Räu­mungs­kla­ge für Ver­mie­ter:in­nen: Wie sie ab­läuft und was sie kos­tet

 Wann ist eine Räumungsklage zulässig, wie läuft sie ab und welche Kosten kommen auf Vermieter:innen zu? Mit einer Räumungsklage können Vermieter:innen die Rückgabe ihrer Immobilie gerichtlich durchsetzen, wenn Mieter:innen nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig ausziehen. Das Verfahren beginnt mit der Klage beim Amtsgericht und endet im besten Fall mit einem vollstreckbaren Räumungstitel. 

Eine Räumungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem du Mieter:innen zur Rückgabe der Wohnung verpflichten kannst – wenn sie nach einer Kündigung nicht freiwillig ausziehen. Du reichst sie beim Amtsgericht ein.

Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und du den Auszug verlangt hast – vergeblich.

Auslöser für Räumungsklagen sind u. a.:
 

• Der:die Mieter:in zahlt nicht.
• Der:die Mieter:in zieht nicht aus, obwohl das Mietverhältnis ausgelaufen ist.
• In der Mietwohnung wird – ohne Absprache – ein Untermietverhältnis unterhalten.
• Die Wohnung dient unerlaubterweise gewerblichen Zwecken.
• Der Mietvertrag wurde aufgrund einer arglistigen Täuschung – etwa durch falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft – wirksam angefochten oder gekündigt und der:die Mieter:in gibt die Wohnung dennoch nicht zurück.

Die Klage ist der letzte Schritt, wenn Gespräche, Mahnungen und schriftliche Aufforderungen nichts gebracht haben. Ziel ist ein Räumungstitel, mit dem der:die Gerichtsvollzieher:in die Wohnung notfalls zwangsweise räumen darf.

Nicht jede Kündigung berechtigt sofort zu einer Räumungsklage. Zunächst müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Fehlt auch nur eine davon, kann das Gericht die Klage abweisen. 

• Kündigung aussprechen – außer bei Nichtzahlung der Miete: 
  hier ist eine wirksame Kündigung unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen erforderlich – je nach Fall fristlos oder ordentlich, am besten fristlos und hilfsweise ordentlich.
• Frist zum Auszug gesetzt – inklusive Nachfrist, wenn nötig
• Keine Reaktion oder Weigerung der Mieter:innen
• Klage gegen alle Bewohner:innen – sonst ist der Räumungstitel unvollständig

Der Ablauf einer Räumungsklage beginnt mit der Kündigung und endet mit dem Räumungsurteil. Daran schließt sich gegebenenfalls die Zwangsvollstreckung an. 

Nach einer fristlosen Kündigung kannst du als Vermieter:in sofort aktiv werden. Bei ordentlicher Kündigung gelten die üblichen gesetzlichen Fristen. Die Räumungsklage solltest du möglichst zeitnah einreichen – am besten direkt nach Ablauf der gesetzten Frist zum Auszug. 

Wenn du ein Urteil erhältst, das dir Recht gibt, stellt das Gericht dir einen vollstreckbaren Räumungstitel aus. Damit kannst du direkt die Zwangsräumung beantragen. Diese führt der:die Gerichtsvollzieher:in durch – nicht du selbst. Ein eigenmächtiger Schlossaustausch oder das Entfernen von Gegenständen wäre unzulässig und rechtlich riskant.

Selbst in dieser Phase kann es noch zu Verzögerungen kommen. Mieter:innen haben die Möglichkeit, eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu beantragen – etwa, wenn sie keine neue Wohnung finden. Das Gericht kann diese Frist auf bis zu ein Jahr festsetzen.

Der Ablauf einer rechtswirksamen Räumungsklage ist immer gleich – hier im Detail:

Eine Räumungsklage kann sich zwischen zwei Monaten und zwei Jahren hinziehen. Reagiert der:die Mieter:in nicht, kommt es zu einem Versäumnisurteil und der Räumungsklage wird schon nach ungefähr zwei Monaten stattgegeben.

Auch eine Eigenbedarfskündigung ist schnell verhandelt. In allen Fällen, die Beweise und zusätzliche Gutachten erfordern, kann sich ein Prozess leicht bis zu zwei Jahren oder sogar länger hinziehen. Grundsätzlich solltest du aber mit sechs bis zwölf Monaten rechnen, bis du deine Wohnung wieder hast.

Eine Räumungsklage ist nicht nur zeitintensiv, sondern auch mit hohen Kosten verbunden. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Streitwert, der in der Regel der Nettojahreskaltmiete entspricht. 

• Gerichts- und Anwaltskosten
• Auslagen für den:die Gerichtsvollzieher:in
• mögliche Transport- und Lagerkosten bei Zwangsräumung

Für eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung musst du mit 1.500 bis 2.500 Euro rechnen. Diese Kosten musst du als Vermieter:in zunächst komplett vorstrecken.

Beispiel:

Bei einer Nettokaltmiete von 500 Euro monatlich ergäbe sich beispielsweise ein Streitwert von 6.000 Euro. Daraus werden die Kosten für das Gerichtsverfahren und die juristische Vertretung abgeleitet.

