Für Vermieter ist die Kündigung eines Mietverhältnisses eine schwierige Angelegenheit. Das Mietrecht schützt den Mieter und sieht hohe formale Hürden vor. 

Wer seine Immobilie unbefristet vermietet, kann den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Das Mietrecht lässt nur bestimmte Kündigungsgründe seitens des Vermieters – beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarfs – zu. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses sollten Sie sich exakt an die formalen Vorgaben halten und sich im Zweifel von einem Fachanwalt oder Eigentümerverband beraten lassen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gelten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, unterschiedliche hohe Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt sie drei Monate.
  • Vermieter müssen für ihr Kündigungsschreiben hohe formale Voraussetzungen beachten. So muss die Kündigung beispielsweise schriftlich erfolgen und eine Unterschrift enthalten.

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Für Vermieter sind nur wenige Kündigungsgründe zulässig

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Als Begründung für eine ordentliche Wohnungskündigung bleibt für private Vermieter im Wesentlichen nur der Eigenbedarf. Sie können also kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Mitglieder Ihres Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigen.

Eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter dann aussprechen, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand gerät, gegen den Mietvertrag verstößt oder den Hausfrieden stört. Für diese Art des Kündigungsschreibens für eine Wohnung gelten jedoch hohe Hürden.

Eigenbedarf als Kündigungsgrund

Wenn Sie Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter Klage vor Gericht.

Ein Beispiel für eine mögliche Begründung für die Wohnungskündigung aus Eigenbedarf: Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht barrierefreien Haus. Weil seine Ehefrau wegen einer Erkrankung gehbehindert ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst. War sie aber schon zu dem Zeitpunkt gehbehindert, als der Mietvertrag geschlossen wurde, wird der Mieter diese Begründung anzweifeln.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem die folgenden:

  • Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung

  • Bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt

  • Bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden

Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben des Mietvertrags im Ernstfall vor Gericht Bestand haben wird, sollte es vorab von einem Fachmann prüfen lassen.

Kündigungsschreiben: Formalien und Fristen

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Die Frist für die Wohnungskündigung durch den Vermieter beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Nach fünf Jahren Mietverhältnis verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss der Mieter der Wohnung das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag.

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Vermieter, die ihre neu erworbene, vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst dem Mieter offeriert werden, hierbei gilt der Zeitraum im Rahmen der typischen Kündigungsfrist.

Besonderheit: Verwertungskündigung

Möchten Sie Ihr vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht Ihnen zur Umsetzung des Vorhabens in einigen Fällen eine Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümern das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird.

Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Schadensersatz nach Wohnungskündigung durch Vermieter unter Umständen möglich

Vermieter sehen sich vermehrt Schadensersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Hier sind unbedingt die Schriftform und präzise Begründungen einzuhalten beziehungsweise vorzunehmen.

Andererseits können Vermieter vom Mieter Schadensersatz fordern, wenn die außerordentliche Kündigung wirksam ist. Schließlich entstehen durch Mietausfälle, Renovierung, Anwaltskosten oder die Vermittlung der Wohnung Kosten, die der Vermieter nicht tragen möchte und vom gekündigten Mieter zurückverlangt.

Gibt es einen unkündbaren Mietvertrag?

Denkbar ist, dass ein Mieter eine Wohnung für die Dauer seines Lebens mieten kann. Bei Abschluss des Mietvertrags muss dies entsprechend festgehalten worden sein. Diese Art von Mietvertrag ist auf eine bestimmte Zeit, also die Lebensdauer des Mieters, geschlossen und daher nicht kündbar.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Es gibt Fälle, in denen Vermieter sich wünschen, einen bestehenden Mietvertrag per Kündigungsschreiben aufzuheben. Eine außerordentliche und damit fristlose Wohnungskündigung ist in wenigen Fällen möglich. Vermieter sollten beachten, dass das Kündigungsschreiben an den Mieter hohen formalen Voraussetzungen entsprechen muss.

Wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Das gilt jedoch nur, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus einem längeren Zeitraum in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung. Eine begründete Mietminderung gilt dabei nicht als Zahlungsverzug.

Gut zu wissen

Begleicht der Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, ist das außerordentliche Kündigungsschreiben der Wohnung unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung bleiben. Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt jedoch nicht, wenn der Mieter diese in den vergangen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat oder der Vermieter zusätzlich zum außerordentlichen auch ein ordentliches Kündigungsschreiben der Wohnung eingereicht hat.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Störung des Hausfriedens. Eine Störung des Hausfriedens liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Nachbarn wiederholt mit Lärm oder Aggressionen belästigt. Auch der Handel mit Drogen im Hausflur, die Belästigung durch Gestank oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus gehören zu den Fällen der Hausfriedensstörungen. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und im Notfall die Polizei verständigt werden.

Das Zustellen einer fristlosen Wohnungskündigung an den Mieter ist auch möglich, wenn in der Wohnung unerlaubt ein Gewerbe betrieben wird oder der Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet.

Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie den Mieter zuvor schriftlich abmahnen und ihm eine Frist setzen, sein Verhalten zu ändern. Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn der Mieter sie erhalten hat. Eine Zustellung durch einen Boten oder Gerichtsvollzieher ist daher ratsam.

