Einliegerwohnung vermieten

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Eine abgeschlossene oder offene Einliegerwohnung zu vermieten, bringt Ihnen als Eigentümer steuerliche Vorteile und finanzielle Absicherung in Form von Mieteinnahmen. In diesem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Tipps für die Vermietung einer Einliegerwohnung und erfahren, wie Sie steuerliche Vorteile geltend machen. Lesen Sie zudem, was ein Vertrag für die Vermietung von Einliegerwohnungen enthalten sollte und wie die Übergabe reibungslos verläuft.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Einliegerwohnungen gelten vollständig oder teils abgegrenzte Wohnungen im Eigenheim.
  • Die Werbungskosten für eine Einliegerwohnung können von der Steuer abgesetzt werden.
  • Bei der Vermietung an Verwandte muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts betragen. Schließen Sie auch bei der Vermietung an Familie oder Freunde immer einen rechtsgültigen Mietvertrag ab.
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Abgeschlossene oder offene Einliegerwohnung vermieten?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite Wohnung innerhalb eines Eigenheims. Bei Einliegerwohnungen wird unterschieden zwischen offenen und abgeschlossenen Wohnungen. Bei der abgeschlossenen Einliegerwohnung ist die Wohnung komplett vom restlichen Eigenheimbesitzer abgetrennt und verfügt über einen eigenen Eingang. Bei dieser Variante ist es zudem üblich, dass die Einliegerwohnung mit einem Bad und meist auch einer Küche ausgestattet ist. Eine offene Einliegerwohnung ist nur noch selten zu finden, da die meisten Mieter großen Wert auf Privatsphäre legen, diese aber nur in einer abgeschlossenen Einliegerwohnung wirklich gegeben ist. In den häufigsten Fällen handelt es sich bei Einliegerwohnungen um Single-Wohnungen im Dach- oder Untergeschoss, die prinzipiell für die Mieteinnahmen vermietet werden. Auch eine komplett ausgestattete zweite Wohnung, beispielsweise eine Doppelhaushälfte, kann als Einliegerwohnung gelten. Voraussetzung ist, dass überschneidende Räume mit der Hauptwohnung vorhanden sind. Für viele Hausbesitzer wird ein Teil der Hausfinanzierung durch die Vermietung der Einliegerwohnung ermöglicht.

Einliegerwohnung vermieten – ja oder nein?

Die Vor- und Nachteile bei der Vermietung einer Einliegerwohnung hängen ganz von den Umständen ab. Bevor Sie sich für die Vermietung Ihrer Einliegerwohnung entscheiden, sollten Sie sichergehen, dass folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Sie bringen genügend Zeit für den Verwaltungsaufwand mit, beispielsweise für das Aufsetzen von jährlichen Nebenkostenabrechnungen und das Regeln der Steuerzahlungen.
  • Sie können sich gut vorstellen, einen Mieter in Ihrem Eigenheim zu haben und haben keine Berührungsängste, wenn es um geteilte Wohnflächen wie Hauseingang oder Garten geht.

Mit dem potenziellen Mieter einigen Sie sich frühzeitig über Sanierungen, Hausordnungen und Renovierungsarbeiten.

Einliegerwohnung: Steuerliche Aspekte der Vermietung

Wenn Sie als Eigenheimbesitzer eine Einliegerwohnung vermieten, fallen dabei Steuern für die verdienten Mieteinnahmen an. Die genaue Bewertung der Steuern bei der Vermietung einer Einliegerwohnung hängt davon ab, ob die Immobilie insgesamt als Zweifamilienhaus oder aber als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bewertet wird. Bei vollwertigen Einliegerwohnungen, die mit Küche, Bad und allen anderen typischen Wohnungselementen ausgestattet sind, ist eine Bewertung als Zweifamilienhaus Standard. Überschneide sich gewisse Wohnräume, so wird die zweite Wohnung als Einliegerwohnung gewertet. In jedem Fall ist es ratsam, vor der Vermietung mit einem Steuerberater die Details zu besprechen, um sich Ärger mit dem Finanzamt zu ersparen.

Übrigens: Eine gesonderte Genehmigung für die Vermietung einer Einliegerwohnung wird im Regelfall nicht fällig. Diese benötigen Sie nur, wenn Sie beispielsweise Ihre Einliegerwohnung als Büro vermieten möchten. In diesem Fall sollten Sie sich sowohl mit Nachbarn als auch mit der Stadt und dem Bauamt absprechen, um Konflikte wegen Zweckentfremdung zu vermeiden. Denkbar ist eine gewerbliche Nutzung in einem Wohngebiet häufig nur, wenn keine Laufkundschaft vorhanden ist und Ihre Nachbarn durch die Arbeit des Mieters nicht gestört werden.

Steuervorteile bei der Vermietung ausnutzen

Abgesehen von den Mieteinnahmen genießen Sie beim Vermieten einer Einliegerwohnung auch steuerliche Vorteile. Wenn Sie beispielsweise eine Einliegerwohnung im Keller vermieten, können Sie alle Werbungskosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen, in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dazu gehören Zinsen und laufende Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung, am Haus und im Garten anteilig. Die Kosten, die bei der Vermietung einer Eigentumswohnung fällig werden, werden vor der Versteuerung von den Mieteinnahmen abgezogen, weshalb die Steuer danach sehr gering ausfallen kann. In manchen Fällen kann durch den Steuervorteil sogar zusätzlicher Gewinn erzeugt werden.

Einliegerwohnung an Verwandte vermieten

Für Ihr Wohnungsinserat können Sie eine Musteranzeige zur Orientierung verwenden. Damit Ihre eigene Wohnungsanzeige dann auch zum gewünschten Erfolg führt, sollten folgende Punkte unbedingt aufgeführt und beachtet werden: Eine Einliegerwohnung innerhalb der Familie zu vermieten, kann eine attraktive Option darstellen. Auf diesem Wege könnten beispielsweise die Eltern im Alter in das Einfamilienhaus der Kinder einziehen, um immer in der Nähe zu sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die angesetzten Mietzahlungen nicht zu niedrig liegen dürfen. Beträgt die monatliche Miete weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts der Warmmiete für Mietwohnungen, so können die oben genannten Steuervorteile nicht vollständig geltend gemacht werden. Es ist also durchaus möglich, eine Einliegerwohnung günstiger an Verwandte zu vermieten, jedoch darf die Miete nicht zu niedrig ausfallen. Die durchschnittliche Warmmiete, die zum Vergleich herangezogen wird, kann beispielsweise am Mietspiegel oder an einem Sachverständigengutachten festgemacht werden. Alternativ können Familienmitglieder natürlich auch kostenfrei in der Einliegerwohnung wohnen. Dann können die Werbungskosten jedoch nicht von der Steuer abgesetzt werden und im schlimmsten Fall wird sogar eine Schenkungssteuer fällig.

Achtung

Das Mietrecht bei der Vermietung von Einliegerwohnungen ist dasselbe wie bei anderen Wohnformen, weshalb auch bei der Vermietung an Freunde oder Familie der Mietvertrag schriftlich festgehalten werden muss. Dieser muss alle Formalitäten enthalten, die in einem normalen Mietvertrag auch aufgeführt sind, wie beispielsweise der Mietpreis, die Höhe der Nebenkosten und die mitinbegriffenen Leistungen des Mietverhältnisses.

Eine Einliegerwohnung für Mieter attraktiv machen

Einliegerwohnungen werden heutzutage fast ausschließlich in abgeschlossener Form gebaut. Dennoch können Teile der Immobilie gemeinschaftlich genutzt werden. Ein großer Garten beispielsweise ist für einen Wohnungssuchenden oft der entscheidende Anreiz. Die Ansprüche der Wohnungssuchenden sind hoch. Das sollte schon bei der Konzeption der Einliegerwohnung bedacht werden. Ein eigenes Bad gehört ebenso selbstverständlich zum Standard wie eine funktional eingerichtete Küche. Einliegerwohnungen werden häufig von Singles bewohnt, sodass viele Eigenheimbesitzer ganz bewusst Single-Wohnungen bauen.

Einen Mieter für eine Einliegerwohnung suchen

Eine Einliegerwohnung ist zunächst einmal eine ganz normale Wohnung, die in den regulären Wohnungsanzeigen zu finden ist. Dennoch ist es sinnvoll, möglichst schon im Titel der Anzeige zu erwähnen, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Es gibt viele Interessenten, die ganz speziell nach Einliegerwohnungen suchen. Für andere Wohnungssuchende kommt diese Art Wohnung überhaupt nicht infrage. Wer eine Einliegerwohnung vermieten möchte, sollte daher Interessenten nicht unter falschen Voraussetzungen anlocken. Wichtig sind Transparenz und eine offene Kommunikation aller Fakten zur Wohnung. Zudem können Sie in Erwägung ziehen, Ihre Einliegerwohnung mithilfe eines Maklers zu vermieten. Dieser bietet Ihnen Hilfe bei der Erstellung einer Wohnungsanzeige, professionelle Betreuung während des Verkaufsprozesses und im Zweifelsfall sogar einen höheren erzielten Mietpreis. Die Maklerprovision wird im Normalfall jedoch vom Vermieter übernommen – diese beträgt bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Wohnungsanzeige mit Fotos, Grundriss und Beschreibung

