Zeitmietvertrag: Be­fris­te­ter Miet­ver­trag im Über­blick

Bei einem befristeten Mietvertrag ist das Wohnrecht der Mieter:innen auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Du musst als Vermieter:in bei einem Zeitmietvertrag allerdings eine Begründung für die Befristung vorweisen, wie beispielsweise eine umfassende Renovierung oder Eigenbedarf. Was sonst noch wichtig ist, erfährst du in unserem Beitrag.

Der Zeitmietvertrag oder befristete Mietvertrag hat eine festgelegte Laufzeit. Er wird beispielsweise für möblierte Wohnungen zur Zwischenmiete genutzt. Der Vertrag muss nicht extra gekündigt werden, er läuft einfach aus.

Ist ein Mietvertrag unbefristet, so ist kein Endzeitpunkt in ihm festgehalten. Mieter:innen wie auch Vermieter:innen können den Vertrag ordentlich oder außerordentlich unter bestimmten Bedingungen kündigen.

Die Voraussetzungen für den Abschluss eines befristeten Mietvertrags sind in § 575 BGB geregelt.

1. Eigenbedarf: Du willst die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen.
2. Umfassende Sanierung: Du willst die Wohnung abreißen oder umfassend sanieren.
3. Bereitstellung als Werkmietwohnung: Du willst die Wohnung an Mitarbeiter:innen einer Firma vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet sind.

Damit die Befristung auch wirksam ist, musst du eine dieser Begründung im Mietvertrag aufnehmen und im Zweifel belegen können. Es handelt sich dann um einen qualifizierten Zeitmietvertrag. Ohne Begründung gilt das Mietverhältnis in der Regel als unbefristet, selbst wenn der befristete Mietvertrag eine formale Befristungsklausel enthält und mündliche Absprachen bestehen.

Eigenbedarf kommt immer dann zum Tragen, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen will (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

• Die Nutzung muss nicht vollumfänglich stattfinden, sie kann auch als Zweit- oder Wochenendwohnung dienen.
• Wichtig ist eine konkrete Angabe im Mietvertrag: Wer und wann wird er:sie die Wohnung nutzen?

Ganz besonders oft sind Verträge zur Untermiete befristet, weil der:die Hauptmieter:in sich zwecks Studiums oder Job für einen gewissen Zeitraum in einer anderen Stadt oder einem anderen Land aufhält.

Ein weiterer Befristungsgrund ist die umfassende Sanierung nach (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) dergestalt, dass die Baumaßnahmen das Bewohnen der Wohnung unmöglich machen oder deutlich erschweren würden. Konkrete Pläne werden an dieser Stelle nicht erwartet, aber es sollte eine ernstgemeinte Absicht dahinterstecken.

Gut zu wissen:
Entbehrlich ist ein Befristungsgrund bei Räumen, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (§ 549 Abs. 3 BGB). Dabei kann es sich um Ferienwohnungen oder Zimmer in Studierendenwohnheimen handeln.

Manchmal ändern sich Lebenspläne und der Grund einer Befristung fällt weg. Das beste Mittel für dich als Vermieter:in ist es, möglichst realistische Pläne zu schmieden und an diesen Plänen festzuhalten.

Ist der Grund der Befristung trotzdem weggefallen, musst du dich auf ein unbefristetes Mietverhältnis einstellen.

In folgender Reihenfolge kommen Mieter:innen zu ihrem Recht:

• Mieter:innen haben das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist zu fragen, ob der Befristungsgrund noch gegeben ist.
• Wenn du als Vermieter:in nicht innerhalb eines Monats antwortest, dürfen Mieter:innen den Mietzeitraum um die Verzögerung verlängern.
• Falls der Befristungsgrund ganz wegfällt, können Mietende sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.

Der Zeitmietvertrag darf die von dir gewünschte Dauer haben – ob sechs Monate, zwei oder zehn Jahre, ist ganz dir überlassen. Solange du eine gültige Begründung angibst, sind dir keine Grenzen gesetzt.

Bei einem Zeitmietvertrag steht das Mietende von vornherein fest. Darum ist eine Kündigung auch überflüssig, denn der Vertrag läuft einfach aus und der:die Mieter:in muss bis zum Vertragsende ausgezogen sein.

Der befristete Mietvertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden, weder für Mieter:innen noch für Vermieter:innen. Jedoch ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen denkbar. Dabei kann es sich beispielsweise um Mietschulden handeln oder Gesundheitsgefahren, die von der Wohnung ausgehen.

Als Vermieter:in solltest du besonders genau vorgehen, wenn du die Absicht hast, einen Mietvertrag zu befristen.

• Achte darauf, die Begründung für die Befristung möglichst genau zu formulieren.
• Es ist wichtig, dass du diesen Grund jederzeit belegen kannst.
• Lege dir entsprechende Dokumente zurecht, um deinen Mieter:innen bei Bedarf beweisen zu können, dass die Befristung weiterhin besteht.
• Beachte zudem, dass Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen nicht möglich sind.

Denke daran, so früh wie möglich die Modalitäten des Auszugs und der Wohnungsübergabe zu regeln.

Das sind die wichtigsten Handlungsempfehlungen auf einen Blick:
 

• Grund für Befristung genau formulieren und belegen
• Auszugsmodalitäten regeln
• Wohnungsübergabe regeln

Ein Zeitmietvertrag kommt in der Praxis recht selten zur Anwendung. Zwar hat er einige Vorteile, ist aber bei Mieter:innen tendenziell weniger beliebt. In der folgenden Übersicht siehst du, welche Vor- und Nachteile ein befristeter Mietvertrag aus Sicht von Vermieter:innen mit sich bringt:

Darüber hinaus ist es einfacher, einen Vertrag zu befristen als im Nachhinein wegen Eigenbedarf zu kündigen. Bei einem befristeten Vertrag musst du lediglich eine beleglose Begründung angeben, was für die Wohnung geplant ist. Kündigst du wegen Eigenbedarf, musst du belegen, dass die einziehende Person die Wohnung wirklich benötigt.

Zusätzlich gilt: Wird eine möblierte Wohnung oder ein möbliertes Zimmer befristet vermietet, gilt die Mietpreisbreme nicht.

Der Zeitmietvertrag bietet sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen eine klare zeitliche Begrenzung des Mietverhältnisses. Der Vertrag endet dann automatisch. Dies kann insbesondere bei temporären Wohnbedarfen oder geplanten Sanierungen vorteilhaft sein. Allerdings ist die Nutzung solcher Verträge rechtlich streng geregelt und erfordert eine fundierte Begründung, wie Eigenbedarf oder umfassende Renovierungen, die im Vertrag klar angegeben werden müssen.

Während eine Kündigung wegen Eigenbedarf sperrig und aufwendig ist, läuft ein befristeter Mietvertrag einfach aus. Er ermöglicht zudem ein sicheres und vertraglich geregeltes Einkommen, ohne das Risiko, sich langfristig schwierige Mieter:innen ins Haus zu holen. Nachteilig ist die automatische Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag, wenn der Befristungsgrund wegfällt. Eine Mieterhöhung ist zudem nicht möglich, selbst wenn die Befristung einige Jahre umfasst.

Vermietest du befristet, musst du die Befristungsgründe jederzeit nachweisen können. Ebenfalls wichtig ist es, die Auszugsmodalitäten frühzeitig zu klären, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Insgesamt bietet der Zeitmietvertrag eine flexible und rechtssichere Möglichkeit, Wohnraum temporär zu vermieten, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Dokumentation.