Indexmiete: Vor- und Nachteile

• Soll eine Indexmiete vereinbart werden, muss auch der:die Mieter:in einverstanden sein. 
• Die Indexmiete muss für mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie wieder verändert werden kann. 
• Wird eine berechtigte Erhöhung der Miete vorgegeben, muss der:die Mieter:in nicht zustimmen. Die neue Miethöhe ist ohne Zustimmung zu zahlen. 
• Schnelle Mietanpassungen sind bei der Indexmiete nicht möglich, da die Miethöhe mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. 
• Die Indexmiete bietet Vermieter:innen und Mieter:innen das geringste Streitpotential. 

Wird eine Indexmiete vereinbart, muss die Miete jeweils für ein Jahr unverändert bleiben. Zudem muss die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht und die Berechnung der neuen Mietforderung offen gelegt werden. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist auf Fälle beschränkt, in denen Vermieter:innen durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung veranlasst werden.  

Das kann beispielsweise der Einbau von Wärmezählern oder Heizkostenverteilern auf Grundlage der Heizkostenverordnung sein oder die Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschriften. Erhöhungen von Betriebskostenpauschalen nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten sind auch bei einer vereinbarten Indexmiete möglich.   

Wenn Vermieter:innen wissen möchten, ob sie die Miete erhöhen können, müssen sind die folgenden zwei Zahlen relevant:   

• Der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung   
• Der aktuelle Index   

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele vergebliche „Indexmietverträge“ sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.   

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indizes gegeben werden. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern. Ausgeschlossen ist insbesondere die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, denn ausschließlich Betriebskosten können als Begründung angeführt werden.

Indexmietverträge bieten Vermieter:innen die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren verschiedene Mindestvoraussetzungen einzuhalten.    

Bis die politisch geplante Mietpreisbremse in Kraft tritt, die auch für Indexmieten gelten würde, dauert es noch. Hier hätten außerdem Altverträge vor dem Wirksamwerden des Gesetzes einen Bestandsschutz. Bei ImmoScout24 finden Sie über 20 kostenlose Muster-Mietverträge und weitere Dokumente zu diesem Thema als Download. Im folgenden Beitrag erläutern wir Ihnen das Prinzip der Preisbasis bei Indexmieten.   

Wollen Sie die Mieterhöhung berechnen, achten Sie auf die folgenden drei Dinge:   

• Welche Preisbasis Sie vereinbart hatten,   
• welchen Preisindex und   
• ob Sie eine Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart haben.   

Basiert der vereinbarte Index noch auf einer alten Preisbasis, können Sie bei einer Prozent-Klausel einfach Ihre beiden Werte der neuen Tabelle auf der Preisbasis von 2000 entnehmen. Vor Kurzem wurde die Änderung wirksam, der Wert für den Monat Februar 2013 liegt beispielsweise bei 104,5.

Haben die beteiligten Parteien noch einen "alten Preisindex" vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten sich Vermieter:innen mit den Mieter:innen auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.   

Dürfen Vermieter:innen die Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg. In solchen Fällen kann es ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss zu setzen.  

Wirtschaftswissenschaftler:innen gehen davon aus, dass sich das Wirtschaftsklima merklich abkühlen wird. Zu hohe Grenzen in Indexmietverträgen würden dazu führen, dass Mieten erst mit einiger Nachlaufzeit erhöht werden. Vermieter:innen verlieren auf diese Weise bares Geld und müssen bei Altbauten außerdem damit rechnen, dass durch Gesetze und Novellierungen (Anpassungen) weitere Modernisierungen nötig sind.   

Dem gehen Vermieter:innen aus dem Weg, indem sich mit dem Mieter nicht nur auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel geeinigt wird.

Der Berichtsmonat Januar 2013 brachte eine Überarbeitung des Verbrauchpreisindex mit sich. Ausgehend von der Preisbasis 2005 wurde auf 2010 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2010 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung (20. Februar 2013) geltenden Indexzahlen mit der Preisbasis 2005 ungültig sind. 

Wichtig ist für Vermieter:innen dieser Punkt, wenn sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können vermeiden werden, indem der Index ab sofort angewendet und nicht rückwirkend korrigiert wird. 

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung durch den:die Mieter:in erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der:die Mieter:in im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen, als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.  

Denn dabei muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er:sie die von ihm:ihr geforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial.   

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht des:der Vermieters:in, wenn er:sie die Wohnung zur ortsüblichen Miete vermietet. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne Indexmiete nicht möglich wäre.   

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der:die Vermieter:in mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wird. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, soll aber noch restriktiver geregelt werden. In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex.  

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Auch künftig wird der Verbraucherpreisindex mit hoher Wahrscheinlichkeit eher noch stärker ansteigen als in der Vergangenheit. Denn in die Berechnung des Index fließen auch Energiepreise mit ein.   

Im Gegensatz zur Indexmiete ist bei der Staffelmiete die künftige Mieterhöhung von vornherein festgelegt. Dabei wird für bestimmte Zeitpunkte der Umfang der Mieterhöhung definiert. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.  

Weitere Erhöhungen oder auch Modernisierungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig. Bei Ablauf der Staffelung kann dann die Miete nur noch abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.   

Ob eine Index- oder Staffelmiete besser als eine Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, hängt vom jeweiligen Markt und der Einschätzung des:der Vermieters:in über die künftige Entwicklung der Wohnungsmieten vor Ort ab. Letztlich muss auch der:die Mieter:in bereit sein, eine Index- oder Staffelmiete abzuschließen. Der Vorteil für beide Parteien ist die Planungssicherheit und die einfache Nachvollziehbarkeit der Mietanpassung.   

Die Indexmiete bürgt am wenigsten Streitpotenzial. Steigt der statistisch berechnete Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, erhöht sich die Miete, ohne dass der Vermieter mit dem Mieter um Geld feilschen muss. Sinkt der Index, fällt die Miete. Das passiert allerdings so gut wie nie, da die Lebenshaltungskosten im Schnitt stetig steigen.