Wer einen Zeitmietvertrag abschließt, vermietet auf Zeit, denn das Wohnrecht der Mieter:innen ist auf einen bestimmten Zeitraum befristet. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn nach Ablauf des Kurzzeitmietvertrags Renovierungen vorgenommen werden sollen oder Eigenbedarf angemeldet wird. Erfahren Sie hier, was den Mietvertrag auf Zeit auszeichnet. 

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Diese Befristung muss im Mietvertrag auf Zeit konkret begründet werden. Ein gängiger Grund ist der geplante Eigenbedarf des:der Vermieter:in oder eine geplante Sanierung. 
  • Eine vorzeitige Kündigung oder Verlängerung des Zeitmietvertrags ist beiderseits nur im Ausnahmefall möglich. 
  • Ein Zeitmietvertrag sieht vor, dass das Mietverhältnis nach einem im Vertrag vereinbarten Zeitraum endet. 

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Die meisten Mietverträge sind unbefristet, was bedeutet, dass keinEndzeitpunkt des Mietverhältnisses im Vertrag festgehalten ist. In diesem Fall können sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen den Vertrag zu und bestimmten Fristen und unter bestimmten Bedingungen kündigen. Der Zeitmietvertrag hingegen sieht aus unterschiedlichen Gründen ein befristetes Mietverhältnis vor. Eine gängige Variante ist beispielsweise, einen Zeitmietvertrag für möblierte Wohnungen zur Zwischenmiete abzuschließen.  

Die rechtlichen Vorgaben dafür finden sich in §575 BGB. Dort steht unter anderem, dass ein Zeitmietvertrag automatisch zum genannten Datum ändert, ohne, dass es einer Kündigung bedarf. Zugleich sind aber auch Verlängerungen des Zeitmietvertrags auf bestimmte oder unbestimmte Zeit möglich, wenn sich beide Parteien darüber einig sind.  

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Unter welchen Bedingungen ist die Befristung wirksam?

Wenn Sie als Vermieter:in Ihre Immobilie auf Zeit vermieten möchten, sind Ihnen recht enge Grenzen gesetzt. Das Mietrecht schreibt unter anderem vor, dass zusätzlich zum Auszugstermin ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein muss. Ohne gesetzlich zulässige Begründung im Mietvertrag – trotz enthaltener Befristungsklausel oder anderweitiger Absprache – gilt das Mietverhältnis immer als unbefristet. Es handelt sich dann nicht um einen qualifizierten Zeitmietvertrag.  

Das Gesetz nennt drei mögliche Gründe für eine Befristung: 

  • Der:die Vermieter:in will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen, meldet also an. 
  • Der:die Vermieter:in will die Wohnung abreißen oder sie so umfassend sanieren, dass sie während der Renovierungsarbeiten nicht mehr bewohnbar ist. 
  • Der:die Vermieter:in will die Wohnung an Mitarbeiter:innen seiner:ihrer Firma vermieten. Die Wohnung gilt dann als Werkmietwohnung. 

Ein Zeitmietvertrag, der nicht ausdrücklich einen dieser drei Befristungsgründe nennt, ist nach Meinung des Deutschen Mieterbundes ungültig. Er verwandelt sich automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Besonders Mietverträge für Kurzzeitmieten sollten einen ausdrücklichen Befristungsgrund enthalten. 

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Begründung für die Vermietung kann nicht geändert werden:

Beachten Sie, dass ein einmal genannter Grund für die Vermietung auf Zeit nicht während des Mietverhältnisses gegen einen anderen Grund ausgetauscht werden kann.

Was tun, wenn die Befristung wegfällt?

Manchmal fällt der Grund für die Befristung während des Mietverhältnisses weg. Daher dürfen Mieter:innen frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist fragen, ob der im Mietvertrag festgehaltene Befristungsgrund noch gegeben ist. Wenn Sie als Vermieter:in nicht innerhalb eines Monats antworten, dürfen Mieter:innen den Mietzeitraum um die Verzögerung verlängern. Falls der Befristungsgrund ganz wegfällt, können Mieter:innen sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.  

