Mie­ter zahlt Mie­te nicht: Das kön­nen Ver­mie­ter tun

Als Vermieter:in bist du auf deine Rendite angewiesen, aber es kann vorkommen, dass der:die Mieter:in nicht zahlt. In dem Fall solltest du als Vermieter:in umgehend das Gespräch suchen und eventuelle Missgeschicke bei der Überweisung aufklären. Manchmal stecken aber auch ernsthaftere Zahlungsschwierigkeiten dahinter: Von Kompromisslösungen über Mahnverfahren bis hin zur fristlosen Kündigung – wir zeigen dir, wie du mit dieser misslichen Situation umgehen kannst. 

Was ist zu tun, wenn Mieter:innen ihre Miete nicht zahlen? Solltest du feststellen, dass die Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auf deinem Konto eingetroffen ist, handelt es sich um einen Mietrückstand.

In den meisten Mietverträgen ist der dritte Werktag im Monat als verbindliches Zahlungsziel vorgegeben. Trotzdem kann es sein, dass das Konto deiner Mieterschaft kurzfristig überzogen war oder bei der Überweisung etwas nicht geklappt hat. Manchmal sind es auch persönliche Gründe wie ein Todesfall in der Familie für eine säumige Miete. Der erste Schritt bei Mietausfall sollte daher sein, sofort nach Ausbleiben der Miete auf deine:n Mieter:in zuzugehen, um eine Klärung herbeizuführen.

Bevor du auf deine Mieter:in zugehst, solltest du dir sicher sein, dass tatsächlich ein Mietausfall vorliegt oder du die Sachlage falsch eingeschätzt hast:

Fallen Samstag, Sonntag, Feiertag an den Monatsanfang, verschiebt sich die Fälligkeit entsprechend. Fiel der 3. Oktober auf einen Montag, der erste und zweite Oktober aufs Wochenende, so verschiebt sich der Zahlungstermin auf in unserem Beispiel auf Donnerstag, den 6. Oktober.

Bei einer Vereinbarung zur Ratenzahlung, gerät der:die Mieter:in in Rückstand, wenn er:sie nicht am dritten Werktag des zweiten Monats nach seinem:ihren Einzug den zweiten Teilbetrag überweist.

Das ist der Fall, wenn der:die Mieter:in die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Abrechnung beglichen hat. Stellst du einen Zahlungsverzug fest, gelten die gleichen rechtlichen Schritte und Voraussetzungen wie beim Mietausfall.

Hat dein:e Mieter:in seine Gesamtmiete gemindert, etwa weil die Heizung in den Wintermonaten nicht ordnungsgemäß funktioniert, ist das sein:ihr gutes Recht. Problematisch ist es nur deshalb, weil deine Mietpartei dich darüber nicht informieren muss. Darüber hinaus ist es schwer, einzuschätzen, wie hoch die Mietminderung in einem speziellen Fall sein darf.

Wichtig: Auch wenn die Miete gemindert ist, bleibt die Gesamtmiete Bemessungsgrundlage für den Zahlungsrückstand. Beträgt der Mietzins regulär 1000 Euro, ist ein Mietrückstand von mindestens 2000 Euro – also 2 Warmmieten – erforderlich, damit du fristlos kündigen kannst. Fälschlicherweise gehen Vermieter:innen häufig von dem geminderten Mietzins von beispielsweise 600 Euro aus und vermuten bei einem Mietrückstand von 1200 Euro, dass sie bereits fristlos kündigen dürfen wegen Zahlungsverzug.

Bei der Klärung ist Fingerspitzengefühl erforderlich: Für alle Beteiligten sind ausbleibende Zahlungen ein unangenehmes Thema, weil du als Vermieter:in unter Umständen deine Verbindlichkeiten, Kreditraten o. Ä. nicht bedienen kannst und der:die Mieter:in sich für die Zahlungsunfähigkeit womöglich geniert oder sogar seine Existenz bedroht sieht oder ein persönliches Thema der Grund für eine versäumte Überweisung ist.

Trotz aller Empathie ist es ratsam – deiner eigenen Zahlungsfähigkeit zuliebe – auf einer Lösung zu bestehen, zumal sich der Prozess sehr in die Länge ziehen kann. Hier kommt es sehr darauf an, welchen Weg du wählen willst: kompromisslose Durchsetzung deiner Interessen oder einvernehmliche Lösung.

Solange du nicht sicher sein kannst, dass ihr euch außergerichtlich einigen könnt, solltest du den offiziellen Weg gehen:

Nach einem klärenden Gespräch mit deiner Mieterschaft kannst du bereits eine Zahlungserinnerung versenden, nach 10–14 Tagen kann die erste Mahnung mit Zahlungsfrist erfolgen. Auch wenn diese Mahnung für eine fristlose Kündigung keine Voraussetzung ist, solltest du von ihr Gebrauch machen. So signalisierst du deinem:deiner Mieter:in dein Interesse daran, außergerichtlich zu einer Lösung zu kommen und vermeidest ein Zerwürfnis. Das ist besonders dann ungünstig, wenn die Kündigung mieterseitig abgewendet werden kann und das Mietverhältnis andauert.

Rechtliche Maßnahmen sollten bei einem Mietausfall erst ergriffen werden, wenn ein Gespräch zu keiner Lösung geführt hat. 

Damit du wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen kannst, muss eine der beiden Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 BGB erfüllt sein:

1. Dein:e Mieter:in ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug.

Beispiel:
Hat dein Mieter die Miete von Mai und Juni nicht bezahlt, kannst du im Juni fristlos kündigen.

Ein „nicht unerheblicher Mietrückstand“ liegt nach § 569 Abs. 3 S. 1 BGB
vor, wenn der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Warmmieten die Miete für einen Monat übersteigt.

Beispiel:
Zahlt der Mieter im Mai und Juni weniger als eine Monatsmiete, also

50 % + 49 %, kann er fristlos gekündigt werden.

2. Haben sich die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatswarmmieten aufsummiert, darfst du die fristlose Kündigung ebenfalls aussprechen (§ 543 Abs. 2 BGB).

Hierzu folgendes Beispiel:
Der Mieter schuldet eine monatliche Miete von 600 Euro. Im Mai und Juni überweist er jeweils nur 400 €, sodass eine Lücke von 400 Euro entsteht. Das reicht noch nicht für eine fristlose Kündigung, weil der Verzug weniger als eine Monatsmiete (600 €) beträgt. Anders sieht es aus, wenn er für Juli, August, September und Oktober auch nur 400 Euro bezahlt. Dann ist er insgesamt um zwei Monatsmieten (1200 Euro) im Rückstand und du kannst ihn fristlos kündigen.

Deine fristlose Kündigung ist rechtswirksam, wenn du dich an bestimmte inhaltliche Vorgaben hältst – nachzulesen in unserem verlinkten Beitrag.
Besonders wichtig ist folgender Satz im Kündigungsschreiben: „Nach § 545 BGB wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus bereits heute ausdrücklich abgelehnt.“ Damit verhinderst du, dass sich der:die Mieter:in einfach „tot“ stellt und auf keine Erinnerung, Mahnung, persönlich übergebene Kündigung reagiert. Versäumst du es außerdem, dem:der Mieter:in schriftlich deutlich zu machen, dass er:sie die Wohnung innerhalb von 14 Tagen zu verlassen hat, kann sich der Mietvertrag reaktivieren und auf unbestimmte Zeit verlängern.

Eine Rolle spielt auch, wie du das Kündigungsschreiben zustellst, weil nur beweisbare Zustellungen vor Gericht Gültigkeit besitzen. Völlig unstrittig ist die kostenpflichtige Zustellung durch den:die Gerichtsvollzieher:in. Willst du dir die Kosten sparen, kannst du die Mahnung auch in Anwesenheit eines:einer Zeug:in in den Briefumschlag stecken, diesen verschließen und in seinem:ihrem Beisein dem:der Mieter:in übergeben. Öffnet diese:r nicht, kannst du versuchen, den Briefumschlag durch den Türschlitz zu schieben. Die letzte Option ist der Einwurf in den Briefkasten, wobei der:die Zeug:in auf jeden Fall Tag, Uhrzeit und Ablauf dokumentieren sollte.

Nicht unbedingt ist das Mietverhältnis mit der außerordentlichen Kündigung beendet. Dein:e Mieter:in kann die Kündigung abwenden, indem er:sie die Miete nachträglich überweist. Die sogenannte Schonfristzahlung ist bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich und darf einmal in zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Gelingt ihnen der Ausgleich ihrer Mietschulden in dieser Zeit, ist die Kündigung unwirksam und sie dürfen in der Wohnung bleiben. Weil die fristlose Kündigung so leicht abgewendet werden kann, wird empfohlen, gleichzeitig eine fristgemäße Kündigung auszusprechen, weil die Schonfrist hier nicht gilt.

