Lohnt es sich, ein Haus zu vermieten? Welche Kosten entstehen bei der Hausvermietung? Wir zeigen dir, wie du Schritt für Schritt vorgehst, um das eigene Haus erfolgreich zu vermieten. Du erhältst nützliche Tipps von der Erstellung eines Inserats über Besichtigungstermine bis hin zum Aufsetzen des Mietvertrags.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieten oder Verkaufen? – Dazu ermittelst du die Höhe der möglichen Rendite, um herauszufinden, ob sich die Vermietung lohnt. Dabei musst du die ortsübliche Vergleichsmiete im Blick behalten.

  • Plane bei der Hausvermietung genügend Zeit ein und achte besonders darauf, die Bonität potenzieller Mieter:innen sorgfältig zu überprüfen.

  • Achte gut auf einen rechtskonformen Mietvertrag, in dem alle Rechte und Pflichten eindeutig geklärt sind.

  • Sieben Millionen Suchende, überzeugende Exposés: Finde über das Online-Inserat von ImmoScout24 die passenden Mieter zum Null-Tarif.

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Haus privat vermieten: In 6 Schritten zur Vermietung

1. Vermietung vorbereiten

  • Schönheitsreparaturen & Malerarbeiten durchführen
  • Übergabeprotokoll zum Auszug erstellen
  • ggf. Schadensdokumentation
  • Zählerstände dokumentieren
  • Mietpreis, Heiz- und Betriebskosten definieren

3. Mieter:innen finden

  • Potenzielle Mietinteressent:innen aussortieren
  • Besichtigungstermine vereinbaren & durchführen
  • Entscheidung zu zukünftigen Mieter:innen treffen

5. Hausübergabe

  • Übergabeprotokoll erstellen
  • Zählerstände dokumentieren
  • Schlüssel- und Hausübergabe
  • Wohnungsgeberbescheinigung aushändigen

2. Anzeige schalten

  • vorteilhafte Bilder von allen Räumen machen
  • Möglichst alle Angaben wahrheitsgemäß ausfüllen
  • Aktuellen Energieausweis bereitstellen
  • Wunschmieter-Kriterien definieren

4. Mietervertrag unterzeichnen

  • Zukünftige Mieter:innen über Zusage benachrichtigen
  • Mieterunterlagen und Bonität prüfen
  • Mietvertrag und Datenschutzinformation erstellen
  • Vertragsunterzeichnung

6. Mietverhältnis managen

  • Mietverhältnis bei Vermietet.de anlegen
  • Mieterwechsel dem Wärmeversorger mitteilen
  • Mieteingangscheck einrichten

Vermieten oder verkaufen?

Diese Überlegungen solltest du anstellen

Frau sitzt auf dem Sofa, vor ihr stehen Kartons auf dem Boden, sie blickt nachdenklich in die Luft Vermieten oder verkaufen? – Die Ertragserwartung hilft, eine Entscheidung zu fällen.

Ein Hausverkauf fällt vielen schwer, denn mit dem Haus sind häufig emotionale Erinnerungen verbunden, weil die Eigentümer:innen selbst oder nahe Verwandte darin gewohnt haben.

Geht es dir genauso und du bist nicht bereit für die endgültige Entscheidung eines Verkaufs? Dann kann die Vermietung des Hauses eine Lösung sein.

Bevor du die Vermietung anstrebst, solltest du dir jedoch sicher sein, dass die Mietrendite attraktiv genug ist, dieses Ziel anzusteuern.

Deine erste Aufgabe lautet daher: Mietrendite berechnen. Die Mietrendite ist ein Indikator dafür, ob sich das Vermieten finanziell lohnt.

Dafür wiederum benötigst du die Netto-Jahreskaltmiete abzüglich aller Kosten, die dir im Laufe des Jahres entstehen und die nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden können.

Am besten erstellst du noch vor der Vermietung eine detaillierte Übersicht aller Kosten, die auf dich zukommen.

