Grund­steu­er: Be­rech­nung &
Infos zu Än­de­run­gen in 2023

Die Grundsteuer bzw. Grundbesitzsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben und betrifft nahezu alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz.  Hier erfahren Sie, wie Sie die Grundsteuer berechnen, wer sie dafür aufkommen muss und unter welchen Bedingungen sie gemindert werden kann.

Wer ein Grundstück besitzt, muss in Deutschland Grundsteuer an die Stadt oder Gemeinde zahlen. Das gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Um die Grundsteuer zu berechnen, sind die folgenden drei Größen wichtig:

• Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert)
• Steuermesszahl (gesetzlich definiert)
• Hebesatz (wird individuell von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt)

Bei der Abgabe gilt es, zwischen drei verschiedenen Arten zu unterscheiden. Als Privatperson trifft auf Sie in der Regel die Grundsteuer B zu. Neben den beiden bisherigen Steuerarten A und B tritt ab dem 01.01.2025 die Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke in Kraft. 

Grundsteuer Arten im Überblick:

• Grundsteuer A: Für agrarisch (landwirtschaftlich) genutzte Grundstücke

• Grundsteuer B: Für bebaubare und baulich genutzte Grundstücke

• Grundsteuer C (ab 2025): Unbebaute, baureife Grundstücke können von Kommunen durch einen gesonderten Hebesatz höher besteuert werden. 

In den ersten beiden Fällen stellt die zuständige Finanzbehörde den sogenannten Einheitswert der Grundsteuer für ein (Wohn-) Objekt per Bescheid fest. Dieser Wert liegt immer unter dem sogenannten Verkehrswert eines Objektes. Anteilig davon lässt sich die Steuermesszahl der Grundsteuer ermitteln. Multipliziert man den Einheitswert mit der Messzahl, auch als  Grundsteuer-Hebesatz bezeichnet, so ergibt dies wiederrum den Messbetrag der Grundsteuer. 

Bis Ende Januar 2023 müssen Eigentümer:innen eine Erklärung für die Berechnung der neuen Grundsteuer einreichen. Eigentümer:innen haben bis Ende Januar 2023 Zeit, eine sogenannte Feststellungserklärung einzureichen. Diese dient dazu, die neue Grundsteuer zu berechnen, die ab 2025 gelten wird. Bis Ende 2024 gelten die alten Grundstückswerte weiter. 

 In dem erklären Sie die Lage, die Grundstücksart, die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche, das Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil. Diese Erklärung übermitteln Sie Ihrem Finanzamt über das elektronische ELSTER-Portal. 

Die Höhe der Grundsteuer wird vom örtlichen Finanzamt berechnet. Dennoch ist es möglich, die eigene Grundsteuer selbst zu berechnen. So wissen Sie, welche jährlichen Grundsteuerkosten in etwa auf Sie zukommen. Beispielsweise ist es vor dem Kauf einer neuen Immobilie wichtig, die Grundsteuer zu berechnen, um sie in die laufenden Nebenkosten einzukalkulieren.

Um die Höhe der anfallenden Grundsteuer mit einer Formel zu berechnen, müssen Sie mehrere Rechenschritte durchführen.

Dafür ist es notwendig:

• den Einheitswert des Grundstücks, 
• die Grundsteuermesszahl für Ihre Gebäudeart 
• und den Hebesatz Ihrer Gemeinde zu kennen. 

Diese Werte werden dann gemäß dieser Grundsteuer-Formel miteinander multipliziert:

Der Einheits- oder Grundsteuerwert zählt zu den wichtigsten Größen, um die Grundbesitzsteuer zu ermitteln. Der Einheitswert  zur Grundsteuerberechnung  ist dabei ein Wert, der auf unbebaute sowie bebaute Grundstücke angewendet wird. Er wird an einem bestimmten Stichtag anhand eines gesetzlich geregelten und damit standardisierten Verfahrens ermittelt. Unter anderem dient er – kombiniert mit dem Grundsteuer-Hebesatz – als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sowie die , Vermögens-, Erbschafts-, Gewerbe- und Grunderwerbssteuer.

Zur Ermittlung des Einheitswerts kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das in den alten Bundesländern auf den Bodenrichtwerten von 1964 und in den neuen Bundesländern auf den Bodenrichtwerten von 1935 basiert. Dies gilt jedoch nur noch bis 2025. Sollte sich das Ertragswertverfahren nicht anwenden lassen, nutzt das Finanzamt das Sachwertverfahren. Dies erfolgt beispielsweise, wenn das Gebäude privat verkauft wird und anschließend keine Rendite erzielt werden soll. Wichtig: Der Einheitswertbescheid kommt immer vom Finanzamt. Diesem Bescheid entnehmen Sie den Einheitswert.  

