Für Vermieter:innen ist die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses eine schwierige Angelegenheit. Das Mietrecht schützt Mieter:innen besonders und erlaubt nur bestimmte Kündigungsgründe – beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses müssen sich Vermieter:innen exakt an die formalen Vorgaben halten und sich im Zweifel juristisch oder durch einen Verband für Eigentümer:innen beraten lassen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarf gelten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, unterschiedlich lange Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate.

     

  • Vermieter:innen müssen für ihr Kündigungsschreiben formale Voraussetzungen beachten. So muss die Kündigung beispielsweise schriftlich erfolgen und eine ausführliche Begründung enthalten.

     

  • Es ist gesetzlich streng geregelt, welche Situationen tatsächlich als Eigenbedarf anzusehen sind und daher überhaupt eine Eigenbedarfskündigung ermöglichen.

     

  • Im Idealfall wird der Mietvertrag einvernehmlich aufgelöst, um juristische Streitigkeiten rund um die Eigenbedarfskündigung zu vermeiden.

Eigenbedarf als Kündigungsgrund

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen

Wenn Sie Ihre:r Mieter:in aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter:innen vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter:innen eine Klage gegen die entsprechende Eigenbedarfskündigung.

Ein Beispiel für eine mögliche Begründung für die Wohnungskündigung aus Eigenbedarf: Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht barrierefreien Haus. Weil seine Ehefrau aufgrund einer Erkrankung körperlich eingeschränkt ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst.

War die Ehefrau aber schon zu dem Zeitpunkt körperlich eingeschränkt, als der Mietvertrag geschlossen wurde, kann der Kündigungsgrund infrage gestellt werden.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter:innen im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem:

  • Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung.

  • Bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt.

  • Bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden.

Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben des Mietvertrags im Ernstfall vor Gericht Bestand hat, sollte sich juristischen Rat einholen.

Eigenbedarf: Verwandte von Vermieter:innen

Grundsätzlich gilt: Je enger der Verwandtschaftsgrad zu der Person, die die Wohnung später beziehen soll, desto unproblematischer ist die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Es gibt jedoch Grenzfälle, in denen die Verwandtschaftsbeziehung besonders ausführlich begründet werden muss, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchgesetzt werden kann. Dies ist beispielsweise bei Cousinen und Cousins oder bei Großneffen und -nichten der Fall.

Die aktuelle Rechtslage in Deutschland zu Eigenbedarfskündigungen sieht wie folgt aus:

Art der Zugehörigkeit zum Vermietenden

Anerkannt

Nachweis über besondere Bindung zum Vermietenden erforderlich

Kinder

ja

nein

Eltern

ja

nein

Enkel

ja

nein

Geschwister

ja

nein

Großeltern

ja

nein

Getrennt lebende:r Ehepartner:in (nicht geschieden)

ja

nein

Eingetragene:r Lebenspartner:in (ohne laufenden Aufhebungsvertrag)

ja

nein

Nichten & Neffen

ja

nein

Schwiegerkinder & Schwiegereltern

ja

nein

Cousins & Cousinen

ja

ja

Großneffen & Großnichten

ja

ja

Stiefenkel

ja

ja

Stiefeltern & Stiefkinder

ja

umstritten

Schwager & Schwägerin

ja

umstritten

Onkel & Tante

ja

umstritten

Geschiedene:r Ehepartner:in

nein

 

Ex-Schwiegereltern

nein

 

Ex-Schwiegerkinder

nein

 

Kündigungsschreiben: Formalien und Fristen

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Die Frist für die Wohnungskündigung durch den:die Vermieter:in beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Nach fünf Jahren Mietverhältnis verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss die Mietpartei das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag, um diesbezügliche Diskussionen zu verhindern.

Sperrfrist bei Wohnraumumwandlung

Vermieter:innen, die ihre neu erworbene, bereits vorher vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter:innen an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst der bestehenden Mietpartei offeriert werden.

