Ob du eine Immobilie verkaufen, vermieten oder kaufen willst – früher oder später kommst du mit dem Energieausweis in Kontakt. Aber was bedeuten die Werte genau? Welche Werte sind gut, welche kritisch? Und wie kannst du die Zahlen richtig lesen und sogar selbst berechnen?


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Kannst du deinen Energieausweis vorweisen?

Für Immobilienanzeigen ist ein Energieausweis Pflicht: Jetzt schnell und unkompliziert beantragen und rechtsgültigen Ausweis per E-Mail erhalten.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Werte im Energieausweis geben dir Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes.

  • Der zentrale Kennwert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben – je niedriger, desto besser.

  • Auf Basis dieses Wertes erfolgt die Einordnung in eine Energieeffizienzklasse (A+ bis H), dargestellt als Farbskala (Bandtacho).

  • Es gibt zwei Arten von Ausweisen: den Verbrauchsausweis (einfach und günstig, basiert auf realem Verbrauch) und den Bedarfsausweis (teurer und detaillierter, basiert auf Berechnungen).

  • Der Energieausweis ist Pflicht bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern, beim Verkauf oder Neubau. Spätestens bei Besichtigungsterminen muss er vorliegen. Geh auf Nummer sicher und bestelle jetzt deinen Energieausweis in nur wenigen Schritten.

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Wo­zu die­nen Energieausweis Wer­te?

Die Werte im Energieausweis zeigen dir, wie hoch der Energieverbrauch oder Energiebedarf einer Immobilie ist. Sie sollen dir helfen, die Energieeffizienz des Gebäudes einzuschätzen – also wie gut das Gebäude Wärme speichert und mit Energie umgeht.

Wichtig: Je niedriger der Wert, desto besser ist der energetische Zustand – und desto niedriger in der Regel die Heizkosten.

Der zentrale Wert ist der sogenannte Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf. Dieser wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr [kWh/(m²·a)] angegeben und bestimmt die Einordnung in eine Energieeffizienzklasse von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht).

Gut zu wissen: Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, kann mit dem Blick auf diesen Wert besser abschätzen, ob sich energetische Sanierungsmaßnahmen lohnen – oder sogar notwendig sind.


Energieausweis Beispiel Energieausweis Beispiel

hint
So werden die Werte im Energieausweis dargestellt

Der sogenannte Bandtacho im Energieausweis zeigt farblich und mit Buchstaben (A+ bis H), wie effizient das Gebäude ist:

  • Grün = effizient, Rot = ineffizient
  • Der gemessene Wert ist durch einen schwarzen Pfeil markiert.
  • Der Bereich der eigenen Immobilie ist deutlich hervorgehoben.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Ein Energieausweis ist in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Du brauchst ihn unter anderem:


Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Energiekennwerte angegeben werden. Der Ausweis selbst muss spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen – sonst drohen Bußgelder.

Diese Energiekennwerte gehören in die Anzeige:

  • Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
  • Endenergiebedarf/-verbrauch
  • Energieeffizienzklasse
  • Wesentlicher Energieträger
  • Baujahr des Gebäudes

Die Energieeffizienzklassen im Über­blick

Die folgende Tabelle zeigt dir, welche Werte zu welcher Energieeffizienzklasse gehören – und was das für die Immobilie bedeutet:


Klasse Endenergieverbrauch [kWh/(m²·a)] Bedeutung / Gebäudetyp
A+ bis 30 Passivhaus, KfW-40+
A 31 – 49 KfW-70, EnEV 2016
B 50 – 74 Neubau, gute Dämmung
C 75 – 99 Standards nach 1995
D 100 – 129 Durchschnittlich, sanierungsfähig
E 130 – 159 1980er Altbauten
F 160 – 199 unsanierte Altbauten
G 200 – 249 hohe Energiekosten
H ab 250 sehr schlechter Zustand

Hinweis: Bei älteren Ausweisen (vor 2014) fehlen oft die neuen Klassen – ein direkter Vergleich ist daher nur bedingt möglich.

Rechtlicher Hintergrund & Aktualisierungen: Die Darstellung der Energieeffizienzklassen basiert auf der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014). Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2020 wurden keine wesentlichen Änderungen an der Darstellung vorgenommen – wohl aber an der Erstellung:

  • Pflichtangaben zu CO₂-Emissionen
  • Angaben zum Sanierungszustand
  • Klimaanlagen-Inspektion mit Termin


Ein Energieausweis ist maximal 10 Jahre gültig. Das sichert aktuelle Daten und Modernisierungsempfehlungen. Ein Gebäude, das heute im gelben Bereich liegt, kann bei geänderten Standards später im roten landen. Nach umfassenden Modernisierungen lohnt sich eine frühzeitige Dokumentation der neuen und in der Regel besseren Energiewerte.

