Vermieterfreundlicher Miet­ver­trag: Al­les zum rechtssicheren Miet­ver­trag

Damit beide Mietparteien im Mietvertrag gut abgesichert sind, ist ein rechtlich unangreifbares Dokument nötig. In diesem Beitrag erhältst du praktische Tipps und eine ausführliche Checkliste für den vermieterfreundlichen Mietvertrag sowie eine kostenlose Vorlage. 

Das Mietrecht setzt Vermieter:innen enge Grenzen bei der Gestaltung des Mietvertrages. Da die Gesetze regelmäßig durch Urteile des Bundesgerichtshofs ergänzt und präzisiert werden, solltest du auf jeden Fall ein aktuelles Vertragsformular verwenden, das von Mietrechtsexpert:innen erstellt wurde und sich speziell auf die Art der vermieteten Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus) bezieht.

Du erhältst solche Verträge bei Eigentümerverbänden wie Haus & Grund oder du nutzt die online verfügbaren Mietvertrag Muster für Vermieter:innen und Mieter:innen von ImmoScout24. Hier findest du unter anderem Muster für vermieterfreundliche Mietverträge als PDF.

Bei einem vermieterfreundlichen Mietvertrag solltest du mit Änderungen und Zusatzklauseln vorsichtig sein. Widersprechen die Klauseln dem geltenden Recht, können diese vor Gericht nicht bestehen und benachteiligen dich als Vermieter:in im Konfliktfall. Der Mietvertrag sollte sowohl durch den:die Vermieter:in als auch von dem:der Mieter:in vor Abschluss gründlich geprüft werden.

Im deutschen Mietrecht werden die Mieterrechte besonders gestärkt. Gut erkennbar ist das bei der Kündigung des Mietvertrags, aber beispielsweise auch bei Themen wie Reparaturen, Kaution und Nebenkosten. Daher solltest du deine Möglichkeiten nutzen, den Mietvertrag so vermieterfreundlich wie möglich zu gestalten.

Eine intensive Beschäftigung mit den Inhalten eines Mietvertrags ist nicht zu umgehen, wenn du ein vermieterfreundliches und rechtssicheres Dokument erstellen willst. Als erste Orientierung kann dir dabei unsere kostenlose Vorlage eines Mietvertrags als PDFs dienen. Du findest sie in unseren in unserem informativen Beitrag Mietvertrag Muster ganz unten auf der Seite. Dieser Beitrag ist außerdem geeignet, wenn du dich mit dem Thema „Mietvertrag“ vertraut machen möchtest.

Vermietervereine bieten grundsätzlich vermieterfreundliche Mietverträge an. Du solltest daher vermeiden, Mietverträge von Mietervereinen zu verwenden, sondern dich an den Angeboten von Vermietervertretungen und Service-Plattformen für Vermieter:innen orientieren. Bei ImmoScout24 kannst du den Mietvertragsgenerator von Vermietet.de in Anspruch nehmen und deinen vermieterfreundlichen Mietvertrag generieren. Die Inhalte des Generators werden regelmäßig von Rechtsexpert:innen geprüft und erfüllen hohe Standards. Darum handelt es sich um ein exklusives Angebot, das nur auf den Seiten von ImmoScout24 erhältlich ist.

Bevor du dich ans Werk machst und einen Mietvertrag aufsetzt, solltest du dich genau informieren über Inhalte des Mietvertrags. In der folgenden Checkliste sensibilisieren wir dich zusätzlich für die wichtigsten Stolperfallen auf dem Weg zu einem vermieterfreundlichen Mietvertrag. 

