Energieausweis-Wer­te ein­fach er­klärt: So liest du die Ta­bel­le rich­tig

Ob du eine Immobilie verkaufen, vermieten oder kaufen willst – früher oder später kommst du mit dem Energieausweis in Kontakt. Aber was bedeuten die Werte genau? Welche Werte sind gut, welche kritisch? Und wie kannst du die Zahlen richtig lesen und sogar selbst berechnen?

Die Werte im Energieausweis zeigen dir, wie hoch der Energieverbrauch oder Energiebedarf einer Immobilie ist. Sie sollen dir helfen, die Energieeffizienz des Gebäudes einzuschätzen – also wie gut das Gebäude Wärme speichert und mit Energie umgeht.

Wichtig: Je niedriger der Wert, desto besser ist der energetische Zustand – und desto niedriger in der Regel die Heizkosten.

Der zentrale Wert ist der sogenannte Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf. Dieser wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr [kWh/(m²·a)] angegeben und bestimmt die Einordnung in eine Energieeffizienzklasse von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht).

Gut zu wissen: Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, kann mit dem Blick auf diesen Wert besser abschätzen, ob sich energetische Sanierungsmaßnahmen lohnen – oder sogar notwendig sind.

Ein Energieausweis ist in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Du brauchst ihn unter anderem:

• bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie
• bei Neubauten ab Baujahr 2014
• bei umfassenden energetischen Sanierungen

Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Energiekennwerte angegeben werden. Der Ausweis selbst muss spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen – sonst drohen Bußgelder.

Diese Energiekennwerte gehören in die Anzeige:

• Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
• Endenergiebedarf/-verbrauch
• Energieeffizienzklasse
• Wesentlicher Energieträger
• Baujahr des Gebäudes
  

Hinweis: Bei älteren Ausweisen (vor 2014) fehlen oft die neuen Klassen – ein direkter Vergleich ist daher nur bedingt möglich.

Rechtlicher Hintergrund & Aktualisierungen: Die Darstellung der Energieeffizienzklassen basiert auf der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014). Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2020 wurden keine wesentlichen Änderungen an der Darstellung vorgenommen – wohl aber an der Erstellung:

• Pflichtangaben zu CO₂-Emissionen
• Angaben zum Sanierungszustand
• Klimaanlagen-Inspektion mit Termin

Ein Energieausweis ist maximal 10 Jahre gültig. Das sichert aktuelle Daten und Modernisierungsempfehlungen. Ein Gebäude, das heute im gelben Bereich liegt, kann bei geänderten Standards später im roten landen. Nach umfassenden Modernisierungen lohnt sich eine frühzeitige Dokumentation der neuen und in der Regel besseren Energiewerte.

Die wichtigsten Änderungen findest du im GEG, Teil 5 (§§ 79–88).

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich in der Art der Datenerhebung und der Aussagekraft unterscheiden:

• basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre
• berücksichtigt auch Leerstände und das individuelle Heizverhalten der Bewohner:innen
• einfacher und günstiger zu erstellen (ca. 80–120 €)
• weniger objektiv, da stark nutzerabhängig

Gut zu wissen: Der Energieverbrauch des Gebäudes wird durch Messwerte und Heizkostenabrechnungen ermittelt – also auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs der Bewohner:innen, nicht auf theoretischen Annahmen.

Tipp: Heiz- und Lüftungsverhalten beeinflussen das Ergebnis deutlich. Häufige Abwesenheiten (z. B. durch Urlaub oder Geschäftsreisen) oder Leerstände führen oft zu niedrigeren Werten – die Aussagekraft kann dadurch eingeschränkt sein.

Die ermittelten Verbrauchswerte werden mithilfe von Klimafaktoren auf ein deutschlandweites Mittel angepasst. So werden extreme Winter oder Urlaube rechnerisch ausgeglichen.

• basiert auf dem theoretischen Energiebedarf des Gebäudes
• unabhängig vom Verhalten der Nutzer:innen
• beruht auf Bauunterlagen, Gebäudegeometrie und Heiztechnik
• aufwendiger, zeitintensiver und teurer (ca. 300–500 €)

Details zur Berechnung des Energiebedarfs: Für die Ausstellung eines Bedarfsausweises werden u. a. folgende Gebäudeeigenschaften erfasst und ausgewertet:

• Gebäudetyp und Baujahr
• Gesamtwohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten
• Technische Heizungsdaten
• Gewünschte Raumtemperaturen
• Klimadaten des Standorts

Seit Mai 2021 müssen Aussteller:innen entweder eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen oder aussagekräftige Fotos zur Bewertung nutzen. So soll sichergestellt werden, dass die Angaben nachvollziehbar und belastbar sind.

