Feuch­ter Kel­ler und Miet­min­de­rung: Was du als Mie­ter:in wis­sen soll­test

Sie bilden Schimmel und sorgen für einen muffigen Geruch. Erfahre hier, wann feuchte Keller als Mietmangel gewertet werden können.

Feuchte Keller sind ein Paradies für Schimmel, die Feuchtigkeit kann gelagerte Gegenstände ruinieren und sie verbreiten muffigen Gestank. Dieser Artikel klärt, wann ein feuchter Keller als Mietmangel gilt, wie viel Mietminderung möglich ist und welche Rechte du als Mieter:in hast.

Ein feuchter Keller kann einen Mietmangel darstellen. Laut deutschem Mietrecht muss der:die Vermieter:in die Wohnung einschließlich mitvermieteter Nebenräume in einem gebrauchstauglichen Zustand halten.

Feuchtigkeit im Keller gilt dann als Mangel, wenn die vertragsgemäße Nutzung des Kellers nicht mehr gewährleistet ist. Das heißt: Der Keller muss Bestandteil deines Mietvertrags sein. Wenn du ihn wegen Nässe oder Schimmel kaum nutzen kannst, darfst du grundsätzlich die Miete mindern.

Hinweis: Ist der Keller nicht mitvermietet? Dann kannst du wegen Feuchtigkeit in diesem Raum keine Mietminderung verlangen. Prüfe also deinen Mietvertrag genau.

Weiterhin kommt es darauf an, was bei Vertragsbeginn bekannt war. Wenn du also beim Einzug wusstest, dass der Keller feucht ist, dann hast du den Mangel möglicherweise akzeptiert und kannst später nicht wegen genau dieses bekannten Problems mindern.

Hinweis: Nimmst du eine Wohnung trotz eines offen sichtbaren Mangels an, ist eine Mietminderung ausgeschlossen, solange der Mangel nicht schlimmer wird.

Entwickelt sich erst nach Einzug Feuchtigkeit im Keller, sieht die Sache anders aus. Sobald du die ersten Anzeichen bemerkst, solltest du den Mangel umgehend deinem:r Vermieter:in melden.

Ab dem Zeitpunkt der Anzeige darfst du die Miete mindern. Wichtig: Gib deinem:r Vermieter:in eine angemessene Frist, den Keller trocken zu legen. Die Mietminderung tritt zwar laut Gesetz automatisch ein, solange der Mangel besteht.

Hinweis: Wie viel Mietminderung bei einem feuchten Keller angemessen ist, hängt vom Ausmaß der Feuchtigkeit ab. Unerhebliche Feuchtigkeit, wie ein leicht klammes Klima, rechtfertigt keine oder nur minimale Mietminderung. Erhebliche Feuchtigkeit, die den Keller nahezu unbenutzbar macht, gilt als ernsthafter Mangel.

Ja, du darfst die Miete mindern. Schimmel im Keller ist ein Warnsignal. Feuchtigkeit und Schimmel gelten laut Mietrecht meist als Mangel der Mietsache. Voraussetzung ist dass der Schimmel nicht durch dein eigenes Verhalten verursacht ist.

Deutsche Gerichte sehen Schimmel fast immer als erheblichen Mietmangel an. Die Mietminderung bei Schimmel im Keller richtet sich nach dem Umfang des Befalls. Das können fünf, aber auch 20 Prozent Mietminderung sein. Größere Schimmelprobleme muss dein:e Vermieter:in professionell beheben lassen.

Nasse Kellerwände sind ein eindeutiges Alarmzeichen. Während "feucht" oft noch an erhöhte Luftfeuchtigkeit oder leicht klamme Wände denken lässt, bedeutet "nass" meist: Hier dringt Wasser ein.

Durchfeuchtete Kellerwände stellen einen Mietmangel dar, vor allem wenn der Keller praktisch untauglich zur Lagerung ist. Feuchte Pappkartons, aufgequollenes Holz und Rost an Metallteilen sind die Folge. Zudem kann sich Schimmel auf nassen Untergründen besonders schnell ausbreiten.

Hinweis: Die Ursachen für nasse Kellerwände können vielfältig sein: Von undichten Außenwänden, aufsteigender Feuchtigkeit aus dem Erdreich, Rissen im Mauerwerk bis hin zu Rohrbrüchen oder einem Hochwasserschaden.

Wie hoch eine Mietminderung sein kann, hängt vom Ausmaß ab. Dringt nur bei starkem Regen etwas Feuchtigkeit ein und trocknet dann wieder weg, wird die Beeinträchtigung als eher gering eingestuft. Ist der Keller jedoch dauerhaft nass und völlig unbrauchbar, darf die Mietkürzung höher ausfallen.

Ein Beispiel: Durchfeuchteten Wände in Wohnräumen führten in einem Dresdner Fall zu 50 Prozent Mietminderung. Bei sehr nassen Kellern Minderungen um zehn Prozent keine Seltenheit. Entscheidest du dich, wegen nasser Wände die Miete zu mindern, dokumentiere den Schaden gründlich (Fotos von nassen Stellen, Datum von Wassereintritt etc.).