Für eine fristgemäße Kündigung reicht es aus, wenn der:die Mieter:in eine Monatsmiete nicht bezahlt, oder besser gesagt: Die Miete länger als einen Monat schuldig bleibt. Du kannst ihn:sie laut Bundesgerichtshof in diesem Fall fristgerecht kündigen. Zahlt er:sie vor Ablauf des Monats den Fehlbetrag doch noch oder zumindest so viel, dass er weniger als eine Monatsmiete beträgt, ist die Kündigung hinfällig.

In der Praxis werden die fristlose und die fristgemäße Kündigung gleichzeitig ausgesprochen, als doppelter Boden sozusagen, falls die fristlose Kündigung nicht greift oder von der Mietpartei abgewendet wird. Neuere Rechtsprechungen zeigen aber, dass bei einer ordentlichen Kündigung häufig zugunsten des:der Mieters:in die Erheblichkeit des Mietrückstands in Zweifel gezogen wird und das Urteil zugunsten des:er Mieters:in ausfällt – vorausgesetzt, die Mietschulden wurden beglichen und die fristlose Kündigung außer Kraft gesetzt.

Gut zu wissen: Bei einem befristeten Mietvertrag oder einem Mietvertrag auf Lebenszeit kannst du als Vermieter:in bei Zahlungsausfällen nicht ordentlich kündigen. Es steht dir nur die fristlose Kündigung als rechtliches Mittel zur Verfügung.

Hast du gute Gründe zur Annahme, dass dein:e Mieter:in eigentlich zahlungsfähig ist, kannst du ein gerichtliches Mahnverfahren anstrengen, an dessen Ende du einen Vollstreckungstitel erhältst, mit dem du ein:e Pfändung beim:bei der Schuldner:in beauftragen kannst. Auf diese Art und Weise hast du die Möglichkeit, dein Geld doch noch zu erhalten. Am Ende läuft es in der Regel aber auch auf eine fristlose Kündigung hinaus.


Dies sind die Schritte, die ein gerichtliches Mahnverfahren durchläuft:
 

1. Du lässt dem:der Mieter:in eine „normale“ Mahnung mit Fristsetzung zukommen. Darin kündigst du dem:der Mieter:in bei weiterer Zahlungsverweigerung rechtliche Schritte an.
2. Du leitest das gerichtliche Mahnverfahren ein, in dem du den „den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids“ bei dem für dein Bundesland zentralen Mahngericht einreichst.
   
   • Dieser ist als Vordruck in Schreibwarenläden erhältlich und oder als interaktives Online-Formular auf den Seiten des zentralen Mahngerichts
3. Das Mahngericht verschickt den Mahnbescheid an deine:n Mieter:in.
4. Gegen diesen Mahnbescheid kann der:die Mieter:in innerhalb von 14 Tagen Widerspruch einlegen. In diesem Fall solltest du eine:n Anwält:in engagieren.
5. Widerspricht der:die angemahnte Person nicht, erhältst du vom Mahngericht einen Vollstreckungstitel, der 30 Jahre lang gültig ist.

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, weil keine der Maßnahmen dir garantieren kann, dass du dein Geld oder deine Wohnung zurückbekommst und im Gegenzug der Aufwand unangemessen hoch ist.

Das gerichtliche Mahnverfahren ist zwar ein wirkungsvolles Instrument, aber es erfüllt seinen Zweck nur, wenn der:die Mieter:in nicht mittellos ist. Ist das nicht der Fall, siehst du dein Geld nicht wieder. Zwar kannst du die hinterlegte Kaution einbehalten – angesichts der hohen Kosten jedoch ein Tropfen auf dem heißen Stein. Denn zusätzlich zu den Mietschulden hast du die Kosten für Amtsgericht, Anwalt und Gerichtsvollzieher:in zu zahlen, während dein:e Mieter:in für die Dauer bis zu einer möglichen Zwangsräumung nach vorangegangener fristloser Kündigung weiterhin in deiner Wohnung wohnt – möglicherweise, ohne die Miete zu zahlen.

Mit der fristlosen Kündigung sollte die Wohnung nach 14 Tagen an dich zurückgehen. In der Praxis sieht die Sachlage manchmal anders aus. Schließlich kann der:die Gekündigte Widerspruch einlegen und vor Gericht auf „sozialen Härtefall“ plädieren. Es ist Aufgabe des Gerichts zu entscheiden, ob ein Härtefall vorliegt, wie er bewertet wird und ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortzuführen ist.