Als Vermieter:in sollten Sie sich daher schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sicher darüber sein, dass der Befristungsgrund bestehen bleibt. Denn anderenfalls kann es gut sein, dass die Mieter:innen das Recht haben, länger in der Wohnung zu bleiben, als von Ihnen geplant. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich dazu beraten. 

Ist ein Zeitmietvertrag kündbar?

Bei einem Zeitmietvertrag wird das Mietende von vornherein festgelegt. Die Mieter:innen müssen also zu einem vorgegebenen Zeitpunkt aus der Wohnung ausziehen. Ein weiterer Unterschied zum gewöhnlichen Mietvertrag besteht darin, dass während der Laufzeit des Zeitmietvertrags weder Mieter:innen noch Vermieter:innen kündigen dürfen. Eine fristlose Kündigung ist aber auch beim Zeitmietvertrag möglich.  

Ein Zeitmietvertrag kommt selten zur Anwendung. Die folgenden Gründe führen dazu, dass ein befristeter Mietvertrag bei Mieter:innen weniger beliebt ist: 

  • Befristung ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll  
  • Kündigung ist kaum möglich 
  • Möblierte Wohnungen sind oft attraktiver als unmöblierte Mietwohnungen mit Zeitmietvertrag

Was muss ich beim Zeitmietvertrag besonders beachten?

Als Vermieter:in sollten Sie darauf achten, die Begründung für die Befristung möglichst genau zu formulieren und in den Mietvertrag aufzunehmen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie diesen Grund jederzeit belegen können. Sammeln Sie daher entsprechende Dokumente, um Ihren Mieter:innen bei Bedarf zu weisen zu können, dass die Befristung weiterhin besteht.  

Trotz Befristung haben beide Seiten das Recht, eine Verlängerung zu beantragen. Sie können auf Wunsch einen weiteren befristeten Mietvertrag ausstellen oder das Mietverhältnis in ein unbefristetes Verhältnis umwandeln. Geschieht dies nicht, endet der Zeitmietvertrag zum festgelegten Datum und die Mieter:innen müssen ausziehen.  

Denken Sie daran, so früh wie möglich die Modalitäten des Auszugs und der Wohnungsübergabe zu regeln. So vermeiden Sie, dass sich der Ablauf verzögert. Nehmen Sie Kontakt zu den Mieter:innen auf. Dies ist vor allem bei Altverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, wichtig. Denn hier dürfen Mieter:innen zwei Monate vor Ablauf der Befristung nach wie vor eine Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern.  

Beispiel 1: Neuer Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag läuft zum 31.12.2021 aus. Ab dem 31.8.2021 kann Ihr:e Mieter:in Sie fragen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht oder ob sich der Zeitmietvertrag verlängert.  

Am 1.10.2021 erhalten Sie die Anfrage der:des Mieter:in. Bis zum 1.11.2021 dürfen Sie sich mit Ihrer Antwort Zeit lassen. Antworten Sie erst am 15.11.2021, kann Ihr:e Mieter:in von Ihnen verlangen, dass Sie den Mietvertrag bis zum 15.1.2022 fortsetzen. 

Für Zeitmietverträge, die Sie vor dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, bleibt es bei den dafür geltenden Fristen:  

Bei einfachen Zeitmietverträgen, also solchen ohne Befristungsgrund, kann Ihr:e  Mieter:in schriftlich bis spätestens zwei Monate vor dem vereinbarten Vertragsende verlangen, dass Sie den Mietvertrag fortsetzen. Anderenfalls muss er:sie fristgerecht ausziehen.  

Beispiel 2: Alter Mietvertrag

Sie haben mit Ihren Mieter:innen am 1.8.2001 einen Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund abgeschlossen. Laut Mietvertrag soll er bis zum 31.7.2021 laufen. Bis zum 31.5.2021 müssen die Mieter:innen ihr Fortsetzungsverlangen bei Ihnen gestellt haben, denn sonst endet der Mietvertrag wie vereinbart am 31.7.2021.  

Haben Sie dagegen mit Ihren Mieter:innen vor dem 1.9.2001 einen Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund abgeschlossen, müssen Sie ihnen auch ungefragt drei Monate vor Mietvertragsende mitteilen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht.  


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