Was­ser­kos­ten in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung

Die Nebenkostenabrechnung umfasst alle Positionen der betrieblichen Nebenkosten. Auch die Wasserver- und entsorgung wird hier abgerechnet. Wie du dabei vorgehst und welche Regelungen und Verteilerschlüssel gelten erfährst du hier.

Die Kosten für die Wasserver- und Entsorgung sind verbrauchsabhängige und umlagefähige Nebenkosten. Sowohl Kosten für Warm-, Kalt- als auch Abwasser werden in der Nebenkostenabrechnung an die Mieter:innen weiterberechnet. Dabei sind die Warmwasserkosten hauptsächlich verbrauchsabhängig abzurechnen, während die Kosten für die Versorgung mit Kaltwasser und die Entwässerung über einen Verteilerschlüssel auf die jeweiligen Mieter:innen umgelegt wird. Die rechtliche Grundlage dafür ist §2 der Betriebskostenverordnung – BetrKV.

Neben der Menge des tatsächlich verbrauchten Wassers, fallen noch weitere umlagefähige Kosten der Wasserversorgung an, die verbrauchsunabhängigen Allgemeinkosten: 

• Grundgebühren des Versorgungsunternehmens
• Miet-, Eich- und Wartungskostenkosten für Wasserzähler
• Abrechnungskosten
• Wartungskosten von Wassermengenreglern
• Kosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage

Zur Wasserentsorgung gehören die Abwassergebühren, die in der Immobilie anfallen sowie Betriebskosten für eine private Entwässerungsanlage, sofern vorhanden. 

Mit den Abwassergebühren sind alle Entwässerungsmaßnahmen und die Bereitstellung von entsprechender Infrastruktur abgegolten. Dazu zählen: 

• Die Kosten für die Entwässerung als Leistung der Gemeinde:   Abwassergebühr, Entwässerungsgebühr, Sielgebühr und Kanalgebühr

• Darüber hinaus müssen Mieter:innen Nebenkosten übernehmen, die durch Regenwasser auf der versiegelten Fläche des Grundstücks entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Oberflächenentwässerung oder den Regenwasserkanal.

Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung, denn diese zählen zu den Reparaturkosten, die du als Vermieter:in tragen musst. Die Kosten für die Reinigung der Regenrinnen darfst du nur dann umlegen, wenn diese als sonstige Betriebskosten explizit im Mietvertrag genannt sind.

Die Warmwasserkosten werden anders abgerechnet als Kaltwasser und Abwasser. Sie bilden zusammen mit den Heizkosten die warmen Nebenkosten und folgen auch der gleichen Abrechnungslogik: zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten müssen laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Damit können Mieter:innen durch sparsames Verhalten ihr Kosten für Warmwasser, aber auch Heizung reduzieren.  
Verbrauchsunabhängig werden hingegen die übrigen 30 bis 50 Prozent abgerechnet. Als Verteilerschlüssel dient die Wohn- und Nutzfläche. Die Grenze 50 Prozent hat dabei keine Verbindlichkeit, du kannst laut § 10 HeizkostenV auch einen größeren Teil oder sogar 100 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen. Nur bei Vermieter:in und Bewohner:innen eines Zweifamilienhauses ist keine verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung notwendig (§ 2 HeizkostenV). 

Als Vermieter:in musst du den individuellen Warmwasserverbrauch der Mieter:innen mit einem Warmwasserzähler in jeder Wohnung messen. Diese Zähler müssen geeicht sein und von einem Ablesedienst zum Ende des Abrechnungszeitraums ausgewertet werden. Ohne Zähler kannst du die Warmwasserabrechnung nicht vornehmen.

Bei den Kaltwasserkosten spielen die tatsächlich entstandenen individuellen Kosten der einzelnen Mieterschaft keine Rolle, weil nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss. Dementsprechend besteht auch keine Pflicht, Kaltwasserzähler installieren zu lassen. Für den Fall, dass einzelne Wohnungen bereits mit Kaltwasserzähler ausgestattet sind, gilt: Du kannst als Vermieter:in die Wasserkosten so lange mithilfe eines Verteilerschlüssels berechnen, bis alle Wohnungen mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sind.

Auch für die Entwässerung einer Immobilie fällt eine Gebühr an. 

• Zum einen ist das eine Gebühr für die Entsorgung von Schmutzwasser über das öffentliche Kanalnetz. Die Menge des Schmutzwassers entspricht dem verbrauchten Frischwasser.  

• Zum anderen ist das eine Gebühr für Niederschlagswasser. Diese richtet sich nach der bebauten Fläche, auf der Regenwasser nicht normal ins Erdreich sickern kann.

Die Kosten für die Entsorgung des Schmutzwassers und Niederschlagswassers kannst du ebenfalls auf die Mieter:innen umlegen. Auch in diesem Fall ist es ratsam, den Verteilerschlüssel im Mietvertrag festzulegen. 

Übrigens gilt diese Regelung genauso, wenn kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz besteht und du eine private Klär- oder Sickeranlage betreibst. In diesem Fall kannst du mit dem Verteilerschlüssel die Kosten für die Entsorgung des Klärschlamms sowie die Reinigung und Wartung der Anlage umlegen. 

