Die Vermietung einer Einliegerwohnung ist vor allem im Hinblick auf den Mietvertrag eine besondere Angelegenheit. Wie wird die Betriebskostenabrechnung geregelt? Welche Besonderheiten gibt es bezüglich der Kündigungsfristen? Wie sollte im Mietvertrag die Mitbenutzung bestimmter Flächen und Einrichtungsgegenstände festgelegt werden? In diesem Beitrag erhalten Sie Antworten auf diese Fragen sowie weitere nützliche Informationen zum Mietvertrag für Einliegerwohnungen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Als Vermieter einer Einliegerwohnung profitieren Sie von dem geringeren Mieterschutz, indem Sie dem Mieter beispielsweise ohne Angaben bestimmter Gründe kündigen können.
  • Sie sollten im Mietvertrag für eine Einliegerwohnung besonders darauf achten, dass die Mitbenutzung bestimmter Flächen und Einrichtungsgegenstände genauestens definiert sind.
  • Außerdem sollte im Mietvertag unmissverständlich geregelt sein, wie die Heizkostenabrechnung erfolgt.
  • Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

Ab wann ist eine Einliegerwohnung eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohnung in einem Privathaus, welche vermietet werden kann. Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses könnte also beispielsweise die obere Etage seines Eigenheims als Einliegerwohnung vermieten, sofern diese im Eigenheim eine untergeordnete Stellung einnimmt (Quadratmeteranzahl, Ausstattung etc.).

Doch damit eine bestimmte Wohnfläche innerhalb eines Privatgebäudes als Einliegerwohnung vermietet werden kann, muss es sich dabei um eine räumlich sowie wirtschaftlich eigenständige Wohneinheit handeln. Es muss also eine eigenständige Haushaltsführung gewährleistet sein.

Hierfür müssen mindestens ein Badezimmer mit sanitären Anlagen, ein Raum mit einer entsprechenden Kochmöglichkeit sowie ein Wohn- beziehungsweise Schlafzimmer vorhanden sein. Außerdem kann erst dann von einer Einliegerwohnung gesprochen werden, wenn der Mieter und der Eigentümer des Hauses auch gemeinsamen Raum im Privathaus nutzen.

Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter der Einliegerwohnung die Eingangstür sowie den Hausflur des Eigenheims nutzen muss, um in seine Einliegerwohnung zu gelangen.

Wichtig

Sie müssen als Vermieter selbst dauerhaft in dem Eigenheim wohnen, um die Einliegerwohnung als solche an eine Person vermieten zu können. Es reicht also nicht, einfach nur Eigentümer der betreffenden Immobilie zu sein.

Mietvertrag für Einliegerwohnung: Was muss ich als Vermieter beachten?

Als Vermieter einer Einliegerwohnung wohnen Sie mit dem Mieter auf engem Raum zusammen. Sie teilen sich in gewisser Weise eine Immobilie und nutzen zumindest zu einem bestimmten Teil gemeinsame Wohnfläche. Daher ist es umso wichtiger, dass alle wesentlichen Punkte, die Konfliktpotential beherbergen könnten, im Mietvertrag genauestens geregelt sind.

Wie erfolgt die Heiz- und Betriebskostenabrechnung?

Im Regelfall verfügt eine Einliegerwohnung nicht über eine separate Heizungsanlage sowie entsprechende Messeinrichtungen. Vielmehr nutzen Vermieter und Mieter eine gemeinsame Anlage zur Beheizung. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung, wie sie bei vermieteten Wohnungen ansonsten üblich ist, kann in einem solchen Fall also kaum oder nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand durchgeführt werden.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) trägt diesem Umstand Rechnung und macht für Vermietungen von Einliegerwohnungen folgende Ausnahmeregelung:

„Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.“ (§ 2 Heizkosten V)

Alternativ können sich Mieter und Vermieter auf einen quadratmeterbasierten Verbrauch oder auf einen bestimmten pauschalen Verbrauch pro Person einigen. In jedem Fall aber sollte im Mietvertrag genau festgelegt werden, wie der anteilige Verbrauch des Mieters bei der Heizkostenabrechnung berechnet wird.

Ein weiterer wichtiger Vertragspunkt betrifft die Betriebskostenabrechnung. Hier sollten folgende wichtige Fragen geklärt werden:

  • Welche Betriebskosten sollen und können auf den Mieter umgelegt werden?

  • Sollen die Betriebskosten monatlich im Voraus vom Mieter bezahlt werden?

  • Soll die Betriebskostenabrechnung jährlich erfolgen?

Sie können und dürfen als Vermieter keine Betriebskosten beispielsweise für die Gartenpflege auf den Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag die Gartennutzung ausgeschlossen wurde. Legen Sie im Mietvertrag also unbedingt genau fest, welche Kostenpunkte mit in die Betriebskostenabrechnung einfließen.

Wie sollte die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Flächen und Einrichtungen geregelt sein?

Ein weiterer wichtiger Punkt im Mietvertrag betrifft die Mitbenutzung bestimmter Flächen und Einrichtungsgegenstände. Gibt es beispielsweise eine Waschküche, die der Mieter der Einliegerwohnung mitbenutzen darf, sollten Sie dies auch so im Mietvertrag festhalten – bestenfalls mit definierten Nutzungszeiträumen.

Zu beachten

Vermieten Sie auch explizit elektrische Gerätschaften (Waschmaschine, Trockner, etc.) müssen Sie als Vermieter für deren Reparaturen aufkommen und bei schwerwiegenden Defekten die Kosten für die Neuanschaffung tragen.

Vor allem aber sollten Sie als Vermieter einer Einliegerwohnung im Mietvertrag genau bestimmen, welche Flächen nicht vom Mieter genutzt werden sollen und dürfen (beispielsweise Garten, Parkplatz, Garage oder bestimmte Kellerräume). So beugen Sie im Vorhinein möglichen Missverständnissen vor oder können sich im Zweifelsfall immer auf die Vereinbarungen im Mietvertrag berufen.

Kündigungsgrund, Kündigungsfrist und Dauer des Mietverhältnisses

Als Vermieter einer Einliegerwohnung sind Sie – mietrechtlich betrachtet – in einer besonderen Position, denn der Mieterschutz ist in einem solchen Mietverhältnis nicht so umfangreich wie bei der Vermietung einer normalen Wohnung.

Sie haben als Vermieter einer Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht (vgl. § 573a BGB). Das bedeutet, dass Sie dem Mieter ohne Angabe expliziter Gründe kündigen können. Jedoch verlängern sich bei Gebrauch dieses Sonderkündigungsrechts auch die gesetzlichen Kündigungsfristen:

Dauer des Mietverhältnisses bei normalen Wohnungen bei Einliegerwohnungen
bis zu 5 Jahre 3 Monate 6 Monate
bis zu 8 Jahre 6 Monate 9 Monate
über 8 Jahre 9 Monate 12 Monate
Gut zu wissen

Wenn Sie als Vermieter von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie auch ausdrücklich im Kündigungsschreiben darauf hinweisen.

Die Dauer des Mietverhältnisses kann bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ohne Angabe qualifizierter Gründe (zum Beispiel geplanter Abriss oder Umbau nach Ablauf des Mietverhältnisses) befristet werden. Dies ist beispielsweise dann von Interesse, wenn für bestimmte Phasen im Jahr die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet werden soll.

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