Besonderheit: Verwertungskündigung

Möchten Sie Ihr vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht Ihnen zur Umsetzung des Vorhabens in einigen Fällen eine sogenannte Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümer:innen das Recht, ein Wohnraumverhältnis mittels Verwertungskündigung zu beenden. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird.

Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, da Sanierungen und Modernisierungen in der Regel zur Instandhaltungspflicht zählen.

Schadensersatz nach Wohnungskündigung durch die Vermietung

Vermieter:innen sehen sich vermehrt Schadensersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter:innen gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Beachten Sie hier unbedingt, die Schriftform der Kündigung einzuhalten und präzise Begründungen anzugeben.

Andererseits können Vermieter:innen von Mieter:innen Schadensersatz fordern, wenn die außerordentliche Kündigung nach einem längeren Prozess wirksam durchgesetzt wurde. Schließlich entstehen in der Zeit beispielsweise durch Mietausfälle, Renovierung, Rechtsbeistand oder die Vermittlung der Wohnung Kosten, die Vermieter:innen zurückverlangen dürfen, wenn die Kündigung rechtlich korrekt war.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Es gibt Fälle, in denen Vermieter:innen einen bestehenden Mietvertrag per Kündigungsschreiben aufheben möchten. Eine außerordentliche und damit fristlose Wohnungskündigung ist jedoch nur in wenigen Fällen möglich. Vermieter:innen sollten zudem beachten, dass das Kündigungsschreiben klaren formalen Voraussetzungen entsprechen muss.

Allgemein gilt: Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn sie tatsächlich zugestellt wurde. Eine Zustellung durch einen Botendienst oder eine Zwangsvollstreckung ist daher ratsam, da eine dritte Person als Zeugin fungieren kann.

Wenn Mieter:innen binnen zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Zahlungsrückstand geraten und der geschuldete Betrag eine Monatsmiete übersteigt, kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen werden. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus einem längeren Zeitraum in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten gilt laut § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB als Grund für die außerordentliche Kündigung.

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Info: Nachzahlung von Miete schützt nicht zwingend vor Kündigung

Werden die Zahlungsrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage beglichen, ist das außerordentliche Kündigungsschreiben unwirksam und der Mietvertrag bleibt aufrecht. Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt jedoch nicht, wenn sie in den vergangen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen wurde oder zusätzlich zum außerordentlichen auch ein ordentliches Kündigungsschreiben des Mietvertrags eingereicht wurde.

Ein weiterer legitimer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Störung des Hausfriedens. Sie liegt zum Beispiel vor, wenn die anderen Personen der Hausgemeinschaft wiederholt durch Lärm oder Aggressionen belästigt werden. Auch der Handel mit Drogen im Hausflur, die Belästigung durch Gestank oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus gehören zu den Fällen der Hausfriedensstörungen. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und im Notfall die Polizei verständigt werden.

Das Zustellen einer fristlosen Wohnungskündigung ist auch möglich, wenn in der Wohnung ohne Genehmigung ein Gewerbe betrieben wird oder die Wohnung unerlaubt untervermietet wird.

Eigenbedarfskündigung rechtssicher

Für Vermieter:innen ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Grund, ein Mietverhältnis zu beenden. Dies kann auch der Fall sein, wenn die Mietpartei ihre Miete pünktlich zahlt und sich ordentlich verhält. Doch nicht nur deswegen führen solche Kündigungen nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Denn Wohnungseigentümer:innen müssen Formalitäten beachten und sich an bestimmte Voraussetzungen halten. Tun sie dies nicht, haben Mieter:innen gute Chancen, die Mietbeendigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. In manchen Fällen können sie zudem Schadensersatz verlangen.

Gibt es einen unkündbaren Mietvertrag?