Folgende Kostenfaktoren sind dabei zu beachten:

Laufende Einnahmen Laufende Ausgaben (nicht umlagefähig)
  • Nettokaltmiete
  • Reparaturkosten, Instandhaltungskosten
  • Kosten für Immobilienverwaltung
  • Bank- und Kontogebühren
  • Zinskosten aus Immobilienfinanzierung
  • Anfallende Gebühren für Telefonie, Kosten für Briefverkehr und Anfahrtskosten im Rahmen der Vermietung
  • Versicherungskosten
  • bestimmte Wartungskosten (z. B. für Klingelsprechanlage)
  • ggf. Kosten für Wach- und Schließgesellschaft

 


Auf die Ausgaben hast du zwar keinen Einfluss, dafür aber auf die Mieteinnahmen. Die Mietpreise solltest du so hoch ansetzen, dass du eine Netto-Mietrendite von mindestens 3, 5, besser 4 Prozent erzielst. Erst dann ergibt die Vermietung aus finanzieller Sicht Sinn.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Hausvermietung?

Die finanzielle Betrachtung hat ergeben, dass sich die Vermietung für dich lohnt? Glückwunsch, damit steht der Vermietung deines Hauses nichts mehr im Weg. Für die endgültige Entscheidung solltest du aber noch weitere Vor- und Nachteile kennen:

Haus vermieten – Vorteile Haus vermieten – Nachteile
  • Regelmäßige Mieteinnahmen: du generierst passives Einkommen.
  • Du profitierst als Eigentümer:in langfristig vom Wertzuwachs des Grundstücks.
  • Das Haus steht nicht leer und die Bausubstanz leidet nicht. 
  • Hausverkauf ist immer eine Option.
  • (Vermietete) Immobilien stellen eine sichere Altersvorsorge dar.
  • Bestimmte Kosten und Ausgaben, die im Rahmen der Vermietung entstehen, können steuerlich geltend gemacht werden.
  • Häuser zu vermieten ist anspruchsvoll, leichter ist es Wohnungen zu vermieten.
  • Vermieterpflichten wie notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen, Suche nach neuen Mieter:innen und die jährliche Nebenkostenabrechnung.
  • Einkommenssteuer fällt auf Mieteinnahmen an

Wann lohnt es sich, ein Haus zu vermieten?

Diese Frage kannst du nur für dich selbst beantworten, und zwar, indem du deine Situation genauer betrachtest.

Stelle dir selbst folgende Fragen:

  1. Bist du frei in deinen Entscheidungen?
    Wenn das Haus allein dir gehört, kannst du frei nach deinen Wünschen entscheiden. Ist das Haus bewohnt, stehen weitere Personen im Grundbuch, musst du diese Situation in deine Planung einbeziehen.
  2. Wie ist deine persönliche Situation?
    Wohnst du im gleichen Ort und ziehst es in Betracht, in dem Haus zu leben? Wenn ja, kommt das zeitnah infrage oder ist das eine mittel- bis langfristige Überlegung? Hast du ausreichend Kapazitäten, um dich um eine Vermietung zu kümmern?
  3. Wie stehst du wirtschaftlich da?
    Reichen dir monatliche Mieteinnahmen, um ein Budget zu erweitern oder brauchst du einen großen Geldbetrag? Dann solltest du das Haus verkaufen.
  4. Woraus ziehst du langfristig den größeren Nutzen?
    Wenn du nicht selbst einziehen willst, aber auch nicht sofort die große Geldsumme benötigst, solltest du nach Lukrativität entscheiden. Ist die Verkaufssumme höher als die langfristige Vermietung sowie die unter Umständen zu erwartende Wertsteigerung?

 

Aus den Antworten erstellst du eine persönliche Pro-Contra-Liste. Was spricht aus deiner Perspektive für die Vermietung und was dagegen? Diese Liste kann dir zu mehr Klarheit verhelfen und wenn du weiterhin Fragen hast oder unschlüssig bist, wendest du dich am besten an einen Profi.


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Ein mögliches Szenario:

Angenommen, du kannst und willst aktuell nicht in der Immobilie wohnen, benötigst aber andererseits auch keinen hohen Geldbetrag. Wenn die Mietrendite stimmt, kannst du ebenso gut passives Einkommen über die Mieteinnahmen generieren. Und wenn alles gut läuft, erfährt dein Haus über die Jahre eine Wertsteigerung, von der du zusätzlich profitierst.


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Tipp: Befristete Vermietung als Kompromisslösung nutzen

Wer ein Haus geerbt hat, aber erst in ein paar Monaten oder Jahren einziehen möchte, der:die kann das Haus auf Zeit vermieten.