Zudem kann der:die Mieter:in die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden durch Zahlung innerhalb der Schonfrist, also bis zu zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage. Ausnahme: Es wurde dem:der Mieter:in innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzugs bereits gekündigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Die letzte Eskalationsstufe bei der fristlosen Kündigung ist die Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung. Nach Erwirken des Räumungstitels – für das du eine Anwält:in engagieren solltest – kann der:die Mieter:in immer noch in Berufung gehen und darf bis zum Prozess in der Wohnung bleiben – unter Umständen handelt es sich dabei um einen längeren Zeitraum, je nachdem, wann das Gericht den Termin zur Berufungsverhandlung ansetzt. Hast du ein rechtskräftiges Urteil zu deinen Gunsten erstritten, setzt der:die Gerichtsvollzieher:in einen Räumungstermin an und verlangt einen Umzugskostenvorschuss für ein Speditionsunternehmen, sofern du nicht selbst eines engagierst. Diese Kosten, wie auch die Gerichts- und Verwaltungskosten kannst du dem: der Mieter:in anlasten, auch wenn wenig Hoffnung besteht, dass du sie jemals erstattet bekommst.

Zwar gibt es zur klassischen Räumung mittlerweile eine weniger kostenintensive Alternative, die Berliner Räumung, aber auch diese hat Schwächen.
Der Inhalt der Wohnung wird pedantisch katalogisiert und die Wohnung für einen Monat lang verschlossen, nachdem ein neues Schloss angebracht worden ist. Holt sich der:die Mieter:in das Hab und Gut nicht ab, kannst du es zu Geld machen. Dieser vermutlich überschaubare Geldbetrag muss beim Amtsgericht hinterlegt werden und ist nicht dazu gedacht, deine Unkosten zu decken. In der Zwischenzeit sucht die Gemeinde für deine:n Exmieter:in eine Ersatzwohnung. Sollte das nicht gelingen, kann sie deine:n Mieter:in für max. 6 Monate in deiner Wohnung zwangseinweisen. Ist der:die Mieter:in Single, erhält er:sie einen Platz im Heim für Wohnungslose.

Die verschiedenen Möglichkeiten von Mahnverfahren über fristlose Kündigung bis hin zur Zwangsräumung können erfolgreich sein, aber es kann auch gut sein, dass der:die Mieter:in die Kündigung oder die Zwangsräumung abwenden kann. Dann sind deine Anstrengungen völlig umsonst gewesen und du unterhältst gezwungenermaßen ein Mieterverhältnis weiter ohne jegliche Vertrauensbasis. Gleichzeitig ist dieser Weg der kompromisslos durchgezogenen fristlosen Kündigung mit sehr viel Stress, Ärger und Kosten verbunden. Überlege dir daher, ob du nicht von Anfang an eine einvernehmliche Lösung ansteuern kannst, indem du dich z. B. an den Umzugskosten beteiligst.

Auch wenn du die Bonität deines:deiner Mieter:in vor dem Einzug gründlich geprüft hast, kann es zum Mietausfall kommen. Für dich kann ein finanzieller Engpass entstehen, es sei denn, du hast eine Mietausfallversicherung abgeschlossen.

Mit einer Mietausfallversicherung kannst du standardmäßig das erste Jahr nach Einzug absichern, manche Versicherungen bieten auch Verlängerungsoptionen an. Versichert sind verschiedene Leistungen wie z. B. Mietausfall, Sachschäden, Rechtsschutz und Entsorgung in der Höhe von meist bis zu sechs Warmmieten oder maximal 10.000 Euro, abhängig vom Vertrag.

Um die Versicherung abschließen zu können und Geld im Leistungsfall erhalten zu können, müssen eine Reihe von Voraussetzungen eingehalten werden. Ob sich eine Mietausfallversicherung für dich lohnt, kannst du mit unserem Beitrag zur „Mietausfallversicherung“ für dich klären.

Als Vermieter:in gilt: ruhig bleiben, schnell handeln und alles dokumentieren. Oft löst ein persönliches Gespräch oder eine schriftliche Mahnung das Problem. Wenn das nicht reicht, ist das gerichtliche Mahnverfahren ein probates Mittel — und bei dauerhaftem Rückstand (z. B. zwei Monatsmieten oder bei einem über längere Zeit aufsummierten Rückstand) kann die fristlose Kündigung folgen. Bedenke: Rechtswege sind kosten- und zeitintensiv; prüfe deshalb immer, ob eine verbindliche außergerichtliche Lösung (z. B. schriftliche Ratenvereinbarung) sinnvoller ist. Rechtliche Ansprüche lassen sich durch saubere Dokumentation (Zahlungsnachweise, Mahnungen, Zustellungen) deutlich stärken.