Bedenke, dass du im schlimmsten Fall nicht nur auf den Kosten für die Zwangsräumung sitzen bleibst. Solange du den:die Mieter:in nicht geräumt hast, entgehen dir Mietzahlungen. Es kann außerdem sein, dass die Wohnung sehr viele Mietschäden aufweist und du zusätzlich Reparaturkosten schultern musst in Größenordnungen von bis zu 20.000 Euro. Zwar kannst du diese einklagen, was aber zusätzlich bis zu ungefähr 3.000 Euro für Gericht und Anwalt ausmachen kann. Zusammen mit den Kosten für die Räumungsklage können sich leicht Kosten ergeben von 15.000 bis 30.000 Euro.

Wenn du das Verfahren gewinnst, kannst du die Kosten vom Mieter oder der Mieterin zurückfordern – aber nur, wenn du auch einen Zahlungstitel erwirkt hast. Der berechtigt dich zur Vollstreckung der Kostenforderung. In der Praxis gelingt die Rückforderung aber nur, wenn der:die Mieter:in tatsächlich zahlungsfähig ist.

Bei der Prozesskostenhilfe handelt es sich um eine finanzielle Unterstützung, die gemäß § 114 ff. ZPO gewährt werden kann. Voraussetzung ist jedoch, dass die beantragende Partei aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen die Bezahlung der Rechtsverfolgungskosten aus eigener Tasche nicht bewältigen kann. Weiterhin muss für eine Unterstützung die Klage Aussicht auf Erfolg haben. Nach Prüfung dieser beiden Merkmale entscheidet das Gericht über die Prozesskostenhilfe.

Auch wenn du als Vermieter:in eine Räumungsklage eingereicht hast, bedeutet das noch nicht, dass du die Wohnung kurzfristig zurückbekommst. Denn Mieter:innen haben verschiedene rechtliche Mittel, um die Klage abzuwehren oder die Zwangsräumung zu verzögern. 

Zahlen Mieter:innen innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung die gesamten Mietrückstände, entfällt der Kündigungsgrund (§ 569 Abs. 3 BGB).  Dies gilt nicht, wenn die Mieter bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine Kündigung durch die Schonfristzahlung geheilt haben. Wenn die Schonfristzahlung aber potentiell durchgreift, musst du umgehend das Gericht informieren – sonst könnten dir auch die Prozesskosten auferlegt werden.

Räumungsklagen scheitern häufig an Formalien.

Beispiele:

• keine wirksame Kündigung (z. B. falsche Frist, Formfehler)
• Kein Zustellnachweis: Es genügt nicht, die Kündigung in den Mieterbriefkasten zu werfen.Als gerichtsfest gelten der Einwurf in Anwesenheit eines:einer Zeug:in, das Einwurfeinschreiben oder die Zustellung per Boten.
• fehlerhafte Angaben im Räumungstitel (z. B. falsche oder fehlende Namen)
• Unzureichend begründeter Eigenbedarf bei der ordentlichen Kündigung, die du hilfsweise ausgesprochen hast.

Solche Fehler können zur Abweisung von Kündigung bzw. Klage führen – oder zu deutlichen Verzögerungen, die sehr teuer werden können. Suche dir am besten eine:n Fachanwält:in, damit du auf direktem Weg an dein Ziel kommst.

Gerichte müssen soziale Härte berücksichtigen. Mieter:innen können auf Grundlage von:

• § 574 BGB: Widerspruch wegen besonderer Härte (z. B. Krankheit, Alter, Kinder)
• § 721 ZPO: Antrag auf Fristverlängerung zur Räumung
• § 765a ZPO: Antrag auf Vollstreckungsschutz bei unzumutbarer Härte

die Zwangsräumung aufschieben oder verhindern.

Bei einem Streitwert über 600 Euro oder bei ausdrücklicher Zulassung durch das Gericht können Mieter:innen in Berufung gehen. Das verlängert das Verfahren deutlich – und kostet Zeit sowie Geld.

Kurz gesagt:
Als Vermieter:in solltest du dich auf Gegenwehr einstellen. Je besser deine Klage vorbereitet ist – formal und inhaltlich –, desto größer die Chance, dass du zügig zu deinem Recht kommst. Grundsätzlich ist die Räumungsklage ein steiniger und teurer Weg. Bevor du ihn beschreitest, solltest du Alternativen wie einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag mit finanziellem Anreiz für deine Mieterschaft prüfen. 

Die sogenannte Berliner Räumung kann eine günstige Alternative sein – vor allem bei Zahlungsunfähigkeit. Dabei wird nur das Schloss ausgetauscht, der Hausrat bleibt in der Wohnung. Du kannst dein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen. 

Vorteile auf einen Blick (nur bei Berliner Räumung): 

 ✓ keine Speditions- oder Lagerkosten 

 ✓ möglicher Ausgleich über Pfandwerte 

 ✓ Pfandrecht bleibt bei Privatinsolvenz bestehen 

Die Räumungsklage ist ein wirksames, aber aufwendiges Instrument, um Mieter:innen zur Rückgabe der Wohnung zu bewegen. Sie sollte nur dann eingesetzt werden, wenn alle anderen Maßnahmen ausgeschöpft sind – denn sie kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Damit du am Ende nicht auf Mietausfällen und Räumungskosten sitzen bleibst, kommt es auf saubere Kündigung, rechtssichere Formulierungen und eine gute Vorbereitung an. Bei Unsicherheiten hilft dir ein:e Fachanwält:in für Mietrecht weiter.