Die ortsübliche Vergleichsmiete findet sich im Mietspiegel einer Gemeinde. Daraus geht hervor, wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Wie die Berechnung der ortsüblichen Miete erfolgt, welche Vergleichsfaktoren dabei berücksichtigt werden und wie Mieterhöhung korrekt ermittelt wird, lesen Sie in diesem Artikel.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie viel zueinander ähnliche Mietimmobilien in einer Region pro Quadratmeter an Miete kosten.

     

  • Die ortsübliche Miete ist im Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde zu finden.

     

  • Gemäß Mietpreisbremse darf die Miete in Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation bei Neuvermietung nicht über zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

     

  • Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen werden durch die Kappungsgrenze limitiert. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen.

     

  • In Gemeinden, in denen die Nachfrage nach Wohnraum erheblich über dem Angebot liegt, kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent festgelegt werden.

     

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete – oder auch ortsübliche Miete genannt – ist in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach wird die ortsübliche Miete aus den Mietbeträgen gebildet, die am Standort der Mietimmobilie oder in einer ähnlichen Gemeinde in den letzten sechs Jahren durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt oder angepasst wurden.

tipp
Tipp

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder […] geändert worden sind.“ - § 558 Abs.2 S.1 BGB

Um die Vergleichbarkeit von Wohnraum und damit auch der Mieten zu gewährleisten, werden insgesamt sechs wesentliche Aspekte einer Mietimmobilie miteinander verglichen:

  • Lage
  • Größe
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit
  • Art der Mietimmobilie
  • Energetischer Zustand
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Ortsübliche Miete gilt nur für frei finanzierten Wohnraum

Beachten Sie, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nur für frei finanzierten Wohnraum gilt. Bei per Gesetz oder Förderzusage begrenzter Miete gilt dieser Anhaltspunkt zur Ermittlung der Mieterhöhung daher nicht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei Mieterhöhungen eine grundlegende Rolle: Vermieter:innen müssen nachweisen, dass die geplante Erhöhung entweder zur Anpassung an die ortsübliche Miete dient oder maximal zehn Prozent über dem geltenden Vergleichswert liegt. Laut § 558a BGB gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und die Mieterhöhung zu begründen:

  • Bezug auf den Mietspiegel der Gemeinde
  • Auskunft einer Mietdatenbank
  • Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • Miete von drei vergleichbaren Mietobjekten

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Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Wenn Sie die wichtigsten Eckdaten einer Immobilie kennen, können Sie in der Mietspiegeltabelle ablesen, wie hoch die durchschnittliche ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt ist. Die Miete wird dabei als Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Auch denkbare Mietspannen sind im Mietspiegel enthalten.

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Wichtig: Mietpreisbremse beachten

Die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien in Gebieten, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Für die Anwendung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zu einem wichtigen Maßstab. Denn anhand des Mietspiegels wird entschieden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und damit möglicherweise zu hoch wäre.

Am aussagekräftigsten ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der vor allem in größeren Städten nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien regelmäßig neu erstellt wird. In kleineren Gemeinden gibt es oft einfache Mietspiegel, die zumindest einen Anhaltspunkt zur Höhe der ortsüblichen Mietpreise geben. Den für Sie gültigen Mietspiegel können Sie meist bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder auf der Website downloaden.

Mieterhöhung mit ortsüblicher Vergleichsmiete korrekt ermitteln

Mietspiegel unterscheiden sich teilweise sehr stark voneinander. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung können Sie sich jedoch die meisten Varianten sehr schnell erschließen und so erkennen, ob die Mieterhöhung durch ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt ist. Ein Beispiel veranschaulicht anhand konkreter Zahlen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. So können Sie einen angemessenen Mietpreis für eine Mietimmobilie ermitteln.

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Schritt 1: Grundpreis der monatlichen Nettomiete ermitteln

Zunächst gilt es, den Grundpreis der betreffenden Wohnung zu ermitteln. Dazu schauen Sie in der entsprechenden Tabelle Ihres Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete nach. Hier sind meist die Wohnungsgrößen aufgeführt und das Baujahr oder das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde. Bei kleineren Wohnungen sind oftmals höhere Quadratmeterpreise marktüblich. Deshalb werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen berücksichtigt.

Unser Beispiel zeigt einen Ausschnitt aus einem Mietspiegel mit einer sehr fein unterteilten Wohnflächenskala. Die Beispielwohnung besitzt 100 Quadratmeter und war im Jahr 1995 bezugsfertig. Der Grundpreis ergibt sich aus dem Schnittpunkt der entsprechenden Werte und liegt bei 9,78 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

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Tipp: Zusatzinfos im Mietspiegel suchen

Je nach Mietspiegel kann die Tabelle zur Grundpreisbestimmung weitere Faktoren aufweisen, zum Beispiel die Wohnlage des Gebäudes, eine bestimmte Sanitärausstattung oder die Art der Heizungsanlage. Möglich sind auch regionale Unterschiede: Im qualifizierten Berliner Mietspiegel von 2015 wird für die Baujahre 1973 - 1990 beispielsweise noch zwischen den ehemaligen Ost- und Westgebieten der Stadt unterschieden.

Beim Grundpreis handelt es sich üblicherweise um die Nettokaltmiete ohne weitere Zu- oder Abschläge. Wenn im Mietvertrag Bruttokaltmieten oder Teilinklusivmieten vereinbart sind, die bestimmte Teile der Betriebskosten beinhalten, müssen Sie diese zwecks Herstellung der Vergleichbarkeit herausrechnen.

Schritt 2: Lagezuschlag überprüfen

Wohnlage und Standort beeinflussen die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel unterscheidet daher meist einzelne Stadtteile oder teilt den Markt in gehobene und einfache Lagen auf. Die ortsübliche Miete bezieht sich auf die Lage oder den Stadtteil.

Beispiele für einen Lagezuschlag bei örtlicher Vergleichsmiete:

  • Der Münchner Mietspiegel von 2015 definiert die sechs Wohnlagequalitäten „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ sowie gesondert die Wohnlagen „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“.
  • In Hamburg wird nur zwischen einer „normalen“ und „guten“ Wohnlage unterschieden.
  • In Berlin gibt es die Dreiteilung aus „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Wohnlage.

In unserem Beispiel unterscheidet der Mietspiegel zwischen drei Lagen. Unsere Wohnung liegt gemäß Straßenverzeichnis im Bereich „gute Lage“: Es wird also ein Lagezuschlag von 0,61 Euro pro Quadratmeter pro Monat draufgerechnet.

Schritt 3: Ausstattung der Wohnung berücksichtigen

Die Ausstattung der Wohnung spielt häufig eine wichtige Rolle bei der Preisfindung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bietet sie der Mietpartei Annehmlichkeiten, die über dem Standard liegen, lassen sich damit Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis rechtfertigen. Beeinträchtigungen können hingegen zu einem Abschlag führen.

Zu- und Abschläge gelten beispielsweise für folgende Bereiche:

  • Art des Gebäudes
  • Ausstattung von Küche, Bad und WC
  • Qualität von Bodenbelägen und Türen
  • Wärme- und Schallisolierung
  • Heizung und Warmwasserversorgung

In einigen Mietspiegeln können Sie die Zu- und Abschläge in Euro und Cent aus einer Checkliste übernehmen. Gehen Sie dafür die Liste durch, notieren Sie alle werterhöhenden und wertmindernden Beträge und verrechnen Sie diese miteinander. So können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete genau auf Ihr Objekt anpassen.

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Zusatzinfo: Leistungen der Mietpartei zählen nicht als Zuschlag

Die Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass Vermieter:innen eine Mieterhöhung nicht mit den Leistungen der Mietpartei begründen dürfen. Von dieser geschaffene und bezahlte Ausstattungsmerkmale (z. B. Einbau einer Badewanne, Parkett verlegt) bleiben daher bei der Ermittlung von Zuschlägen unberücksichtigt. 

In unserem Beispiel führen das zweite Badezimmer, die besondere Ausstattung im Bad mit Doppelwaschtisch und die vollständige Einbauküche zu Zuschlägen von 2,49 Euro. Weil die Wohnung in einem Wohnblock liegt und die Böden alt und von sehr geringer Qualität sind, errechnen sich Abschläge von 2,00 Euro. Der Saldo aus beiden Werten – 0,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat – kann auf die Miete aufgeschlagen werden.

Wie die Berechnung von Zu- und Abschlägen per Punktesystem erfolgt

Alternativ zu diesen drei Schritten kommt in einigen Mietspiegeln ein Punktesystem zur Ermittlung der werterhöhenden Zuschläge oder wertmindernden Abschläge bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Einsatz. Dabei müssen zuerst vorgegebene Punktwerte miteinander verrechnet werden. Aus dem Saldo wird mithilfe einer Formel anschließend ein Eurobetrag berechnet, der zur Miete zugeschlagen oder von ihr abgezogen wird.

Das Beispiel zeigt zwei Listen, jeweils mit aufwertenden und abwertenden Merkmalen. Für die bewertete Wohnung ergeben sich die folgenden Rechnungen:

  • 5 + 9 Punkte für aufwertende Merkmale 
  • 7 + 2 Punkte für abwertende Merkmale
  • Saldo: 5 Punkte

Das Saldo von 5 Punkten können Sie mithilfe der im Mietspiegel angegebenen Formel in konkrete Eurowerte umrechnen. Der verwendete Grundpreis entspricht dem in Abbildung 1 ermittelten Wert.

Das Ergebnis: ein Zuschlag von 0,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Preisspannen bei ortsüblicher Vergleichsmiete: Was beachten?

Um die durchschnittliche monatliche Vergleichsmiete zu ermitteln, müssen Sie Grundpreis der Nettokaltmiete, Lagezuschlag sowie weitere ausstattungsbezogene Zu- und Abschläge miteinander verrechnen.  

Das Ergebnis ist ein Durchschnittspreis, der eine gewisse Schwankungsbreite nach oben oder unten aufweisen darf. Deshalb geben viele Mietspiegel einen Durchschnittswert und eine Spanne zwischen einem niedrigeren und einem höheren Wert an. Mietpreise innerhalb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich. Vermieter:innen müssen aber hinreichend begründen, warum der festgelegte Mietpreis vom Durchschnittswert abweicht.

Die Berechnung der ortsüblichen Miete wird mit Blick auf unser Beispiel deutlich: Zum Grundpreis werden der zuvor berechnete Lagezuschlag und die ausstattungsbezogenen Zu- und Abschläge addiert. Das ergibt für die bewertete Wohnung einen Durchschnittspreis von 10,88 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In begründeten Fällen darf der Preis jedoch wie folgt abweichen:

  • Um 1,41 Euro nach unten
  • Um 1,54 Euro nach oben

Diese Schwankungsbreiten lassen sich anhand des Baujahrs und der Wohnfläche aus einer besonderen Tabelle des Mietspiegels ablesen. In vielen Fällen werden sie auch schon in der Tabelle zur Ermittlung des Grundpreises angegeben.

Um die Preisspanne zu bilden, ziehen Sie die Schwankungsbreiten vom Durchschnittspreis ab oder addieren sie hinzu. In unserem Beispiel ergeben sich daraus die folgenden Werte:

  • 10,88 – 1,41 = 9,47 Euro pro Quadratmeter
  • 10,88 + 1,54 = 12,42 Euro pro Quadratmeter

Auf diese Weise finden Sie heraus, innerhalb welcher Spanne sich die durchschnittliche monatliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter bewegen darf. Abweichungen vom Durchschnittswert sind möglich, müssen aber entsprechend begründet sein. Eine Über- oder Unterschreitung der Spannen ist in der Regel nicht erlaubt.

Was, wenn die Mieterhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt?

Vermieter:innen dürfen ein Kalenderjahr nach dem Einzug oder nach der letzten Erhöhung ein (erneutes) Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Grundsätzlich muss aber die Miete in ihrer Höhe 15 Monate lang unverändert bleiben (§ 558 Abs.1 BGB). Diese Frist zur Mieterhöhung beinhaltet eine Zustimmungsfrist für Mieter:innen, in der sie der Erhöhung zustimmen oder sie auch ablehnen können.

Im Mieterhöhungsverlangen muss die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinreichend begründet sein. Außerdem gilt es, die Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um über 20 Prozent erhöhen. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar auf 15 Prozent festgesetzt sein (§ 558 Abs. BGB).

Bei Neuvermietungen hingegen gilt die Mietpreisbremse: Hierbei darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie bei der Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt die Mietpreisbremse für Gemeinden, in denen die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot an Wohnraum.

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Mieterhöhung wegen Modernisierung wird gesondert betrachtet

Zu beachten ist, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zusätzlich vorgenommen werden darf. In der Praxis kann also eine erhöhte Miete auch über der Kappungsgrenze oder der Mietpreisbremse liegen. Die jährliche Miete darf um maximal acht Prozent der für eine Mietsache anfallenden Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs.1 BGB). Jedoch gilt auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf eine Miete von über sieben Euro pro Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter aufgrund der Modernisierungsumlage erhöhen!

Sollten Mieter:innen Zweifel an der Richtigkeit einer angekündigten Mieterhöhung haben, können sie ihre Zustimmung auch verweigern. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist haben Vermieter:innen dann drei Monate Zeit, um die Mietpartei auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.

Wer eine Immobilie vermietet und eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, sollte präzise und rechtskonform vorgehen. Sollte das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich eine ungerechtfertigt hohe Miete beinhalten, wird dies spätestens vor Gericht „aufgedeckt“. Hinzu kommen Kosten für das Gerichtsverfahren sowie etwaige Anwaltskosten.

Mieter:innen hingegen sollten ein Mieterhöhungsverlangen nur dann widersprechen, wenn es tatsächlich berechtige Gründe dafür gibt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Fehler in der Berechnung der neuen Miethöhe sind oder die Erhöhung fehlerhaft begründet wurde.

Andernfalls haben Mietparteien während der Zustimmungsfrist ein Sonderkündigungsrecht, wodurch sie zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen dürfen (§ 561 BGB).

FAQs

Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu finden? In Form z.B. einer Mietdatenbank oder eines Mietspiegels kann eine Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen. Des Weiteren haben Mieter:innen und Vermieter:innen auch die Möglichkeit, die Vergleichsmiete eigenständig zu ermitteln.

Wie hoch darf die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Gestattet sind maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier ein Beispiel: Angenommen die bisherige Miete für die Wohnung betrug 6,50 Euro pro Quadratmeter. Ähnliche Wohnungen erzielen bis zu 10 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 7,50 Euro.

Wie findet man vergleichswohnungen für Mieterhöhung?

 

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, gibt es vier unterschiedliche Möglichkeiten:

  • über den Mietspiegel,
  • über Vergleichswohnungen,
  • über ein Gutachten eines Sachverständigen,
  • über die Auskunft einer Mietdatenbank.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete Berlin?

Um 1,01 Prozent wurden die ortsüblichen Vergleichsmieten angehoben, wodurch die Wohnungsmieten von durchschnittlich 6,72 Euro/qm auf 6,79 Euro/qm gestiegen sind. 


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