Tod des Mie­ters: Was ist zu be­ach­ten?

Wenn ein:e Mieter:in stirbt, bleiben meist seine:ihre Angehörigen in der Wohnung zurück. Als Vermieter:in sollten Sie die Rechte der Erb:innen kennen und beim Umgang mit ihnen behutsam vorgehen.   

Der Tod eines:einer Mieters:in ist eine schwierige Situation, die von Ihnen als Vermieter:in ein besonderes Taktgefühl erfordert. Hier erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten auf die Angehörigen und Sie zukommen.

Nach dem Tod eines Mieters endet der Mietvertrag nicht automatisch. Stattdessen regeln gesetzliche Vorschriften, wer den Vertrag fortführen kann oder muss – sei es ein Mitbewohner, ein Ehepartner oder die Erben. Dabei ergeben sich unterschiedliche Szenarien je nach Wohnsituation.

Stirbt der:die Mieter:in, können Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem:der verstorbenen Mieter:in einen gemeinsamen Haushalt führten, nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. Wichtige Punkte hierbei sind: 

• An erster Stelle der Personen, die das Mietverhältnis fortsetzen dürfen, steht der:die im gemeinsamen Haushalt lebende Ehegatte:in oder der:die Lebenspartner:in.  
  
• Führt der:die Ehegatte:in oder Lebenspartner:in das Mietverhältnis nicht fort, können Kinder des:der verstorbenen Mieters:in – sofern sie in demselben Haushalt wohnen – eintreten. 
• Gleiches gilt für andere Familienangehörige oder Personen, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem:der verstorbenen Mieter:in geführt haben.   
   

Möchte keine der Personen in das Mietverhältnis eintreten, müssen sie dies innerhalb eines Monats, gerechnet ab Kenntnis vom Tod des:der Mieters:in, erklären. Das Mietverhältnis wird dann nach § 564 BGB mit den Erb:innen fortgesetzt.   

Sollte es im Mietvertrag weitere Mietparteien gegeben haben, führen diese den Mietvertrag weiter. Jedoch haben sie ebenfalls innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Verstorbenen die Möglichkeit, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. In dieser Zeit müssen sie weiterhin die Miete zahlen. Sie als Vermieter haben in dieser Situation kein Sonderkündigungsrecht. Sie sind verpflichtet, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn die verbliebenen Mieter dies wünschen.

Für den Fall, dass die Angehörigen, die nicht im Mietvertrag aufgelistet sind, den Mietvertrag nicht übernehmen möchten, können sie innerhalb eines Monats aus der Wohnung ausziehen.

Ihr Mieter Herr Müller lebt mit seiner Lebensgefährtin Frau Schneider in Ihrer Wohnung. Am 10. August verstirbt Herr Müller und Frau Schneider wird noch am selben Tag darüber informiert.

Als Lebensgefährtin hat Frau Schneider das Recht, in den Mietvertrag einzutreten und diesen fortzuführen. Sie muss Ihnen jedoch bis spätestens zum 10. September mitteilen, ob sie von diesem Recht Gebrauch machen möchte. Entscheidet sich Frau Schneider gegen den Eintritt in den Mietvertrag, wird der Vertrag automatisch mit dem Erben von Herrn Müller – seinem einzigen Sohn, Thomas Müller – fortgesetzt.

Im Umgang mit den trauernden Hinterbliebenen ist Fingerspitzengefühl gefragt. Nach einem langjährigen Vertragsverhältnis haben Sie schließlich einen:eine zuverlässigen:zuverlässige Mieter:in verloren. Achten Sie auf die geltenden Fristen und sprechen Sie mit den Erb:innen rechtzeitig über die weiteren Schritte.  

Familienangehörige des:der Mieters:in, die in dessen Haushalt leben, können nach seinem:ihrem Tod in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Hierbei gibt es wichtige Punkte zu beachten:

• Das Recht der Erb:innen sieht vor, dass zunächst der bestehende Mietvertrag fortgesetzt wird. 

• Änderungen an Klauseln oder an der Miethöhe sind dabei nicht zulässig. 

• Der Tod des:der Mieters:in gilt nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund gegenüber den:der in der Wohnung lebenden Angehörigen. 

• Auch das Hausrecht geht nach dem Tod des:der Mieters:in auf dessen Erbberechtigte über. Das bedeutet, dass der:die Vermieter:in die Wohnung nur mit dem Einverständnis der Erb:innen betreten darf.  
   

Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung ging ein Mietvertrag auf den Erben über, wenn ein:e Mieter:in verstorben ist. Sowohl der:die Erb:in als auch Sie als Vermieter:in waren berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.  

Sie als Vermieter:in mussten jedoch zusätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen.  

Dieses Erfordernis ist nach der neuen Rechtslage nicht mehr erforderlich, § 573 d Abs. 1 BGB nimmt die Kündigung gegenüber Erb:innen des:der Mieters:in ausdrücklich von den strengen Anforderungen an eine außerordentliche fristgerechte Kündigung durch Sie als Vermieter:in aus. 

Wenn ein Mieter stirbt, hat der Vermieter grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht. Der Mietvertrag wird häufig von verbleibenden Mitbewohnern wie Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern oder anderen Familienangehörigen fortgeführt, sofern diese im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Alternativ übernehmen die Erben des Verstorbenen den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.

