Bei einem Zeitmietvertrag ist das Wohnrecht der Mieter:innen auf einen bestimmten Zeitraum befristet. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn nach Ablauf des Kurzzeitmietvertrags Renovierungen vorgenommen werden sollen oder Eigenbedarf angemeldet wird. Erfahren Sie hier, was den Mietvertrag auf Zeit auszeichnet. 


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Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Zeitmietvertrag sieht vor, dass das Mietverhältnis nach einem im Vertrag vereinbarten Zeitraum endet. 

     

  • Die Befristung muss im Mietvertrag auf Zeit konkret begründet werden. Gängige Gründe sind der geplante Eigenbedarf des:der Vermieter:in oder eine geplante Sanierung.

     

  • Eine vorzeitige Kündigung oder Verlängerung des Zeitmietvertrags ist beiderseits nur im Ausnahmefall möglich. 

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Die meisten Mietverträge sind unbefristet, was bedeutet, dass kein Endzeitpunkt des Mietverhältnisses im Vertrag festgehalten ist. Dabei können sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen den Vertrag zur gesetzlichen Frist oder unter bestimmten Bedingungen kündigen.

Der Zeitmietvertrag oder befristete Mietvertrag hingegen sieht ein befristetes Mietverhältnis vor. Eine gängige Variante ist beispielsweise, einen Zeitmietvertrag für möblierte Wohnungen zur Zwischenmiete abzuschließen.  

Die rechtlichen Vorgaben dafür finden sich in §575 BGB. Dort steht unter anderem, dass ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit eingegangen werden kann, wenn die Vermieter:innen bestimmte Gründe wie Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung haben und den Mieter:innen diese Gründe schriftlich mitteilen. Zugleich sind aber auch Verlängerungen des befristeten Mietvertrags auf bestimmte oder unbestimmte Zeit möglich, wenn sich beide Parteien darüber einig sind.

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Unter welchen Bedingungen ist die Befristung wirksam?

Wenn Sie als Vermieter:in Ihre Immobilie auf Zeit vermieten möchten, sind Ihnen recht enge Grenzen gesetzt. Das Mietrecht schreibt unter anderem vor, dass zusätzlich zum Auszugstermin ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein muss. Ohne gesetzlich zulässige Begründung im Mietvertrag – trotz enthaltener Befristungsklausel oder anderweitiger Absprache – gilt das Mietverhältnis immer als unbefristet. Es handelt sich dann nicht um einen qualifizierten Zeitmietvertrag.  

Das Gesetz nennt drei mögliche Gründe für eine Befristung des Mietvertrags: 

  1. Der:die Vermieter:in will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen und meldet dies an. 
  2. Der:die Vermieter:in will die Wohnung abreißen oder sie so umfassend sanieren, dass sie während der Renovierungsarbeiten nicht mehr bewohnbar ist. 
  3. Der:die Vermieter:in will die Wohnung an Mitarbeiter:innen einer Firma vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet sind. Die Wohnung gilt dann als Werkmietwohnung. 

Ein Zeitmietvertrag, der nicht ausdrücklich einen dieser drei Befristungsgründe nennt, ist nach Meinung des Deutschen Mieterbundes ungültig. Er verwandelt sich automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag. Besonders Mietverträge für Kurzzeitmieten sollten einen ausdrücklichen Befristungsgrund enthalten. 

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Wichtig: Begründung für die Vermietung kann nicht geändert werden:

Beachten Sie, dass ein einmal genannter Grund für die Vermietung auf Zeit nicht während des Mietverhältnisses gegen einen anderen Grund ausgetauscht werden kann.

Was tun, wenn die Befristung wegfällt?