Es gibt keinen unkündbaren Mietvertrag. Denkbar ist, dass Mieter:innen eine Wohnung für die Dauer des gesamten Lebens mieten können. Bei Abschluss des Mietvertrags muss dies gemäß § 550 BGB schriftlich festgehalten werden. Diese Art von Mietvertrag wird auf eine bestimmte Zeit, also die gesamte Lebensdauer, geschlossen. Vor einer Kündigung schützt dieser Vertrag jedoch nicht. Legitime Kündigungsgründe sind in § 573 BGB aufgeführt. Dazu zählen etwa:

  • Eigenbedarf, 
  • Pflichtverletzung oder 
  • wirtschaftliche Verwertung.

Wie muss die Eigenbedarfskündigung zugestellt werden?

Für die sichere Zustellung der Kündigung wegen Eigenbedarf haben Vermieter:innen verschiedene Möglichkeiten:

Persönliche Übergabe der Eigenbedarfskündigung gegen Empfangsbestätigung

Am einfachsten ist es, das Kündigungsschreiben persönlich zu überreichen und sich den Empfang quittieren zu lassen. Denn unter Umständen müssen Vermieter:innen die Zustellung des Schreibens beweisen. Daher ist es sinnvoll, sich den Empfang mit Unterschrift und Datum auf dem Original sowie einer Kopie bestätigen zu lassen. Trotzdem ist es ratsam, zur Vorsorge eine dritte Person als Zeugin hinzuzuziehen. Ist dies nicht möglich, weil der:die Mieter:in die Unterschrift verweigert oder nicht anzutreffen ist, bleibt der Postweg.

Es ist davon abzuraten, die Post sicher per Einschreiben mit Rückschein zu senden. Es kann nämlich passieren, dass dieser Brief einfach nicht angenommen und auch nicht am Postamt abgeholt wird.

Erstellen Sie eine Kopie mit eigenhändiger Unterschrift von dem Kündigungsschreiben, idealerweise ebenfalls in Anwesenheit einer dritten Person, die den Postausgang bestätigen kann. Diese Person darf auch ein Verwandtschaftsverhältnis zu Ihnen haben. So läuft der Prozess dann ab:

  1. Zuerst muss die bezeugende Person das Originalschreiben sowie die Kopie in Augenschein nehmen.
  2. Auch beim Einstecken in den Umschlag ist ihre Gegenwart erforderlich.
  3. Anschließend wirft der:die Zeug:in den Brief in den Briefkasten der Mietpartei ein.
  4. Danach notiert er:sie sich auf der Kopie die genaue Anschrift und wann er:sie das Schreiben eingeworfen hat und bestätigt dies mit seiner:ihrer Unterschrift.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Zustellung per Botendienst

Natürlich können Eigentümer:innen auch einen Botendienst nutzen. Die Gefahr dabei: Der:die Überbringer:in ist beim eventuellen Rechtsstreit ein:e Zeug:in. Ist die Person nicht mehr bei dem Botendienst beschäftigt, kann das schwierig werden. Außerdem ist es sinnvoll, das Kündigungsschreiben mit genügend zeitlichem Puffer zuzustellen, um etwaige Zustellungsmängel noch innerhalb der jeweiligen Frist beheben zu können.

Rechtssichere Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigentümer:innen sind dazu verpflichtet, den genauen Grund für die Eigenbedarfskündigung anzugeben. Als Vermieter:in können Sie also nur dann wirksam kündigen, wenn Sie berechtigtes Interesse an den Wohnräumen haben. Zudem müssen Sie bekunden, warum Sie genau zu dem Zeitpunkt Ihr Mietobjekt selbst zur Nutzung brauchen. In der Regel reicht es, anzugeben, dass eines Ihrer Kinder die Wohnung zwecks Familienplanung benötigt – wenn das auch tatsächlich der Fall ist.

Benötigen Sie als Wohnungsbesitzer:in den Wohnraum für sich selbst, müssen Sie detailliert darlegen, warum es genau diese Mietwohnung sein muss. Insbesondere dann, wenn sich noch andere Wohnungen in Ihrem Besitz befinden, ist eine gute Begründung gefordert.

