Für Vermieter:innen ist die Indexmiete sinnvoll, wenn die Miete bereits dem Niveau des Mietspiegels entspricht und absehbar ist, dass der Verbraucherpreisindex stärker ansteigen wird als ortsübliche Vergleichsmieten. Welche Vor- und Nachteile die Indexmiete hat, ab wann Vermieter:innen eine Mieterhöhung durchsetzen können und wie die Berechnung der Indexmiete erfolgt, lesen Sie hier.

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Das Wichtigste in Kürze:
  • Soll eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart werden, muss auch der:die Mieter:in einverstanden sein. 

     

  • Die Indexmiete muss für mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie wieder verändert werden kann. 

     

  • Wird eine berechtigte Erhöhung der Miete angekündigt, muss der:die Mieter:in nicht ausdrücklich zustimmen. Die neue Miethöhe ist ohne Zustimmung zu zahlen. 

     

  • Schnelle Mietanpassungen sind bei der Indexmiete nicht möglich, da die Miethöhe mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. 

     

  • Die Indexmiete bietet Vermieter:innen und Mieter:innen das geringste Streitpotential, da sich die Miethöhe an transparenten, objektiven und nachvollziehbaren Werten orientiert.


Was bedeutet Indexmiete? – Definition

Die Indexmiete ist eine Miete, dessen Höhe durch den Verbraucherpreisindex mitbestimmt wird. Dieser Indexwert wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in der deutschen Bundesrepublik. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Indexmiete in § 557b wie folgt definiert:

„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“ - § 557b Absatz 1 BGB

Verbraucherpreisindex Entwicklung

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Im Paragraph zur Indexmiete sind außerdem gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, die bei einer vereinbarten Indexmiete maximal einmal im Jahr erfolgen darf und von Vermieter:innen schriftlich angekündigt werden muss. Dieses Schreiben muss dabei alle Berechnungen zur Mieterhöhung enthalten. Nachdem ein solches Ankündigungsschreiben bei Mieter:innen eingegangen ist, gilt die neu angepasste Indexmiete mit dem Beginn des übernächsten Monats.

Preisindex Änderung berechnen Preisindex Änderung berechnen

Voraussetzung für die Indexmiete

Für die Indexmiete gibt es bestimmte Voraussetzungen, die von Vermieter:innen erfüllt werden müssen. Folgende Punkte sind für eine gültige Indexmiete notwendig:

  1. Die Indexmiete wird mit dem Abschluss des Mietvertrages vereinbart.
  2. Die Miete muss jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
  3. Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden.
  4. Im Ankündigungsschreiben müssen alle relevanten Berechnungen sowie der errechnete neue Geldbetrag der Indexmiete enthalten sein.
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Sind weitere Mieterhöhungen bei der Indexmiete möglich?

Modernisierungen sind kein Argument zur Mieterhöhung – es sei denn, Eigentümer:innen haben diese nicht zu verantworten (§ 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Ist also eine Modernisierung auf Grund einer neuen, rechtlichen Vorgabe nötig, so können diese Maßnahmen zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung führen. Außerdem sind auch Erhöhungen von Betriebskostenpauschalen nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten auch bei einer vereinbarten Indexmiete möglich.   

Indexmiete: Änderung berechnen

Wenn Vermieter:innen wissen möchten, ob sie die Miete erhöhen können, sind die folgenden zwei Zahlen relevant:   

  1. Der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und  
  2. der aktuelle Index.  

Die Berechnung der Indexmiete beinhaltet eine Formel, die zunächst den prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex ermittelt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung 

Um die hier ermittelte Prozentzahl darf die alte Miete erhöht werden. Davor muss die Miete jedoch mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. 

Laufzeit der Indexmiete

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele Indexmietverträge sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.   

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden. Es muss deshalb klar definiert werden, welcher Index als Berechnungsbasis gilt. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern, falls der Index einmal fällt.

Ausgeschlossen ist bei einer vereinbarten Indexmiete die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 557b Absatz 2 Satz 3). Es kann also entweder nur eine Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

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Hinweis: Modernisierung

Modernisierungen sind kein Argument, es sei denn, Eigentümer:innen haben diese nicht zu vertreten. Klassischerweise ist das bei Arbeiten im Bereich Licht und Energie der Fall, da sich die gesetzlichen Regelungen stetig verändern.  

Preisindex für die Miete vereinbaren

Indexmietverträge bieten Vermieter:innen die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren verschiedene Mindestvoraussetzungen einzuhalten.

Bei ImmoScout24 finden Sie über 20 kostenlose Muster-Mietverträge und weitere Dokumente zu diesem Thema als Download. Im folgenden Beitrag erläutern wir Ihnen das Prinzip der Preisbasis bei Indexmieten.   

Wollen Sie die Mieterhöhung berechnen, achten Sie auf die folgenden drei Dinge:   

  • Welche Preisbasis haben Sie vereinbart?
  • Welcher Preisindex liegt zugrunde?
  • Wurde die Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart?