Nasse Kellerwände solltest du niemals ignorieren. Sie gefährden auf Dauer nicht nur deine Gesundheit und deine eingelagerten Sachen, sondern auch die Bausubstanz des Hauses. Durchfeuchtung führt zu Salzausblühungen, bröckelndem Putz und kann sogar die Statik beeinträchtigen.

Alte Häuser (z. B. Gründerzeitbauten um 1900) sind oft nicht so gut abgedichtet wie moderne Gebäude. Das kann bedeuten, dass ein Keller in einem hundert Jahre alten Haus konstruktionsbedingt häufig etwas feuchter ist.

Mieter:innen müssen im Altbau einen feuchten Keller bis zu einem gewissen Ausmaß akzeptieren. Einige Urteile in Deutschland stellen darauf ab, was bei Bau des Hauses üblich war.

Hinweis: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass man bei der Frage eines Mietmangels den Maßstab zur Zeit der Errichtung des Gebäudes heranziehen soll. Konkret heißt das: Wenn du eine Altbauwohnung mietest und nichts Besonderes vereinbart wurde, kannst du keinen neubautrockenen Keller erwarten,

Solange dein Keller den üblichen Standard eines Altbaus erfüllt (z. B. gemauerter Sandsteinkeller mit etwas höherer Luftfeuchtigkeit), liegt vertraglich gesehen kein Mangel vor.

Auf der anderen Seite gibt es moderne Urteile, die auch im Altbau pro Mieter entschieden haben. In einem Fall war der Keller einer Doppelhaushälfte von 1939 so feucht, dass Lebensmittel schimmelten und monatlich mehrere Kehrbleche voll Mauerbrösel von den Wänden fielen.

Die Vermieterin argumentierte, im Altbau müsse man Feuchtigkeit eben tolerieren, doch das Gericht sah das anders: Der Keller war nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, also lag ein Mangel vor.

Natürliche Alterserscheinungen eines Hauses entbinden Vermieter:innen nicht von der Instandhaltungspflicht, betonte das Gericht. Im Klartext: Auch ein Altbaukeller darf nicht unbenutzbar feucht sein. Der:die Vermieter:in muss in einem solchen Fall sanieren (z. B. Abdichtung nachrüsten oder Trockenlegung durchführen) und du darfst bis zur Behebung die Miete mindern.

Neubauten hingegen haben meist von vornherein einen trockenen Keller. Feuchtigkeit wäre fast immer ein Mangel. Bei einem Neubau oder sanierten Haus ist der Keller in der Regel nach aktuellen Baustandards abgedichtet.

Stellt sich heraus, dass dein gemieteter Keller feucht ist und einen Mangel darstellt, kommt die Pflicht zur Mängelbeseitigung ins Spiel. Die Pflicht liegt bei deinem:r Vermieter:in.

Laut Paragraph 535 BGB muss dein:e Vermieter:in die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten. Schäden und Mängel müssen behoben werden, sobald sie auftreten. Feuchtigkeitsschäden im Keller bilden da keine Ausnahme.

Vermieter:innen haben nicht das Recht, Feuchtigkeit einfach auszusitzen oder auf Mieter:innen abzuwälzen. Sobald du den Mangel gemeldet hast, muss sich dein:e Vermieter:in zügig darum kümmern.

Ist dein Keller so feucht, dass er unnutzbar wird, hast du als Mieter:in klare Rechte, um dich zu wehren. Ein Überblick, darüber welche Rechte du hast, wenn der Keller trotz Anzeige nicht trocken gelegt wird:

1. Mietminderung durchsetzen: Du kannst die Miete kürzen, solange der Keller feucht und unbrauchbar ist. Die Höhe der Mietminderung sollte angemessen sein. Orientierung bieten Gerichtsentscheidungen: Wurde der Keller völlig unbenutzbar, haben Gerichte oft etwa zehn Prozent Mietminderung als gerechtfertigt angesehen.

2. Beseitigung des Mangels einfordern: Du hast das Recht, dass deine Vermieter:in den feuchten Keller instandsetzt. Setze ihm:ihr dazu schriftlich eine Frist zur Mangelbeseitigung. Formuliere konkret, was nicht nutzbar ist und warum. Fordere Abhilfe bis zu einem bestimmten Datum.

3. Reagiert dein:e Vermieter:in trotz Frist nicht: Dann darfst du in bestimmten Fällen selbst handeln. Das bedeutet, du könntest z. B. eine Fachfirma mit der Trocknung oder Schimmelbeseitigung beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Rechtsgrundlage hierfür ist Paragraph 536a Abs. 2 BGB.

4. Schadensersatz fordern: Wurde dein Eigentum durch den feuchten Keller beschädigt (z. B. Möbel verschimmelt), kannst du prüfen, ob Schadensersatzansprüche bestehen.

5. Fristlos kündigen: Als letztes Mittel steht dir sogar das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung zu.