Rechtssichere Eigenbedarfskündigung

Für Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Grund, ein Mietverhältnis zu beenden. Dies kann auch der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete pünktlich zahlt und sich ordentlich verhält. Doch nicht nur deswegen führen solche Kündigungen nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Denn der Wohnungseigentümer muss Formalitäten beachten und sich an bestimmte Voraussetzungen halten. Hält er sich nicht daran, haben Mieter große Chancen, die Mietbeendigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. In manchen Fällen können sie zudem Schadensersatz verlangen.

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Wie muss die Eigenbedarfskündigung zugestellt werden?

Für die sichere Zustellung der Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten:

Persönliche Übergabe der Eigenbedarfskündigung gegen Empfangsbestätigung

Am einfachsten ist es, das Kündigungsschreiben persönlich zu überreichen und sich den Empfang quittieren zu lassen. Denn unter Umständen muss der Vermieter den Zugang beim Empfänger beweisen. Daher ist es sinnvoll, sich den Empfang mit Unterschrift und Datum auf dem Original sowie einer Kopie bestätigen zu lassen. Trotzdem ist es ratsam, sich zur Vorsorge einen Zeugen mitzunehmen. Ist dies nicht möglich, weil der Mieter die Unterschrift verweigert oder nicht anzutreffen ist, bleibt der Postweg.

Es ist davon abzuraten, die Post sicher per Einschreiben mit Rückschein zu senden. Immerhin braucht der Empfänger das Einschreiben nicht anzunehmen oder holt es erst gar nicht vom Postamt ab.

Zunächst ist von dem Kündigungsschreiben eine Kopie mit der eigenhändigen Unterschrift anzufertigen. Auch hierbei ist es hilfreich, einen Zeugen dabei zu haben, der den Postausgang bestätigen kann. Dieser darf auch ein Verwandter sein. Besser ist natürlich eine dritte, neutrale Person. Der Eigentümer selbst darf nicht Zeuge sein.

  • Zuerst muss der Zeuge das Originalschreiben sowie die Kopie in Augenschein nehmen.

  • Auch beim Einstecken in den Umschlag ist seine Gegenwart erforderlich.

  • Anschließend wirft der Zeuge den Brief in den Briefkasten des Mieters ein.

  • Danach notiert er sich auf der Abschrift die genaue Anschrift und wann er das Schreiben eingeworfen hat und bestätigt dies mit seiner Unterschrift.

Zustellung der Eigenbedarfskündigung per Bote

Natürlich kann der Wohnungsinhaber auch einen Botendienst verwenden. Die Gefahr dabei: Der jeweilige Überbringer ist beim eventuellen Rechtsstreit der Zeuge. Ist dieser nicht mehr bei dem Botendienst beschäftigt, steht er als Zeuge vielleicht mehr zur Verfügung. Außerdem ist es sinnvoll, das Kündigungsschreiben nicht auf den sogenannten "letzten Drücker" zuzustellen. Dadurch lassen sich Zustellungsmängel noch innerhalb der jeweiligen Frist beheben.

Wie muss der Vermieter wegen Eigenbedarf rechtlich kündigen?

Eigentümer sind dazu verpflichtet, den genauen Grund für die Eigenbedarfskündigung anzugeben. Sie können nur dann wirksam kündigen, wenn Sie berechtigtes Interesse an den Wohnräumen haben. Außerdem muss ein Eigentümer bekunden, warum er genau zu dem Zeitpunkt sein Mietobjekt braucht. In der Regel reicht es, anzugeben, dass eines der Kinder die Wohnung zwecks Familienplanung benötigt.

Benötigt Sie als Wohnungsbesitzer den Wohnraum für sich selber, müssen Sie detailliert darlegen, warum es genau diese Mieterwohnung sein muss. Insbesondere dann, wenn sich noch andere Wohnungen in Ihrem Besitz befinden, ist eine gute Begründung gefordert.

Für ein Zweifamilienhaus gelten Sonderregelungen. Wohnt der Eigentümer selber in dem Haus und hat die andere Wohnung vermietet, kann er ohne besondere Gründe kündigen.

Was tun, wenn sich wegen der Eigenbedarfskündigung ein Rechtsstreit anbahnt?

Nach Eingang der Eigenbedarfskündigung wird oftmals schnell klar, ob der Mieter einen Auszug widerstandslos hinnimmt oder nicht. Um teure gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, lohnt sich ein Vergleichsangebot. Falls Sie eine vergleichbare, freie Wohnung im selben Haus oder anderswo besitzen, müssen Sie sie dem Mieter anbieten.

Ist es bereits zum Widerspruch gekommen und es bahnt sich ein Rechtsstreit an, bietet sich eine gütliche Einigung an. Beispielsweise können Sie den Mieter bei der Wohnungssuche unterstützen. Ebenso könnten Sie sich an den Umzugskosten beteiligen oder die Maklergebühren übernehmen. Möglicherweise bietet sich auch eine vertragssichere Abfindung an. All dies ist im Regelfall günstiger als der Gang vor Gericht.

Was passiert, wenn der Kündigungsgrund für den Eigenbedarf entfällt?

Falls Sie doch nicht selbst in die vermietete Wohnung einziehen möchten oder Ihr Kind es sich anders überlegt hat, ist die Eigenbedarfskündigung hinfällig. In diesem Fall ist der Mieter noch vor dem Auszugstermin davon zu unterrichten und muss nicht ausziehen.

Achtung

Falls Sie als Wohnungseigentümer den Eigenbedarf vortäuschen, um zu einem höheren Preis zu vermieten, wird das teuer. Ist der Mieter schon ausgezogen und kann die Täuschung im Nachhinein beweisen, ist Schadensersatz zu leisten.

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