Von Wucher spricht man, wenn Ihre geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % übersteigt. Dies regelt § 291 StGB. Etwas anders sieht die Rechtsprechung das bei Gewerbeimmobilien, die generell ziemlich frei von Formvorschriften geschlossen werden dürfen. Hier urteilten Gerichte dann einen „Wucher“, wenn die Erhöhung die Grenze von 100 Prozent überschritt.
Ab 20% mehr als erlaubt droht ein Bußgeld
Lediglich ordnungswidrig handeln Sie nach § 5 WiStG bereits dann, wenn Ihre Miete 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zusätzlich zu dieser Ordnungswidrigkeit, die immer ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen voraussetzt, gibt es Freiheitsstrafen oder Geldstrafen. Mietwucher kann mit bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe sanktioniert werden, in besonders schweren Fällen sogar mit bis zu zehn Jahren (vgl. § 291 StGB). Das Gesetz sieht zudem vor, dass eine „Zwangslage“ des Mieters vorliegen muss. Im Einzelfall muss Ihnen als Vermieter also nachgewiesen werden, dass Sie diese konkrete „Zwangslage“ ausgenutzt haben. Gerichte urteilen hier nicht einheitlich.
Aber aufgepasst
Diese "kleine Wuchergrenze" gilt nur für Wohnraum-Vermieter. Aus dem § 138 BGB ergibt sich, dass Ihnen der Mieter die Zahlung verweigern darf, und zwar so lange, bis Sie den Betrag wieder angepasst haben. Außerdem kann er unter Umständen eine Rückforderung gegen Sie begründen. Dieser Anspruch hat eine Verjährungsfrist von vier Jahren, kann im Zweifelsfalle also ein hohes Kostenrisiko darstellen. Allerdings bleiben auch in solchen Fällen die normalen Klauseln im Mietvertrag wirksam. Übrigens bietet Ihnen ImmobilienScout24 eine große Auswahl an kostenfreien Muster-Mietverträgen und anderen Dokumenten zum Download.
Besonderheiten in der Rechtsprechung
Wie oben bereits erwähnt, setzt Wucher immer eine „Zwangslage“ des Mieters voraus. Wurde diese früher bei demnach überteuerten Wohnungen automatisch angenommen, ist nun im Einzelfall zu entscheiden. Der Mieter muss diese „Zwangslage“ konkret nachweisen und belegen können. Der BGH hat außerdem geurteilt, dass im jeweiligen Stadt- oder Gemeindegebiet eine „Mangellage“ vorherrschen müsse (vgl. Urteil vom 13. April 2005, Az. VIII ZR 44/04). Es ist also nicht mehr möglich, nur auf den Stadtteil abzuzielen.
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