Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung: Vor­aus­set­zun­gen und Fris­ten

Für Vermieter:innen ist die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses eine schwierige Angelegenheit. Das Mietrecht schützt Mieter:innen besonders und erlaubt nur bestimmte Kündigungsgründe – beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses müssen sich Vermieter:innen exakt an die formalen Vorgaben halten und sich im Zweifel juristisch oder durch einen Verband für Eigentümer:innen beraten lassen.

Wenn Sie Ihre:r Mieter:in aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter:innen vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter:innen eine Klage gegen die entsprechende Eigenbedarfskündigung.

Ein Beispiel für eine mögliche Begründung für die Wohnungskündigung aus Eigenbedarf: Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht barrierefreien Haus. Weil seine Ehefrau aufgrund einer Erkrankung körperlich eingeschränkt ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst.

War die Ehefrau aber schon zu dem Zeitpunkt körperlich eingeschränkt, als der Mietvertrag geschlossen wurde, kann der Kündigungsgrund infrage gestellt werden.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter:innen im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem:

• Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung.
  
  
• Bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt.
  
  
• Bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden.

Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben des Mietvertrags im Ernstfall vor Gericht Bestand hat, sollte sich juristischen Rat einholen.

Grundsätzlich gilt: Je enger der Verwandtschaftsgrad zu der Person, die die Wohnung später beziehen soll, desto unproblematischer ist die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Es gibt jedoch Grenzfälle, in denen die Verwandtschaftsbeziehung besonders ausführlich begründet werden muss, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchgesetzt werden kann. Dies ist beispielsweise bei Cousinen und Cousins oder bei Großneffen und -nichten der Fall.

Die aktuelle Rechtslage in Deutschland zu Eigenbedarfskündigungen sieht wie folgt aus:

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Die Frist für die Wohnungskündigung durch den:die Vermieter:in beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Nach fünf Jahren Mietverhältnis verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss die Mietpartei das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag, um diesbezügliche Diskussionen zu verhindern.

Vermieter:innen, die ihre neu erworbene, bereits vorher vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter:innen an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst der bestehenden Mietpartei offeriert werden.

Möchten Sie Ihr vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht Ihnen zur Umsetzung des Vorhabens in einigen Fällen eine sogenannte Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümer:innen das Recht, ein Wohnraumverhältnis mittels Verwertungskündigung zu beenden. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird.

Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, da Sanierungen und Modernisierungen in der Regel zur Instandhaltungspflicht zählen.

Vermieter:innen sehen sich vermehrt Schadensersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter:innen gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Beachten Sie hier unbedingt, die Schriftform der Kündigung einzuhalten und präzise Begründungen anzugeben.

Andererseits können Vermieter:innen von Mieter:innen Schadensersatz fordern, wenn die außerordentliche Kündigung nach einem längeren Prozess wirksam durchgesetzt wurde. Schließlich entstehen in der Zeit beispielsweise durch Mietausfälle, Renovierung, Rechtsbeistand oder die Vermittlung der Wohnung Kosten, die Vermieter:innen zurückverlangen dürfen, wenn die Kündigung rechtlich korrekt war.

Es gibt Fälle, in denen Vermieter:innen einen bestehenden Mietvertrag per Kündigungsschreiben aufheben möchten. Eine außerordentliche und damit fristlose Wohnungskündigung ist jedoch nur in wenigen Fällen möglich. Vermieter:innen sollten zudem beachten, dass das Kündigungsschreiben klaren formalen Voraussetzungen entsprechen muss.

Allgemein gilt: Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn sie tatsächlich zugestellt wurde. Eine Zustellung durch einen Botendienst oder eine Zwangsvollstreckung ist daher ratsam, da eine dritte Person als Zeugin fungieren kann.

Wenn Mieter:innen binnen zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Zahlungsrückstand geraten und der geschuldete Betrag eine Monatsmiete übersteigt, kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen werden. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus einem längeren Zeitraum in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten gilt laut § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB als Grund für die außerordentliche Kündigung.

Ein weiterer legitimer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Störung des Hausfriedens. Sie liegt zum Beispiel vor, wenn die anderen Personen der Hausgemeinschaft wiederholt durch Lärm oder Aggressionen belästigt werden. Auch der Handel mit Drogen im Hausflur, die Belästigung durch Gestank oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus gehören zu den Fällen der Hausfriedensstörungen. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und im Notfall die Polizei verständigt werden.

Das Zustellen einer fristlosen Wohnungskündigung ist auch möglich, wenn in der Wohnung ohne Genehmigung ein Gewerbe betrieben wird oder die Wohnung unerlaubt untervermietet wird.

Für Vermieter:innen ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Grund, ein Mietverhältnis zu beenden. Dies kann auch der Fall sein, wenn die Mietpartei ihre Miete pünktlich zahlt und sich ordentlich verhält. Doch nicht nur deswegen führen solche Kündigungen nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Denn Wohnungseigentümer:innen müssen Formalitäten beachten und sich an bestimmte Voraussetzungen halten. Tun sie dies nicht, haben Mieter:innen gute Chancen, die Mietbeendigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. In manchen Fällen können sie zudem Schadensersatz verlangen.

Es gibt keinen unkündbaren Mietvertrag. Denkbar ist, dass Mieter:innen eine Wohnung für die Dauer des gesamten Lebens mieten können. Bei Abschluss des Mietvertrags muss dies gemäß § 550 BGB schriftlich festgehalten werden. Diese Art von Mietvertrag wird auf eine bestimmte Zeit, also die gesamte Lebensdauer, geschlossen. Vor einer Kündigung schützt dieser Vertrag jedoch nicht. Legitime Kündigungsgründe sind in § 573 BGB aufgeführt. Dazu zählen etwa:

• Eigenbedarf, 
• Pflichtverletzung oder 
• wirtschaftliche Verwertung.

Für die sichere Zustellung der Kündigung wegen Eigenbedarf haben Vermieter:innen verschiedene Möglichkeiten:

Es ist davon abzuraten, die Post sicher per Einschreiben mit Rückschein zu senden. Es kann nämlich passieren, dass dieser Brief einfach nicht angenommen und auch nicht am Postamt abgeholt wird.

Erstellen Sie eine Kopie mit eigenhändiger Unterschrift von dem Kündigungsschreiben, idealerweise ebenfalls in Anwesenheit einer dritten Person, die den Postausgang bestätigen kann. Diese Person darf auch ein Verwandtschaftsverhältnis zu Ihnen haben. So läuft der Prozess dann ab:

1. Zuerst muss die bezeugende Person das Originalschreiben sowie die Kopie in Augenschein nehmen.
2. Auch beim Einstecken in den Umschlag ist ihre Gegenwart erforderlich.
3. Anschließend wirft der:die Zeug:in den Brief in den Briefkasten der Mietpartei ein.
4. Danach notiert er:sie sich auf der Kopie die genaue Anschrift und wann er:sie das Schreiben eingeworfen hat und bestätigt dies mit seiner:ihrer Unterschrift.

Natürlich können Eigentümer:innen auch einen Botendienst nutzen. Die Gefahr dabei: Der:die Überbringer:in ist beim eventuellen Rechtsstreit ein:e Zeug:in. Ist die Person nicht mehr bei dem Botendienst beschäftigt, kann das schwierig werden. Außerdem ist es sinnvoll, das Kündigungsschreiben mit genügend zeitlichem Puffer zuzustellen, um etwaige Zustellungsmängel noch innerhalb der jeweiligen Frist beheben zu können.

Eigentümer:innen sind dazu verpflichtet, den genauen Grund für die Eigenbedarfskündigung anzugeben. Als Vermieter:in können Sie also nur dann wirksam kündigen, wenn Sie berechtigtes Interesse an den Wohnräumen haben. Zudem müssen Sie bekunden, warum Sie genau zu dem Zeitpunkt Ihr Mietobjekt selbst zur Nutzung brauchen. In der Regel reicht es, anzugeben, dass eines Ihrer Kinder die Wohnung zwecks Familienplanung benötigt – wenn das auch tatsächlich der Fall ist.

Benötigen Sie als Wohnungsbesitzer:in den Wohnraum für sich selbst, müssen Sie detailliert darlegen, warum es genau diese Mietwohnung sein muss. Insbesondere dann, wenn sich noch andere Wohnungen in Ihrem Besitz befinden, ist eine gute Begründung gefordert.

Für ein Zweifamilienhaus gelten Sonderregelungen. Wohnen die Eigentümer:innen selbst in dem Haus und vermieten die andere Wohnung, können sie ohne besondere Gründe kündigen.

Nach Eingang der Eigenbedarfskündigung wird oftmals schnell klar, ob die Mietpartei einen Auszug widerstandslos hinnimmt oder nicht. Um teure gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, lohnt sich ein Vergleichsangebot. Falls Sie eine vergleichbare, freie Wohnung im selben Haus oder anderswo besitzen, müssen Sie sie dem:der Mieter:in anbieten.

Ist es bereits zum Widerspruch gekommen und es bahnt sich ein Rechtsstreit an, bietet sich eine gütliche Einigung an. Beispielsweise können Sie den:die Mieter:in bei der Wohnungssuche unterstützen. Ebenso könnten Sie sich an den Umzugskosten beteiligen oder die Kosten für Makler:innen übernehmen. Möglicherweise bietet sich auch eine vertragssichere Abfindung an. All dies ist im Regelfall günstiger als der Gang vor Gericht und im besten Fall über ein persönliches Gespräch zu klären. Bedenken Sie jedoch, dass auch jede einvernehmliche Lösung anschließend im Detail schriftlich festgehalten werden muss.

Falls Sie doch nicht selbst in die vermietete Wohnung einziehen möchten oder Ihr Kind es sich anders überlegt hat, ist die Eigenbedarfskündigung hinfällig. In diesem Fall sind die Mieter:innen noch vor dem Auszugstermin davon zu unterrichten und müssen nicht ausziehen.