Die wichtigsten Änderungen findest du im GEG, Teil 5 (§§ 79–88).


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Energieausweis Wer­te le­sen: Ver­brauch oder Be­darf?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich in der Art der Datenerhebung und der Aussagekraft unterscheiden:

1. Verbrauchsausweis

  • basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre
  • berücksichtigt auch Leerstände und das individuelle Heizverhalten der Bewohner:innen
  • einfacher und günstiger zu erstellen (ca. 80–120 €)
  • weniger objektiv, da stark nutzerabhängig


Gut zu wissen: Der Energieverbrauch des Gebäudes wird durch Messwerte und Heizkostenabrechnungen ermittelt – also auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs der Bewohner:innen, nicht auf theoretischen Annahmen.

Tipp: Heiz- und Lüftungsverhalten beeinflussen das Ergebnis deutlich. Häufige Abwesenheiten (z. B. durch Urlaub oder Geschäftsreisen) oder Leerstände führen oft zu niedrigeren Werten – die Aussagekraft kann dadurch eingeschränkt sein.

Die ermittelten Verbrauchswerte werden mithilfe von Klimafaktoren auf ein deutschlandweites Mittel angepasst. So werden extreme Winter oder Urlaube rechnerisch ausgeglichen.

2. Bedarfsausweis

  • basiert auf dem theoretischen Energiebedarf des Gebäudes
  • unabhängig vom Verhalten der Nutzer:innen
  • beruht auf Bauunterlagen, Gebäudegeometrie und Heiztechnik
  • aufwendiger, zeitintensiver und teurer (ca. 300–500 €)


Details zur Berechnung des Energiebedarfs
: Für die Ausstellung eines Bedarfsausweises werden u. a. folgende Gebäudeeigenschaften erfasst und ausgewertet:

  • Gebäudetyp und Baujahr
  • Gesamtwohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten
  • Technische Heizungsdaten
  • Gewünschte Raumtemperaturen
  • Klimadaten des Standorts


Seit Mai 2021 müssen Aussteller:innen entweder eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen oder aussagekräftige Fotos zur Bewertung nutzen. So soll sichergestellt werden, dass die Angaben nachvollziehbar und belastbar sind.

Gut zu wissen: Beim Vergleich von Energieausweisen solltest du immer beachten, welche Art vorliegt – Bedarf oder Verbrauch. Das beeinflusst sowohl den Wert als auch die Aussagekraft. Denn: Der Energiekennwert eines Bedarfsausweises liegt deutlich über dem des Verbrauchsausweises. Meistens gibt es Differenzen von rund 25 Prozent. Dadurch ist in den meisten Fällen mit niedrigeren Verbrauchskosten zu rechnen. Eine vereinfachte Berechnung zum Energieverbrauch wie beim Verbrauchsausweis gibt es nicht.


Tipp: Informiere dich, welche Art Energieausweis du benötigst. Die Einsatzbereiche von Verbrauchs- und Bedarfsausweis sind gesetzlich vorgeschrieben.


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Energieausweis-Wer­te be­rech­nen: So geht’s

Du kannst mit dem Verbrauchsausweis eine grobe Schätzung deiner Energiekosten vornehmen. Diese Methode ist besonders hilfreich für Mieter:innen, Käufer:innen oder Vermieter:innen, die sich einen ersten Überblick verschaffen möchten.

So funktioniert die Berechnung:

  1. Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren – dadurch werden auch anteilige Flächen wie Treppenhaus oder Keller berücksichtigt.
  2. Das Ergebnis mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multiplizieren.
  3. Der so errechnete Wert entspricht dem geschätzten Jahresverbrauch in Kilowattstunden (kWh).
  4. Diesen Wert mit dem aktuellen Energiepreis pro kWh multiplizieren (z. B. 0,12 € für Gas oder 0,30 € für Strom).


Beispielrechnung:

Bei einer 100 m² großen Wohnung mit einem Kennwert von 120 kWh/(m²·a) und einem Gaspreis von 0,12 €/kWh:

100 × 1,2 = 120 m²
120 × 120 = 14.400 kWh/Jahr
14.400 × 0,12 € = 1.728 € Heizkosten pro Jahr (geschätzt)

Hinweis: Das ist nur eine Näherung. Faktoren wie Dämmung, Fenster, Heizverhalten und Lage der Wohnung können das Ergebnis deutlich beeinflussen.

Noch einfacher: Nutze unseren Energieausweis-Rechner, um die Kosten individuell zu kalkulieren.

Welche Werte sind gut – und welche kritisch?

Ein Blick auf die Energieeffizienzklasse verrät dir schnell, wie gut ein Gebäude energetisch dasteht.