Nicht umlagefähig sind Reparatur- und Instandhaltungskosten der Wasserentsorgungsvorrichtungen. Ist ein Rohr gebrochen oder verstopft oder sind Dachrinnen zu reparieren, so musst du die Kosten selbst tragen. 

Die Dachrinnenreinigung muss im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ im Rahmen des § 2 Nr. 17 der BetrKV erwähnt sein. Erst damit bis du zur Umlage der Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung berechtigt.

Im Mietvertrag müssen die Nebenkosten genannt werden, denn erst dann kannst du sie auch in Rechnung stellen. Zwar würde dabei ein allgemeiner Hinweis auf §2 der Betriebskostenverordnung – BetrKV reichen, idealer ist eine präzise Nennung jeder einzelnen Position der umlagefähigen Nebenkosten mit Verteilerschlüssel.  

Den Verteilerschlüssel für die Kaltwasserkosten und die verbrauchsunabhängigen Wasserkosten legst du also im Mietvertrag fest, dabei kannst du dich frei für einen Verteilerschlüssel entscheiden. 

Hinweis: Eine vertragliche Vereinbarung schafft Klarheit, kann andererseits aber auch nicht so einfach verändert werden. Dazu ist die Zustimmung aller Mieter:innen erforderlich.  

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über den Verteilerschlüssel, so werden die Kosten üblicherweise auf Basis der Wohnfläche bzw. Quadratmeterangabe umgelegt. Auch möglich ist eine Weiterberechnung mit dem Verteilerschlüssel „Personenanzahl“ also wie viele Leute in der Wohnung leben. In der Praxis wird häufig eine Kombination aus beiden herangezogen, um die Wasserkosten abzurechnen.  

Die Umlage der Gesamtkosten über Verteilerschlüssel ist keine ideale Lösung. Sie bildet den tatsächlichen Verbrauch selten gerecht ab. Wer eine große Wohnung hat, verbraucht nicht zwangsläufig viel Wasser. Bei einer Umlage über die Personenanzahl, hast du keine Kenntnis darüber, wie viele Personen sich tatsächlich in der Wohnung aufhielten und ob es Dauergäste gab. Auch der individuelle Verbrauch der Mieter:innen kann sehr unterschiedlich ausfallen. Während in der einen Wohnung Wasser sparsam eingesetzt wird, geht ein:e andere Mietpartei sehr großzügig mit Wasser um. Auch das kann über den Verteilerschlüssel nicht abgebildet werden. Dennoch bist du als Vermieter:in nicht verpflichtet, Kaltwasserzähler zu installieren.

Grundvoraussetzung für die Umlage von Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Wenn diese vorliegt, kannst du als Vermieter:in  wie folgt vorgehen:

• Entwässerungskosten inklusive Niederschlagsgebühr der Gemeinde zusammenfassen und je nach gewähltem Verteilerschlüssel an die Mieter umlegen

• Kosten für Frischwasser je nach Verteilerschlüssel umlegen

• Kosten für Warmwasser zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umlegen (s. oben)

Du kannst „Niederschlagswasser“ getrennt aufführen oder in die Position „Abwasser und Entwässerung“ aufnehmen.  Wenn du das Niederschlagswasser als eigene Position ausweist, ist es nach Wohnfläche umzulegen. Im Falle einer Zusammenführung im Punkt  
„Abwasser und Entwässerung“ darfst du den Verteilerschlüssel anwenden, der auch für die anderen Positionen der Nebenkostenabrechnung zur Anwendung kommt. 

Die Umlage nach Wohnfläche ist aus Sicht der Mieter:innen fairer, denn Regen, Schnee und Hagel sind nicht verbrauchsabhängig, sondern stellen für alle Mieter:innen  die gleiche Herausforderung dar.

Kaltwasserzähler: 

Als Vermieter:in bist du nicht dazu verpflichtet, Kaltwasserzähler in das Mietobjekt einzubauen (Warmwasserzähler sind Pflicht). Jedoch muss der:die Mieter:in einen Einbau von Kaltwasserzählern akzeptieren. Andersherum musst du akzeptieren, wenn der.die Mieter auf eigene Kosten einen Kaltwasserzähler einbaut. Die entsprechenden Werte muss er:sie dir für die Betriebskostenabrechnung nennen. Die Grundgebühr für die Anschaffung eines Wasserzählers ist nicht umlagefähig, aber Kosten für Prüfung, Eichung und Wartung des Geräts darfst du an deine Mietpartei weiterberechnen.

Für eine Mietwohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern könnten zum Beispiel diese umlagefähigen Wassernebenkosten entstehen:

Kaltwasser und Abwasser: 1.200 Euro pro Jahr für das ganze Haus

Kubikmeterverbrauch laut Zähler für eine 70-Quadratmeter-Wohnung x Preis = 138,97 Euro

Heizkosten und Warmwasser: 2.000 Euro pro Jahr für das ganze Haus

Verbrauchsabhängiger Anteil für eine 70-Quadratmeter-Wohnung (60 Prozent der Kosten) = 501,47 Euro

Verbrauchsunabhängiger Anteil (40 Prozent der Kosten) = 221,41 Euro

In diesem Beispiel ergeben sich Wasserkosten von insgesamt 861,85 pro Jahr für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Das wären 71,82 Euro Wasserkosten pro Monat. Je nach Verbrauch können diese Zahlen natürlich ganz anders aussehen.