Der Mieterwechsel geschieht meist mitten im Jahr und somit im Abrechnungszeitraum der Nebenkosten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie die Nebenkosten bei einem Mieterwechsel korrekt berechnen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich gilt, dass jeder Mieter nur die von ihm selbst verursachten Nebenkosten tragen muss.
  • Auch bei Auszug mitten im Jahr müssen Sie keine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen.
  • Wichtig ist, dass Sie in der Nebenkostenabrechnung genau zwischen den durch den alten und den durch den neuen Mieter verursachten Kosten unterscheiden.
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Wie gehe ich bei einem Mieterwechsel mit der Nebenkostenabrechnung um?

Die meisten Mieterwechsel erfolgen innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode für die Nebenkosten. Grundsätzlich gilt, dass jeder Mieter nur die Betriebskosten für die Dauer seiner Mietzeit tragen muss. Normalerweise sind diese als Nebenkostenpauschale bereits in der Miete enthalten. Wenn der neue Mieter den vorherigen Mieter nahtlos ablöst und mit seiner Warmmiete weiterhin den Kostenanteil trägt, ist das für Sie als Vermieter die einfachste Lösung.

Die Nebenkostenabrechnung schicken Sie trotz Mieterwechsel erst zum vereinbarten Termin im 12- monatigen Rhythmus. Wichtig ist die Regel, dass jeder Mieter seine eigenen Kosten trägt. Wenn zum Beispiel der Mieter, der gekündigt hat, noch länger in der Wohnung bleibt oder sich gar weigert, diese zu räumen, muss er Ihnen weiterhin die anfallenden Betriebskostenvorauszahlungen leisten. Der neue Mieter zahlt ab Beginn des Mietverhältnisses, und zwar unabhängig davon, ob er schon eingezogen ist oder nicht.

Sonderfall: Leerstand

Ein Sonderfall ist der Leerstand der Wohnung. Dies kann dann passieren, wenn Sie zum Beispiel nicht direkt einen neuen Mieter finden. In diesem Fall gilt, dass Sie als Vermieter selbst die anfallenden Betriebskosten für die entsprechende Wohnung übernehmen müssen. Die Wohnung taucht dennoch in der Betriebskostenabrechnung wie gewohnt auf. Nur dann, wenn Sie den Verteilerschlüssel nach Wohnfläche nutzen, ist es möglich, die Betriebskosten einer leerstehenden Wohnung auf alle Wohnungen umzulegen.

Was passiert mit der Nebenkostenabrechnung bei einem Auszug mitten im Jahr?

Auch bei Mieterwechsel stellen Sie die Nebenkostenabrechnung wie gewohnt zur Frist aus. 

Beim Auszug des Mieters müssen Sie also keine gesonderte Betriebskostenabrechnung erstellen. Erst mit der Jahresabrechnung für alle Mieter müssen Sie die Kosten anteilig und gerecht sowohl auf den neuen als auch auf den alten Mieter umlegen. Jeder Mieter kommt bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Auszug nur für die Kosten auf, die er tatsächlich während seiner Zeit als Mieter des Wohnraums verbraucht hat.

Alles über die Nebenkostenabrechnung auf einen Blick

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Wie gehe ich mit verbrauchsabhängigen Kosten um?

Bei den verbrauchsabhängigen Kosten kann die Abrechnung der Nebenkosten nach Auszug ein wenig komplizierter sein. Hier sind

  • Gas

  • Strom

  • Wasser

zu nennen. Achten Sie darauf, bei Auszug direkt (noch am selben Tag) eine Zwischenablesung der Zählerstände vorzunehmen. So ist es möglich, auf den Tag genau abzurechnen, wie viel Verbrauch der Mieter verursacht hat und dementsprechend bezahlen muss. Als Vermieter müssen Sie die Kosten für die Zwischenablesung der Zähler tragen – es sei denn, Sie haben diese im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt. Hier lesen Sie mehr zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Bei den Heizkosten gibt es besondere Regeln. Als Eigentümer eines Gebäudes müssen Sie bei Nutzerwechsel eine Zwischenablesung durchführen, um §9 der Heizkostenverordnung zu erfüllen. In der Verordnung ist genau aufgelistet, wie Sie die Verbrauchskosten zeitanteilig aufteilen können. Dabei kommen sogenannte Gradtagszahlen zum Einsatz, die pro Tag einen prozentualen Anteil der Kosten angeben. Die Zahlen berücksichtigen, dass die Heizungsnutzung von der jeweiligen Heizperiode und Jahreszeit abhängig ist. Der Deutsche Wetterdienst ermittelt die aktuellen Zahlen für jedes Jahr.

Heizkosten:

Bei den Heizkosten werden zum Teil nur 50 Prozent als verbrauchsabhängige Kosten abgerechnet. Die anderen 50 Prozent stellen in vielen Fällen eine verbrauchsunabhängige Pauschale dar. Laut der Heizkostenverordnung können Sie die Gradtagszahlen für beide Kostenanteile verwenden. Alternativ ist es möglich, die nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten zeitanteilig umzulegen (1/12 pro Monat), was insbesondere für Warmwasserkosten gilt. Denn die Heizkosten sind stets von der Außentemperatur abhängig.


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