Die Berechnung von Mietpreisen richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der eventuell vorhandenen Mietpreisbremse. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie bei der Berechnung vorgehen und erhalten ein Beispiel zur maximalen Kaltmiete.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • Eine angemessene Kaltmiete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und Faktoren wie Ausstattung, Lage, Zustand und Möblierung der Wohnung berücksichtigen.

     

  • In Gebieten mit Mietpreisbremse darf der Mietpreis nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

     

  • Bei der Berechnung des Mietpreises sollten Sie beachten, ob Sie die Wohnung schnell vermieten können, ob Mieter:innen lange bleiben oder ob Sie durch zu hohe Preise eventuell Leerstände riskieren.

Wie berechne ich den richtigen Mietpreis?

Mietpreis berechnen

Wie berechne ich den Mietpreis richtig?

Um zu erfahren, wie viel Miete Sie verlangen dürfen, müssen Sie zunächst den Quadratmeterpreis für vergleichbare Objekte ermitteln. Dies geht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Die entsprechenden Mietpreise finden Sie im lokalen Mietspiegel. Zusätzlich können Sie vergleichbare Wohnungen recherchieren und deren Miethöhe prüfen.

Als Vermieter:in sind Sie bei der Preisgestaltung theoretisch frei, sollten aber die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen. In manchen Städten gibt es zudem gesetzlich vorgeschriebene Mietpreisbremsen, die vorgeben, dass Sie die ortsübliche Miete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten dürfen.

 

Für die Ermittlung des Mietpreises sind die folgenden Aspekte zu beachten:

  • Wie schnell kann ich die Wohnung oder das Haus vermieten?
  • Riskiere ich durch einen hohen Preis eventuell längere Leerstände?
  • Ist mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen?
  • Kann ich alle laufenden Kosten abdecken?
  • Ist die Miete auch für einen späteren Weiterverkauf der Immobilie attraktiv?

Wie hoch darf die maximale Kaltmiete sein?

Die Kaltmiete ist für Sie als Vermieter:in die ausschlaggebende Zahl bei der Vermietung, denn hier erzielen Sie die Rendite. Die Warmmiete enthält zusätzlich die Nebenkosten, die Mieter:innen für Dienste wie Wasser und Heizung bezahlen, welche Sie jedoch direkt an den jeweiligen Dienstleister weiterleiten.

Für die Ermittlung der maximalen Kaltmiete sind die folgenden Faktoren besonders wichtig:

  • Ausstattung der Immobilie: Der Preis setzt sich aus Bauart, Heizungsanlage, Art der Fußböden, Zimmeranzahl, Größe der nutzbaren Fläche und eventuellen Extras wie Garten, Balkon oder Terrasse zusammen. Auch Haustechnik, Materialien, eine Einbauküche oder eine Garage sind bei der Ausstattung zu berücksichtigen.
  • Zustand der Immobilie: Ein Blick in den Energieausweis sowie in die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zeigt schnell, ob das Objekt eine gute Energiebilanz hat und wie es um die Wärmedämmung bestellt ist. Entsprechend können Sie den Mietpreis anpassen.
  • Lage der Immobilie: Das Mietobjekt befindet sich entweder in Bestlage, in guter Lage, in durchschnittlicher oder in einfacher Lage. Nicht nur die allgemeine Einschätzung der Region, auch die unmittelbare Umgebung beeinflusst die erzielbare Nettomiete. Im Mietspiegel finden Sie wichtige Angaben zu den ortsüblichen Mietpreisen für die jeweilige Lage.
  • Möblierung: Möblierte Mietwohnungen sind teurer, da sie durch die Möblierung einen höheren Wert haben. Sie dürfen also pro Monat einen Preisaufschlag ansetzen, der vom Zustand der Möbel und vom Zeitwert abhängt. Hierfür gibt es verschiedene Berechnungsmodelle, von denen wir Ihnen im Folgenden eines vorstellen.

Bedenken Sie beim Festlegen der Nettomiete, dass nicht nur die gesetzlichen Rahmenbedingungen wichtig sind.