Nutze einen befristeten Mietvertrag, in dem du als Grund für die Befristung eine spätere Eigennutzung angibst. Nicht zulässig sind befristete Mietverträge, die nur aufgesetzt werden, um das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.


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Wie kann ich die Miete für mein Haus berechnen?

Älterer Mann sitzt am Laptop, auf dem Tisch liegt ein Taschenrechner, auf welchen er tippt, während er auf ein Dokument blickt Der Mietpreis orientiert sich am Mietpreisspiegel der Stadt.

Grundsätzlich sind Lage, Ausstattung, Raumaufteilung sowie der Wohnbedarf entscheidende Faktoren beim Mietpreis berechnen. Bei Häusern ist auch die Größe der gesamten Grundstücksfläche entscheidend.

Tipp: An ortsüblicher Vergleichsmiete orientieren

Eine gute erste Orientierung für die Mietberechnung deines Hauses stellt der Mietspiegel Ihrer Stadt oder Region dar. Darin findest du die ortsübliche Vergleichsmiete für Häuser, die deinem in Lage, Ausstattung und Raumaufteilung ähneln. Die Miete darf maximal 20 Prozent über dem ortsüblichen Wert liegen. Sollte die Mietpreisbremse gelten, darf die Miethöhe maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Höhe der Miete für dein Haus hängt also von der Immobilie sowie von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab.

Wo sind die Mieten für Häuser im letzten Jahr besonders stark gestiegen?

Die Preiskarten von ImmoScout24 geben Antwort auf diese und andere Fragen. Hier findest du alle relevanten Informationen zu aktuellen regionalen Mietpreisen für Häuser und Wohnungen. Die Grundlage für die flächendeckenden und aktuellen Standortinformationen bildet der umfangreiche Datenbestand von ImmoScout24. Gleiche diese diesen mit deiner eigenen Berechnung ab, um die Miete für deine Hausvermietung korrekt zu berechnen.

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Wichtig: Mietpreisbremse beachten

Achte darauf, dass vor allem in Ballungsräumen und teuren Städten oft eine Mietpreisbremse gilt. Dann darfst du bei der Neuvermietung deines Hauses die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten.

Preisgestaltung und Vermarktung unterschiedlicher Haustypen

Im Folgenden liest du mehr zu wichtigen Merkmalen, die bei der Mietpreisgestaltung und Vermarktung verschiedener Haustypen eine Rolle spielen. 


Verschiedene Häuser an einer belebten Straße mit Grünfläche

Doppelhaushälfte vermieten

Beim Vermieten einer Doppelhaushälfte kannst du beispielsweise auf die direkten Nachbar:innen eingehen. Mit wem werden deine potenziellen Mieter:innen in Zukunft Tür an Tür wohnen? Diese Information ist auf jeden Fall einen Nebensatz in der Anzeige wert. Ähnlich wie bei einem Reihenhaus gibt es bei einer Doppelhaushälfte mehr Mietinteressent:innen als bei anderen Haustypen. Auch lässt sich eine angemessene Miethöhe dank mehrerer Vergleichsobjekte einfacher ermitteln.

Reihenhaus vermieten

Reihenhäuser sind vergleichsweise klein. Sofern du ein Reihenhaus zu vermieten hast, kannst du in das Exposé bereits Einrichtungstipps aufnehmen:

„Das kleinere Zimmer eignet sich perfekt als Kinderzimmer, das bei fertiger Einrichtung immer noch ausreichend Spielfläche für den Nachwuchs bietet.“

Solche Formulierungen machen Lust auf mehr, sollten aber natürlich immer der Wahrheit entsprechen. Reihenhäuser sind im Vergleich zu anderen Haustypen jedoch leichter zu vermieten, da hier der Kreis an Interessent:innen größer ist.

Bungalow vermieten

Noch mehr kommt es auf den Preis an, wenn du einen Bungalow vermieten möchtest. Mach dir ein genaues Bild der Mietpreise in deiner Umgebung, um möglichst schnell vermieten zu können.

Konzentriere dich bei der Vermarktung darauf, was einen Bungalow auszeichnet: Alle Wohnräumlichkeiten sind ebenerdig und daher beispielsweise für Menschen mit bestimmten körperlichen Beeinträchtigungen attraktiv. Da Bungalows nur über ein Geschoss verfügen, ist die Raumaufteilung meist vorteilhaft konzipiert.

Solche Merkmale solltest du unbedingt hervorheben, um mehr Interessent:innen zu erreichen.

Bauernhaus vermieten

Du hast Glück, wenn du ein Bauernhaus vermietest. Bauernhäuser sind besonders gefragt, wenn sie umfangreich renoviert oder saniert wurden. Du solltest Interessierte in der Anzeige aber auch ehrlich auf mögliche Schwachstellen aufmerksam machen.

Im Exposé gilt es dann, zielgruppengerecht zu schreiben: Wer ein Bauernhaus mietet, der möchte Naturnähe genießen, schätzt die Abgeschiedenheit und auch die Gemütlichkeit der Immobilie an sich. Diese Vorzüge haben ihren Wert, daher dürfen sich diese positiven Faktoren auch in einer erhöhten Miete widerspiegeln.

Villa vermieten

Möchtest du eine Villa vermieten, solltest du besonders beim Exposé und bei der Besichtigung auf absolute Professionalität achten. Aufgrund der speziellen Anforderungen der potenziellen Mieter:innen kann es ratsam sein, die Vermietung der Villa in die Hände von erfahrenen Makler:innen zu geben.

Da es bei Villen in der Regel kaum Vergleichsobjekte gibt, ist die Festlegung eines angemessenen Mietpreises schwierig. Auch hier solltest du auf die Dienste von Makler:innen setzen, um die ideale Miethöhe zu definieren.

Altes Haus bzw. Altbau vermieten

Bei alten Häusern gilt, genau wie bei einem Bauernhaus, vor der Vermietung Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Du solltest dich in dem Zuge auch darüber informieren, ob eine energetische Sanierung Sinn ergibt und ob du dafür eine KfW-Förderung in Anspruch nehmen kannst.

Immer mehr Mieter:innen achten verstärkt auf die Energieeffizienz ihrer neuen Bleibe, da so effektiv Energiekosten gespart werden können. Andererseits verfügen alte Häuser über einen besonderen Charme, der in dieser Weise nicht in Neubauten vorhanden ist.

Darum stelle bei der Suche nach Mieter:innen die Vorteile eines alten Hauses in den Mittelpunkt des Exposés, um das Objekt besonders vorteilhaft in Szene zu setzen. 

Mehrfamilienhaus vermieten

Wenn du ein komplettes Mehrfamilienhaus vermieten willst, empfiehlt sich in den meisten Fällen der Gang zum Maklerbüro. Schließlich ist der Verwaltungsaufwand enorm hoch:

Du musst Inserate und Anzeigen schalten, Kontakt zu Interessent:innen pflegen, Besichtigungstermine vereinbaren, vorbereiten und durchführen sowie Angelegenheiten zu Mietverträgen klären.

Hier ist es sinnvoll, auf die Expertise von Makler:innen zurückzugreifen. Sie bewältigen den Verwaltungsaufwand für dich und unterstützen dich zudem professionell bei der Ermittlung einer angemessenen Miethöhe.

Sonderfall: Ferienwohnung vermieten

Du kannst dein Haus natürlich auch als Ferienwohnung oder –haus vermieten.

Vorteile Nachteile
  • Das Haus bleibt nur kurzfristig vermietet und du kannst dich jederzeit umentscheiden und es verkaufen oder in die Langzeitvermietung geben.
  • Du kannst auch immer wieder selbst dort Urlaub machen oder Familie, Freunde, Gäste dort wohnen lassen
  • Vermietest du ein Feriendomizil, winken besonders hohe Mieteinnahmen.
  • Eine Vermietung an Feriengäste macht viel Arbeit und erfordert nicht zu unterschätzende Investitionen.
  • Die Immobilie sollte frisch renoviert sein, auch eine Investition in neue Möbel ist in der Regel Voraussetzung für eine erfolgreiche Mietersuche.
  • Die Akquise nach neuen Gästen erfordert permanenten persönlichen Einsatz.
  • Kommunikation mit Gästen, Schlüsselübergabe und Reinigung gehören zu den regelmäßigen Aufgaben.

