Indexmiete: De­fi­ni­ti­on, Be­rech­nung & Er­hö­hung

Die Indexmiete ist eine Miete, dessen Höhe durch den Verbraucherpreisindex mitbestimmt wird. Dieser Indexwert wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in der deutschen Bundesrepublik. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Indexmiete in § 557b wie folgt definiert:

Im Paragraph zur Indexmiete sind außerdem gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, die bei einer vereinbarten Indexmiete maximal einmal im Jahr erfolgen darf und von Vermieter:innen schriftlich angekündigt werden muss. Dieses Schreiben muss dabei alle Berechnungen zur Mieterhöhung enthalten. Nachdem ein solches Ankündigungsschreiben bei Mieter:innen eingegangen ist, gilt die neu angepasste Indexmiete mit dem Beginn des übernächsten Monats.

Für die Indexmiete gibt es bestimmte Voraussetzungen, die von Vermieter:innen erfüllt werden müssen. Folgende Punkte sind für eine gültige Indexmiete notwendig:

1. Die Indexmiete wird mit dem Abschluss des Mietvertrages vereinbart.
2. Die Miete muss jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
3. Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden.
4. Im Ankündigungsschreiben müssen alle relevanten Berechnungen sowie der errechnete neue Geldbetrag der Indexmiete enthalten sein.

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele Indexmietverträge sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.   

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden. Es muss deshalb klar definiert werden, welcher Index als Berechnungsbasis gilt. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern, falls der Index einmal fällt.

Ausgeschlossen ist bei einer vereinbarten Indexmiete die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 557b Absatz 2 Satz 3). Es kann also entweder nur eine Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

Indexmietverträge bieten Vermieter:innen die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren verschiedene Mindestvoraussetzungen einzuhalten.

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Wollen Sie die Mieterhöhung berechnen, achten Sie auf die folgenden drei Dinge:   

• Welche Preisbasis haben Sie vereinbart?
• Welcher Preisindex liegt zugrunde?
• Wurde die Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart?

Achten Sie immer darauf, dass für die Berechnung die korrekte, vertraglich festgelegte Ausgangsbasis herangezogen wird. Bedenken Sie bei der Kalkulation, dass die letzte Anpassung mindestens ein Jahr zurückliegen muss.

Haben die beteiligten Parteien noch einen „alten Preisindex“ vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten sich Vermieter:innen mit den Mieter:innen auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.   

Dürfen Vermieter:innen die Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg. In solchen Fällen kann es für Vemieter:innen und Mieter:innen ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss eines Mietvertrages zu setzen. 

Dem gehen Vermieter:innen aus dem Weg, indem sich mit dem:der Mieter:in nicht nur auf eine Änderung des Indexes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

Die Überarbeitung des Verbraucherpreisindex erfolgt auf monatlicher Basis und kann beim statistischen Bundesamt eingesehen werden. Ausgehend von der Preisbasis 2010 wurde auf 2015 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2015 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung, der neuen geltenden Indexzahlen, mit der Preisbasis 2010 ungültig sind. 

Dieser Punkt ist für Vermieter:innen wichtig, wenn sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können vermieden werden, indem der Index ab sofort angewendet und nicht rückwirkend korrigiert wird.

Dem gehen Vermieter:innen aus dem Weg, indem sich mit dem Mieter nicht nur auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

Die Indexmiete bietet für Vermieter:innen einige überzeugende Vorteile. Dazu zählt insbesondere der unkomplizierte Prozess rund um die Mieterhöhung. Jedoch gibt es auch einige Nachteile, die Sie als Vermieter:in kennen sollten.

Vorteile der Indexmiete

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den:die Mieter:in erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der:die Mieter:in im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Denn dabei muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er:sie die von ihm:ihr geforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist deshalb weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial.

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermieter:innen, wenn die Wohnung ohnehin schon zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.   

