Woh­nung kau­fen und Ver­mie­ten oh­ne Ei­gen­ka­pi­tal

Ist es sinnvoll, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und anschließend zu vermieten? Welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, mit welchen Risiken Sie rechnen müssen und worauf es nach einem Immobilienkauf besonders ankommt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

• Eine Finanzierung einer Wohnung ganz ohne Eigenkapital ist nur mit hohen Sicherheiten und höheren Zinsen möglich.
• Vorausgesetzt, die Mieteinnahmen laufen ununterbrochen und regelmäßig, kann die Kaltmiete zur Tilgung des Kredites dienen, sodass der Eigentümer keine Kosten hat.
• Vermieter müssen damit rechnen, dass die Wohnung auch einmal leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. Die monatlichen Raten der Finanzierung müssen dennoch gezahlt werden.
• Mieteinnahmen dienen normalerweise nicht als Sicherheit für die Bank, da nie gewiss ist, ob immer ein solventer Mieter vorhanden ist.

Das Niedrigzinsniveau veranlasst Privatpersonen dazu, sich nach anderen lukrativeren Anlagen umzuschauen. Wer sein Geld auf dem Sparbuch parkt, der bekommt aufgrund der Niedrigzinspolitik sehr niedrige bis gar keine Zinsen. Deswegen sehen viele eine Chance im Wohnungsmarkt als Geldanlage. Wer jedoch kein Erspartes hat, kann sich das Zinsniveau zunutze machen, um sich zu günstigen Konditionen eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten.

Möchten Sie sich eine Wohnung kaufen und vermieten, obwohl Sie über kein Eigenkapital verfügen? Eine 100 oder 120 Prozent Finanzierung einer Eigentumswohnung ist durchaus denkbar, aber meistens mit hohen Anforderungen verbunden. Hierzu zählt ein hohes geregeltes Einkommen oder ein Bürge, der diese Voraussetzung mitbringt. Letztlich ist es eine Abwägung zwischen Risiko und Nutzen, die die Bank vornimmt. Ist das Risiko im Verhältnis zu den Sicherheiten des Kreditnehmers relativ gering, wird die Bank im Regelfall einer solchen Vollfinanzierung zustimmen.

Die Vollfinanzierung der Wohnung bringt den Vorteil mit sich, dass Leute komplett ohne Eigenkapital an die Anlage gelangen und den Betrag in den nächsten Jahren zu günstigeren Konditionen zurückzahlen können. Kommt es zu regelmäßigen Mieteinnahmen, ist das eine gute Möglichkeit.

Bedenken Sie aber auch folgende Nachteile:

• Bei einer Vollfinanzierung fallen die Konditionen höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

• Das Ausfallrisiko für Banken ist höher, weswegen auch die Zinsen höher als bei einer typischen Finanzierung ausfallen.

Deswegen wäre es immer eine gute Variante, die Finanzierung mit Eigenkapital aufzustellen. Je höher der Anteil an Eigenkapital ausfällt, umso bessere Konditionen gibt es für die Finanzierung der Wohnung. Dadurch zahlen Sie den Kredit mit weniger Zinsen schneller zurück.

Möchten Sie sich ohne Eigenkapital eine Wohnung kaufen und vermieten, sollten Sie im Vorfeld genau rechnen und überlegen, welche Variante für Sie am besten ist. In der Praxis ist es meistens so, dass eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital bereits finanzielle Vorteile im Gegensatz zur Vollfinanzierung mitbringt.

Möchten Sie die Wohnung als Anlageform verwenden, können Sie sich die Wohnung kaufen und vermieten. Unter Umständen ist dies auch ohne Eigenkapital möglich ist. Es gibt viele Leute, die eine Wohnung kaufen, anschließend vermieten und mit den Mieteinnahmen den Kredit zurückzahlen. Das geht natürlich nur auf, wenn die Wohnung auch wirklich immer vermietet wird und somit ohne Unterbrechung Miete gezahlt wird.

Sind die Mieteinnahmen hoch genug, müssen Sie nicht einen einzigen Cent aus der eigenen Tasche für die Rückzahlung ausgeben. Nach einigen Jahren ist der Kredit komplett zurückgezahlt und die Mieteinnahmen wandern direkt in Ihre Tasche. Allerdings hängt es von der Planung ab. Damit sich das Modell als positiv herausstellt, sollte der Kaufpreis unter 30 Jahresnettokaltmieten liegen. Deswegen sollten Sie im Vorfeld genau überlegen und die Finanzierung durch Mieteinnahmen genau durchrechnen.

Mieteinnahmen gelten eigentlich nicht als Sicherheit für eine Bank, da die Entwicklung nie vorhersehbar ist. Wer weiß schon, ob die Wohnung immer vermietet ist und regelmäßig Mieteinnahmen kommen? Möglicherweise gibt es auch einmal einen Leerstand.

Auch wenn keine Mieteinnahmen aus der Vermietung folgen, haben Sie als Vermieter dennoch die Raten für die Finanzierung zu zahlen. Deswegen sind die Mieteinnahmen eher weniger als Sicherheit für die Bank relevant.

Aber natürlich ist es für das Kreditinstitut interessant zu wissen, dass die Wohnung vermietet werden soll. Auch fragen die Banken nach der Höhe der Kaltmiete. Sie werden sich sicherlich auch das Objekt anschauen und sich ein Bild darüber machen, ob sich Mieter für die Wohnung zu dem Preis finden lassen würden. Fällt das Urteil positiv aus, steigt die Wahrscheinlichkeit auf die Gewährung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.