Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zu den gesetzlichen Vorgaben, zu Ihren Rechten und Pflichten, zur Teilungserklärung und zur Versammlung.

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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft und macht Vorgaben zur Verwaltung.
  • Als Eigentumswohnungsbesitzer haben Sie wichtige Rechte und Pflichten. In der WEG Eigentümerversammlung können Sie Ihre Interessen durchsetzen.
  • Informieren Sie sich schon vor dem Kauf einer Immobilie darüber, ob es sich um eine Streitgemeinschaft handelt und wie die Atmosphäre der Eigentümerversammlungen ist, um eine gute Wahl zu treffen. Dabei helfen die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen.

Wie ist die Eigentümergemeinschaft gesetzlich geregelt?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Das WEG regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausgemeinschaft, enthält gesetzliche Vorgaben zur Verwaltung durch die Eigentümer und definiert die Aufgaben des Verwaltungsbeirats.

Das wichtigste Instrument zur gesetzlichen Regelung einer Eigentümergemeinschaft ist das WEG-Gesetz, das alle Regelungen am formal geteilten Grundstück enthält. Die folgenden Inhalte finden Sie in dem Gesetz:

  • Begründung von Wohneigentum
  • Angabe zu Sondereigentum und Miteigentumsanteil
  • Details zur Teilungserklärung
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  • Verwaltung der Eigentümergemeinschaft
  • Regelungen zum Wohnungserbbaurecht und zum Dauerwohnrecht
  • Verfahrensvorschriften

In § 1 WEG werden zunächst zentrale Begriffe definiert. Danach ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Wohnungseigentum gehört.

Wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts sind die Regelungen bezüglich des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum und die Vorgaben zum Recht auf Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

WEG Reform 2020:

Seinen Ursprung hat das Wohnungseigentumsgesetz in den 1950er Jahren. Im Jahr 2020 fand eine wichtige WEG Reform statt, die ab dem 1. Dezember 2020 in Kraft tritt. Mehr zu den neuen Regelungen wie der Dauervollmacht für die Eigentümergemeinschaft und neuen Entschlussmöglichkeiten lesen Sie hier.

Wer gehört zur Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung besteht aus allen Parteien, die laut Teilungserklärung einen Teil der Immobilie besitzen. Dies sind normalerweise alle WEG-Eigentümer mit einer Eigentumswohnung. Da die Eigentümergemeinschaft aus mehreren Personen besteht, schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass sich die Mitglieder einer WEG auf einen Vertreter einigen, der das betreffende Objekt bewirtschaftet und die Interessen einzelner Eigentümer ausgleichend beeinflusst.

Dem Handeln dieses Vertreters liegen ebenfalls gesetzlich geregelte Rechte und Pflichten zugrunde. Bestimmt wird der Vertreter für eine genau festgesetzte Zeitspanne per Mehrheitsbeschluss auf der WEG-Eigentümerversammlung. Normalerweise handelt es sich hier um einen professionellen Verwalter.

Zu den grundlegenden Pflichten des WEG-Verwalters zählt die Einberufung sowie Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung (ETV). Diese WEG Versammlung thematisiert in der Regel alle Rechtshandlungen, die die Gemeinschaft in den folgenden zwölf Monaten vornehmen möchte sowie die Auswertung der zurückliegenden Quartale. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft erhalten Sie ein Protokoll der Versammlung.

Welche Rechte und Pflichten habe ich als Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Im WEG-Gesetz finden Sie Vorschriften zu den Rechten und Pflichten aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen auch Lasten und Kosten. Beispielsweise sind Sie als Eigentümer dazu verpflichtet, sich je nach Anteil Ihrer Wohnung an Ausgaben für die Instandhaltung, die WEG-Verwaltung und Gebrauchskosten zu beteiligen.

Dies sind Ihre Rechte als Teil der WEG-Eigentümergemeinschaft:

  • Freies Verfügungsrecht in der eigenen Wohnung
  • Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum
  • Verkauf der Wohnung nach Genehmigung durch Verwalter
  • Recht auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (über den Verwalter)

Auf der anderen Seite stehen einige Pflichten, die Sie kennen und erfüllen sollten. Informieren Sie sich schon vor dem Wohnungskauf darüber, was die jeweilige Gemeinschaftsordnung hier vorschreibt. Normalerweise handelt es sich um diese Pflichten, die auch im Wohnungseigentümergesetz vorgeschrieben sind:

  • Zahlung der monatlichen Nebenkosten (diese sind umlagefähig)
  • Zahlung des Instandhaltungsanteils
  • Zahlung des Hausgeldes
  • Zahlung von Sonderumlagen
  • Sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
  • Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen

Was regelt eine Haus- oder Gemeinschaftsordnung?

Als Bestandteil der Teilungserklärung haben viele WEG Eigentümergemeinschaften eine eigene Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch vermerkt ist. Änderungen müssen einstimmig beschlossen und notariell beurkundet werden. Die Gemeinschaftsordnung orientiert sich am Wohnungseigentümergesetz und am BGB. Sie kann aber auch Abweichungen enthalten.

Wenn sich eine Hauseigentümergemeinschaft zum Abschluss einer Gemeinschaftsordnung entscheidet, enthält diese für Kaufinteressenten wichtige Informationen:

  • Regelungen, die das Sondereigentum betreffen
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • Stimmrechtsverteilung
  • Kostenverteilung
  • Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten in der Wohnanlage
  • Bestimmungen zur Tierhaltung
  • Regelungen zur Instandsetzung
  • Vorschriften zu Hausmusik
  • Regelungen zur Gartennutzung

In der Hausordnung geht es um alles, was das tägliche Leben der Eigentümer sowie der Mieter betrifft. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst. Ein Verstoß gegen die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft kann eine Abmahnung, eine Kündigung oder sogar ein Hausverbot zur Folge haben.

Was beschließt eine Eigentümerversammlung?

Rechtserhebliche Entscheidungen in Bezug auf die Verwaltung des Wohnungseigentums treffen die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung. Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft enthält das WEG.

Im Rahmen der WEG Versammlung werden alle wichtigen Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft getroffen und im Versammlungsprotokoll für die ganze WEG Gemeinschaft dokumentiert. Da bei Eigentümerversammlungen keine Anwesenheitspflicht besteht, müssen Sie nicht vor Ort sein. Dennoch sind die Versammlungen empfehlenswert, um Einfluss auf wichtige Entscheidungen nehmen zu können.

Die folgenden Themen kommen bei der Eigentümerversammlung zur Sprache:

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Hausgeld und Wirtschaftsplan
  • Verwaltung der Hausgemeinschaft
  • Haus- und Gemeinschaftsordnung
  • Gebrauchsregelungen
  • Entscheidungen über bauliche Veränderungen
  • Überprüfung der Jahresabrechnung
Was kostet die Mitgliedschaft an einer Eigentümergemeinschaft?

Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zahlen Sie ein Hausgeld, das aus dem Wirtschaftsplan herausgeht. Die monatliche Summe, die jeder Eigentümer anteilig zahlt, dient der Bewirtschaftung des Eigentums. Zudem gibt es eine Instandhaltungsrücklage

Der Verwalter beruft die Hauseigentümergemeinschaft mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung ein. Die Einladungsfrist für anstehende Eigentümerversammlungen liegt seit der neuen WEG-Reform bei spätestens drei Wochen vor dem Termin. Außerdem muss vom zuständigen Verwalter die Einladung an die Eigentümer der Eigentümergemeinschaft in Schriftform erfolgen.

Bei der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die die Immobilie betreffen. Steht beispielsweise eine Dachsanierung an, muss diese im Rahmen der Tagesordnung vorgestellt werden. Anschließend stimmt die Hauseigentümergemeinschaft darüber ab.

Eigentümerversammlung und ihre Beschlussfähigkeit: Bei der Eigentümerversammlung müssen die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten, damit die Versammlung beschlussfähig ist. Die Teilungserklärung regelt Einzelheiten zum Stimmrecht. Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden. Nur bei Sanierungsmaßnahmen gilt dies nicht.

Was, wenn ich gegen einen Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft bin?

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie mit dem Eintritt in die Hauseigentümergemeinschaft auch deren Beschlüssen zu folgen haben – selbst, wenn diese sich gegen Ihren Willen richten. Auch an den dadurch entstehenden Kosten müssen Sie sich in jedem Fall beteiligen.

Im Zweifel können Betroffene prüfen, ob die Beschlussfassung rechtswirksam verlaufen ist oder ein Formfehler wie etwa eine Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung oder eine verpasste Ladungsfrist den Beschluss unwirksam macht.

Möchte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft ein bestimmtes Anliegen durchsetzen, lohnt sich ein Gespräch mit den Beteiligten im Vorfeld der Antragstellung. So erhöhen sich die Chancen der Zustimmung der restlichen Mitglieder der Hauseigentümergemeinschaft. Zudem können Sie auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen.

Zustellung Klageschrift:

Um das Wohnungseigentumsrecht abschließend zu regeln, enthält das WEG in den §§ 43 bis 50 Verfahrensvorschriften, in denen eine etwaige Beschreitung des Rechtswegs geregelt wird. Zunächst wird hier das zuständige Gericht festgelegt, die korrekte Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift, und die korrekte Zustellung der Klageschrift. Darüber hinaus wird unter anderem bestimmt, dass sich die Wirkung des schließlich ergehenden Urteils nicht nur gegen die gegnerische Partei, sondern auf alle beigeladenen Wohnungseigentümer erstreckt.

Wie ist der Vorgang bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?

Neben der obligatorischen jährlichen Versammlung der Eigentümer kann es darüber hinaus notwendig sein, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. In der Regel sind es besondere Umstände bzw. dringliche Angelegenheiten, die das Einberufen und Abhalten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung notwendig machen. Dazu zählen:

  • Vermeidung von erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Wasserschäden, ausufernder Schimmelbefall, keine Gewährleistung der Verkehrssicherung durch baufälligen Balkon oder erhebliche Dachschäden etc.)
  • Verwalter der Eigentümergemeinschaft erfüllt Aufgaben nicht bzw. hat diese verletzt (z. B. Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, allgemeine Untätigkeit, Verwalter setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht um etc.)

Da eine außerordentliche Eigentümerversammlung je nach Anzahl der Eigentümer im Wohngebäude ein großer Gesamtaufwand (Anreise, Terminplanung, Organisationsaufwand etc.) bedeuten kann, sollte vorher wohl überlegt sein, ob eine bestimmte Angelegenheit nicht vielleicht doch bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung geklärt werden kann. Gemäß § 24 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Zustimmung von 25 Prozent der Wohnungseigentümer sowie ein schriftlicher Ersuch mit enthaltener Begründung an den zuständigen Verwalter notwendig, um eine außerordentliche Versammlung der Eigentümergemeinschaft erwirken zu können.

Ist eine Eigentümerversammlung auch ohne Verwalter möglich?

Prinzipiell ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter möglich. In § 24 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes wird erläutert, welche Umstände gegeben sein müssen:

„Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.“ (§ 24 Absatz 3 WEG)

Im Falle eines fehlenden Verwalters sowie eines fehlenden Beirats bleibt nur noch die Möglichkeit, die Einberufung der Eigentümerversammlung gerichtlich durchzusetzen. Der Antragsteller oder eine andere geeignete Person kann vom Gericht folglich zum Einberufen einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft ermächtigt werden. Das hierfür zuständige Gericht ist das Amtsgericht des Bezirks des Antragstellers.

Gut zu wissen:

Mit der WEG-Reform 2020 wurde in § 29 Absatz 2 WEG-neu ausdrücklich hervorgehoben, dass der Verwaltungsbereit die Aufgabe der Kontrolle des Verwalters hat. Außerdem hat jeder Eigentümer der Eigentümergemeinschaft das Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen und -dokumente.

Was sind die häufigsten Probleme in einer Eigentümergemeinschaft?

In einer Hauseigentümergemeinschaft kommt es häufig zu Unstimmigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Sanierungsmaßnahmen. So ist einigen Eigentümern eine schicke Fassade wichtig und sie sind bereit, Geld für den Erhalt zu zahlen. Andere wiederum halten sie Sanierung der Fassade nicht für erforderlich.

Gerade denn, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Sanierungsmaßnahme durchzuführen, kann dies zum Problem werden. Bei aufwändigen Projekten müsste der Verwalter von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage einfordern. Sollte ein Miteigentümer den Betrag nicht zahlen können, wird es kompliziert.

Auch die Frage, ob oder inwieweit Türen oder Fenster zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zählen, ist oft umstritten. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt, der Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften hat.

Wie ist es um die Privathaftung in der Eigentümergemeinschaft bestellt?

Im Falle eines Zahlungsverzugs gegenüber beauftragten Dienstleistern tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als ein Schuldner auf, was den Klageweg für den Gläubiger vereinfacht. Ist die WEG Eigentümerversammlung als solche nicht in der Lage, die Außenstände zu begleichen, müssen die einzelnen Eigentümer dies aus ihrem Privatvermögen tun. Die Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist hierbei auf die Höhe seines Mieteigentumsanteils beschränkt.

Wie kann ich als Teil einer Eigentümergemeinschaft meine Eigentumswohnung verkaufen?

Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, brauchen Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft die schriftliche Zustimmung des Verwalters einholen. Dadurch soll die Hauseigentümergemeinschaft davor geschützt werden, dass ein nicht zahlungskräftiger Käufer in die Gemeinschaft eintritt.

Auch muss beim Verkauf der Wohnung aus einer WEG Eigentümergemeinschaft geregelt werden, wie mit den Rücklagen, die der bisherige Eigentümer monatlich im Rahmen des Hausgeldes geleistet hat, umgegangen wird. Beim Eigentümerwechsel geht dieses „Guthaben“ an den Käufer über. Der WEG Verwalter erstellt zudem eine Wohngeldabrechnung, in der erfasst wird, welche Kosten vom aktuellen und welche vom zukünftigen Wohnungseigentümer zu tragen sind.

Der Käufer muss die Kosten für Sonderumlagen übernehmen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden. Auch Hausgeldrückstände des vorherigen Besitzers muss er übernehmen. Mehr über den Wohnungsverkauf als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft lesen Sie hier.


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