Zusätzlich zu diesen Vorgaben sollten Sie beachten, wie schnell eine Wohnung zu den angebotenen Konditionen vermietbar ist.

Empfehlenswert ist, das gesetzlich zulässige Maximum nicht bis ans Limit auszureizen. Denn so steigt das Risiko hinsichtlich Streitigkeiten mit Mieter:innen, die möglicherweise zu juristischen Auseinandersetzungen über die zulässige Miete führen.

Beispielrechnung für den Mietpreis

Die Vorgaben für den Mietpreis können sich je nach Bundesland anders verhalten. Im Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie die wichtigen Informationen und können so den Mietpreis pro Quadratmeter berechnen.

Beispiel: Nehmen wir an, Ihre Wohnung hat eine Einbauküche und Einfachverglasung der Fenster. Sie misst 100 Quadratmeter und stammt aus dem Baujahr 1995. Daraus könnten sich diese Zahlen (pro Quadratmeter) ergeben:

Ortsüblicher Vergleichsmiete laut Mietspiegel

8,30 €

Lagezuschlag

+ 1,82 €

Zuschlag für Einbauküche

+ 2,20 €

Abzug wg. Einfachverglasung

- 0,95 €

Gesamt

11,37 €

Daraus ergibt sich eine ortsübliche Kaltmiete von 11,37 Euro pro Quadratmeter pro Monat, also 1.137 Euro für die gesamte Wohnung. Hinzu kommen die Nebenkosten, über die Sie in diesem Beitrag mehr erfahren. Mit diesen Informationen können Sie anschließend die Warmmiete berechnen.

Besonderheiten bei möblierten Wohnungen

Wenn Ihr Mietobjekt möbliert ist, können Sie laut Berliner Modell zwei Prozent des Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addieren. Daraus könnte sich diese Rechnung ergeben:

  • Anschaffungskosten der Möbel: 8.000 Euro
  • Bei erster Vermietung: 160 Euro Möblierungszuschlag pro Jahr
  • Bei späteren Vermietungen sinkt der Zeitwert, wenn Sie von einer Gesamtnutzungsdauer der Möbel von zehn Jahren ausgehen, wie folgt:

Anschaffungskosten / 10 x Restnutzungsdauer = momentaner Zeitwert

Gesetzliche Vorgaben zur Mietpreisbremse

Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse spielen beim Berechnen des Mietpreises eine wichtige Rolle. Denn wenn die Mietpreisbremse greift, können Vermieter:innen bei der Neuvermietung ihrer Wohnung die Höhe der Miete nicht nach freiem Ermessen festlegen.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der neue Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Im Mietspiegel für Ihre Gemeinde oder Ihren Bezirk erfahren Sie, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und ob eine Mietpreisbremse vorliegt. In kleineren Orten gibt es oft nur einfache Mietspiegel, aber hier gibt es dafür normalerweise auch keine Mietpreisbremse. Bei Fragen erhalten Sie bei der zuständigen Kommunalverwaltung Auskunft.

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Wichtig: Mietpreisbremse bei Neuvermietungen beachten!

Wenn eine Mietpreisbremse vorliegt, müssen Sie diese bei der Gestaltung des Mietpreises bei Neuvermietungen beachten. Andernfalls darf Ihr:e Mieter:in sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mietpreisbremse berufen und den zu viel gezahlten Mietanteil von Ihnen zurückverlangen.

Stellen Sie daher sicher, dass Sie nur im erlaubten Rahmen Miete verlangen, da es ansonsten zu hohen Rückforderungen kommen kann.

Wie kann ich die Mietpreisbremse berechnen?

Zur Berechnung sollten Sie zunächst einmal prüfen, ob am Standort Ihrer Wohnung die Mietpreisbremse gilt. Die gesetzliche Deckelung ist für Gebiete gedacht, in denen eine insgesamt angespannte Situation am Wohnungsmarkt herrscht. In welchen Städten und Gemeinden dies konkret der Fall ist, legen die Bundesländer für höchstens fünf Jahre fest.

In diesen beiden Fällen greift die Mietpreisbremse nicht:

  • Wohnungen in Gebieten, deren Wohnungsmarkt nicht angespannt ist, können den gewohnt berechneten Mietpreis erhalten.
  • Neue und umfassend modernisierte Objekte unterliegen unabhängig vom Standort nicht den Regelungen der Mietpreisbremse.

Wenn jedoch die neuen gesetzlichen Regelungen für Ihre Wohnung gelten, sollten Sie nach Berechnung der maximalen Kaltmiete darauf achten, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Für die Berechnung prüfen Sie also zuerst, wie hoch die Vergleichsmiete für ein Objekt mit den Ausstattungs- und Lagemerkmalen Ihrer Wohnung ist und wählen die zukünftige Miete anschließend so, dass der ermittelte Vergleichswert um maximal zehn Prozent überschritten wird. Diese Kalkulation zeigt Ihnen, wie hoch die gesetzlich maximal zulässige Nettomiete sein darf. Trotzdem bietet es sich an, geringfügig unter diesem Wert zu bleiben, um zukünftige Streitigkeiten über die erlaubte Nettomiete zu vermeiden.

Beispiel: In Gegenden mit einer Mietpreisbremse dürfte die oben als Beispiel genannte Wohnung maximal 12,50 Euro kalt pro Monat kosten (11,37 Euro ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent).

Mietpreisberechnung: Dos and Don'ts

Die Höhe der Miete kann immer zu Streitigkeiten zwischen Vermieter:in und Mieter:in führen. Deshalb sind hier Fingerspitzengefühl und eine möglichst transparente, klare Vorgehensweise gefragt.

Eine einfache Option ist, eine Staffelmiete zu fixieren. Dann ist bereits vorab im Mietvertrag geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag ansteigen wird. Alternativ dazu ist ein Indexmietvertrag möglich, bei dem die Miete entsprechend des zugrundeliegenden Indexes angepasst wird. Bei anderen Mietverträgen kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete an.

Um Streitigkeiten zu vermeiden ist es ratsam, die gesetzlich vorgesehene, maximal erzielbare Nettomiete nicht voll auszuschöpfen. Wenn Sie etwas weniger Miete verlangen, erspart das möglicherweise langwierige Diskussionen. Zusätzlich ist immer zu bedenken, dass eine geringfügig günstigere Immobilie potenziell deutlich kürzer leer steht.

FAQs: Häufige Fragen zum Thema Mietpreis berechnen

Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?

Entscheidend ist, ob es in der Region eine Mietpreisbremse gibt oder nicht und welche Daten sich im Mietenspiegel finden. Ist die Mietpreisbremse aktiv, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung um maximal zehn Prozent überschritten werden.

Kann zu viel bezahlte Miete zurückgefordert werden?

Ja! Daher ist es wichtig, dass Vermieter:innen die Höhe der Miete korrekt berechnen und nicht mehr Miete verlangen als erlaubt ist. Andernfalls kann es auch rückwirkend zu beträchtlichen Rückforderungen kommen.

Wie hoch kann ich die Miete erhöhen?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete laut § 558 Absatz 3 BGB um maximal 20 Prozent erhöht werden, wenn die Erhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmieten argumentiert werden kann. Zu beachten ist, dass diese Grenze in vielen Ballungsgebieten bei 15 Prozent liegt.

Wann darf die Miete zum ersten Mal erhöht werden?

Eine Mieterhöhung kann erstmalig 15 Monate nach dem Einzug durchgeführt werden. Bei Staffelmietverträgen und Indexmieten ist bereits im Mietvertrag geregelt, wann es zu Anpassungen kommen wird.

Welche Zahl ist die Berechnungsgrundlage für die Miete?

Oft wird von der „Miete“ gesprochen, doch hier ist Vorsicht geboten. Eine Mieterhöhung betrifft die Nettomiete für die Wohnung. Die Betriebskosten und sonstige Kosten müssen getrennt abgerechnet werden. Kommt es z.B. zu einer Mieterhöhung um 5 Prozent, werden nicht automatisch auch die Betriebskosten um diesen Wert erhöht.


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