Wohnung vermieten

1. Tipp: Wie bestimme ich den Mietpreis für meine Wohnung?

Wenn Sie sich für die Vermietung der Wohnung entscheiden und wissen, was Sie beim Vermieten der Wohnung beachten müssen, sollten Sie als Nächstes den Mietpreis bestimmen. In einem ersten Schritt verschaffen Sie sich dafür einen Überblick über den derzeitigen Wohnungsmarkt.

Analysieren Sie vor der Wohnungsvermietung diese Aspekte des Marktes:

• Wie hoch sind die Mieten?

• Wie hoch sind die Nebenkosten?

• Wie ist die Lage Ihrer Immobilie?

• Ist Ihre Immobilie mit dem Wichtigsten ausgestattet oder sollten Sie noch investieren?

• Hat sie einen günstigen Grundriss?

• Ist Ihre Wohnung in einem guten Zustand oder muss noch etwas daran gemacht werden?

Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, ist es wichtig, einen Blick in den Mietspiegel zu werfen. So erfahren Sie, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Der von Ihnen festgelegte Mietpreis darf dabei nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In einem Ort ohne Mietpreisbremse dagegen darf die von Ihnen festgelegte Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

2. Tipp: Mit Werbungskosten Steuern sparen bei der Vermietung

Als Vermieter:in müssen Sie beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Wohnungsvermietung hängt von Ihren Einnahmen und von Ihrer Einkommenssteuerklasse ab.

Grundsätzlich müssen Sie nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, dürfen Sie in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparen Sie Steuern.

Diese Werbungskosten kommen infrage:

• Reparaturkosten

• Kosten für den Energieausweis

• Kosten für Instandhaltung

• Fahrtkosten

• Grundbuchgebühren

• Grundsteuer

• Hausmeisterkosten

• Instandhaltungsrücklage

• Nebenkosten

• Schuldzinsen

Weitere Informationen finden Sie im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“. Dort lernen Sie auch, wie Sie bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehen.

3. Tipp: Wie schalte ich eine Wohnungsanzeige?

Um Ihre Wohnung auf den Markt zu stellen, benötigen Sie eine aussagekräftige Anzeige. Diese können Sie allein oder mithilfe von Makler:innen erstellen. Je besser Ihre Anzeige, desto qualifiziertere Mieter:innen melden sich auch bei Ihnen. Es lohnt sich also viel Mühe in das Inserat zu stecken.

Die richtigen Mieter:innen finden

Um die richtigen Mieter:innen zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob Sie in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserieren oder andere Wege nutzen. Bevorzugen Sie eine Familie als Mietpartei, stellen Sie die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschen Sie sich ältere Mieter:innen, verweisen Sie auf Barrierefreiheit. Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall sollten Sie darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

Damit Ihr Wohnungsinserat zum gewünschten Erfolg führt, sollten Sie unbedingt folgende Punkte nennen:

• Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss

• Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? usw.)

• Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen

• Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen

• Kennzahlen des Energieausweises: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse

Wohnungsbesichtigung vorbereiten und durchführen

Bieten Sie möglichst allen Interessierten einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn, einige Rückmeldungen passen gar nicht zu Ihrem Wohnungsangebot. Laden Sie die potenziellen Mieter:innen aber nicht gemeinsam, sondern nacheinander ein. Machen Sie einen Zeitplan: Zum Beispiel Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessierten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

Werben Sie für Ihre Immobilie: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Außerdem sollten Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereithalten:

• die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten

• Angaben zur Wohnfläche

• Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis

• Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung

• Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV

Übernehmen Sie die Führung selbst. Dabei kommen Sie sicher mit den Mietinteressierten ins Gespräch, wobei Sie sich freundlich, aber zurückhaltend zeigen sollten. Vermeiden Sie private Gespräche und äußern Sie sich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien Sie eine potenzielle Mietpartei auswählen.