Ein besonderes Augenmerk verdient die Besteuerung. Unterhalb von 17.500 Euro fällst du unter die Kleinunternehmerregelung und musst keine Umsatzsteuervoranmeldung machen. Steuerlich anders veranlagt wirst du, wenn du die Immobilie zwischendurch selbst nutzt.

Bevor du in die Realisierungsphase gehst, solltest du dir bescheinigen lassen, dass du das Haus an Feriengäste überhaupt vermieten darfst.

Lass dich am besten von deinem Steuerbüro beraten.

Sonderfall: möbliert vermieten

Was muss ich bei der Vermietung von möblierten Wohnungen oder Häusern beachten?

Häuser werden in aller Regel unmöbliert vermietet. Eine Ausnahme bildet die Küche: Viele Mieter:innen möchten selbst keine Einbauküche einbauen und ziehen Häuser mit eingebauter Küche vor. Dadurch lassen sich außerdem höhere Mieteinnahmen rechtfertigen. Viele Interessierte filtern die Online-Anzeigen von Immobilien so, dass nur Objekte mit eingebauter Küche angezeigt werden. Achte jedoch darauf, den Zustand der Einbauküche beim Ein- und Auszug der Mieter:innen genau zu dokumentieren.

Solltest du eine möblierte Immobilie vermieten, sind diese Hinweise wichtig:

  • Durch die Möblierung kannst du einen Mietzuschlag ansetzen.
  • Übertrage den Mieter:innen im Mietvertrag die Pflicht, die Möbel zu pflegen.
  • Inventar und Pflege kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Welche Kosten entstehen bei der Vermietung eines Hauses?

Als Vermieter:in solltest du mit gewissen Kosten rechnen. Diese kannst du nicht umlegen und in der Nebenkostenabrechnung an deine Mieter:innen weiterberechnen. Darum ist es wichtig, dass diese Kosten sich von den Mieteinnahmen decken lassen und idealerweise noch eine angemessene Rendite übrigbleibt. Im Abschnitt “Wann lohnt es sich, ein Haus zu vermieten?“ erhältst du weitere Informationen.

Insbesondere folgende Kostenpunkte kommen bei einer Hausvermietung auf dich zu:

  • Nicht umlagefähige Nebenkosten
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Kosten für Reparaturen, die die Mietimmobilie wieder bewohnbar machen
  • Finanzierungskosten und Kontoführungsgebühren
  • Verwaltungskosten

 

Diese Kostenfaktoren solltest du als Vermieter:in nicht unterschätzen, da sie im Einzelfall hohe Investitionen erfordern können. Damit dir die Kosten nicht aus dem Ruder laufen, solltest du unbedingt umlagefähige Nebenkosten im Zuge Nebenkostenabrechnung an die Mieter:innen weitergeben. Damit sicherst du deine Mietrendite.

Wie gehe ich vor? – Vorbereitung und Ablauf

Maklerin mit Brille und hochgebundenen Haaren sitzt an einem Schreibtisch mit vielen Dokumenten, Laptop und Notizen und arbeitet eine Checkliste ab

Die Entscheidung ist getroffen: Du willst vermieten. Als Erstes musst du entscheiden, ob du den Weg allein gehen willst oder ein professionelles Maklerbüro beauftragst.

Sollte ich für die Vermietung einen Makler engagieren?

Vor allem solltest du dir im Klaren darüber sein, dass eine Vermietung sich über mehrere Monate hinzieht und jede Menge Zeit und Nerven kostet. Darüber hinaus erfordert das erfolgreiche Vermieten bestimmte Kompetenzen. Wenn du jetzt schon weißt, dass Immobilienthemen, der Umgang mit Mietinteressent:innen und auch Verwaltungsarbeit nicht zu deinen Leidenschaften gehört, solltest du vielleicht doch mit Makler vermieten. Zwar ist die Maklerprovision nicht eben gerade gering, allerdings lohnt es sich unter Umständen vor dem Hintergrund, dass der Mietpreisberechnung und die Wohnflächenberechnung korrekt ist, du jede Menge Zeit und Nerven gespart hast und am Ende vernünftige Mieter:innen in deiner Immobilie wohnen.

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Die Vorbereitung des Hauses für die Vermietung

Ganz gleich, ob mit oder ohne Makler:in, dein Haus muss sich für die Vermietung in einem Top-Zustand befinden. Im ersten Schritt gilt es, alle baulichen Defizite auszugleichen. Gibt es Reparaturbedarf, müssen notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden? Wenn alles in Ordnung ist, solltest du dir überlegen, ob du die Wände neu streichst. Hausvermietung bedeutet, dass du auch Grundstücksfläche vermietest. Auch diese sollte gepflegt sein, insbesondere, wenn es sich um einen Garten handelt, den man aus vielen Fenstern sehen kann. 

Das Haus sowie die Fensterflächen sollten sorgfältig geputzt sein. Wichtig ist auch eine gute Beleuchtung. Denke daran, dass dein Geschmack nicht ausschlaggebend ist. Wenn du dich für Dekoration oder einzelne Möbel entscheidest, sollten diese sehr neutral sein und sparsam eingesetzt werden.

Anzeige schalten, Haus zur Miete anbieten

Du hast dich für die Variante Haus privat vermieten entschieden.

Um deine Immobilie als Mietobjekt anzubieten, stehen dir unterschiedliche Wege offen. Neben Annoncen in der Zeitung sind wegen der hohen Reichweite vor allem Online-Anzeigen beliebt bei Vermieter:innen. Beeindrucke potenzielle Interessierte durch ansprechende Fotos, aussagekräftige Anzeigentexte und vor allem Seriosität.

  • Haus mit großem Garten zu vermieten
  • Zweifamilienhaus zu vermieten – ideal für generationenübergreifendes Wohnen geeignet
  • Saniertes Bauernhaus mit üppigem Garten zu vermieten
  • Doppelhaushälfte mit Garten zur Südseite zu vermieten

Mit diesen Überschriften erregst du im ersten Schritt Aufmerksamkeit und Interessent:innen werden sich deine Anzeige näher anschauen. Der zweite Blick fällt dann unweigerlich auf die Bilder. Mit professionellen Fotos steigt die Chance enorm, die Vermietung des Hauses schnell erfolgreich abzuschließen.

Beachte diese Hinweise für die Gestaltung der Fotos:

  • Beleuchtung: Achte auf gutes Tageslicht und generell ausreichende Beleuchtung
  • Ordnung: Alle Zimmer sollten komplett aufgeräumt und gesäubert sein
  • Perspektive: Fotografiere die Zimmer aus mehreren Perspektiven
  • Außenbereich: Zeige auch ansprechende Bilder vom Außenbereich der Immobilie

Bedenke auch, welche Zielgruppe du ansprichst. Dies hängt vor allem vom jeweiligen Haustyp ab. Häuser werden vor allem von meist jungen Familien gemietet, die sich mehr Platz und möglicherweise einen Garten wünschen. Bei der Erstellung des Exposés kannst du schon auf die Zielgruppe eingehen und die Vorzüge des Hauses hervorheben, die für Familien besonders relevant sind. Dazu gehört beispielsweise ein umzäuntes Grundstück, mehrere ähnlich große Zimmer oder die Nähe zu Kindergärten und Schulen.


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Profitipp für Anzeigentexte: Highlights beschreiben

Dank der Fotos sollten sich Interessierte ein umfassendes Bild vom Objekt machen können. Abgerundet wird die Immobilienanzeige von Texten zur Lage und zum Objekt selbst. Hier solltest du die Highlights der Immobilie nochmal etwas detaillierter beschreiben. Geh nach Möglichkeit aber auf solche Punkte ein, die noch nicht in den harten Fakten aufgelistet werden. Beschreibe beispielsweise lieber, dass das Wohnzimmer zur Südseite ausgerichtet ist und die bodentiefen Fenster für viel Helligkeit sorgen.

Angaben zur Energieeffizienz aus dem Energieausweis sollten in der Anzeige enthalten sein, der Energieausweis muss dann spätestens bei der Hausbesichtigung vorgelegt werden.


house laptop

Kannst du deinen Energieausweis vorweisen?

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Hausvermietung: Checkliste für Besichtigungstermine

Makler zeigt einem Paar einen Raum in einem Haus zur Vermietung bei einem Besichtigungstermin Besichtigungstermin – it`s Showtime.

