Miet­ver­trag Haus: In­fos & kos­ten­lo­se Vor­la­ge

Auch beim Einfamilienhaus regelt der Mietvertrag alle grundlegenden Rechte und Pflichten für Vermieter:innen und Mieter:innen. Hier erfährst du, worauf du bei einem Mietvertrag für ein Einfamilienhaus achten musst, und erhältst eine rechtssichere, aktuelle Vorlage für deinen Mietvertrag.

Falls du noch unsicher bist, ob du vermieten oder vielleicht doch verkaufen willst: Hier geht es zu unserer kostenlosen Immobilienbewertung.

Bei Bedarf kannst du dich bei der Entscheidung auch von einem:einer Makler:in unterstützen lassen. Wir empfehlen dir gerne drei Makler:innen deiner Region.

Dein Entschluss ist gefasst, du willst dein Haus vermieten. Auch dabei kannst du dich von einem:einer Immobilienmakler:in unterstützen lassen.

Unabhängig davon, ob du mit oder ohne Makler:in vermietest, solltest du dich näher mit dem Mietvertrag beschäftigen, den du mit einer Mietpartei abschließt. Denn mit deiner Unterschrift erklärst du dich als Vermieter:in mit allen Inhalten des Mietvertrags für dein Einfamilienhaus einverstanden.

Ein Mietvertrag für ein Einfamilienhaus unterscheidet sich grundsätzlich nicht von einem Mietvertrag für eine Wohnung:

Wie bei allen Immobilien dient auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses der Mietvertrag als Grundlage für Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Was in ihm festgehalten wurde, ist rechtsverbindlich, vorausgesetzt, es handelt sich um eine aktuelle und rechtsgültige Vorlage ohne veraltete Regelungen und Klauseln. In diesem Fall können einzelne Regelungen nämlich ungültig sein.

In jedem Mietvertrag gibt es grundsätzlich zwei Bereiche, zu denen Angaben gemacht werden müssen:

1. Die persönlichen Angaben der Vertragspartner:innen.
2. Eine möglichst detaillierte Beschreibung des Mietobjekts und die Angabe der Mietbedingungen (Mietkosten, Mietbeginn, Kündigungsfristen).

Bei den erforderlichen Daten handelt es sich im Wesentlichen um

• Name und Anschrift des:der Vermietenden
• Name und persönliche Daten des:der Mietenden
• Adresse des Mietshauses
• Wohnfläche, Anzahl der Räume, mitvermietete Flächen
• Anzahl und Art der ausgehändigten Schlüssel
• Monatliche Miete (Kaltmiete, warme und kalte Nebenkosten, ggf. Kosten für Stellplatz) und Höhe der Kaution
• Hinweis auf § 2 Betriebskostenverordnung BetrKV und damit auf alle umlagefähigen Betriebskosten. Denke an die „sonstigen Betriebskosten“ (Punkt 17 der BetrKV), die du selbst definieren musst (Dachrinnenreinigung, Wartung Feuerlöscher)
• Regelungen zur Zahlung der Miete und der Mietkaution (Angabe zum Mietkonto)
• Bedingungen zur Nutzung des Wohnraums
• Regelungen zu Reparaturleistungen
• Beginn des Mietvertrags
• Kündigungsfristen
• Unterschriften beider Vertragsparteien

Zusätzlich können folgende Inhalte relevant sein

• Bei Befristung: Datum, zu dem der Mietvertrag endet
• ggf. Mietanpassungsvereinbarung: Staffelmiete oder Indexmiete
• ggf. Vereinbarungen zur gewerblichen Nutzung
• ggf. Hinweis auf Widerrufsrecht
• ggf. Hausordnung
• ggf. Regelungen Gartenpflege und Garagennutzung
• ggf. Inventarliste und Fotos der Möblierung

Du solltest über deinen Mietvertrag größtmögliche Klarheit erzielen, insbesondere zu Themen, die im Nachhinein für viel Ärger oder Unruhe sorgen können. Untervermietung, Tierhaltung oder das Anbringen von Rauchwarnmeldern gehören dazu.

1. befristeten Mietvertrag und
2. einem unbefristeten Mietvertrag.

Ein befristeter Mietvertrag hat eine festgelegte Laufzeit mit einem klar definierten Anfang und Ende. Dieser Vertragstyp eignet sich, wenn Eigentümer:innen ihr Einfamilienhaus zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen oder anderweitig verwenden möchten. Allerdings ist ein solcher Vertrag nur unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Der Gesetzgeber erlaubt gemäß § 575 BGB Zeitmietverträge nur aus folgenden Gründen:

• Eigenbedarf: Eigentümer:innen planen, selbst in das Haus einzuziehen oder es Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.
• Abriss oder Umbau: Das Haus soll nach der Mietzeit abgerissen oder umfassend umgebaut werden, sodass es nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann.
• Nutzung als Werkswohnung: Die Immobilie ist für Angestellte (z.B. Hausmeister:innen) oder als Dienstwohnung für die eigene Firma vorgesehen.

Da die Kündigung wegen Eigenbedarf aufwändig ist, sollte ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden, wenn der Eigenbedarf bereits feststeht

Weitere wichtige Punkte:

• Mieterhöhung: Während der Mietzeit ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Vertrag festgelegt ist.
• Kündigung: Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist nicht möglich. Dagegen kann ein Mietaufhebungsvertrag bei beidseitigem Einverständnis den Vertrag vorzeitig beenden. Bei berechtigten Gründen wie Zahlungsverzug oder Gesundheitsgefährdung ist eine außerordentliche fristlose Kündigung jederzeit möglich.
• Vertragsverlängerung: Vier Monate vor Vertragsende kann der:die aktuell Mietende anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht.
  • Bei Verzögerungen des Eigenbedarfs hat der er:sie das Recht auf eine Verlängerung der Mietzeit.
  • Fällt der Befristungsgrund ganz weg, kann der:die Mieter:in einen unbefristeten Mietvertrag verlangen. Der:die Vermieter:in muss dann belegen, dass der ursprüngliche Plan für das Haus weiterhin besteht.
    

Wenn für einen befristeten Mietvertrag keine rechtsgültigen Gründe vorliegen, wird ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen.

Ein unbefristeter Vertrag bietet sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen gewisse Vorteile:
 

• Planungssicherheit für beide Mietparteien:
  • Langfristiges Wohnrecht für Mieter:innen
  • Kontinuierliche Einnahmequelle für Vermieter:innen
• Weniger Verwaltungsaufwand: Es muss kein Befristungsgrund genannt werden.

Sollte eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig sein, kannst du als Vermieter:in, aber auch die Mieter:innen das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ebenfalls möglich.

Du willst Mieterhöhungen vertraglich fest vereinbaren, sodass du den Verwaltungsaufwand während der Mietdauer deiner Mietpartei sparst? Dann kannst du entweder einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag wählen.

Im Staffelmietvertrag sind die jährlichen Mieterhöhungen vertraglich festgelegt. Du kannst diese Einnahmen fest einkalkulieren und profitierst von sicheren Mieterhöhungen, ohne dass du jedes Mal einen hohen Verwaltungsaufwand hast. Allerdings stellt ein Staffelmietvertrag hohe Ansprüche an die formale Ausgestaltung. Es kann daher sinnvoll sein, diese einem:einer Makler:in oder einem:einer Fachanwält:in für Mietrecht zu überlassen.

Der Indexmietvertrag sieht Anpassungen der Miethöhe vor, die dem Verbraucherpreisindex entsprechen. Als Vermieter:in solltest du reagieren, wenn sich der Verbraucherpreisindex ändert und deinem:deiner Mieter:in die Mieterhöhung mitteilen.

Zweifellos ist der gesamte Mietvertrag ein wichtiges Dokument. Insbesondere folgende Punkte entscheiden darüber, ob es sich um einen vermieterfreundlichen oder mieterfreundlichen Mietvertrag handelt.

Hier wird festgelegt, wann und wie die Miete gezahlt werden muss. Dazu gehört auch die Bankverbindung des:der Vermietenden.

Der Zustand des Hauses und die Regelungen zu Reparaturen sind wichtig. Schäden werden im Übergabeprotokoll festgehalten, das Teil des Mietvertrags ist. Der Vertrag regelt auch Kleinreparaturen und vermieterseitig durchzuführende Wartungen, wie die der Heizungsanlage.

Der Mietvertrag legt fest, welche Nebenkosten der Mieter trägt und wie diese verteilt werden. Ohne diese Regelung bleibst du auf den Kosten sitzen.

Die Kaution darf maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Diese Sicherheit schützt dich vor Mietschäden und -schulden. Eine Zahlungsfrist für die Kaution sollte ebenfalls im Vertrag stehen.

Die Wohnfläche bestimmt über die Miethöhe und auch über die Betriebskosten, weil viele Kostenpositionen über die Wohnfläche aufgeschlüsselt werden. Eine Mieterhöhung begründest du außerdem mit Vergleichsobjekten mit einer vergleichbaren Quadratmeterzahl. Aus diesen Gründen ist eine korrekte Berechnung der Wohnfläche enorm wichtig. Die Wohnfläche muss im Mietvertrag korrekt angegeben werden.