Manchmal fällt der Grund für die Befristung während des Mietverhältnisses weg. Daher dürfen Mieter:innen frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist fragen, ob der im Zeitmietvertrag festgehaltene Befristungsgrund noch gegeben ist. Wenn Sie als Vermieter:in nicht innerhalb eines Monats antworten, dürfen Mieter:innen den Mietzeitraum um die Verzögerung verlängern. Falls der Befristungsgrund ganz wegfällt, können Mieter:innen sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.  

Als Vermieter:in sollten Sie sich daher schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sicher darüber sein, dass der Befristungsgrund bestehen bleibt. Denn anderenfalls kann es vorkommen, dass die Mieter:innen dank Zeitmietvertrag das Recht haben, länger in der Wohnung zu bleiben als von Ihnen geplant.

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Übrigens: Wie lang darf die Befristung des Mietvertrags sein?

Der Zeitmietvertrag darf die von Ihnen gewünschte Dauer haben – ob sechs Monate, zehn Jahre oder ein anderer Zeitraum, steht Ihnen offen. Solange Sie eine gültige Begründung angeben, sind Ihnen keine Grenzen gesetzt.  

Ist ein Zeitmietvertrag kündbar?

Bei einem Zeitmietvertrag wird das Mietende von vornherein festgelegt. Die Mieter:innen müssen also zu einem vorgegebenen Zeitpunkt aus der Wohnung ausziehen. Ein weiterer Unterschied zum gewöhnlichen Mietvertrag besteht darin, dass während der Laufzeit des Zeitmietvertrags weder Mieter:innen noch Vermieter:innen kündigen dürfen. Eine fristlose Kündigung  ist aber auch beim Zeitmietvertrag möglich. 

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Übrigens: Aufhebungsvertrag ist möglich

Manchmal ist es für Vermieter:in oder Mieter:in sehr wichtig, den Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden. Dies geht zum Beispiel mit einem Aufhebungsvertrag – einigen Sie sich darüber nach Möglichkeit gemeinsam und bieten Sie als Vermieter:in gegebenenfalls eine Abfindung an.

Was muss ich beim Zeitmietvertrag besonders beachten?

Als Vermieter:in sollten Sie darauf achten, die Begründung für die Befristung möglichst genau zu formulieren und in den Zeitmietvertrag aufzunehmen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie diesen Grund jederzeit belegen können. Sammeln Sie daher entsprechende Dokumente, um Ihren Mieter:innen bei Bedarf beweisen zu können, dass die Befristung weiterhin besteht. Beachten Sie zudem, dass Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen nicht möglich sind.

Frage: Lässt sich der Zeitmietvertrag verlängern?

Trotz Befristung haben beide Seiten das Recht, eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags zu beantragen. Sie können auf Wunsch einen weiteren befristeten Mietvertrag ausstellen oder das Mietverhältnis in ein unbefristetes Verhältnis umwandeln. Geschieht dies nicht, endet der Zeitmietvertrag zum festgelegten Datum und die Mieter:innen müssen ausziehen.

Denken Sie daran, so früh wie möglich die Modalitäten des Auszugs und der Wohnungsübergabe zu regeln. So vermeiden Sie, dass sich der Ablauf verzögert. Nehmen Sie Kontakt zu den Mieter:innen auf. Dies ist vor allem bei Altverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, wichtig. Denn bei diesen alten, sogenannten einfachen Zeitmietverträgen dürfen Mieter:innen zwei Monate vor Ablauf der Befristung nach wie vor eine Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern.

Tipps zur Mietvertragserstellung

Expert:innen von ImmoScout24 geben hilfreiche Tipps für die Erstellung eines Mietvertrags

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In dieser Checkliste zum befristeten Mietvertrag sehen Sie noch einmal auf einen Blick, worauf Sie besonders achten sollten:

  • Grund für Befristung genau formulieren und belegen

  • Auszugsmodalitäten regeln

  • Wohnungsübergabe regeln

  • Bei Altverträgen klar mit Mieter:innen kommunizieren

Beispiel 1: Neuer Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag läuft zum 31.12.2022 aus. Ab dem 31.8.2022 kann Ihr:e Mieter:in Sie fragen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht oder ob sich der Zeitmietvertrag verlängert.  

