Wenn in einer Mietwohnung die Heizung kaputtgeht, kann der Mieter deren Reparatur verlangen oder die Miete mindern. Ob er die Wohnung tatsächlich selbst nutzt oder sie untervermietet hat, spielt nach Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keine Rolle. 



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Der Fall: Vermieterin verweigert Reparatur der defekten Heizung

Ein Vermieter hat die Pflicht, seine vermietete Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten. Zu den Instandsetzungspflichten nach § 535 Abs. 1 Satz 2 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gehört selbstverständlich auch die Reparatur einer defekten Heizung. Bleibt der Mieter längere Zeit in der Kälte sitzen, obwohl der Vermieter über den Mangel informiert ist, darf er die Miete mindern.

Eine Vermieterin in Bad Homburg sah das anders: Sie bestritt einen Instandsetzungsanspruch der Mieter mit der Begründung, dass diese die Wohnung gar nicht bewohnten. Das Mietverhältnis bestand seit 2014. Seit 2016 jedoch hatten die Mieter die Wohnung an ihre Tochter untervermietet, die auch die Miete zahlte. Während die Tochter die Wohnung bewohnte, fiel die Gastherme aus. Als die Vermieterin das defekte Gerät nicht reparieren lassen wollte, minderten die Wohnungsmieter zunächst die Miete und klagten dann gegen die Vermieterin. Das zuständige Landgericht wies die Klage ab: Weil die Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnten, hätten sie auch kein Rechtschutzbedürfnis. Der Fall ging vor den Bundesgerichtshof (VIII ZR 99/17), der das Urteil schließlich aufhob und den Rechtstreit ans Landgericht zurückverwies.

Das Urteil: Vermieterin ist zur Instandhaltung verpflichtet

Laut Begründung des BGH kommt es für das Rechtschutzbedürfnis nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder untervermieten. Die Überlassung der Wohnung an die Tochter schließe den Anspruch auf Instandsetzung der Therme nicht aus. Die Frage, ob das Untermietverhältnis eventuell vertragswidrig war, spielte für die Karlsruher Richter keine Rolle. Auch eine etwaige Vertragsverletzung des Mieters befreie den Vermieter nicht von der Pflicht, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, in dem sie für den vertragsmäßigen Gebrauch geeignet ist.


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