Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung Was­ser: So rech­nen Ver­mie­ter Was­ser­kos­ten rich­tig ab

Wasserkosten gehören zu den größten Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Damit du sie rechtssicher auf deine Mieter:innen umlegen kannst, musst du zwischen Kaltwasser, Warmwasser und Entwässerung unterscheiden. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Wasserkosten umlagefähig sind, wie du sie korrekt abrechnest und welche Besonderheiten bei Wasserzählern und Verteilerschlüsseln gelten. 

Zu den umlagefähigen Wasserkosten gehören nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten für Wasserversorgung, Warmwasserbereitung und Entwässerung. Je nach Kostenart unterscheiden sich die Bestandteile und die Art der Abrechnung. 

Zu den umlagefähigen Kosten der Wasserversorgung gehören insbesondere: 

• Frischwasserverbrauch  
• Grundgebühren des Wasserversorgers  
• Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung (z. B. Miete, Eichung und Wartung der Wasserzähler) 
• Kosten einer gesetzlich vorgeschriebenen Trinkwasseruntersuchung (z. B. Legionellenprüfung) 
• Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage (z. B. Enthärtungsanlage), sofern laufende Betriebskosten entstehen. 
  

Zu den Kosten der Warmwasseraufbereitung gehören insbesondere die Energiekosten, der Betrieb der Warmwasseranlage sowie die Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung.  

Dazu zählen insbesondere: 

• Energiekosten (z. B. Gas, Öl oder Strom)  
• Betrieb der Warmwasseranlage  
• Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung (z. B. Miete, Eichung und Wartung der Wasserzähler) 

Wie Warmwasserkosten verteilt werden, regelt die Heizkostenverordnung. Mehr dazu erfährst du im Abschnitt zur Abrechnung der Wasserkosten. 

Neben dem Frischwasser zählen auch die Kosten für die Ableitung des Wassers zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu gehören: 

• Schmutzwassergebühren  
• Niederschlagswassergebühren  
• Gebühren für öffentliche Entwässerungsanlagen  
• Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung (z. B. Miete, Eichung und Wartung der Wasserzähler) 

In der Regel orientieren sich die Abwasserkosten am gemessenen Frischwasserverbrauch, sodass kein separater Abwasserzähler erforderlich ist.

Die Art der Abrechnung hängt davon ab, ob der Wasserverbrauch gemessen wird oder nicht. Warmwasserkosten müssen nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dagegen können Kaltwasser- und Entwässerungskosten je nach Ausstattung der Immobilie und gesetzlichen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes nach Verbrauch oder einem Verteilerschlüssel auf die Mietparteien umgelegt werden. 

Sind alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet, erfolgt die Umlage nach dem tatsächlichen Verbrauch. Diese Methode gilt als besonders verursachungsgerecht und fördert einen sparsamen Umgang mit Wasser. 

Geeignet für: 

• Warmwasserkosten 
• Kaltwasserkosten 

Sind keine Wasserzähler vorhanden, werden Kaltwasserkosten häufig nach der Wohnfläche verteilt. Auch Kosten, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen – etwa Niederschlagswasser –, werden meist nach diesem Verteilerschlüssel umgelegt. 

Alternativ können Wasserkosten nach der Anzahl der Bewohner:innen verteilt werden. Dieser Verteilerschlüssel bildet den tatsächlichen Verbrauch häufig besser ab als die Wohnfläche, setzt jedoch voraus, dass die Personenzahl zuverlässig erfasst werden kann. 

Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung über den Verteilerschlüssel, gelten die gesetzlichen Vorgaben des § 556a BGB. Für Warmwasserkosten sind zusätzlich die Regelungen der Heizkostenverordnung zu beachten. 

Wasserzähler ermöglichen eine verbrauchsabhängige und transparente Abrechnung. Für Warm- und Kaltwasser gelten jedoch unterschiedliche gesetzliche Vorgaben. 

Für Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine Verbrauchserfassung vor. 

Dabei gilt: 

• Warmwasserkosten müssen mindestens zu 50 und höchstens zu 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. 
• Die übrigen 30 bis 50 Prozent werden über einen festen Verteilerschlüssel – meist nach Wohnfläche – auf die Mietparteien verteilt. 
• Die Verbrauchswerte müssen am Ende des Abrechnungszeitraums erfasst und in die Nebenkostenabrechnung übernommen werden. 
• Eine Ausnahme gilt für bestimmte Zweifamilienhäuser, in denen Vermieter:innen und Mieter:innen gemeinsam wohnen. 
  

Für Kaltwasser besteht keine bundesweite Pflicht zum Einbau von Wasserzählern. Sind jedoch alle Wohnungen mit Kaltwasserzählern ausgestattet, empfiehlt sich eine verbrauchsabhängige Abrechnung. 

Die Kosten für Miete, Eichung und Wartung der Wasserzähler gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Anschaffung der Geräte ist dagegen nicht umlagefähig. 

Werden nachträglich Kaltwasserzähler in allen Wohnungen eingebaut, ist die Wasserversorgung ab der nächsten Abrechnungsperiode grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen.  

In Ausnahmefällen kann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung verzichtet werden, wenn sie technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Wer sich zu diesen Ausnahmefällen zählt, sollte dies dokumentieren können.

Neben den Kosten für die Wasserversorgung gehören auch Abwasser- und Entwässerungskosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Während sich die Schmutzwassergebühren in der Regel am Frischwasserverbrauch orientieren, werden Niederschlagswassergebühren unabhängig vom Wasserverbrauch berechnet. 

Für die Berechnung der Schmutzwassergebühren wird in der Regel davon ausgegangen, dass das verbrauchte Frischwasser vollständig in die Kanalisation gelangt. Deshalb ist kein separater Abwasserzähler erforderlich. 

Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere: 

• Schmutzwassergebühren des Entsorgungsunternehmens  
• Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung  
• Betriebskosten privater Abwasseranlagen, sofern kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz besteht  

Betreibst du eine private Klär- oder Sickeranlage, kannst du unter anderem die Kosten für die Entsorgung des Klärschlamms sowie die Reinigung und Wartung der Anlage als Betriebskosten umlegen. 

Die Niederschlagswassergebühren entstehen für die Ableitung von Regenwasser von versiegelten Flächen wie Dächern, Hofflächen oder Zufahrten. 

Die Höhe der Gebühren richtet sich in der Regel nach der Größe der angeschlossenen Fläche und nicht nach dem Wasserverbrauch. Deshalb werden sie häufig nach der Wohnfläche oder einem anderen geeigneten Verteilerschlüssel auf die Mietparteien umgelegt. 

Mit einem digitalen Abrechnungstool erstellst du deine Nebenkostenabrechnung schnell und rechtssicher. Das Tool übernimmt die Verteilung der Wasserkosten nach dem gewählten Verteilerschlüssel und erstellt automatisch eine übersichtliche Abrechnung für deine Mieter:innen. 

So gehst du vor 

1. Umlagefähige Wasserkosten erfassen (Frischwasser, Warmwasser sowie Abwasser- und Entwässerungskosten).  
2. Den passenden Verteilerschlüssel auswählen.  
3. Die Nebenkostenabrechnung erstellen und an deine Mieter:innen versenden.  

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich die Wasserkosten für eine 70-m²-Mietwohnung zusammensetzen können. 

Rechenweg 

• Kaltwasser und Abwasser: Anteil laut Wasserzähler = 138,97 € 
• Warmwasser: 60 % der Gesamtkosten werden nach Verbrauch verteilt, 40 % nach Wohnfläche. 

Daraus ergeben sich für die Wohnung 861,85 € pro Jahr bzw. 71,82 € pro Monat.

• Betriebskostenvereinbarung prüfen: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Umlage der Wasserkosten nach § 2 BetrKV?
• Alle umlagefähigen Kosten erfassen: Berücksichtige nur laufende Betriebskosten – nicht jedoch Reparatur-, Modernisierungs- oder Anschaffungskosten.
• Leerstände abgrenzen: Die Kosten von leerstehenden Wohnungen dürfen nicht umgelegt werden. Darum sollten Aus- und Einzugstermine korrekt erfasst werden.
• Passenden Verteilerschlüssel anwenden: Je nach Kostenart erfolgt die Umlage nach Verbrauch, Wohnfläche oder Personenanzahl.
• Warmwasserkosten korrekt aufteilen: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent müssen nach Verbrauch abgerechnet werden.
• Wasserzähler und Eichfristen kontrollieren: Für eine verbrauchsabhängige Abrechnung sollten die Wasserzähler gültig geeicht sein.
• Gemeinschaftsverbrauch berücksichtigen: Wasser für Hausreinigung, Gartenbewässerung oder gemeinschaftliche Zapfstellen gehört ebenfalls in die Nebenkostenabrechnung. 

Wasserkosten gehören zu den wichtigsten und zugleich erklärungsbedürftigsten Positionen der Nebenkostenabrechnung. 

Mit einer wirksamen Betriebskostenvereinbarung, dem passenden Verteilerschlüssel und einer korrekten Verbrauchserfassung schaffst du die Grundlage für eine rechtssichere und nachvollziehbare Abrechnung. 

Besonders wichtig ist es, Warmwasser nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzurechnen und umlagefähige Kosten von nicht umlagefähigen Ausgaben zu trennen. Mit einer transparenten Betriebskostenabrechnung vermeidest du Rückfragen und Streitigkeiten – und sorgst für mehr Vertrauen zwischen dir und deinen Mieter:innen.