Aufgrund der Regelungen zum Beauftragen und Zahlen des:der Makler:in herrscht bei Vermietern:innen immer wieder Verunsicherung. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, wann Sie den:die Makler:in zu bezahlen haben. Sie bekommen einen Überblick über die aktuelle Situation, wann der:die Immobilienmakler:in Geld erhält und ob das Honorar auf den:die Mieter:in umgelegt werden kann. 

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kosten für einen:eine Makler:in dürfen Sie seit einigen Jahren nicht mehr auf den:die Mieter:in umlegen. 
  • Die Maklerprovision können Sie bei Vermietung von der Steuer absetzen. 
  • Legen Sie die Beauftragung des:der Maklers:in unbedingt schriftlich fest. 
  • Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass der:die Besteller:in den:die Immobilienmakler:in zu bezahlen hat.  
  • Das Maklerhonorar wird erst dann fällig, wenn der:die Immobilienvermittler:in zum Abschluss des Mietvertrages beigetragen hat. 
  • Die Honorarhöhe ist frei verhandelbar, wenn der:die Vermieter:in der:die Besteller:in ist. 
  • Ist der:die Mieter:in der:die Besteller:in, gibt es eine klare Grenze hinsichtlich der Honorarhöhe. Maximal zwei Kaltmieten zuzüglich Steuer sind erlaubt. 

Was bedeutet das Bestellerprinzip bei der Vermietung?

Bei Wohnmietverträgen gilt immer das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass der:die Auftraggeber:in den:die Makler:in zu bezahlen hat. In den meisten Fällen ist das der:die Vermieter:in. Vermieter:innen profitieren von vielen Vorteilen, da Immobilienspezialisten viele Aufgaben erledigent. Hierzu gehören: 

  • Erstellen eines Exposés 
  • Koordinierung der Besichtigungstermine 
  • Durchführung der Besichtigungen  
  • Bearbeiten von Anfragen 
  • Bewerber:innen prüfen und Vorauswahl treffen 

Es müssen aber nicht alle Leistungen in Anspruch genommen werden. Manche Makler:innen bieten Leistungspakete an, bei denen der:die Besteller:in wirklich nur das bezahlen muss, was er:sie überhaupt in Anspruch genommen hat. 

Wann muss der:die Mieter:in die Maklerprovision zahlen?

Unter Umständen kann auch der:die Mieter:in zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet werden. Wer eine:n  Immobilienvermittler:in damit beauftragt, eine geeignete Wohnung zu finden, muss auch bezahlen. Ein Maklervertrag muss normalerweise schriftlich vorliegen und sowohl von dem:der Makler:in als auch von dem:der Auftraggeber:in unterschrieben sein. Kommt es durch das Zutun des:der Spezialist:in zum Abschluss eines Mietvertrags, muss der:die Mieter:in die Provision zahlen. 

Wie hoch ist die Maklerprovision für die Vermietung?

Die Provisionshöhe ist nicht gedeckelt und kann von Makler:in zu Makler:in unterschiedlich hoch ausfallen. Da die Höhe der Provision gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, kann sich ein:e faire:r Makler:in mit dem:der Besteller:in über den Preis einigen. Das Honorar ist frei verhandelbar, wenn Sie als Vermieter:in der:die Besteller:in sind.  

Viele Immobilienmakler:innen verlangen eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer. In einem schriftlichen Maklervertrag werden alle relevanten Punkte festgehalten. 

Wann darf die Vermittlungsgebühr zwei Kaltmieten zuzüglich Steuer nicht überschreiten?

Falls jedoch der:die Mieter:in den:die Makler:in bestellt hat, gestaltet sich die Situation anders. In solch einem Fall gibt es klare Grenzen: Die Vermittlungsgebühr darf prinzipiell zwei Kaltmieten zuzüglich Steuer nicht überschreiten. 

