Wenn Mieter und Vermieter sich einvernehmlich auf die vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses einigen, kann eine Aufhebungsvereinbarung getroffen werden. Dabei werden gesetzliche oder im Vertrag festgelegte Kündigungsfristen außer Kraft gesetzt.

In diesem Artikel finden Sie hilfreiche Hinweise rund um die Aufhebungsvereinbarung des Mietvertrags und Muster für Mietaufhebungsverträge.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Aufhebungsvertrag eines Mietvertrags kann vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis aus unvorhergesehenen Gründen frühzeitig aufgehoben werden soll. Hierfür müssen sich beide Vertragsparteien einig sein.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist oder im Vertrag getroffene Vereinbarungen zur Mietdauer werden durch den Mietaufhebungsvertrag hinfällig.
  • Durch den Aufhebungsvertrag können je nach Ausgangslage Ausgleichszahlungen fällig werden.
  • Aufhebungsverträge können auch für Gewerbemietverträge rechtskräftig genutzt werden.
  • Als Vermieter wissen Sie nie, wann Sie das nächste Mal Unterstützung von einem Fachanwalt benötigt. Mit der Rechtsberatung von ImmoScout24 sind Sie immer auf der sicheren Seite.

Mietaufhebungsvertrag: Muster zum Download

Wenn Mieter und Vermieter sich einig sind, können sie ihr Mietverhältnis vorzeitig beenden. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist jedoch freiwillig. ImmobilienScout24 bietet Ihnen für Mietaufhebungsverträge eine Vorlage, die rechtssicher entworfen wurde. Für Aufhebungsverträge gibt es kostenlose Vorlagen, die jedoch ohne Gewähr zu behandeln sind. 

Was gibt es beim Mietaufhebungsvertrag zu beachten?

Ein Vertrag zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist immer dann sinnvoll, wenn eine der beiden Parteien einen schnellen Auszug wünscht. Wer als Mieter beispielsweise überraschend den Wohnort wechseln und doppelte Mietzahlungen vermeiden will, kann seinen Vermieter um einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag bitten. Üblich ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags auch bei einer Trennung. Die Aufhebung des Mietvertrags ersetzt die im ursprünglichen Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen zur KündigungsfristWenn Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen, finden die gesetzlichen Kündigungsfristen keine Anwendung. Das Ende der Mietzeit kann zwischen beiden Parteien frei vereinbart werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten beim Abschluss des Aufhebungsvertrags der Miete jedoch darauf achten, dass die Vereinbarungen nicht nachteilig für sie ausfallen.

Worauf sollten Vermieter beim Mietaufhebungsvertrag achten?

Wenn der Mieter den Aufhebungsvertrag wünscht, machen manche Vermieter ihre Zustimmung zur Aufhebungsvereinbarung des Mietvertrags davon abhängig, dass der Mieter Schadensersatz in Form einer Pauschale für die durch sein vorzeitiges Ausscheiden aus dem Mietverhältnis entstandenen Kosten zahlt. Wenn sie im Mietaufhebungsvertrag vereinbart wird, dann ist die Kostenpauschale gültig.

Gemäß einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg muss der Mieter allerdings nicht den gesamten Betrag zahlen, wenn er nachweisen kann, dass die tatsächlichen Kosten des Vermieters deutlich geringer waren, als die Pauschale. Ein Grund dafür wäre, dass dieser die Wohnung sofort weitervermieten konnte.

Statt einer Kostenpauschale wünschen manche Vermieter, dass der ausscheidende Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Auch eine solche Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag ist in vollem Umfang gültig – sogar, wenn sie vorsieht, dass der Mieter so lange Miete zahlen muss, bis ein Nachmieter gefunden ist.

Worauf sollten Mieter beim Mietaufhebungsvertrag achten?

Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann ein Mietverhältnis vorzeitig beendet werden.

