Streit mit Mieter:innenn muss nicht sein – solange sich alle Beteiligten an gesetzliche Regeln und Absprachen halten. Um Konflikte zu vermeiden oder zu klären, sollten Sie als Vermieter:in auch die Mieterrechte kennen.
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Viele Rechte von Mieter:innen gehen mit Pflichten für den:die Vermieter:in einher.
Beides ist im Mietvertrag geregelt, der sich am aktuellen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) orientieren sollte.
Das Mietrecht sichert vor allem die Rechte der Mieter:innen und schützt ihn sie vor Willkür.Mieterrechte umfassen Themen wie das Hausrecht, Einzug von Familienmitgliedern, Tierhaltung oder die allgemeine Hausordnung.
Oftmals resultieren aus den Rechten von Mieter:innen Pflichten auf Seiten der Vermieter:innen. Insbesondere im Bereich der Instandhaltung und bei Reparaturen müssen Vermieter:innen je nach Rechtslage und Vertragsgestaltung tätig werden. Weitere Informationen zu den wichtigsten Fragen finden alle Parteien beispielsweise beim Deutschen Mieterbund oder der Deutsche Wohnen.
Andere Mieterrechte schränken die Handlungsfreiheit der Vermieter:innen ein, um Mieter:innen vor Willkür und unfairer Behandlung bei der Miete zu schützen. Als Vermieter:in sollten Sie den rechtlichen Rahmen kennen, in dem Sie und Ihre Mieter:innen sich bewegen dürfen.
Sichern Sie sich als Vermieter:in so gut wie möglich ab, um Ärger mit oder gar Klagen von Mieter:innen zu vermeiden. Am besten geht das über den Mietvertrag. Eine Hausordnung für den:die Mieter:in nur dann verpflichtend, wenn er:sie sie als Teil des Mietvertrags erhalten und mit seiner:ihrer Unterschrift anerkannt hat.
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Als Vermieter:in treten Sie mit der Wohnungsübergabe das Hausrecht an den:die Mieter:in ab. Das heißt: Ohne Wissen und Zustimmung der Mieter:innen dürfen Sie die Mietimmobilie nicht betreten. In bestimmten Fällen steht Ihnen aber ein Besichtigungs- und Zutrittsrecht zu.
Dies gilt zum Beispiel, wenn Reparatur- und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder im Haus anstehen, oder wenn Sie die Wohnung bzw. das Haus Nachmieter:innen oder Kaufinteressent:innen zeigen wollen. Allerdings sollten Sie keinen spontanen Einlass erwarten. Die Rechte sehen vor, dass der Termin mindestens einen Tag vorher abgesprochen werden muss.
Zu den wichtigsten Mieterrechten zählt der vertragsgemäße Zustand der Wohnung. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter:in verpflichtet sind, die Mietwohnung instand zu halten, da ansonsten Mietminderung drohen kann. Mit Sonderklauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen im Mietvertrag können Sie festlegen, dass die Übernahme für einen der Teil Kosten für bestimmte Arbeiten Mieter:innenpflicht ist.
Diese Regelungen sind in aktuellen gesetzlichen Regelungen im Mietrecht genau definiert und mit vielen Einschränkungen versehen. Deshalb ist es wichtig, darauf zu achten, dass diese Klauseln dem gültigen Stand entsprechen. Wenn die Wohnung dauerhaft Mängel aufweist, die der:die Vermieter:in nicht fristgemäß beseitigt, darf der:die Mieter:in die Miete mindern. Ein Anrecht auf eine Modernisierung der Wohnung auf den neuesten Stand der Technik besteht jedoch im Rahmen der Rechte nicht.
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Die Rechte der Mieter:innen erlauben, dass nahe Familienangehörige wie Ehepartner:innen, eingetragene Lebenspartner:innen und Stiefkinder in die Wohnung einziehen dürfen, ohne dass der:die Vermieter:in sich damit einverstanden erklärt hat. Dabei darf die Wohnung jedoch nicht überbelegt werden. Genaue Regelungen dazu erhalten Sie bei Eigentümerverbänden wie Haus & Grund. Weitere Familienangehörige wie Onkel oder Tante sowie Freund:innen dürfen nur mit Zustimmung einziehen.
Beim Thema Besuch haben Vermieter:innen kein Recht auf Mitsprache. Die Mieterrechte stellen sicher, dass Mieter:innen so oft und lang Besuch von beliebigen Personen bekommen dürfen wie sie möchten. Regelungen in der Hausordnung, die beispielsweise explizit Damen- oder Herrenbesuch verbieten, sind nicht zulässig.
Im Mietvertrag sollten Sie festlegen, ob Ihr:e Mieter:in Tiere halten darf oder nicht. In jedem Fall gilt eine gesetzlich geregelte Ausnahme für Kleintiere, die im Käfig gehalten werden können. Grundsätzlich dürfen Sie diese Kleintierhaltung nicht im Mietvertrag verbieten. Das gilt zum Beispiel für Kanarienvögel und Wellensittiche ebenso wie für Hamster, Kaninchen oder Meerschweinchen.
Auch für Zierfische in Aquarien braucht es keine besondere Erlaubnis. Aber: Wer großzügig einer Mietpartei die Haltung einer Katze oder eines Hundes erlaubt, muss dies prinzipiell auch allen anderen Nachbar:innen im selben Haus gestatten.
Ein pauschales Verbot der Katzen- oder Hundehaltung ist laut einem BHG-Urteil aus dem Jahr 2013 nicht zulässig. Mieter:innen müssen zwar die Genehmigung von Seiten der Vermieter:innen einholen. Die Anfrage darf jedoch nur aus triftigen Gründen abgelehnt werden. Solche Gründe könnten beispielsweise bei gefährlichen Tieren vorliegen.
Wird eine Mietwohnung verkauft, müssen bestehende Mietverhältnisse übernommen werden – Änderungen am Mietvertrag sind nur mit Zustimmung der Mieter:innen zulässig. Die sichert § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu. Grundsätzlich haben Mieter:innen ein Vorkaufsrecht, sodass ihnen ein Angebot gemacht werden muss, wenn die Wohnung veräußert werden soll.
Bei einer rechtmäßigen Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf, bestehen spezielle Mieterrechte beziehungsweise die gesetzlichen Kündigungsfristen:
Bei bis zu fünf Jahren Mietdauer haben Mieter:innen drei Monate Zeit bis zum Auszug.
Zwischen fünf und acht Jahren Vertragslaufzeit beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
Bei mehr als acht Jahren Mietdauer müssen Mieter:innen neun Monate für den Auszug eingeräumt werden.
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