4. Tipp: Wie wähle ich die Mieter:innen aus?

Nach der erfolgten Anzeige und einigen Besichtigungen werden Sie eine Auswahl an Interessierten haben. Nun ist es an der Zeit, die passenden Mieter:innen auszuwählen. Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Sympathie oder Ihre Menschenkenntnis. Fühlen Sie Ihrer potenziellen neuen Mietpartei stattdessen bereits vor Mietvertragsabschluss auf den Zahn, um Verluste und Probleme zu vermeiden.

Diese sieben Fragen stellen Vermietungsprofis ihren Wohnungsbewerbern

1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?

2. Haben oder planen Sie Haustiere?

3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?

4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

5. Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in?

6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?

7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Außerdem sollten Sie folgende Dinge von den potenziellen Mieter:innen einfordern:

• Mieterselbstauskunft

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

• Bonitätsprüfung

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate

Behalten Sie all diese Informationen im Hinterkopf, wenn Sie entscheiden, welche Art von Besichtigung Sie anbieten möchten. Es lässt sich zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen unterscheiden. In dieser Übersicht sehen Sie die Vor- und Nachteile beider Varianten:

5. Tipp: Wie erstelle ich einen Mietvertrag?

Wenn Sie sich für eine:n Mieter:in für die Wohnungsvermietung entschieden haben, geht es an den Mietvertrag. Dieser sollte als schriftlicher Mietvertrag vorliegen. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Mietverhältnis. Daher sollten Sie bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen.

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

• Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.

• Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.

• Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
  

Für die Mietverträge gelten folgende Grundsätze:

• Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein

• Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u. Ä.)

• Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)

• Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein
  
  

Mietkaution im Mietvertrag vereinbaren

Die Kaution bietet den Vermieter:innenn eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen entstanden sind. Fordern Vermieter:innen einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch die Mieter:innen getroffen (z. B. im Mietvertrag) besteht kein Rechtsanspruch seitens Vermieter:in auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch die Mietpartei.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung der Mieter:innen an Sie als Vermieter:in. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.

Die Hausordnung nicht vergessen

Händigen Sie Ihren künftigen Mieter:innen bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie die Mietpartei per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

6. Tipp: Was muss ich bei Wohnungs- und Schlüsselübergabe beachten?

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Dabei ist besonders wichtig, dass Sie ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll erstellen, um spätere Konflikte bei der Wohnungsvermietung zu vermeiden.

Folgende Punkte sollten Sie im Übergabeprotokoll festhalten:

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme

• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern

• Bestehende Mängel
  

• Fotos und Videos der Mängel
  

• Anwesende Personen
  

• Datum und Uhrzeit
  

• Unterschrift von Vermieter:in und Mietpartei
  

Meldebestätigung

Seit November 2015 an gilt in allen Bundesländern ein einheitliches Meldegesetz, kurz BMG. Es verpflichtet Vermieter:innen, den Einzug einer Mietpartei schriftlich zu bestätigen – und zwar innerhalb von zwei Wochen. Versäumt er:sie das, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

Die Mieter:innen benötigen für die Ummeldung die Meldebestätigung von Ihnen als Vermieter:in – ohne sie können sie sich nicht am neuen Wohnort anmelden. Vermieter:innen oder ein:e von ihnen beauftragte:r Verwalter:in ist verpflichtet, sie ihnen pünktlich auszustellen. Alternativ können Sie als Vermieter:in die Meldebehörde auch direkt informieren.

So muss die Meldebestätigung aussehen

Die Bescheinigung kann von Vermieter:innen schriftlich ausgefüllt werden, aber auch eine elektronische Meldebestätigung ist zulässig. Diese Daten muss sie enthalten:

• Name und Anschrift von Ihnen als Vermieter:in

• Angaben über Einzug mit Datum

• Adresse der vermieteten Wohnung

• Personalien aller neuen Mieter:innen