Besichtigungstermine für das Haus, das du vermieten möchtest, vereinbarst du am besten bei Tageslicht. So kommen die Wohnräume, das Grundstück sowie die nähere Umgebung besser zur Geltung. Beachte bei der Hausvermietung zudem folgende Punkte:

Checkliste für die Hausbesichtigung:

✓ Vorauswahl treffen

Für den Fall, dass es viele Interessierte gibt, triffst du eine Vorauswahl. Besonders einfach geht dies anhand eines Fragebogens, der sogenannten Mieterselbstauskunft, die du im Vorhinein verschickst, um Informationen zur Bonität zu erhalten.

✓ Nebenkosten ansprechen

Informiere die Interessierten über jegliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus anfallen. Denn: Die Nebenkosten bei einem gemieteten Haus sind in der Regel höher als bei einer Mietwohnung. Es hinterlässt einen ehrlichen und aufrichtigen Eindruck, wenn du von Anfang an klar kommunizierst, welche Nebenkosten auf neue Mieter:innen zukommen können.

✓ Ordentlichen Zustand herstellen

Sorge dafür, dass das Haus zum Besichtigungstermin sauber und aufgeräumt ist. Gleiches gilt für den Garten. Achte vor allem auf Details wie saubere Fensterscheiben oder staubfreie Oberflächen. Lüfte die Räumlichkeiten vor dem Besichtigungstermin noch einmal durch.

✓ Auf Fragen vorbereiten

Du wirst als Vermieter:in viele Fragen gestellt bekommen. Diese können die unmittelbare Nachbarschaft, schnell erreichbare Ziele in der näheren Umgebung oder das Haus selbst betreffen. Je besser du auf Fragen vorbereitet bist, desto positiver ist der Eindruck, den du als Vermieter:in hinterlässt. Dieser Eindruck kann entscheidend beeinflussen, ob Mietinteressent:innen einen Mietvertrag unterschreiben.

Nutze die Gelegenheit auch, um deine Mieter:innen in spe besser kennenzulernen. Fragen nach Religion, Sexualität und Nationalität sind gesetzlich verboten.

Aber die folgenden Fragen darfst und solltest du im Rahmen der Vermietung stellen:

  • Wie viele Personen sollen in das Haus einziehen?
  • Wie setzt sich Ihr Einkommen zusammen? (beispielsweise Gehalt oder Lohn, Rente, Bafög, Arbeitslosengeld etc.)
  • Bis zu welcher Obergrenze bist du bereit, Miete zu zahlen?
  • Bist du mit der Übermittlung einer aktuellen SCHUFA-Auskunft einverstanden?

 

Für Vermieter:innen besteht das Risiko, dass sie Mietverträge mit Mietnomad:innen oder grundsätzlich mit Personen abschließen, die letztlich doch nicht die Miete zahlen können oder wollen. Nutze daher als Vermieter:in alle verfügbaren Möglichkeiten, um Gewissheit über die Zahlungsfähigkeit und positive Zahlungsmoral von Mietinteressent:innen zu erlangen.

Was muss ich beim Mietvertrag für die Hausvermietung beachten?

Die Hände von zwei Personen sind zu sehen, eine Person unterschreibt einen Mietvertrag am Schreibtisch, auf welchem viele Papiere liegen Der Mietvertrag ist das gültige Regelwerk deines Mietverhältnisses.

Ein rechtsgültiger Mietvertrag muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Wie bei einem Mietvertrag für Wohnungen ist es wichtig, dass du dich als Vermieter:in gut absicherst, indem alle Rechte und Pflichten sowie Details zum Mietverhältnis eindeutig geklärt sind. Theoretisch gilt ein Mietvertrag auch in mündlicher Form, aber du solltest stets auf die schriftliche Form bestehen.