Achten Sie immer darauf, dass für die Berechnung die korrekte, vertraglich festgelegte Ausgangsbasis herangezogen wird. Bedenken Sie bei der Kalkulation, dass die letzte Anpassung mindestens ein Jahr zurückliegen muss.

Alter Preisindex? Stellen Sie Ihren Vertrag um!

Haben die beteiligten Parteien noch einen „alten Preisindex“ vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten sich Vermieter:innen mit den Mieter:innen auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.   

Dürfen Vermieter:innen die Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg. In solchen Fällen kann es für Vemieter:innen und Mieter:innen ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss eines Mietvertrages zu setzen. 

Dem gehen Vermieter:innen aus dem Weg, indem sich mit dem:der Mieter:in nicht nur auf eine Änderung des Indexes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

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Punkteklausel in alten Mietverträgen

Eine Vielzahl älterer Mietverträge ist noch mit der Punkteklausel versehen. Der Vorteil für Vermieter:innen besteht darin, dass die Veränderungen von Indexreihen dann unabhängig festgelegt werden können – also unabhängig vom jeweiligen Jahr der Preisbasis. Hierfür muss zwingend die Schriftform eingehalten werden.   

Überarbeitung auf die Preisbasis 2015

Die Überarbeitung des Verbraucherpreisindex erfolgt auf monatlicher Basis und kann beim statistischen Bundesamt eingesehen werden. Ausgehend von der Preisbasis 2010 wurde auf 2015 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2015 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung, der neuen geltenden Indexzahlen, mit der Preisbasis 2010 ungültig sind. 

Dieser Punkt ist für Vermieter:innen wichtig, wenn sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können vermieden werden, indem der Index ab sofort angewendet und nicht rückwirkend korrigiert wird.

Dem gehen Vermieter:innen aus dem Weg, indem sich mit dem Mieter nicht nur auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

Was sind die Vor- und Nachteile der Indexmiete?

Die Indexmiete bietet für Vermieter:innen einige überzeugende Vorteile. Dazu zählt insbesondere der unkomplizierte Prozess rund um die Mieterhöhung. Jedoch gibt es auch einige Nachteile, die Sie als Vermieter:in kennen sollten.

Vorteile der Indexmiete

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den:die Mieter:in erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der:die Mieter:in im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Denn dabei muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er:sie die von ihm:ihr geforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist deshalb weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial.

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermieter:innen, wenn die Wohnung ohnehin schon zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.   

Nachteil der Indexmiete

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der:die Vermieter:in mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wäre. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, könnte aber zukünftig noch restriktiver geregelt werden.

In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen. 

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Auch künftig wird der Verbraucherpreisindex mit hoher Wahrscheinlichkeit eher noch stärker ansteigen als in der Vergangenheit. Denn in die Berechnung des Index fließen auch Energiepreise mit ein und die EZB hat als Ziel ausgegeben, dass eine Inflation von zwei Prozent pro Jahr erreicht werden soll.

Indexmiete: Vorteile und Nachteile in der Übersicht

Vorteile der Indexmiete

Nachteile der Indexmiete

  • unkomplizierter Prozess in Bezug auf eine Mieterhöhung: es muss bei der Indexmiete keine aufwendige Begründung zur Mieterhöhung erfolgen
  • keine ausdrückliche Zustimmung von Mieter:innen notwendig, damit Mieterhöhung wirksam wird
  • geringeres Streitpotential mit Mieter:innen, da die Höhe der Indexmiete und Regelungen zur Erhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt sind
  • weil der Verbraucherpreisindex seit vielen Jahren stetig steigt, profitieren Vermieter:innen finanziell von der Indexmiete
  • Miete kann bei steigendem Index auch über den örtlichen Mietspiegel hinaus erhöht werden
  • Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen
  • wenn aktuelle Miete deutlich unter ortsüblicher Vergleichsmiete liegt, verhindert die Indexmiete eine schnelle Anpassung der Miethöhe an tatsächlichen Mietspiegel
  • Miete kann theoretisch auch sinken, wenn der Verbraucherpreisindex fällt
  • Mieterhöhung nach Modernisierung nur eingeschränkt möglich (nur bei gesetzlichen Vorgaben)
  • weniger Flexibilität bei der Anpassung der Miethöhe, da die Miete an Index gekoppelt ist

Mieterhöhung bei der Indexmiete

Die Berechnung der Mieterhöhung ist bei einer vertraglich vereinbarten Indexmiete einfach. Es wird geprüft, wie sich der Index geändert hat und in derselben Relation dieser Änderung (z.B. drei Prozent), darf die Miete erhöht werden.

Vermieter:innen sollten Mieter:innen schriftlich über die Anpassung informieren und die zugrundeliegende Berechnung dem Schreiben beilegen. So ist die Indexanpassung nachvollziehbar und es gibt keine Diskussionen über die Zulässigkeit der Mieterhöhung.

Zu beachten ist, dass die Anpassung an den Index nur ein Mal pro Jahr erfolgen darf. Im Informationsschreiben an Mieter:innen ist zudem anzugeben, wie hoch die neue Miete ist und ab wann die angepasste Miethöhe zu zahlen ist.