Manchmal liegt das Interesse für eine Auflösung des Mietverhältnisses beim Vermieter. Denkbar wäre zum Beispiel, dass er die Wohnung verkaufen möchte und für das unvermietete Objekt einen höheren Preis erwartet. Ein weiterer Grund wäre, dass er die Wohnung selbst nutzen möchte, sich aber nicht sicher ist, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchsetzbar wäre.

In diesen Fällen erhält der Mieter meist eine Abfindung für die entstehenden Umzugskosten: Wird der Mietvertrag durch einen Aufhebungsvertrag gelöst, kauft sich der Vermieter so aus dem Mietverhältnis frei. Bevor Sie als Mieter einer solchen Vereinbarung zustimmen, sollten Sie allerdings durchrechnen, ob sie sich für Sie lohnt. Ist die Abfindung tatsächlich hoch genug, um die Kosten für Wohnungssuche, Umzug, eine höhere Miete oder auch Mehrkosten wegen größerer Entfernung zum Arbeitsplatz auszugleichen?

Gut zu wissen

Ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags ist auch bei einer Trennung sinnvoll, wenn einer der Partner in der Wohnung bleiben möchte. Wenn der ausziehende Mieter keine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter abschließt, könnte er nach seinem Auszug noch für Mietschulden, Betriebskostennachzahlungen oder Schäden haften, die nach seinem Auszug entstehen.

Was gehört in einen Mietaufhebungsvertrag?

Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist zwar rechtlich gültig, besser sollten Sie ihn aber verschriftlichen, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Im Dokument sollte enthalten sein:

  • Angaben zu Vermieter und Mieter

  • die Lage der Wohnung

  • das genaue Auszugsdatum 

  • Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner

Listen Sie außerdem Vereinbarungen über folgende Aspekte auf:

  • Schönheitsreparaturen

  • Renovierungen

  • Rückzahlungsfristen für Kaution und Nebenkosten

  • Entschädigung oder Abfindung

  • Etwaige Nachmieter

Hinweis

Mieter haben keinen festen Anspruch auf eine Entschädigung oder Abfindung, wenn Sie dem Mietaufhebungsvertrag zustimmen. Sie befinden sich jedoch meist in einer guten Verhandlungsposition. Schließlich hat der Vermieter, beispielsweise wenn es um einen Immobilienverkauf geht, ein großes Interesse daran, dass der Mieter auszieht. Mieter sollten die Entschädigung in jedem Fall so vereinbaren, dass alle entstehenden Kosten (Wohnungssuche, Umzug, neue Möbel, Maklergebühren, höhere Miete, weiterer Arbeitsweg) gedeckt werden können.

Kann ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

In bestimmten Fällen kann der Mieter seine Zustimmung zur Mietaufhebungsvereinbarung widerrufen. Sollte der Vertrag bei einem Besuch des Vermieters in der Mieterwohnung zustande kommen, gilt er unter Umständen als Haustürgeschäft. In dem Fall gilt ein Widerrufsrecht von zwei Wochen, wenn der Vermieter schriftlich darauf hinweist. Wird die Belehrung erst nach Vertragsabschluss nachgereicht, beträgt die Frist einen Monat ab Widerrufsbelehrung. Spätestens sechs Monate nach Vertragsabschluss jedoch erlischt das Widerrufsrecht.

Aufhebungsvertrag für einen Gewerbemietvertrags

Ein Aufhebungsvertrag eines Mietvertrags im Gewerbe ist ebenfalls möglich. Die Übergabe von gewerblichen Immobilien läuft dabei ähnlich wie die von Wohnungen und Wohnhäusern. Der Aufhebungsvertrag sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden, inklusive der Vereinbarungen für Ausgleichs- oder Abstandszahlungen. Ebenso ist eine Nachmieterklausel in Gewerbemietverträgen nicht unüblich. Handelt es sich um eine echte Nachmieterklausel, muss der Vermieter den vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren. Bei einer unechten Nachmieterklausel wird der Mietaufhebungsvertrag nur gültig, wenn der Vermieter den neuen Mieter auch annimmt.

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