Achte besonders auf die Kündigungsmodalitäten, die wie bei vermieteten Wohnungen gelten: Mieter:innen dürfen gemäß § 573 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für Vermieter:innen richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Zudem musst du ein berechtigtes Interesse vorweisen, um den Mietvertrag kündigen zu können:

  • Eigenbedarfskündigung
  • Verwertungskündigung
  • Vertragspflichtverletzungen durch Mieter:in (beispielsweise ausbleibende Mietzahlungen, dauerhafte Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Untervermietung)

Hausvermietung: Checkliste für den Mietvertrag

 ✓ Mietvertrag schriftlich aufsetzen

 ✓ vollständige persönliche Angaben aller Vertragsparteien (insbesondere bei mehreren Mieter:innen)

 ✓ umfassende Beschreibung der Mietsache (vor allem zu den Räumen, der Quadratmeterzahl, den Außenanlagen sowie zu sämtlichen zum Haus gehörenden Schlüssel)

 ✓ präzise Angaben zur Mietdauer (unbefristet oder zeitlich befristet)

 ✓ genaue Angaben zu Mietkosten sowie ggf. zu Mieterhöhungen (Indexmiete, Staffelmiete)

 ✓ Zahlungstermine und Zahlungsweise

 ✓ genaue Angaben zur Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten, das ist die Voraussetzung dafür, dass sie abgerechnet werden können.

 ✓ Vereinbarungen zur Benutzung und Instandhaltung des Hauses

 ✓ Kleinreparaturklausel (maximale Höhe der von den Mieter:innen zu übernehmenden Kosten für Kleinreparaturen)

 ✓ Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses

 ✓ Vereinbarungen bezüglich der Mietkaution

 ✓ Kopie des Energieausweises

 

Bereits beim Aufsetzen des Mietvertrags solltest du auch an die Regelungen des Zusammenlebens denken. Gibt es einen Hausmeisterdienst, der Treppenhausreinigung und Gartenpflege ausführt oder erledigt das der:die Mieter:in? Noch wichtiger sind die Kehr- und Räumarbeiten vor dem Haus im Herbst und Winter. Wenn du keinen Winterräumdienst beauftragt hast, musst du die Haftung dafür an die Mieter:innen übertragen und auch diese Pflicht im Mietvertrag aufnehmen.

Sobald beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben, können die Mieter:innen zum vereinbarten Datum einziehen. Lege Wert auf eine ausführliche Wohnungsübergabe inklusive Wohnungsübergabeprotokoll, in dem sämtliche vorhandene Schäden, Zählerstände und überreichte Schlüssel vermerkt sind.


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FAQ zu Haus vermieten

Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus vermieten möchte?

Um ein Haus zu vermieten, benötigst du einen Mietvertrag, idealerweise schriftlich. Dieser sollte rechtssicher ausgearbeitet sein und die Details zum Mietverhältnis sowie die Rechte und Pflichten beider Parteien genau darlegen. Achte auch darauf, die Wohnfläche korrekt zu kalkulieren.

Wie viel Miete bringt ein Haus?

Du errechnest das, indem du den Mietspiegel zurate ziehst und von dieser Nettokaltmiete alle dir entstehenden Kosten abziehst. Am Ende erhältst du den Ertrag, der durch das Vermieten eines Hauses vor Steuerabzug erwirtschaftet wird.

Kann ich mein Haus einfach vermieten?

Ja! Du kannst dein Haus einfach vermieten, sofern du ein im Grundbuch eingetragene:r Eigentümer:in der Immobilie bist. Denke jedoch daran, dass sich die Hausvermietung im Vergleich aufwändiger gestaltet als die Vermietung einer Wohnung. Hole dir im Zweifel erfahrene Makler:innen als Unterstützung hinzu.

Welche Unterlagen sollte man als Vermieter:in verlangen?

Als Vermieter:in solltest du unbedingt sämtliche Unterlagen zur Bonität und Zahlungsmoral von Mieter:innen einfordern. Dazu zählen entsprechende Gehaltsnachweise, ein SCHUFA-Bonitäts-Check sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von früheren Vermieter:innen.

Welche Kosten entstehen bei einer Hausvermietung?

Wer ein Haus vermietet, hat bestimmte Kosten zu tragen. Insbesondere Zinskosten aus der Finanzierung, Kosten für Instandhaltung und Reparaturen sowie etwaige Kosten für die Immobilienverwaltung musst du im Blick haben. Als Vermieter:in profitierst du aber auch von steuerlichen Vergünstigungen und kannst bestimmte Kosten auf Mieter:innen umlegen.

Wann lohnt sich eine Hausvermietung?

Die Jahreskaltmiete setzt du nach einer bestimmten Formel ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten. Die damit erhaltene Rendite sollte sich zwischen 3,5 und 4 Prozent befinden.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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