Grundsätzlich gilt:

  • Sehr gute Werte: A+ bis B (unter 75 kWh/m²·a) – Neubauten, Passivhäuser, gut sanierte Gebäude
  • Mittelfeld: C bis D (75–129 kWh/m²·a) – solide Standards, häufig sanierungsfähig
  • Kritisch: E bis H (ab 130 kWh/m²·a) – Altbauten, energetisch veraltet, oft mit hohen Heizkosten verbunden


Zielwert für Neubauten: Wenn du baust oder umfassend sanierst, solltest du mindestens Effizienzklasse B anstreben – so sicherst du dir langfristig niedrige Betriebskosten und gute Förderchancen.

Praxis-Tipp: Schon ein Unterschied von 50 kWh/m²·a kann mehrere Hundert Euro im Jahr ausmachen – besonders bei großen Flächen. Ein Vergleich lohnt sich also immer!


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Fa­zit: Energieausweis rich­tig nut­zen

Der Energieausweis ist mehr als nur ein Pflichtdokument – er hilft dir dabei, die Energieeffizienz einer Immobilie realistisch einzuschätzen.

Die Kennwerte zeigen auf einen Blick, wie hoch der Energiebedarf ist – und ob Sanierungen notwendig oder bereits erfolgt sind. Für Käufer:innen oder Mieter:innen liefert er eine Orientierung zu den Nebenkosten, für Verkäufer:innen und Vermieter:innen ein Argument für Preisverhandlungen oder Modernisierungsmaßnahmen.

Tipp: Ein guter Energieausweis macht deine Immobilie attraktiver und zeigt, dass du energetisch zukunftsfit aufgestellt bist.

Jetzt Energieausweis erstellen oder aktualisieren: Hier geht’s zum Energieausweis-Service von ImmoScout24.

Expertenkommentar

Für viele Eigentümer:innen ist der Energieausweis zunächst nur ein Pflichtdokument. Dabei bietet er eine echte Chance: Er zeigt, wie fit das Haus in Sachen Energieeffizienz ist – und wo man konkret ansetzen kann, um Kosten zu sparen und den Wert der Immobilie zu steigern. Wer die Zahlen versteht, trifft die besseren Entscheidungen.

Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung
Nadine Kunert

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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Was der Energieausweis nicht zeigt

Der Energieausweis liefert eine wichtige Orientierung – aber keine exakte Prognose für deinen Energieverbrauch oder deine zukünftigen Heizkosten.

Denn:

  • Das tatsächliche Verbrauchsverhalten der Bewohner:innen (z. B. Heiz- und Lüftungsgewohnheiten) spielt eine große Rolle.
  • Auch Leerstände, Tagesnutzung oder das individuelle Komfortempfinden können die Werte verzerren.
  • Faktoren wie Dämmqualität einzelner Bauteile, Fensterzustand oder klimatische Besonderheiten am Standort werden nur eingeschränkt erfasst.


Fazit: Nutze den Energieausweis als Vergleichsmaßstab – aber nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage. Er zeigt dir Tendenzen, keine festen Kosten.

Kennst du dich mit dem Energieausweis aus?
Mache jetzt den Check!

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    Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

FAQ: Häufige Fragen zu Energieausweis Werten

Was ist ein guter Wert im Energieausweis?

Ein Energiekennwert unter 75 kWh/(m²·a) gilt als gut – das entspricht etwa der Effizienzklasse A+ bis B. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei rund 160 kWh, also Klasse E.

Was bedeuten die Werte im Energieausweis?

Die Energieausweis-Werte zeigen an, wie viel Energie eine Immobilie pro Jahr und Quadratmeter verbraucht oder benötigt – entweder auf Basis realer Verbrauchsdaten (Verbrauchsausweis) oder durch Berechnungen (Bedarfsausweis). Daraus ergibt sich die Energieeffizienzklasse.

Was ist ein guter kWh-Wert?

Je niedriger, desto besser. Ein Wert unter 75 kWh/(m²·a) signalisiert einen sehr guten energetischen Zustand – oft erreicht durch gute Dämmung, moderne Heiztechnik oder Neubau-Standard.

Was ist ein normaler Energieverbrauchskennwert? 

Für Bestandsgebäude gilt ein Energieausweis-Wert zwischen 100 und 160 kWh/(m²·a) als durchschnittlich. Alles über 160 gilt als verbesserungswürdig, unter 100 als gut.

Welche Energieeffizienzklasse ist noch gut?

Klasse A+ bis B gelten als sehr gut. Klasse C ist solide. Ab Klasse D sollte über Sanierungen nachgedacht werden – E bis H gelten als energetisch schlecht.

Wie lese ich den Energieausweis richtig?

Achte auf die Farbe des Bandtachos: Grün (A+, A, B) = sehr gut, Gelb bis Rot (D bis H) = mäßig bis schlecht. Schau auch, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt – das steht auf Seite 1 des Dokuments.

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