Um den Steuermessbetrag zu ermitteln, wird der berechnete Einheitswert, den Sie dem Bescheid entnehmen, mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese hängt von der Nutzungsaort und vom Standort des Grundstücks ab. In jedem Bundesland kommen andere Steuermesszahlen zum Einsatz. 

Die zutreffende Grundsteuermesszahl entnehmen Sie §§ 14 und 15 GrStG. Multiplizieren Sie diese Zahl mit dem Einheitswert aus dem Einheitswertbescheid, um den Steuermessbetrag zu berechnen.

In einem dritten Schritt ist also der Hebesatz wichtig, der jeweils von der Gemeinde festgelegt wird. Da die Kommunen die Grundsteuer in Rechnung stellen, multiplizieren Sie den Messbetrag der Grundsteuer mit ihren eigenen Hebesätzen. Daher können für vergleichbare Grundstücke an verschiedenen Orten unterschiedlich hohe Grundsteuer-Abgaben anfallen. 

Den jeweiligen Hebesatz erfragen Sie direkt bei der Gemeinde. Nun haben Sie alle Werte, um die zu erwartende Grundsteuer für Ihre Immobilie zu ermitteln.

Anhand der folgenden Beispielrechnungen sehen Sie, wie die Grundsteuer letztlich ermittelt wird. Die Höhe der Grundsteuer, die für Ihre Immobilie anfällt, wird dabei maßgeblich durch die Lage bestimmt. 

Folgende Beispiele zeigen, dass dafür verschiedene Faktoren verantwortlich sein können. Das erste Beispiel zeigt, welchen Einfluss der individuelle Hebesatz einer Kommune auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Im zweiten Beispiel ist der unterschiedliche Bodenrichtwert – bei ansonsten vergleichbaren Immobilien – der wesentliche Grund für einen unterschiedlich hohen Grundsteuerbetrag.

In dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass der individuelle Hebesatz einer Kommune merklichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus B liegt in diesem Beispiel um 195,30 Euro höher als bei Einfamilienhaus A, obwohl der ermittelte Einheitswert und die Steuermesszahl gleich sind. Deshalb ist es mit Blick auf einen geplanten Immobilienkauf immer sinnvoll, sich vorab über den individuellen Hebesatz der Stadt zu informieren.

Diese Beispielrechnung zeigt, dass der individuelle Bodenrichtwert klaren Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus A liegt in diesem Beispiel um 121,24 Euro höher als bei Einfamilienhaus B, obwohl es sich um bei Alter und Größe vergleichbare Immobilien handelt. Allein der durch die Lage bestimmte Bodenrichtwert liegt bei Einfamilienhaus A um 200 Euro höher als bei Einfamilienhaus B.

Um die Daten für die Berechnung der Grundsteuer zu erhalten, sollten Sie zunächst in den Grundbuchauszug schauen. Darin finden sich Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Fläche, zur Nutzungsart und zur Wohnfläche. Auch das Baujahr der Immobilie ist darin zu finden. Alternativ finden Sie im Kaufvertrag des Objektes alle wichtigen Angaben.

Der Bodenrichtwert ist für manche Bundesländer im BORIS-System zentral einzusehen. Zudem können Sie das Online-Portal Ihres Bundeslandes nutzen, um den Bodenrichtwert herauszufinden. Auch eine Anfrage beim zuständigen Katasteramt hilft dabei, den Bodenwert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Falls Sie selbst anhand der genannten Formel die Grundsteuer berechnen möchten, finden Sie die drei nötigen Elemente wie folgt:

Laut § 228 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes muss die Feststellungserklärung des Grundwertes elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Das gilt dann, wenn Steuerpflichtige zu einem Feststellungszeitpunkt von der Finanzbehörde zur Datenübergabe aufgefordert werden. Sie können zum Beispiel das ePortal „ELSTER“ nutzen um alle erforderlichen Angaben beim Finanzamt zu machen.

Dabei gibt es nur sehr wenige Ausnahmen. Stellen Sie sich daher auf die jährliche Steuer mit vierteljährlicher Abrechnung ein. Wichtig ist es auch, den Einheitswertbescheid des Finanzamts gründlich zu prüfen, um Fehler auszuschließen.

Dabei gilt laut GrStG, dass die Jahressteuer „nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres“ festgesetzt wird. Wenn Sie also zum 1. Januar Eigentümer:in der Immobilie sind, müssen Sie für das restliche Jahr Grundsteuer bezahlen. Sollten Sie das Objekt während des Jahres verkaufen, können Sie im Kaufvertrag eine abweichende Regelung mit den Käufer:innen treffen.

In einigen Fällen ist es möglich, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das gilt vor allem für die Nutzung des Grundbesitzes für wohltätige und öffentliche Zwecke. Privatpersonen können sich daher normalerweise nicht befreien lassen.

In den folgenden Situationen fällt keine Grundsteuer an: 

• Grundbesitz der öffentlichen Hand
• Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird
• Grundbesitz von Religionsgemeinschaften
• Grundbesitz der Wissenschaft, des Unterrichts oder einer Krankenanstalt
• Grundstücke, die wohltätigen Zwecken wie dem Betrieb einer Stiftung dienen
• Grundbesitz mit denkmalgeschützten Objekten

Als Vermieter:in können Sie bei Mietausfall, Mietverfall, mangelnder Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde sowie bei Schäden durch Feuer oder Wasser, die das Mietobjekt beeinträchtigen, eine temporäre Befreiung von der Grundsteuer bei Ihrer Gemeinde beantragen.

Wie hoch der Grundsteuererlass ausfällt, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. Sind die Mieterträge beispielsweise um mehr als die Hälfte hinter dem Rohertrag der Immobilie zurückgeblieben, werden 25 Prozent der Abgabe erlassen. Hat die Immobilie keinerlei Ertrag vorzuweisen, beträgt der Erlass 50 Prozent. 

Der Antrag auf Grundsteuererlass kann erst nach Ablauf des Kalenderjahres bewilligt werden. Eigentümer:innen haben anschließend bis zum 31.03. des folgenden Jahres Zeit, einen Antrag auf Grundsteuererlass zu stellen. 

Die Grundsteuer wird normalerweise einmal im Jahr fällig. Sobald der jährliche Betrag über 30 Euro liegt, müssen Sie die. Abgabe nicht auf einen Schlag bezahlen. Stattdessen ist eine quartalsweise Bezahlung von jeweils einem Viertel des Jahresbetrags üblich. 

Die folgenden Stichtage gelten für die Zahlung: 

• 15.2.
• 15.5.
• 15.8.
• 15.11.

Falls Ihre Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro liegt, ist eine halbjährliche Zahlung zum 15.2. und zum 15.8. möglich. Bei einer Abgabe von unter 15 Euro ist die einmalige Zahlung pro Jahr üblich, und zwar zum 15.8. des Jahres. 

Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird die Höhe der Grundsteuer nicht neu berechnet. Neben der Grundsteuerhöhe bleibt auch die Steuernummer gleich. Das liegt daran, dass es sich um eine Objektsteuer handelt, die an eine Immobilie und nicht an deren Eigentümer:innen gebunden ist. Entsprechend ist die Fortschreibung des Grundsteuerwertes gegeben.

Wenn Wohneigentum im Rahmen eines Immobilienverkaufs geteilt wird, ändert sich jedoch die Höhe der Grundsteuer. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Diese erhalten dann jeweils ihre eigene Steuernummer. Die für jede Wohnung zu zahlende Grundsteuer wird vom zuständigen Finanzamt dann auf Basis des Grundsteuermessbetrags neu berechnet.

Auch Bebauungen, die die Substanz des Hauses betreffen, sowie Veräußerungen und Ankauf von Land können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. In all diesen Fällen wird die Grundsteuer neu berechnet oder es kommt zu einer Nachfeststellung, sobald Sie relevante Änderungen gemeldet haben.

Ja, die Grundsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Auch je nach Kommune sind die Unterschiede zum Teil groß. Die Grundsteuerreform wird dazu führen, dass ab 2025 die meisten Bundesländer das sogenannte wertabhängige Bundesmodell zur Ermittlung der Grundsteuer nutzen. Der Einheitswert verliert dann seine Gültigkeit als Berechnungsgrundlage.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen wird es jeweils eigene Modelle geben. Insgesamt haben Bundesländer durch die Öffnungsklausel nach der Reform mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten für die Grundsteuer.

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Grundsteuer in den deutschen Bundesländern ab 2025 gestalten wird: