Der Mietaufhebungsvertrag beendet einen laufenden Mietvertrag auf freiwilliger Basis. Wie das Vorgehen einer Mietaufhebung ist, welche Inhalte im Vertrag enthalten sein sollten und wie eine Abfindung oder Entschädigung geregelt werden sollte, lesen Sie in diesem Beitrag. Außerdem erhalten Sie für einen Mietaufhebungsvertrag eine Vorlage zum Download.


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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Aufhebungsvertrag eines Mietvertrags kann vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis aus unvorhergesehenen Gründen frühzeitig aufgehoben werden soll. Hierfür müssen sich beide Vertragsparteien einig sein.

     

  • Die gesetzliche Kündigungsfrist oder im Vertrag getroffene Vereinbarungen zur Mietdauer werden durch den Mietaufhebungsvertrag hinfällig.

     

  • Durch den Aufhebungsvertrag können je nach Ausgangslage Ausgleichszahlungen in Form einer Abfindung oder Entschädigung vereinbart werden.

     

  • Aufhebungsverträge können auch für Gewerbemietverträge rechtskräftig genutzt werden.

Mietaufhebungsvertrag: Muster zum Download

Wenn Mieter:innen und Vermieter:innen sich einig sind, können sie ihr Mietverhältnis vorzeitig beenden. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist jedoch freiwillig.
ImmoScout24 bietet Ihnen für Mietaufhebungsverträge eine Vorlage, die rechtssicher ist und alle wichtigen Vertragsinhalte enthält. Für Aufhebungsverträge gibt es auch kostenlose Vorlagen, die jedoch ohne Gewähr zu behandeln sind.

Wann kommt es zu einem Mietaufhebungsvertrag?

Ein Vertrag zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses kommt häufig dann zustande, wenn eine der beiden Vertragsparteien einen schnellen Auszug aus der Mietwohnung wünscht. Wer als Mieter:in beispielsweise überraschend den Wohnort wechseln und doppelte Mietzahlungen vermeiden will, kann bei dem:der Vermieter:in um einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag bitten.
Üblich ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags auch bei einer Trennung. Die Aufhebung des Mietvertrags ersetzt die im ursprünglichen Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist. Wenn Mieter:in und Vermieter:in einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen, finden die gesetzlichen Kündigungsfristen keine Anwendung.

Was gibt es beim Mietaufhebungsvertrag zu beachten?

Beide Parteien können im Rahmen eines Aufhebungsvertrages das Ende des Mietverhältnisses frei vereinbaren. Sowohl Mieter:in als auch Vermieter:in sollten beim Vertragsabschluss jedoch darauf achten, dass die Vereinbarungen nicht nachteilig für sie ausfallen.

Wird beispielsweise eine Schadensersatzzahlung oder eine Abfindung für den vorzeitigen und unplanmäßigen Austritt aus dem Mietvertrag vereinbart, sollten im Mietaufhebungsvertrag alle notwendigen Informationen enthalten sein. Dazu zählen insbesondere persönliche Angaben beider Parteien und Zahlungsformalitäten wie Zahlungshöhe, Zahlungsfristen und Zahlungsweise.

Was gehört in einen Mietaufhebungsvertrag?

Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist zwar rechtlich gültig, jedoch sollten Sie ihn verschriftlichen, um Streitigkeiten und schlimmstenfalls finanzielle Schäden vorzubeugen.

Im Dokument sollte enthalten sein:

  • Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in

  • die Lage der Wohnung

  • das genaue Auszugsdatum 

  • Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner

Listen Sie außerdem Vereinbarungen über folgende Aspekte auf:

  • Schönheitsreparaturen

  • Renovierungen

  • Rückzahlungsfristen für Kaution und Nebenkosten

  • Entschädigung oder Abfindung

  • Persönliche Angaben von etwaigen Nachmieter:innen

Ebenfalls ist es sinnvoll, im Mietaufhebungsvertrag aufzunehmen, was mit dem Mobiliar in der Wohnung passieren soll. Soll es darin verbleiben? Oder werden die Möbel mitgenommen? Auch den Umfang der nötigen Renovierungsarbeiten sollten Sie festhalten.

Sobald alle wichtigen Informationen enthalten sind, können Sie den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben. Es bietet sich auch an, den Vertrag im Vorfeld nochmals gründlich prüfen zu lassen. Hinsichtlich der Entschädigungszahlungen sowie möglicher Reparaturkosten ist diese für Sie besonders wichtig, um keine Nachteile zu erleiden.

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(Inhalt)

Mietaufhebungsvertrag: Anspruch auf Entschädigung für Vermieter?

Wenn die Mieterpartei den Aufhebungsvertrag wünscht, können Vermieter:innen ihre Zustimmung zur Aufhebungsvereinbarung des Mietvertrags von einer Schadensersatzzahlung abhängig machen. Mieter:innen müssen dann Schadensersatz in Form einer Pauschale für die durch das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis entstandenen Kosten zahlen. Wenn ein Mietaufhebungsvertrag vereinbart wird, dann ist die Kostenpauschale gültig.

Gemäß einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg müssen Mieter:innen allerdings nicht den gesamten Betrag zahlen. Können Mieter:innen nachweisen, dass die tatsächlichen Kosten für den:die Vermieter:in deutlich geringer waren als die berechnete Pauschale, ist ein niedrigerer Betrag zu zahlen. Ein hinreichender Grund wäre, dass der:die Vermieter:in die Wohnung sofort weitervermieten konnte.

Statt einer Kostenpauschale wünschen manche Vermieter:innen, dass die ausscheidende Mietpartei geeignete Nachmieter:innen stellen. Auch eine solche Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag ist in vollem Umfang gültig – sogar wenn sie vorsieht, dass Mieter:innen so lange Miete zahlen müssen, bis Nachmieter:innen gefunden wurden.

Ist beim Mietaufhebungsvertrag eine Abfindung für Mieter möglich?

Mieter:innen haben keinen festen Anspruch auf eine Entschädigung oder Abfindung, wenn sie dem Mietaufhebungsvertrag zustimmen. Die mietende Partei befindet sich jedoch meist in einer guten Verhandlungsposition, insbesondere wenn kein ordentlicher Kündigungsgrund besteht.

Schließlich haben Sie als Vermieter:in, beispielsweise wenn es um einen Immobilienverkauf geht, ein großes Interesse daran, dass Mieter:innen ausziehen. Mieter:innen versuchen daher, eine Entschädigung so zu vereinbaren, dass zumindest alle entstehenden Kosten (Wohnungssuche, Umzug, neue Möbel, Makler:innengebühren, höhere Miete, weiterer Arbeitsweg) gedeckt werden können.

Kann ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

In bestimmten Fällen können Mieter:innen die Zustimmung zur Mietaufhebungsvereinbarung widerrufen. Sollte der Vertrag bei einem Besuch von dem:der Eigentümer:in in der Mietswohnung zustande kommen, gilt er unter Umständen als Haustürgeschäft. In dem Fall gilt ein Widerrufsrecht von zwei Wochen, wenn der:die Vermieter:in schriftlich darauf hinweist.

Wird die Belehrung erst nach Vertragsabschluss nachgereicht, beträgt die Frist einen Monat ab Widerrufsbelehrung. Spätestens sechs Monate nach Vertragsabschluss jedoch erlischt das Widerrufsrecht.

Aufhebungsvertrag eines Gewerbemietvertrags

Ein Aufhebungsvertrag eines Mietvertrags im Gewerbe ist ebenfalls möglich. Die Übergabe von gewerblichen Immobilien läuft dabei ähnlich wie die von Wohnungen und Wohnhäusern. Der Aufhebungsvertrag sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden, inklusive der Vereinbarungen für Ausgleichs- oder Abstandszahlungen.

Ebenso ist eine Nachmieterklausel in Gewerbemietverträgen nicht unüblich. Handelt es sich um eine echte Nachmieterklausel, müssen Sie als Vermieter:in den von der mietenden Partei vorgeschlagene Nachmieter:innen akzeptieren. Bei einer unechten Nachmieterklausel wird der Mietaufhebungsvertrag nur gültig, wenn Vermieter:innen neue Mieter:innen auch annehmen.

Welche Gründe sprechen für einen Mietaufhebungsvertrag?

Es gibt einige Gründe, die für einen Mietaufhebungsvertrag anstatt für eine ordentliche Kündigung sprechen. Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen können berechtigte Gründe haben. Einige der wichtigen Gründe, ohne eine dreimonatige Frist einhalten zu müssen, können sein:

Gründe für Aufhebungsvertrag bei Mieter:in

Gründe für Aufhebungsvertrag bei Vermieter:in

  • Mieter:in hat Job in einer weiter entfernten Gegend angenommen
  • aufgrund von Unwirtschaftlichkeit
  • Mieterpartei ist ein Paar, welches sich möglicherweise getrennt und nun das Mietverhältnis nicht mehr fortführen möchte
  • kein berechtigter Kündigungsgrund gegeben, der Mieter:innen zum Auszug bewegt
  • neue Wohnung schneller als geplant gefunden
  • Eigenbedarfskündigung ist (noch) nicht möglich und gesetzliche Sperrfrist soll durch Aufhebungsvertrag umgangen werden
  • mehrere Hauptmieter:innen, von denen eine Person vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte
  • vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages
  • frühzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages
 
  • gewünschter Auszug, obwohl vereinbarte Mindestmietdauer noch nicht erreicht ist
 

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag ungültig?

Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch ungültig sein. Gültig ist ein Mietaufhebungsvertrag immer nur dann, wenn beide Vertragsparteien zugestimmt und unterschrieben haben. Haben nicht beide Vertragsparteien unterschrieben, gilt er als ungültig. Ein mündlicher Vertrag ist denkbar und kann auch Gültigkeit beanspruchen, sollte aber nicht in Erwägung gezogen werden. Achten Sie immer auf die Schriftform.

Nicht selten gibt es im Nachgang Unstimmigkeiten. Haben Sie keinen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zur Hand, könnten Sie das Nachsehen haben. Im schriftlichen Mietaufhebungsvertrag haben Sie alle wichtigen Vereinbarungen getroffen, die relevant sind und dank der Aufzeichnungen nachweisbar sind. Im Streitfall können Sie alles nachweisen, um keine (finanziellen) Nachteile zu erleiden.

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Tipp: Keine Details im Mietaufhebungsvertrag auslassen!

Entscheiden Sie sich für einen schriftlichen Aufhebungsvertrag, der alle relevanten Infos und wichtige Details enthält. Nur so haben Sie in einer rechtlichen Auseinandersetzung etwas Handfestes vorzuweisen.

Was passiert, wenn der Mieter trotz gültigem Vertrag nicht auszieht?

Ziehen Mieter:innen trotz gültigem Mietaufhebungsvertrag nicht aus, bleibt Ihnen der Weg der Räumungsklage nicht erspart. Sie müssen also wie bei einer Kündigung vorgehen, bei der Mieter:innen trotz Wirksamkeit der Kündigung nicht ausziehen möchten. Mieter:innen haben bei einem Mietaufhebungsvertrag aber keine Möglichkeiten, etwas einzuwenden, da sie die Vereinbarungen im Vertrag unterzeichnet und damit eine Willenserklärung abgegeben haben.

Ebenfalls kann sich die mietende Partei nicht auf die unbillige Härte berufen, die im Falle einer ordentlichen Kündigung eine mögliche Option wäre. Der:die Mieter:in hat nur die Möglichkeit, den Aufschub der Räumung und Vollstreckung zu beantragen.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Mietaufhebungsvertrag

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist dann sinnvoll, wenn sich beide Vertragsparteien einig sind und einvernehmlich das bestehende Mietverhältnis aufheben möchten. In dem Fall muss keine ordentliche Kündigungsfrist eingehalten werden.

Ist ein Mietaufhebungsvertrag bindend?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist bindend, wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben. Es kann jedoch unter Umständen ein Widerruf erfolgen. Wird der Mietaufhebungsvertrag als Haustürgeschäft angesehen, weil Vermieter:innen in der Wohnung der vermietenden Partei den Vertrag vereinbart haben, kann es widerrufen werden. Wird eine Widerrufsbelehrung erst im Nachgang nachgereicht, ist ebenfalls ein Widerruf möglich.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag ungültig?

Mieter:innen können dazu verpflichtet werden, Vermieter:innen eine Abfindung beziehungsweise Entschädigung zu zahlen. Es dient als Schadensersatz für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.

Was ist bei einem Mietaufhebungsvertrag zu beachten?

Sie sollten darauf achten, dass der Mietaufhebungsvertrag alle relevanten Angaben zu den Vertragsparteien sowie detaillierte Informationen über Vereinbarungen zu Reparaturen, Entschädigungs- oder Kautionsrückzahlungen sowie zu etwaigen Fristen enthält. Vor allem sollten Sie den Vertrag schriftlich vereinbaren, um Unstimmigkeiten im Nachgang zu vermeiden.

Wie hoch ist die Abfindung beim Mietaufhebungsvertrag?

Da es sich bei einem Mietaufhebungsvertrag immer um eine individuelle Vereinbarung mit freier Ausgestaltung handelt, lässt sich hier kein konkreter Betrag zur Abfindung benennen. Wenn die Mieterpartei ausziehen soll und es besteht kein ordentlicher Kündigungsgrund, können Sie als Vermieter:in jedoch damit rechnen, dass eine mögliche Abfindung so hoch liegt, dass der:die Mieter:in alle Kosten decken kann, die in Verbindung mit dem unplanmäßigen Auszug stehen.


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