Gut zu wissen: Beim Vergleich von Energieausweisen solltest du immer beachten, welche Art vorliegt – Bedarf oder Verbrauch. Das beeinflusst sowohl den Wert als auch die Aussagekraft. Denn: Der Energiekennwert eines Bedarfsausweises liegt deutlich über dem des Verbrauchsausweises. Meistens gibt es Differenzen von rund 25 Prozent. Dadurch ist in den meisten Fällen mit niedrigeren Verbrauchskosten zu rechnen. Eine vereinfachte Berechnung zum Energieverbrauch wie beim Verbrauchsausweis gibt es nicht.

Tipp: Informiere dich, welche Art Energieausweis du benötigst. Die Einsatzbereiche von Verbrauchs- und Bedarfsausweis sind gesetzlich vorgeschrieben.

Du kannst mit dem Verbrauchsausweis eine grobe Schätzung deiner Energiekosten vornehmen. Diese Methode ist besonders hilfreich für Mieter:innen, Käufer:innen oder Vermieter:innen, die sich einen ersten Überblick verschaffen möchten.

So funktioniert die Berechnung:

1. Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren – dadurch werden auch anteilige Flächen wie Treppenhaus oder Keller berücksichtigt.
2. Das Ergebnis mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multiplizieren.
3. Der so errechnete Wert entspricht dem geschätzten Jahresverbrauch in Kilowattstunden (kWh).
4. Diesen Wert mit dem aktuellen Energiepreis pro kWh multiplizieren (z. B. 0,12 € für Gas oder 0,30 € für Strom).

Beispielrechnung:

Bei einer 100 m² großen Wohnung mit einem Kennwert von 120 kWh/(m²·a) und einem Gaspreis von 0,12 €/kWh:

100 × 1,2 = 120 m²
120 × 120 = 14.400 kWh/Jahr
14.400 × 0,12 € = 1.728 € Heizkosten pro Jahr (geschätzt)

Hinweis: Das ist nur eine Näherung. Faktoren wie Dämmung, Fenster, Heizverhalten und Lage der Wohnung können das Ergebnis deutlich beeinflussen.

Noch einfacher: Nutze unseren Energieausweis-Rechner, um die Kosten individuell zu kalkulieren.

Ein Blick auf die Energieeffizienzklasse verrät dir schnell, wie gut ein Gebäude energetisch dasteht.

Grundsätzlich gilt:

• Sehr gute Werte: A+ bis B (unter 75 kWh/m²·a) – Neubauten, Passivhäuser, gut sanierte Gebäude
• Mittelfeld: C bis D (75–129 kWh/m²·a) – solide Standards, häufig sanierungsfähig
• Kritisch: E bis H (ab 130 kWh/m²·a) – Altbauten, energetisch veraltet, oft mit hohen Heizkosten verbunden

Zielwert für Neubauten: Wenn du baust oder umfassend sanierst, solltest du mindestens Effizienzklasse B anstreben – so sicherst du dir langfristig niedrige Betriebskosten und gute Förderchancen.

Praxis-Tipp: Schon ein Unterschied von 50 kWh/m²·a kann mehrere Hundert Euro im Jahr ausmachen – besonders bei großen Flächen. Ein Vergleich lohnt sich also immer!

Der Energieausweis ist mehr als nur ein Pflichtdokument – er hilft dir dabei, die Energieeffizienz einer Immobilie realistisch einzuschätzen.

Die Kennwerte zeigen auf einen Blick, wie hoch der Energiebedarf ist – und ob Sanierungen notwendig oder bereits erfolgt sind. Für Käufer:innen oder Mieter:innen liefert er eine Orientierung zu den Nebenkosten, für Verkäufer:innen und Vermieter:innen ein Argument für Preisverhandlungen oder Modernisierungsmaßnahmen.

Tipp: Ein guter Energieausweis macht deine Immobilie attraktiver und zeigt, dass du energetisch zukunftsfit aufgestellt bist.

Jetzt Energieausweis erstellen oder aktualisieren: Hier geht’s zum Energieausweis-Service von ImmoScout24.

Der Energieausweis liefert eine wichtige Orientierung – aber keine exakte Prognose für deinen Energieverbrauch oder deine zukünftigen Heizkosten.

Denn:

• Das tatsächliche Verbrauchsverhalten der Bewohner:innen (z. B. Heiz- und Lüftungsgewohnheiten) spielt eine große Rolle.
• Auch Leerstände, Tagesnutzung oder das individuelle Komfortempfinden können die Werte verzerren.
• Faktoren wie Dämmqualität einzelner Bauteile, Fensterzustand oder klimatische Besonderheiten am Standort werden nur eingeschränkt erfasst.

Fazit: Nutze den Energieausweis als Vergleichsmaßstab – aber nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage. Er zeigt dir Tendenzen, keine festen Kosten.