Mie­ter lässt Hand­wer­ker nicht rein

Mieter haben eine Duldungspflicht und müssen daher Handwerker in die Wohnung lassen. Hier erfahren Sie, wie Sie den Handwerkertermin korrekt ausmachen und was Sie tun können, wenn der Mieter die Handwerker trotzdem nicht in die Wohnung lässt.

• Wenn der Mieter die Handwerker nicht in die Wohnung lässt, können Sie den Zutritt nicht erzwingen.

• Sie haben jedoch ein Recht auf eine fristlose Kündigung, was sich mit der wirtschaftlichen Bedeutung der Handwerksarbeiten begründen lässt.

• Zudem können Sie mithilfe einer Duldungsklage den Mieter dazu bewegen, die Handwerker in die Wohnung zu lassen.

Grundsätzlich müssen Mieter sich damit einverstanden erklären, Handwerker in die Wohnung zu lassen. In den meisten Fällen müssen Sie als Vermieter die Handwerker bezahlen, da es zu Ihren Pflichten gehört, die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Jedoch ist es nicht möglich, die Handwerker einfach zum Mieter zu schicken. Beachten Sie die folgenden nötigen Schritte:

• Gehen Sie sicher, dass Sie gemäß DSGVO dazu berechtigt sind, Daten des Mieters an die Handwerker weiterzugeben.

• Kündigen Sie den Termin etwa drei bis zehn Werktage vorher an.

• Ein allgemeiner Aushang ist nicht ausreichend: Sie müssen jeden Mieter einzeln über den Termin benachrichtigen.

• Sie dürfen den Termin auf einen Werktag legen und ein Zeitfenster von etwa zwei Stunden für die Ankunft der Handwerker veranschlagen.

• Sollte der Mieter keine Zeit haben oder den Handwerkern keinen Zutritt ermöglichen können, hat er das Recht auf einen Ersatztermin.

Wichtig: Der Mieter darf die Handwerker nicht selbst beauftragen und dann die Kosten an Sie weitergeben. Handelt er eigenmächtig, muss er die Handwerkerrechnung selbst bezahlen

Sollte der Mieter zum vereinbarten Termin die Tür nicht öffnen oder den Termin sehr kurzfristig absagen, muss er die Handwerkerkosten tragen – auch wenn er einen Ersatztermin vorschlägt. In Fällen, in denen Mieter sich ohne Grund weigern, die Handwerker überhaupt in die Wohnung zu lassen, haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Sie können eine Duldungsklage aussprechen.

• Sie können dem Mieter kündigen.

Bei der Duldungsklage erwirken Sie einen gerichtlichen Titel, der den Mieter dazu zwingt, den Handwerkerzutritt zu ermöglichen und zu dulden. Zwar dürfen Sie gegen den Willen des Mieters keinen Zutritt erzwingen, erhalten aber mit der Duldungsklage mehrere gerichtliche Zwangsmittel.

Alternativ oder zusätzlich zur Duldungsklage können Sie dem Mieter auch fristlos kündigen, da dieser seine mietvertragliche Duldungspflicht nach §543 Abs. 1 des BGB verletzt. Es ist empfehlenswert, aber nicht verpflichtend, den Mieter zunächst abzumahnen. Sie müssen in dem Kündigungsschreiben begründen, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar ist.

Letztendlich stellt sich die Frage, ob das Vermieter- oder das Mieterinteresse größer ist. Bei dringenden Arbeiten oder Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen überwiegt Ihr Interesse als Vermieter, denn es geht um den Erhalt Ihrer Immobilie. Zudem sollten Sie im Kündigungsschreiben darlegen, dass die Arbeiten eine hinzunehmende oder geringe Beeinträchtigung darstellen, dass aufgrund der Verzögern schon Schäden entstanden sind und dass eine weitere Terminverschiebung einen wirtschaftlichen Schaden für Sie verursacht.

Lesen Sie hier, wie Sie vorgehen können, wenn der Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht räumt.