Für ein Zweifamilienhaus gelten Sonderregelungen. Wohnen die Eigentümer:innen selbst in dem Haus und vermieten die andere Wohnung, können sie ohne besondere Gründe kündigen.

Was tun, wenn sich wegen der Eigenbedarfskündigung ein Rechtsstreit anbahnt?

Nach Eingang der Eigenbedarfskündigung wird oftmals schnell klar, ob die Mietpartei einen Auszug widerstandslos hinnimmt oder nicht. Um teure gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, lohnt sich ein Vergleichsangebot. Falls Sie eine vergleichbare, freie Wohnung im selben Haus oder anderswo besitzen, müssen Sie sie dem:der Mieter:in anbieten.

Ist es bereits zum Widerspruch gekommen und es bahnt sich ein Rechtsstreit an, bietet sich eine gütliche Einigung an. Beispielsweise können Sie den:die Mieter:in bei der Wohnungssuche unterstützen. Ebenso könnten Sie sich an den Umzugskosten beteiligen oder die Kosten für Makler:innen übernehmen. Möglicherweise bietet sich auch eine vertragssichere Abfindung an. All dies ist im Regelfall günstiger als der Gang vor Gericht und im besten Fall über ein persönliches Gespräch zu klären. Bedenken Sie jedoch, dass auch jede einvernehmliche Lösung anschließend im Detail schriftlich festgehalten werden muss.

Eigenbedarfskündigung zurückziehen

Falls Sie doch nicht selbst in die vermietete Wohnung einziehen möchten oder Ihr Kind es sich anders überlegt hat, ist die Eigenbedarfskündigung hinfällig. In diesem Fall sind die Mieter:innen noch vor dem Auszugstermin davon zu unterrichten und müssen nicht ausziehen.

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Info: Schadensersatz bei Täuschung

Falls Sie als Wohnungseigentümer:in den Eigenbedarf vortäuschen, um die Wohnung zu einem höheren Preis zu vermieten, wird das teuer: Ist der:die Mieter:in schon ausgezogen und kann die Täuschung im Nachhinein beweisen, ist Schadensersatz zu leisten.

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FAQs: Häufige Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung

Wann darf der:die Vermieter:in Eigenbedarf anmelden?

Vermieter:innen dürfen Eigenbedarf anmelden, wenn sie die Wohnung für sich oder Angehörige benötigen. Es gibt einige anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter:innen im Kündigungsschreiben für eine Immobilie anführen können. Dazu zählt unter anderem eine erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung, die Nutzung als Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Heims oder der Einzug des eigenen Kindes.

Was gilt als Eigenbedarf?

Als Eigenbedarf gilt, wenn ein:e Vermieter:in die entsprechende Mietwohnung zu Wohnzwecken für sich selbst, für Familienangehörige oder für eine zum eigenen Hausstand gehörende Person benötigt.

Wer zahlt bei Eigenbedarf den Umzug?

Ist die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig, muss die Mietpartei die Kosten für den Umzug selbst tragen. Die anfallenden Umzugskosten sind für Mieter:innen nicht steuerlich umsetzbar, da der Umzug nicht beruflich veranlasst wurde. Mieter:in und Vermieter:in können jedoch vereinbaren, dass sie sich die Umzugskosten teilen.

Wie lange dauert die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist für Eigenbedarf bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren beträgt drei Monate. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Ab einer Mietdauer von mehr als acht Jahren gilt eine Frist von neun Monaten.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

Vermieter:innen müssen eine Kündigung wegen Eigenbedarf umfänglich begründen. Mieter:innen müssen anhand dieser Begründung nachprüfen können, dass gemäß der gesetzlichen Bestimmungen tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn die Begründung unzureichend oder unvollständig ist.

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