigung Sie anbieten möchten. Es lässt sich zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen unterscheiden. In dieser Übersicht sehen Sie die Vor- und Nachteile beider Varianten:

  Einzelbesichtigung Massenbesichtigung
Vorteil Sie können die Bewerber persönlich kennenlernen und ggf. Fragen stellen Sie benötigen in der Regel nur wenige Besichtigungstermine
Nachteil Zeitintensiver, da Sie meistens mehrere Besichtigungstermine anbieten müssen Sie haben oft keine Gelegenheit, alle Bewerber kennenzulernen

Vermieterfreundlicher Mietvertrag

Wenn Sie sich für einen Mieter für die Wohnungsvermietung entschieden haben, geht es an den Mietvertrag. Dieser sollte als schriftlicher Mietvertrag vorliegen. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Mietverhältnis. Daher sollten Sie bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen


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Hinweis

Ein vom Mieterschutzbund erstellter Mietvertrag ist eher auf die Interessen des Mieters ausgelegt. Der Vermieterschutzverein stellt dagegen vermieterfreundliche Verträge aus. Hier empfiehlt es sich nach einer guten Mischung zu suchen, die die Interessen beider Seiten vertritt.

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen

  • Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.
  • Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.
  • Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Für die Mietverträge gelten folgende Grundsätze

  1. Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein
  2. Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u. Ä.)
  3. Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)
  4. Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein
Hinweis zu den Nebenkosten

Wollen Sie eine Wohnung vermieten, verlangen Sie in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Setzen Sie die Nebenkosten nicht zu gering an. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, einen Mieter anzulocken, können Sie unter Umständen auf späteren Nachzahlungen sitzen bleiben. Tipps zu den Nebenkosten haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Mietkaution im Mietvertrag vereinbaren

Die Kaution bietet den Vermietern eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Betriebsnebenkostenabrechungen entstanden sind. Fordern Vermieter einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.

Die Hausordnung nicht vergessen

Händigen Sie Ihrem künftigen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie dem Mieter per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

Was muss ich bei Wohnungsübergabe beachten?

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungsübergabe stattfinden. Dabei ist besonders wichtig, dass Sie ein ausführliches Wohnngsübergabeprotokoll erstellen, um spätere Konflikte bei der Wohnungsvermietung zu vermeiden.

Folgende Punkte sollten Sie im Übergabeprotokoll festhalten:

  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
  • Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
  • Bestehende Mängel
  • Fotos und Videos der Mängel
  • Anwesende Personen
  • Datum und Uhrzeit
  • Unterschrift von Vermieter und Mieter

Schlüsselübergabe

Schlüsselbund

Ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter sind die Wohnungsschlüssel. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, müssen Sie dem Mieter grundsätzlich alle Schlüssel aushändigen. Ohne dessen Wissen dürfen Sie keinen Schlüssel behalten und sich erst recht keinen Zugang zur Wohnung verschaffen. Das wäre nämlich Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung. Sollte der Mieter nachträglich herausfinden, dass Sie noch einen Schlüssel zu seiner Wohnung besitzen, darf er ein neues Türschloss einbauen lassen – und zwar auf Ihre Kosten.

Allerdings können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass Sie für Notfälle einen Schlüssel einbehalten. Diesen dürfen Sie allerdings auch nur im Notfall nutzen. Gleiches gilt übrigens, wenn der Mieter vor Ende des Vertragszeitraums auszieht. Solange der Mietvertrag noch läuft, dürfen Sie die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Allerdings haben Sie ein Recht auf Herausgabe aller Wohnungsschlüssel, wenn der Mietvertrag endet. Das gilt auch für vom Mieter nachgemachte Schlüssel.

Meldebestätigung

Seit November 2015 an gilt in allen Bundesländern ein einheitliches Meldegesetz, kurz BMG. Es verpflichtet Vermieter, den Einzug eines Mieters schriftlich zu bestätigen – und zwar innerhalb von zwei Wochen. Versäumt er das, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

Der Mieter benötigt für die Ummeldung die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne sie kann er sich nicht am neuen Wohnort anmelden. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Verwalter ist verpflichtet, sie ihm pünktlich auszustellen. Alternativ kann der Vermieter die Meldebehörde auch direkt informieren.

So muss die Meldebestätigung aussehen

Die Bescheinigung kann vom Vermieter schriftlich ausgefüllt werden, aber auch eine elektronische Meldebestätigung ist zulässig. Diese Daten muss sie enthalten:

  1. Name und Anschrift des Vermieters
  2. Angaben über Einzug mit Datum
  3. Adresse der vermieteten Wohnung
  4. Personalien aller neuen Mieter

Checkliste mit Tipps für die Vermietung Ihrer Wohnung

Bevor Sie sich nun an das Vermieten Ihrer Wohnung machen, sollten Sie die folgende Checkliste mit Tipps durchgehen, um sich vorzubereiten:

  • Kenne ich meine Aufgaben und Pflichten als Vermieter?
  • Weiß ich, was ich beim Vermieten der Wohnung beachten muss?
  • Habe ich den Mietpreis korrekt berechnet und dabei auch Mietpreisbremsen beachtet?
  • Weiß ich, wie hoch die Rendite aus der Wohnungsvermietung nach Abzug der Steuern ist?
  • Weiß ich, welche Nebenkosten ich als Werbungskosten bei der Wohnungsvermietung von der Steuer absetzen darf?
  • Habe ich eine aussagekräftige, an die Zielgruppe angepasste Annonce geschaltet?
  • Habe ich den Mietern auf den Zahn gefühlt?
  • Habe ich eine Bonitätsauskunft bei der SCHUFA eingeholt und eine Vormieterbescheinigung erhalten?
  • Habe ich einen gültigen Mietvertrag für die Wohnungsvermietung erstellt?
  • Habe ich dem Mieter zum Übergabetermin alle Schlüssel überreicht?
  • Habe ich ein gründliches Übergabeprotokoll erstellt?

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