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

Bei dem Maklerhonorar handelt es sich um ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass der:die Immobilienvermittler:in erst dann seine:ihre Provision erhält, wenn der Auftrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Sie müssen also nicht in Vorleistung gehen. Erst wenn es zum Abschluss eines Mietvertrags kommt, ist die vereinbarte Zahlung zu leisten. 

Meistens wird ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen vereinbart, sodass Vermieter:innen noch etwas Zeit haben, das Geld zu bezahlen. Es sind natürlich auch andere Regelungen möglich, die aber im Maklervertrag vereinbart werden. 

Kann der:die Vermieter:in die Provision auf den:die Mieter:in umlegen?

Das Bestellerprinzip ist klar und deutlich ausformuliert. Wer bestellt, der bezahlt auch. Im Nachhinein können Sie als Vermieter:in das Maklerhonorar auch nicht auf den:die Mieter:in abwälzen. Kommt es zu einem auffälligen Missverhältnis von Einrichtung zum Wert, ist davon auszugehen, dass der:die Vermieter:in versucht, das Honorar über diesen Weg zu erhalten. 

Seit wann gilt das Bestellerprinzip bei der Vermietung?

Vor geraumer Zeit war es so, dass es keine einheitliche Regelung hinsichtlich Kostenübernahme der Maklergebühren gab. Oft kam es auch zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Daher kam es auch zu einer Konsolidierung, sodass geregelt wurde, wer den:die Makler:in bei Vermietung zahlt. Bis zum Juni 2015 war es meistens so: 

  • Kosten musste der: die Mietinteressent:in meistens übernehmen. 
  • Bei schwer vermittelbaren Wohnungen gab es Ausnahmen. 

Um die Mieter:innen zu entlasten, wurde das Bestellerprinzip bei Vermietung ab 01.06.2015 eingeführt. Seitdem muss der:die Besteller:in den:die Immobilienmakler:in bezahlen. Meistens ist es der:die Vermieter:in, da diese Personengruppe neue Mieter:innen sucht. 

Bei der Maklerprovision gibt es Unterschiede zwischen Kauf und Vermietung. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es kein direktes Bestellerprinzip wie bei Mietobjekten. Stattdessen gilt seit dem 23.12.2020 eine Neuregelung hinsichtlich der Kostenübernahme der Provision von Käufer und Verkäufer. Hierbei gilt: 

  • Käufer:innen werden durch Neuregelung entlastet (nur noch 50 Prozent zu zahlen). 
  • Vereinbaren Makler:in und Verkäufer:in  drei Prozent Provision, gilt dies auch für Käufer:innen. 
  • Eine Provisionshöhe für die Vermittlung hängt von der jeweiligen Region ab. 

In vielen Bundesländern gibt es die hälftige Kostenübernahme für Käufer:innen und Verkäufer:innen. In einigen Bundesländern werden die kompletten Kosten allerdings immer noch auf Käufer:innen abgewälzt, darunter: 

  • Berlin 
  • Brandenburg 
  • Hessen 
  • Bremen 
  • Hamburg 
Hinweis: Maklerkosten lassen sich nicht auf Mieter:innen übertragen!

Vermieter:innen können die Maklerkosten nicht umgehen und auf den:die Mieter:in umlegen. Auch ist es nicht gestattet, sich indirekt die Maklerkosten von dem:der Mieter:in zurückzuholen. 

Welche Kosten fallen an, wenn Sie eine Wohnung mit Makler:in vermieten?

Die Kosten für den:die Makler:in und somit dessen:deren Provision können Sie zwar nicht dem:der Mieter:in berechnen, aber Sie können diese Kosten von den Einnahmen abziehen und somit einen steuerlichen Vorteil genießen. Welche Kosten genau anfallen, zeigt unsere folgende Rechnung: 

Einnahmen aus Vermietung 6.000 € 

Einnahmen aus Umlagen 1.000 € 

= Einnahmen gesamt 7.000 €  

abzüglich Maklercourtage 1.000 € 

abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 € 

abzüglich Renovierung 1.000 € 

= zu versteuernde Einnahmen 3.000 €  

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.110 € 

Welche Steuern sind bei einer Vermietung einer Wohnung mit Makler:in zu zahlen?

Sie können die Ausgaben für eine:n Makler:in als Vermieter:in von Ihrer Steuer absetzen. Dadurch sinken die zu versteuernden Einnahmen. Übernehmen Sie selber die Vermittlung, dann lassen sich natürlich ebenfalls die Kosten absetzen, die zum Beispiel für Fahrten zum Objekt angefallen sind.  

Allerdings nur in einem viel kleineren Rahmen. Außerdem können Sie die hierfür aufgewendete Zeit nicht steuerlich geltend machen. Denken Sie daran, dass Leerstand nicht nur die Rendite mindert, sondern Ihnen auch Geld kostet. Denn in dieser Zeit müssen Sie auf Einnahmen verzichten, trotzdem laufen einige Kosten weiterhin fort. 

Für die Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung sind Sie immer dann verpflichtet, wenn Sie einen Wohnsitz in Deutschland haben. In diesem Fall müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V tätigen. 

Neben den Kosten für den:die Makler:in können Sie noch weitere Ausgaben geltend machen, wenn Sie eine Wohnung mit Makler:in vermieten. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen. Die Differenz daraus unterliegt der Einkommensteuer. Wie hoch diese genau ausfällt, hängt davon ab, wie hoch Ihr persönlicher Einkommensteuersatz ist. Übrigens ist nicht nur die Nettokaltmiete steuerpflichtig, sondern auch die Nebenkosten, die der:die Mieter:in an Sie zahlt. 

Welche Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie eine Wohnung mit Makler:in vermieten?

Die Vermietung mit eine:r Makler:in hat einen ganz gewaltigen Vorteil: Er:sie besorgt alle erforderlichen Unterlagen, die Sie für die Vermietung benötigen. Der:die Immobilienmakler:in ist ebenfalls daran interessiert, eine:n Mieter:in zu vermitteln, der:die die Miete pünktlich zahlt. Daher holt er:sie entsprechende Auskünfte ein, zum Beispiel eine Auskunft bei der SCHUFA. 

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
SCHUFA-Auskunft Nachweis Zahlung Kaution
Selbstauskunft für Mieter:innen Unterschriebener Mietvertrag
Kopie Personalausweis Unterschriebenes Übernahmeprotokoll
Bestätigung des Vorvermieters über pünktliche Mietzahlungen  
Mietvertrag  

Gründe für eine:n Makler:in trotz Bestellerprinzip

Mit den gesetzlichen Neuregelungen zum Mietrecht gilt auch das Bestellerprinzip bei der Beauftragung eines:einer Maklers:in.

Damit stellt sich die Frage: Ist es für Sie bei der Mieter-Suche günstiger, einen:eine Makler:in zu beauftragen oder die Vermarktung selbst in die Hand zu nehmen? 

Bei der Entscheidung sollten Sie nicht allein die Höhe der Makler-Provision als Kriterium heranziehen. Einerseits entstehen Ihnen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie in Eigenregie ebenso Kosten für Inserate und Anfahrt. Darüber hinaus können weitere gute Gründe für eine:n Makler:in sprechen. 

1. Zeitersparnis bei größerer Entfernung zwischen Wohnort und vermieteter Wohnung .

Wenn Sie eine vermietete Wohnung besitzen, die sich in größerer Entfernung zu Ihrem Wohnort befindet, ist mit der Durchführung von Besichtigungen ein vergleichsweise hoher Aufwand verbunden – In finanzieller und vor allem auch in zeitlicher Hinsicht. Hier bringt es Ihnen handfeste Vorteile, eine:n Makler:in vor Ort mit der Vermietung zu betrauen. Dieser kann Ihnen langwierige Fahrten für Besichtigungen und Mietergespräche ersparen. 

2. Der:Die Makler:in übernimmt alle organisatorischen Aufgaben und erspart Ihnen Zeit, Geld und Nerven.

Viele Vermieter:innen haben schlicht und einfach zu wenig Zeit, um bei einem Mieterwechsel alle organisatorischen Aufgaben selbst zu bewältigen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Kosten für die Maklerprovision zu investieren. Sie vermeiden dadurch das Risiko, dass bei der Mieterauswahl etwas schief geht, weil für eine sorgfältige Durchführung zu wenig Zeit blieb. 

3. Sie haben noch keine Erfahrung als Vermieter. 

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, muss sich mit vielen neuen Fragen befassen. Wie präsentiere ich meine Wohnung auf möglichst attraktive Weise? Wie kann ich im Gespräch mit Interessent:innen und bei der Auswertung der Selbstauskunft einschätzen, ob es sich um zuverlässige und angenehme Mieter:innen handelt? 

Wie findet man den richtigen Mietpreis? Hier lauern durchaus Fallstricke, die für Sie am Ende teurer werden können als die Maklerprovision. Etwa dann, wenn Sie sich aus Unerfahrenheit eine:n Mieter:in in die Wohnung holen, der seine:ihre Miete nicht pünktlich zahlt oder andere Probleme bereitet. Um solche Gefahren zu vermeiden, kann es sich lohnen, eine:n Makler:in zu beauftragen. 

Welche Nachteile bringt das Bestellerprinzip bei Vermietung mit sich?

Für Mieter:innen ist diese Regelung positiv anzusehen. Sie bringt jedoch auch den Nachteil mit sich, dass Vermietungen von Wohnungen seit Einführung der Regelung rückläufig sind. Das trägt also nicht gerade zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bei. 

Möchten Mieter:innen aus dem Mietvertrag aussteigen, akzeptieren  Vermieter:innen  mittlerweile wesentlich eher Nachmieter:innen. So brauchen sie  keine:n  Makler:in  einspannen und Maklerprovision bezahlen.  

Zusätzlich ist zu erkennen, dass viele Vermieter:innen mittlerweile dazu übergehen, Zahlungen beispielsweise für Dinge wie die Einbauküche zu verlangen. Möglicherweise möchten sie so die Maklerkosten wieder hereinholen, was jedoch normalerweise nicht erlaubt ist. Außerdem ist zu erkennen, dass viele Leute ihre Objekte mittlerweile verkaufen, da die Mietpreisbremse die Miethöhe nach oben eingrenzt. 

Können Vermieter:innen die Maklerprovision umgehen?

Da die Maklerprovision von nicht unerheblicher Höhe ist, kommen einige Vermieter:innen auf die Idee, die Kosten zu umgehen. Sie schalten zwar eine:n Makler:in ein, lassen es aber zu keinem Abschluss über den:die Immobilienmakler:in kommen. Im Nachgang nehmen erfinderische Vermieter:innen privat Kontakt mit Leuten auf, die schon bei einer Besichtigung waren. So versuchen Eigentümer:innen, die Kosten einzusparen. 

Falls der:die Makler:in nachweisen kann, dass der:die neue Mieter:in von ihm:ihr vermittelt wurde, wird trotzdem eine Provision fällig. Der Zahlungsanspruch ist also nicht einfach erloschen, nur weil der Maklervertrag ausgelaufen ist. Diesen Punkt müssen Vermieter:innen beachten.  

Tipp: Vorher genau informieren!

Es ist immer wichtig, sich im Vorfeld genau zu informieren, wie es im gewünschten Bundesland abläuft. Meistens tritt aber die hälftige Kostenübernahme in Kraft, sodass die Maklerprovision gerecht auf die Beteiligten aufgeteilt wird.

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