Ein Verzeichnis der Einrichtungen des Hauses sollte dem Mietvertrag beigefügt werden. Bewegliche Sachen, die zum wirtschaftlichen Zweck des Hauses gehören (z.B. Satellitentechnik, Markisen), gelten als Einrichtungen.

Die einfache Gartenpflege (Rasenmähen, Laubkehren, Unkraut jäten) übernimmt der:die Mieter:in. Aufwendige Arbeiten wie Heckenschneiden oder Baumfällen übernimmt der Vermieter:in. Falls die Mietpartei diese Arbeiten nicht ausführen möchte, kann eine Gartenpflege beauftragt werden. Die Kosten dafür sind Teil der Betriebskostenabrechnung und sollten im Mietvertrag geregelt werden.

Normalerweise schließt der:die Vermieter:in mit Versorgungsunternehmen für Gas, Wasser und Strom Verträge ab und erstellen aus den Jahresrechnungen die Nebenkostenabrechnungen.

Du kannst es dir einfacher machen, indem du den Mieter:innen erlaubst, selbst Verträge mit Versorgungsunternehmen abzuschließen. Das reduziert deinen Aufwand und sorgt für mehr Transparenz. Diese Regelung sollte im Mietvertrag festgelegt werden.

In vielen Standard-Mietverträgen für Häuser ist festgelegt, dass

• der:die Mieter:in die Gartenflächen in „ordnungsgemäßem Zustand“ zu halten hat und
• er:sie auf die Belange des Nachbarn auf dem angrenzenden Grundstück Rücksicht nehmen muss.

Ähnliche Formulierungen finden sich in fast jedem Formular-Mietvertrag rund um Haus und Grund. Im Einzelfall kann es über die Inhalte zum Streit kommen. Denn was ein „ordnungsgemäßer Zustand“ ist, wird wohl jeder anders beurteilen. Es besteht aber die Möglichkeit, über die Standardformulierungen hinaus genauere Vereinbarungen festzuschreiben. Im Bereich „Haus und Grund“ bietet ein Mietvertrag oft Blanko-Zeilen für die Gartennutzung.

Fast immer gehören zu einem Einfamilienhaus eine Garage, ein Stellplatz oder ein Carport. Wenn du eine Garage vermietest, solltest du die Lage und die erlaubte Nutzung auch im Mietvertrag für dein Haus angeben. In der Regel enthalten Muster-Mietverträge für Einfamilienhäuser bereits die notwendigen Regelungen. Ist die Garage oder der Stellplatz Teil des Mietvertrags, ist eine Teilkündigung über die Garage unzulässig.

Ein separater Garagenmietvertrag kann empfehlenswert sein, wenn du in Erwägung ziehst, den Platz oder die Garage selbst zu nutzen. Du sicherst dir damit deine Flexibilität.

In diesem Fall solltest du im Hausmietvertrag erwähnen, dass für den Stellplatz, die Garage oder den Carport ein eigener Vertrag abgeschlossen wird. Der Garagenmietvertrag kann unabhängig vom Mietvertrag über das Einfamilienhaus mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

Damit ein Mietvertrag wirklich rechtssicher ist, kommt es auf korrekte Formulierungen an.

Sind Klauseln nicht eindeutig formuliert, kann es passieren, dass sie gänzlich ungültig sind. Im ungünstigsten Fall kann das für dich als Vermieter:in weitreichende Konsequenzen haben.

ImmoScout24 bietet dir einen Muster-Mietvertrag für dein Haus zum Download an – immer aktuell und von Expert:innen für Mietrecht erstellt. Bei unseren Vorlagen kannst du sicher sein, dass die Verträge gründlich geprüft und stets an die aktuelle Rechtslage angepasst werden.

Wähle einen vermieterfreundlichen Mietvertrag, der alle wichtigen Aspekte abdeckt. Entscheide dich für einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag und wenn du in Sachen Mieterhöhung vorausschauend und zeitsparend agieren willst, für einen Staffel- oder Indexmietvertrag. Die Nebenkostenabrechnung kannst du dir sparen, indem du Gas, Wasser und Strom nicht in deinem Namen bestellst, sondern die Beauftragung den Mieter:innen überlässt.

Entscheidest du dich für einen Muster-Mietvertrag, wähle einen seriösen Anbieter. Ergänze diesen mit konkreten Regelungen zur Gartenpflege. Für Garage, Stellplatz oder Carport kannst du einen separaten Mietvertrag abschließen, um die Garage später selbst nutzen zu können, ansonsten gehört die Vermietung der Garage ebenfalls in den Hausmietvertrag.