Ob Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einfach nur mangelnde Zahlungsmoral: Immer häufiger werden Miete und Nebenkosten nicht bezahlt. Der Leidtragende ist am Ende der Vermieter, der auf seinen Mietausfällen sitzen bleibt. Dagegen hat der Gesetzgeber ein Mittel eingerichtet: das Vermieterpfandrecht.


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Vermieterpfandrecht - Was ist das?

Das Gesetz räumt dem Vermieter ein solches Pfandrecht ein, um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. Es bezieht sich in erster Linie auf Einrichtungsgegenstände; nur Dinge, die der Mieter dringend zum täglichen Leben benötigt, sind grundsätzlich unpfändbar. Dazu gehören z. B. Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine.

Wann darf das Vermieterpfandrecht angewendet werden?

Ein Vermieter kann nicht einfach willkürlich Sachen des Mieters einbehalten, wenn dieser ihm noch Miete schuldet. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit das Vermieterpfandrecht angewendet werden kann:

  • Sachen, die ein Vermieter pfänden kann, müssen beweglich sein, d.h. Immobilien und Grundstücke fallen nicht darunter.
  • Gemietete, geleaste oder sonst in irgendeiner Form geliehene Sachen können nicht gepfändet werden. Der Mieter muss sie nicht nur in seinem Besitz, sondern auch das Eigentumsrecht daran haben.
  • Die zu pfändenden Sachen dürfen nicht dem Pfändungsschutz nach § 811 ZPO unterliegen.
  • Die pfändbaren Sachen müssen vorher in die Mieträume eingebracht worden sein. Das bedeutet, dass es sich dabei nur um Sachen handelt, die der Mieter selbst irgendwann in die Wohnung gebracht hat. Sie müssen sich demnach in den Mieträumen befinden.
  • Das Vermieterpfandrecht kann nur auf Forderungen aus Mietzahlungen, ausstehenden Nebenkosten und aus Schadenersatzansprüchen geltend gemacht werden. Schuldet der Mieter seinem Vermieter noch Miete, greift das Pfandrecht des Vermieters. Schuldet er ihm noch Nebenkostenzahlungen, greift es ebenfalls. Hat der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Auch hierzu kann der Vermieter pfändbare Sachen aus der Wohnung einbehalten.

Sollte der Vermieter Sachen einbehalten und Pfänden, die eigentlich als unpfändbar gelten, so ist er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Wann erlischt das Pfandrecht des Vermieters?

Pfänden kann der Vermieter nur Dinge, die sich auf dem Grundstück oder in der Mietwohnung befinden. Werden diese Dinge vom Mieter entfernt, hat der Vermieter kein Pfandrecht mehr darauf. Allerdings dürfen pfändbare Sachen nicht gegen das Wissen oder gar gegen den Willen des Vermieters entfernt werden. Einen Monat, nachdem der Vermieter von den entfernten Dingen erfahren hat, erlischt das Pfandrecht darauf.

Gilt das Pfandrecht bei einem Untermieter?

Wird die Wohnung vom eigentlichen Mieter während seiner Abwesenheit untervermietet, gelten andere Regelungen. Der Vermieter hat in diesem Fall keine Handhabe das Pfandrecht auf den Untermieter anzuwenden.

Wann ist der Vermieter der „Pfandkehr“ strafbar?

Bei der Pfandkehr handelt es sich um einen Straftatbestand des § 289 StGB. Der Mieter kann diese Straftat begehen, wenn er die Pfandsache verschwinden lässt. Möchte der Mieter die Pfandsache aus den Räumen entfernen und der Vermieter legt Einspruch ein, so darf die Pfandsache nicht aus dem Mietobjekt entnommen werden.

Dieser Tatbestand kann sich beispielsweise ergeben, wenn der Vermieter sein Pfandrecht bei der Einbauküche geltend machen möchte. Muss der Mieter nun ausziehen, darf er die Küche nicht ausbauen und mitnehmen. Tut er dies trotzdem, macht er sich strafbar. Denn die Einbauküche ist im gesetzlichen Sinne zum Abtragen der Schulden gedacht und kann bei Nichtzahlung als gepfändet betrachtet werden, auch wenn sie eigentlich noch im Wohnraum des Mieters steht.

Was geschieht bei einem Übererlös der gepfändeten Gegenstände?

Der Vermieter ist beim Ausbleiben der Mietzahlungen berechtigt, Gegenstände des Mieters zu pfänden. Er darf jetzt aber nicht beliebig freie Gegenstände aus der Wohnung entfernen, diese verkaufen und damit vielleicht sogar noch einen Gewinn machen.

Vielmehr müssen die gepfändeten Gegenstände in einer öffentlichen Versteigerung feilgeboten werden. Dies regelt der § 1235 BGB. Das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Die Versteigerung kann bereits begonnen werden, bevor der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist.

Jetzt kann der erzielte Betrag exakt den offenen Mietschulden entsprechen, welche damit beglichen wären. Bleiben noch Schulden übrig, so kann, sofern der Mieter noch nicht ausgezogen ist und noch Gegenstände zur Pfändung übrig sind, weiter vom Pfandrecht Gebrauch gemacht werden.

Wird jedoch ein Erlös erzielt, der über die Schulden des Mieters hinausgehen, so ist dieser an den (ehemaligen) Mieter auszuzahlen.


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