Ob Sie Ihre Einliegerwohnung möbliert vermieten oder ohne Inventar: eine Wohnungsanzeige ist besonders attraktiv, wenn aussagekräftige Fotos, ein präziser Grundriss und eine lückenlose Beschreibung der Wohnflächen vorhanden sind. Bei ImmobilienScout24 haben Sie die Möglichkeit, bei der Anzeigenerstellung zahlreiche Fragen zu beantworten und Optionen anzuklicken, sodass es sehr leicht ist, die Fakten lückenlos darzustellen. Sie sollten ebenfalls darauf achten, die Besonderheiten der Wohnung, wie beispielsweise eine Gartenmitbenutzung, positiv hervorzuheben. Die meisten Wohnungssuchenden klicken sehr schnell durch die zahlreich vorhandenen Angebote und verweilen bei den Anzeigen, die durch ihre Gestaltung besonders interessant erscheinen. Je aufwändiger die Anzeige gestaltet ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich passende Interessenten finden.

Gut zu wissen

Der Energieausweis für die Vermietung einer Einliegerwohnung muss nicht mit ins Exposé. Es reicht, wenn Sie diesen dem Mieter vor Vertragsabschluss vorlegen.

Vor der Vermietung die Einliegerwohnung in Top-Zustand versetzen

Die Präsentation einer Immobilie kann nur dann optimal funktionieren, wenn sie in einem Top-Zustand ist. Schauen Sie sich Ihre Einliegerwohnung kritisch an und beseitigen Sie alles, was Sie selbst bei einer Anmietung stören würde. Ebenso ist es wichtig, dass die Wohnung gründlich gereinigt wird. Bei möblierten Einliegerwohnungen sollte es selbstverständlich sein, dass die Wohnung perfekt aufgeräumt präsentiert wird. Die Besichtigung kann entweder einzeln oder in Gruppen stattfinden, wobei Sie die potenziellen Mieter bei Einzelbesichtigungen besser kennenlernen können. Gerade bei der Vermietung von Einliegerwohnungen ist dies ratsam, da Sie in Zukunft viel Kontakt mit dem Mieter haben werden.

Klarheit von Anfang an erhält den Hausfrieden

Eine häufige Ursache für Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind die Verbrauchskosten. Deren Umfang sollte vorab klar vertraglich festgehalten werden, besonders wenn Sie Ihre Einliegerwohnung warm vermieten. Aber auch andere Dinge können zum Streit führen. Es ist immer gut, vorauszuschauen und durch Offenheit und Transparenz mögliches Streitpotenzial weitgehend auszuschließen.

Sorgen Sie für Klarheit durch:

  • separate Wasserzähler
  • separate Gas- und Stromzähler
  • getrennte Mülltonnen
  • Regelung der Gartenpflege
  • prüfen Sie in Ihrer Haftpflichtversicherung, ob der Passus der Fremdvermietung eingeschlossen ist
  • Vermieterrechtsschutzversicherung abschließen
  • Regelung der Verantwortung von Renovierungsarbeiten und Reparaturkosten

Zudem sollten Sie schon bei der Mieterwahl versuchen, die richtige Entscheidung zu treffen. Bestehen Sie neben einer Mieterselbstauskunft auf ausführliche Bonitätsprüfung, beispielsweise durch Einkommensbelege. Auch die Sympathie sollte von vornherein stimmen.

Vor der Schlüsselübergabe

Als Versicherung für die Vermietung einer Einliegerwohnung sollten Sie als Vermieter eine Kaution einbehalten. Diese beträgt für gewöhnlich zwei bis drei Kaltmieten. Für den Fall von Schäden an der Einliegerwohnung oder Zahlungsrückständen kann darauf bestanden werden, dass Teile der Kaution einbehalten werden. Dies muss jedoch gut begründet und im Zweifelsfall gerichtlich geklärt werden. Die Schlüsselübergabe sollte erst erfolgen, wenn die gesamte Kaution auf Ihrem Konto eingegangen ist. In einem ausführlichen Übergabeprotokoll halten Sie zudem den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe fest: Hierzu gehören Zählerstände, bauliche Zustände und vorhandenes Inventar.

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