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Mieterhöhung bei der Indexmiete: Muster und Vorlagen nutzen

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Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser?

Im Gegensatz zur Indexmiete ist bei der Staffelmiete die künftige Mieterhöhung von vornherein festgelegt. Dabei wird für bestimmte Zeitpunkte der Umfang der Mieterhöhung definiert. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.  

Weitere Erhöhungen oder auch Modernisierungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig. Bei Ablauf der Staffelung kann dann die Miete nur noch abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.   

Die Staffelmiete bietet sich für Vermieter:innen an, um die Miete im definierten Zeitraum stärker anzuheben, als es erwartbar durch eine Anpassung auf die Vergleichsmiete möglich wäre. Zu bedenken ist, dass nach Ablauf der Staffel dann Streitigkeiten aufkommen können, welche weitere Erhöhung zulässig ist. Denn ab dann muss immer mit der Vergleichsmiete argumentiert werden.

  Indexmietvertrag Staffelmietvertrag
Höhe der Mietanpassung ist in den ersten Jahren vorab bekannt Nein, je nach Index-Entwicklung. Ja, laut Mietvertrag für die Staffel-Dauer.
Vereinbarung kann unbefristet geschlossen werden

Ja.

Nein, nach Ablauf der Staffel-Dauer muss mit Vergleichsmiete gearbeitet werden.
Zusätzliche Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete möglich Nein. Nein, erst nach Ablauf der Staffel-Dauer.

Anpassung der Miete

maximal 1x pro Jahr.

Laut Vertrag, normalerweise 1x pro Jahr.

Tipps zur Indexmiete: Wann sinnvoll?

Ob eine Index- oder Staffelmiete besser als eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, hängt vom jeweiligen Markt und von der eigenen Einschätzung über die künftige Entwicklung der Wohnungsmieten vor Ort ab. Letztlich müssen auch Mieter:innen bereit sein, eine Index- oder Staffelmiete abzuschließen. Der Vorteil für beide Parteien ist die Planungssicherheit und die einfache Nachvollziehbarkeit von Mietanpassungen.   

Die Indexmiete beinhaltet im Vergleich das geringste Streitpotenzial. Steigt der statistisch berechnete Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, erhöht sich die Miete, ohne dass ein Streit über die Berechtigung dieser Mietanpassung ausbricht. Sinkt der Index, fällt die Miete auch. Das passiert allerdings so gut wie nie, da die Lebenshaltungskosten im Schnitt stetig steigen.

Ab wann die Indexmiete für Vermieter:innen sinnvoll ist:

  • Wenn davon auszugehen ist, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
  • Wenn Vermieter:innen sich in einem Mietverhältnis einen unkomplizierten Prozess bezüglich der Mieterhöhungen wünschen.
  • Wenn in der Vergangenheit das Thema der Mieterhöhungen (Anpassung an Vergleichsmiete) stets zu Streitigkeiten mit Mieter:innen geführt hat.
  • Wenn Sie als Vermieter:in Ihre Mietrendite vor der Inflation schützen und damit den Wert der Mieteinnahmen sichern möchten.

Ab wann die Indexmiete für Mieter:innen sinnvoll ist:

  • Wenn die örtliche Vergleichsmiete merklich höher liegt als die von dem:der Vermieter:in verlangte Miete, dann ergibt eine Indexmiete für Mieter:innen Sinn.
  • Wenn Mieter:innen eine gewisse Planungssicherheit bezüglich der Mieterhöhungen anstreben.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Indexmiete


Wie oft ist darf die Indexmiete erhöht werden?

Eine Erhöhung darf nur ein Mal pro Jahr erfolgen. Diese Anpassung betrifft die Nettokaltmiete, also nicht die Betriebskosten für die Wohnung.

Darf die Indexmiete die Vergleichsmiete übersteigen?

Die Ausgangsmiete muss unter dem zulässigen Wert gemäß der Mietpreisbremse liegen. Steigt die Miete dann im Lauf der Zeit durch die Indexanpassung über der Vergleichsmiete, so ist das trotz geltender Mietpreisbremse erlaubt.

Wie funktioniert ein Indexmietvertrag?

Im Mietvertrag wird ein Ausgangswert vereinbart. Je nachdem wie sich der Index verändert, wird die Miete angepasst. Die Indexierung verhält sich somit ähnlich der Inflationsrate. Eine solche Indexanpassung der Miete ist nur ein Mal pro Jahr zulässig.

Ist ein Indexmietvertrag gut?

Durch den Indexmietvertrag gibt es wenig Raum für Streitigkeiten zwischen Vermieter:in und Mieter:in, da die Miete unkompliziert berechnet wird. Eine Indexmiete ist daher oft eine praktische Lösung für beide Seiten.

Wie hoch kann die Indexmiete steigen?

Das ist von der Inflation abhängig. Je höher die Inflationsrate, desto stärker steigt auch die Miete an, wenn es sich um einen Indexmietvertrag handelt. Theoretisch ist es aber auch möglich, dass die Miete auch sinkt


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