Am 1.10.2022 erhalten Sie die Anfrage. Bis zum 1.11.2022 dürfen Sie sich mit Ihrer Antwort Zeit lassen. Antworten Sie erst am 15.11.2022, kann Ihr:e Mieter:in von Ihnen verlangen, dass Sie den Mietvertrag bis zum 15.1.2022 fortsetzen. 

Für Zeitmietverträge, die Sie vor dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, bleibt es bei den dafür geltenden Fristen: 

Bei einfachen Zeitmietverträgen, also solchen ohne Befristungsgrund, kann Ihr:e Mieter:in schriftlich bis spätestens zwei Monate vor dem vereinbarten Vertragsende verlangen, dass Sie den Mietvertrag fortsetzen. Anderenfalls muss er:sie fristgerecht ausziehen.

Beispiel 2: Alter Mietvertrag

Sie haben mit Ihren Mieter:innen am 1.8.2001 einen Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund abgeschlossen. Laut Mietvertrag soll er bis zum 31.7.2022 laufen. Bis zum 31.5.2022 müssen die Mieter:innen ihr Fortsetzungsverlangen bei Ihnen gestellt haben, denn sonst endet der Mietvertrag wie vereinbart am 31.7.2022.  

Haben Sie dagegen mit Ihren Mieter:innen nach dem 1.9.2001 einen Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund abgeschlossen, müssen Sie Ihnen auch ungefragt drei Monate vor Mietvertragsende mitteilen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht.  


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Welche Vor- und Nachteile bietet ein befristeter Mietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag kommt in der Praxis recht selten zur Anwendung. Zwar hat er einige Vorteile, ist aber bei Mieter:innen tendenziell weniger beliebt. In der folgenden Übersicht sehen Sie, welche Vor- und Nachteile ein befristeter Mietvertrag aus Sicht von Vermieter:innen mit sich bringt:

Vorteile am befristeten Mietvertrag Nachteile am befristeten Mietvertrag
Mietverhältnis endet automatisch Begründung muss vorliegen
Gesichertes Einkommen Keine Mieterhöhung möglich
Geringeres Risiko für Mietnomad:innen Risiko der automatischen Umwandlung in unbefristeten Mietvertrag möglich

FAQ zum Thema befristeter Mietvertrag

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Der Zeitmietvertrag oder befristete Mietvertrag gibt an, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch endet – ohne explizite Kündigung. Dabei müssen die Bedingungen aus dem § 575 des BGB erfüllt werden.

Was ist bei befristeten Mietverträgen zu beachten?

Damit der Zeitmietvertrag gilt, muss er einen konkreten, gesetzlich anerkannten Befristungsgrund erhalten. Zudem darf der Vertrag keine unzulässigen Klauseln enthalten. Achten Sie auf die korrekte Schriftform und lassen Sie den Vertragsentwurf am besten von Rechtsanwält:innen überprüfen.

Wie oft darf ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Solange die entsprechende Begründung vorliegt, darf der befristete Mietvertrag beliebig oft für den gewünschten Zeitraum verlängert werden. Er kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt werden.

Wie lässt sich der Zeitmietvertrag kündigen?

Die Kündigung von einem befristeten Mietvertrag ist normalerweise nicht möglich, da das Mietverhältnis hier automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet. Jedoch können Mieter:innen einen Aufhebungsvertrag anstreben. Vermieter:innen dürfen zudem eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn die Mieter:innen ihre Pflichten verletzen.

Wo erhalte ich eine Zeitmietvertrag-Vorlage?

Wichtig: Der Zeitmietvertrag gilt nur dann, wenn Sie ihn schriftlich festhalten. Nutzen Sie dafür eine kostenfreie Vorlage für befristete Mietverträge, die Sie online finden.  

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