• Mieter:innen und Vermieter:innen: Fülle alle geforderten Angaben über Vermieter:innen und Mieter:innen des Objekts aus. Alle volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen, sollten als Mieter:in eingetragen werden.
• Mietvereinbarungen: Im Vertrag muss die vereinbarte Art der Miete stehen – etwa eine Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung oder eine Teilinklusivmiete, in der bestimmte Betriebskosten enthalten sind. Von der Eintragung der Warmmiete raten Expert:innen ab, weil sie Risiken für den:die Vermieter:in birgt.
• Kaution: Der:die Vermieter:in kann von dem:der Mietenden eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten als finanzielle Sicherheit verlangen. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag festgehalten werden.
• Betriebskosten: Alle Betriebskosten für das Objekt kann der:die Vermieter:in auf die Mietenden umlegen. Dafür gibt es mehrere gängige Verfahren und Umlageschlüssel, die im Vertrag festgelegt sein sollten. Tipp: Vorlagen für die Betriebskostenabrechnung sind bei ImmoScout24 online verfügbar.
• Kündigungsrechtsausschluss: Mieter:innen und Vermieter:innen können mit einer entsprechenden Vereinbarung für eine bestimmte Frist von maximal fünf Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Dafür sehen Vertragsformulare Klauseln vor.
• Zulässiger Gebrauch der Wohnung: Der Mietvertrag enthält bestimmte Regelungen für den zulässigen Gebrauch der Wohnung. So kann zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung im Vertrag untersagt werden.
• Hausordnung: Die Hausordnung enthält Regeln für das Zusammenleben im Haus und gilt für alle Mieter:innen. Damit sie gilt, muss sie im Mietvertrag festgehalten werden. Füge dem Vertrag die Hausordnung als Anhang bei.
• Kleinreparaturen: Die vorgegebene Kleinreparaturklausel solltest du keinesfalls ändern oder ergänzen, da sie sonst rechtlich nicht mehr wirksam ist. Demnach muss der:die Mieter:in die Kosten für Kleinreparaturen bis maximal 100 Euro je Reparatur übernehmen. Für welche Ausstattungsteile sie gilt, ist ebenfalls vertraglich festgelegt.
• Schönheitsreparaturen: Wenn du den:die Mieter:in verpflichten willst, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss das in den Mietvertrag. Vorsicht: In 2022 wurde der bisher rechtsgültige Paragraf für Schönheitsreparaturen mit den Fristen und Zeitabständen für ungültig erklärt. Dein Anspruch auf die Schönheitsreparatur durch den:die Mieter:in ist damit in den meisten Fällen entkräftet. Verwende unbedingt einen aktuellen Mietvertrag, ohne Fristen für Schönheitsreparaturen.
• Befristung: Du kannst als Vermieter:in einen Vertrag befristen, wenn du Gründe nennen kannst wie Eigenbedarf oder umfassende Sanierungsarbeiten. Gibt es keine Gründe für diesen Zeitmietvertrag oder der Befristungsgrund fällt weg, ist auch die Befristung ungültig.

Achte auch auf korrekte Angaben im Mietvertrag:

• Die Wohnflächenangabe muss korrekt sein. Es ist im Zweifelsfall besser, keine Angabe im Vertragsdokument zu machen, weil es zu Rückerstattungen kommen könnte. Grundsätzlich erfolgt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
• Auch bei der Festlegung der Miethöhe passieren Fehler. Sie sollte der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Achte auf eine eventuelle Mietpreisbremse und bei späteren Mietpreiserhöhungen auf die Kappungsgrenze.

Wenn du als Vermieter:in deinen Mietvertrag erstellen möchtest, solltest du auf korrekte Angaben, gesetzliche Vorschriften und präzise Formulierungen achten. Du riskierst anderenfalls, dass bestimmte Abschnitte und Klauseln als unwirksam erklärt werden, insbesondere, wenn der:die Mieter:in über seine:ihre Rechte informiert ist. Es kann auch sein, dass deine Ausgestaltung des Vertrags nicht vermieterfreundlich und damit für dich nachteilig ist. Im Zweifelsfall ist es immer besser einen Formularvertrag zu nehmen von ImmoScout24, erhältlich im Servicebereich VermietenPlus, oder sich juristischen Rat einzuholen bei einem:einer Fachanwält:in.