Nachteil der Indexmiete

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der:die Vermieter:in mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wäre. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, könnte aber zukünftig noch restriktiver geregelt werden.

In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen. 

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Auch künftig wird der Verbraucherpreisindex mit hoher Wahrscheinlichkeit eher noch stärker ansteigen als in der Vergangenheit. Denn in die Berechnung des Index fließen auch Energiepreise mit ein und die EZB hat als Ziel ausgegeben, dass eine Inflation von zwei Prozent pro Jahr erreicht werden soll.

Die Berechnung der Mieterhöhung ist bei einer vertraglich vereinbarten Indexmiete einfach. Es wird geprüft, wie sich der Index geändert hat und in derselben Relation dieser Änderung (z.B. drei Prozent), darf die Miete erhöht werden.

Vermieter:innen sollten Mieter:innen schriftlich über die Anpassung informieren und die zugrundeliegende Berechnung dem Schreiben beilegen. So ist die Indexanpassung nachvollziehbar und es gibt keine Diskussionen über die Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Zu beachten ist, dass die Anpassung an den Index nur ein Mal pro Jahr erfolgen darf. Im Informationsschreiben an Mieter:innen ist zudem anzugeben, wie hoch die neue Miete ist und ab wann die angepasste Miethöhe zu zahlen ist.

Im Gegensatz zur Indexmiete ist bei der Staffelmiete die künftige Mieterhöhung von vornherein festgelegt. Dabei wird für bestimmte Zeitpunkte der Umfang der Mieterhöhung definiert. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.  

Weitere Erhöhungen oder auch Modernisierungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig. Bei Ablauf der Staffelung kann dann die Miete nur noch abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.   

Die Staffelmiete bietet sich für Vermieter:innen an, um die Miete im definierten Zeitraum stärker anzuheben, als es erwartbar durch eine Anpassung auf die Vergleichsmiete möglich wäre. Zu bedenken ist, dass nach Ablauf der Staffel dann Streitigkeiten aufkommen können, welche weitere Erhöhung zulässig ist. Denn ab dann muss immer mit der Vergleichsmiete argumentiert werden.

Ob eine Index- oder Staffelmiete besser als eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, hängt vom jeweiligen Markt und von der eigenen Einschätzung über die künftige Entwicklung der Wohnungsmieten vor Ort ab. Letztlich müssen auch Mieter:innen bereit sein, eine Index- oder Staffelmiete abzuschließen. Der Vorteil für beide Parteien ist die Planungssicherheit und die einfache Nachvollziehbarkeit von Mietanpassungen.   

Die Indexmiete beinhaltet im Vergleich das geringste Streitpotenzial. Steigt der statistisch berechnete Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, erhöht sich die Miete, ohne dass ein Streit über die Berechtigung dieser Mietanpassung ausbricht. Sinkt der Index, fällt die Miete auch. Das passiert allerdings so gut wie nie, da die Lebenshaltungskosten im Schnitt stetig steigen.

Ab wann die Indexmiete für Vermieter:innen sinnvoll ist:

• Wenn davon auszugehen ist, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
• Wenn Vermieter:innen sich in einem Mietverhältnis einen unkomplizierten Prozess bezüglich der Mieterhöhungen wünschen.
• Wenn in der Vergangenheit das Thema der Mieterhöhungen (Anpassung an Vergleichsmiete) stets zu Streitigkeiten mit Mieter:innen geführt hat.
• Wenn Sie als Vermieter:in Ihre Mietrendite vor der Inflation schützen und damit den Wert der Mieteinnahmen sichern möchten.

Ab wann die Indexmiete für Mieter:innen sinnvoll ist:

• Wenn die örtliche Vergleichsmiete merklich höher liegt als die von dem:der Vermieter:in verlangte Miete, dann ergibt eine Indexmiete für Mieter:innen Sinn.
• Wenn Mieter:innen eine gewisse Planungssicherheit bezüglich der Mieterhöhungen anstreben.