Die Erben können jedoch das Erbe ausschlagen, wodurch sie auch nicht in den Mietvertrag eintreten. In diesem Fall verbleibt der Mietvertrag zunächst im Nachlass, bis eine endgültige Klärung erfolgt. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur möglich, wenn weder Mitbewohner noch Erben das Mietverhältnis fortsetzen. Andernfalls muss der Vertrag wie gewohnt weitergeführt werden.

Wenn ein:e nicht im Haushalt lebende:r Erb:in in den Mietvertrag des:der verstorbenen Mieters:in eintritt, haben Sie als Vermieter:in allerdings mehr Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod des:der Mieters:in und dem fehlenden Eintritt einer im Haushalt lebenden Person erfahren haben, das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung erfolgt außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Ist ein:eine Mieter:in verstorben und führen Sie das Mietverhältnis nach dem Tod mit einer berechtigten Person fort, dürfen Sie den Mietvertrag nicht einseitig verändern. Er wird zu den bisherigen Konditionen fortgeführt. Das Ganze ist unabhängig von der expliziten Erklärung der Vertragsparteien. Vielmehr wird der Mietvertrag automatisch übernommen.   

Möchten die Angehörigen nicht länger in dem Mietobjekt wohnen, müssen sie dies dem:der Vermieter:in innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen. Diese Zeitspanne wird juristisch als Überlegungsfrist bezeichnet.  

Eine formlose Erklärung genügt. Lassen die Angehörigen des:der Verstorbenen diese Frist verstreichen, wird automatisch das bestehende Mietverhältnis fortgesetzt. Für die Kündigung gelten dann die üblichen Regelungen des Mietrechts.   

Wenn der:die Mieter:in die Wohnung allein genutzt hat, wird das Mietverhältnis mit den nachrangigen Erb:innen fortgesetzt. In diesem Fall können beide Parteien, also der:die Erb:in oder der:die Vermieter:in, mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen. Laufende Kosten wie Miete, Betriebs- und Heizkosten muss der:die Erb:in begleichen. Dazu gehören auch Mietschulden des:der Verstorbenen. 

Erb:innen, die das Erbe eines:einer verstorbenen Mieter:in annehmen und den Mietvertrag nicht weiterführen wollen, sind verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß aufzulösen und fristgerecht an den:die Vermieter:in zurückzugeben. Dazu gehört, die Wohnung vollständig zu räumen und in dem Zustand zu übergeben, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Das umfasst die Entfernung aller Möbel und persönlichen Gegenstände des:der Verstorbenen sowie gegebenenfalls die Durchführung vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen.

Auch die Schlüssel müssen spätestens zum Ende des Mietverhältnisses vollständig zurückgegeben werden. Erfolgt die Rückgabe nicht rechtzeitig, können zusätzliche Mietzahlungen oder Schadenersatzforderungen entstehen. Sollten die Erb:innen die Wohnung nicht fristgerecht räumen und übergeben, haften sie für alle anfallenden Kosten, wie beispielsweise die Beauftragung eines Räumungsdienstes, und müssen finanzielle Nachteile des:der Vermieter:in ausgleichen.

Wenn keine Erb:innen bekannt sind oder das Erbe ausgeschlagen wird, bleibt die Wohnung zunächst Teil des Nachlasses und der Mietvertrag bestehen. In solchen Fällen sollten Sie sich als Vermieter:in an das Nachlassgericht wenden, um eine Nachlasspflegschaft bzw. Nachlassverwaltung zu beantragen.

Ein:e Nachlasspfleger:in übernimmt dann stellvertretend für die Erb:innen die Verantwortung für den Nachlass, einschließlich der Wohnungsauflösung. Die Kosten für diese Maßnahmen trägt der Nachlass, sofern genügend Mittel vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, könnten die Kosten auf Sie als Vermieter:in zukommen. Diese Vorgehensweise ist notwendig, da der:die Vermieter:in nicht eigenmächtig in die Wohnung eingreifen darf.

Wird das Mietverhältnis von den Erb:innen übernommen, so gelten automatisch alle im Mietvertrag genannten Rechte und Pflichten. Im Zweifelsfall müssen sie also auch für durch den:die verstorbenen:e Mieter:in verursachte Schäden an der Wohnung aufkommen oder eine Renovierung durchführen, sofern die Klauseln wirksam sind. Die Erb:innen haften für die entstandenen Verbindlichkeiten.

Achten Sie am besten auf Folgendes:   

• Ausstehende Mietzahlungen oder sonstige Forderungen können Erben:innen grundsätzlich aus dem Nachlass zahlen.  
• Probleme kann es geben, wenn der Nachlass so niedrig ist, dass die Forderungen diesen übersteigen. Erb:innen haben dann das Recht, die Haftung voll auf den Nachlass zu beschränken. Für Sie als Vermieter:in kann das bedeuten, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.   

Das Recht der Erb:innen erlaubt auch, ein Erbe abzulehnen. Wenn es keinen:keine gesetzlichen:e Erb:in gibt, geht die Erbschaft auf den Landesfiskus über. Das Bundesland, in dem der:die verstorbene Mieter:in zuletzt gemeldet war, übernimmt die Erbschaft mit allen Rechten und Pflichten.  

Mietschulden und die laufenden Kosten des Mietverhältnisses erstattet die zuständige Behörde. Allerdings haftet der Fiskus nur bis zur Höhe des Nachlasswerts. Wenn sich abzeichnet, dass es keinen:keine Erb:in gibt, sollten Sie das Mietverhältnis kündigen. Anderenfalls würde der Mietvertrag weiterlaufen.   

Die Kündigung geht in diesem Fall an das örtlich zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts.