Mit Anwendung der Mietpreisbremse in der Praxis gewinnt der Mietspiegel an Bedeutung. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, wie sie einen Mietspiegel richtig lesen und worauf sie bei der Interpretation der Daten achten müssen.

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Der Mietspiegel

Die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien in Gebieten, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Für die Anwendung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zu einem wichtigen Maßstab. Denn: Anhand des Mietspiegels soll entschieden werden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und damit möglicherweise zu hoch wäre.

Am aussagekräftigsten ist der sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“, der vor allem in größeren Städten nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien regelmäßig neu erstellt wird. In kleineren Gemeinden gibt es oft einfache Mietspiegel, die zumindest einen Anhaltspunkt zur Höhe der ortsüblichen Mietpreise geben. Den für Sie gültigen Mietspiegel können Sie meist bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr anfordern oder auf der Website downloaden.

Mietspiegel unterscheiden sich teilweise sehr stark voneinander. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung können Sie sich jedoch die meisten Varianten sehr schnell erschließen. Ein Beispiel veranschaulicht anhand konkreter Zahlen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird.

So ermitteln Sie den Grundpreis Ihrer Wohnung

Die meisten Mietspiegel verfügen über einen allgemeinen Erläuterungsteil und einen Tabellenteil. Zunächst gilt es, den Grundpreis der Wohnung zu ermitteln, die Sie vermieten wollen. Dazu schauen Sie in der entsprechenden Tabelle Ihres Mietspiegels nach. Hier sind meist die Wohnungsgrößen aufgeführt und das Baujahr bzw. das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde. Bei kleineren Wohnungen sind oftmals höhere Quadratmeterpreise marktüblich. Deshalb werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen berücksichtigt.

Unser Beispiel zeigt einen Ausschnitt aus einem Mietspiegel mit einer sehr fein unterteilten Wohnflächenskala. Die Beispielwohnung besitzt 100 Quadratmeter und war im Jahr 1995 bezugsfertig. Der Grundpreis ergibt sich aus dem Schnittpunkt der entsprechenden Werte und liegt bei 9,78 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Zusatzinfos

Je nach Mietspiegel kann die Tabelle zur Grundpreisbestimmung weitere Faktoren aufweisen, zum Beispiel die Wohnlage des Hauses, eine bestimmte Sanitärausstattung oder die Art der Heizungsanlage. Möglich sind auch regionale Unterschiede: Im qualifizierten Berliner Mietspiegel von 2015 wird für die Baujahre 1973 - 1990 beispielsweise noch zwischen den ehemaligen Ost- und Westgebieten der Stadt unterschieden.

Beim Grundpreis handelt es sich üblicherweise um die Netto-Kaltmiete. Wenn im Mietvertrag Brutto-Kaltmieten beziehungsweise Teilinklusivmieten vereinbart sind, die bestimmte Teile der Betriebskosten beinhalten, müssen Sie die herausrechnen, um die Preise mit dem Mietspiegel vergleichbar zu machen.

Erhält Ihre Wohnung einen Lagezuschlag?

Wohnlage und Standort können die Höhe des Mietpreises beeinflussen. Der Mietspiegel unterscheidet dabei meist einzelne Stadtteile oder teilt den Markt in gehobene und einfache Lagen auf.

Beispiel: Der Münchner Mietspiegel von 2015 definiert die sechs Wohnlagequalitäten „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ sowie gesondert die Wohnlagen „zentral durchschnittlich“ und „zentral gut/beste“. In Hamburg wird nur zwischen einer „normalen“ und „guten“ Wohnlage unterschieden. In Berlin gibt es die Dreiteilung aus „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Wohnlage.

In unserem Beispiel unterscheidet der Mietspiegel zwischen drei Lagen. Unsere Wohnung liegt gemäß Straßenverzeichnis im Bereich „gute Lage“: Es wird also ein Lagezuschlag von 0,61 Euro pro Quadratmeter pro Monat fällig.

Gute Ausstattung lohnt sich!

Die Ausstattung der Wohnung spielt häufig eine wichtige Rolle bei der Preisfindung. Bietet sie dem Mieter Annehmlichkeiten, die über dem Standard liegen, lassen sich damit Zuschläge auf den ermittelten Mietpreis rechtfertigen. Beeinträchtigungen können zu einem Abschlag führen. Zu- und Abschläge gelten beispielsweise für folgende Bereiche:

  • Art des Gebäudes
  • Ausstattung von Küche, Bad und WC
  • Qualität von Bodenbelägen und Türen
  • Wärme- und Schallisolierung
  • Heizung und Warmwasserversorgung

In einigen Mietspiegeln können Zu- und Abschläge in Euro und Cent aus einer Checkliste übernommen werden. Beim Durchgehen durch die Liste werden sämtliche werterhöhende und wertmindernde Beträge notiert und miteinander verrechnet.

Zusatzinfo

Die Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nicht mit den Leistungen seines Mieters begründen darf. Vom Mieter geschaffene und bezahlte Ausstattungsmerkmale (z. B. Einbau einer Badewanne, Parkett verlegt) bleiben daher bei der Ermittlung von Zuschlägen unberücksichtigt. 

In unserem Beispiel führen das zweite Badezimmer, die besondere Ausstattung im Bad mit Doppelwaschtisch und die vollständige Einbauküche zu Zuschlägen von 2,49 Euro. Weil die Wohnung in einem Wohnblock liegt und die Böden alt und von sehr geringer Qualität sind, errechnen sich Abschläge von 2,00 Euro. Der Saldo aus beiden Werten – 0,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat – kann auf die Miete aufgeschlagen werden.

Zusatzinfo

In einigen Mietspiegeln werden die Zu- und Abschläge begrenzt: Im Münchner Mietspiegel gibt es beispielsweise eine Untergrenze von -4,60 Euro und eine Obergrenze von +4,85 Euro. Würde der Vermieter beispielsweise einen Zuschlag von 5,90 Euro errechnen, darf er maximal 4,85 Euro auf die Miete aufschlagen.

Zu- und Abschläge per Punktesystem

Alternativ kommt in einigen Mietspiegeln ein Punktesystem zur Ermittlung der werterhöhenden Zuschläge oder wertmindernden Abschläge zum Einsatz. Dabei müssen zuerst vorgegebene Punktwerte miteinander verrechnet werden. Aus dem Saldo wird mithilfe einer Formel anschließend ein Eurobetrag berechnet, der zur Miete zugeschlagen oder von ihr abgezogen wird.

Das Beispiel zeigt zwei Listen, jeweils mit aufwertenden und abwertenden Merkmalen. Für die bewertete Wohnung ergeben sich 5 + 9 Punkte für aufwertende Merkmale und 7 + 2 Punkte für abwertende Merkmale. Als Saldo ergeben sich 5 Punkte, die mithilfe der im Mietspiegel angegebenen Formel in konkrete Eurowerte umgerechnet werden. Der verwendete Grundpreis entspricht dem in Abbildung 1 ermittelten Wert. Das Ergebnis: ein Zuschlag von 0,49 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Die ortsübliche Vergleichsmiete und mögliche Preisspannen berechnen

Um die durchschnittliche monatliche Vergleichsmiete zu ermitteln, müssen Grundpreis, Lagezuschlag und Zu-/Abschläge miteinander verrechnet werden.  

Das Ergebnis ist ein Durchschnittspreis, der eine gewisse Schwankungsbreite nach oben oder unten aufweisen darf. Deshalb geben viele Mietspiegel einen Durchschnittswert und eine Spanne zwischen einem niedrigeren und einem höheren Wert an. Mietpreise innerhalb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich, aber der Vermieter muss begründen, warum der Mietpreis vom Durchschnitt abweicht.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird mit Blick auf unser Beispiel deutlich: Zum Grundpreis werden der zuvor berechnete Lagezuschlag und die Zu-/Abschläge addiert. Das ergibt für die bewertete Wohnung einen Durchschnittspreis von 10,88 Euro pro Quadratmeter und Monat.

In begründeten Fällen kann von diesem Preis jedoch abgewichen werden: nach unten um 1,41 Euro oder nach oben um 1,54 Euro. Diese Schwankungsbreiten lassen sich anhand des Baujahrs und der Wohnfläche aus einer besonderen Tabelle des Mietspiegels ablesen – in vielen Fällen werden sie auch schon in der Tabelle zur Ermittlung des Grundpreises angegeben.

Vom Durchschnittspreis werden sie entweder abgezogen (10,88 - 1,41 = 9,47) oder hinzuaddiert (10,88 + 1,54 = 12,42) und bilden damit die Preisspanne, innerhalb der sich die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter bewegen darf. Abweichungen vom Durchschnittswert sind möglich, müssen aber begründet werden. Eine Über- oder Unterschreitung der Spannen ist in der Regel nicht erlaubt.

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