Die Mietpreisbremse soll die Preisentwicklung in problematischen Wohnungsmärkten kontrollieren, indem Preissprünge im zweistelligen Prozentbereich bei Wiedervermietungen verhindert werden. Dies soll die Chancen auf dem Wohnungsmarkt für einkommensschwächere Mieter:innen verbessern. Im Folgenden lesen Sie, wann und wo die Mietpreisbremse gilt und was Sie als Vermieter:in beachten müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Mietpreisbremse soll in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Preise regulieren.
  • Die Regelung gilt nicht überall, sondern vor allem in Städten, die vom jeweiligen Bundesland als problematischer Wohnungsmarkt eingestuft werden.
  • In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung laut Gesetz maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete oder dem Mietspiegel liegen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Deutschland hat einen hohen Anteil an Mieter:innen. Über die Hälfte der Bevölkerung lebt in Mietwohnungen. Zugleich steigt die Höhe der Mieten rasant an. Bis zum Jahr 2015 durften Vermieter:innen bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen jede Miete verlangen, die der Markt hergab.

Dies führte zu hohen Kosten, die vor allem für Menschen mit geringerem Einkommen nicht mehr bezahlbar waren. Daher wurde in manchen Regionen Deutschlands die Mietpreisbremse eingeführt. Diese besagt, dass bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. So soll verhindert werden, dass einkommensschwache Mieter:innen aufgrund von hoher Miete aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Die ortsübliche Miete wird gemäß § 558 Absatz 2 BGB aus den üblichen Mieten gebildet, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren“ vereinbart wurden.

Zur Begründung können sich Vermieter:innen auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder entsprechende Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.

Gehen Sie bei geltender Mietpreisbremse wie folgt vor:

  • Ermitteln Sie die ortsübliche Miete oder schauen Sie in den Mietspiegel.
  • Suchen Sie alternativ nach einer Mietdatenbank oder beauftragen Sie ein Sachverständigengutachten zur Höhe der Miete.
  • Legen Sie anhand von drei vergleichbaren Wohnungen die Vergleichsmiete fest.
  • Addieren Sie bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent zur ortsüblichen Miete.

Ein Beispiel: Betrug die Miete bislang 6 €/m² und liegt die ortsübliche Miete bei 7 €/m², kann der:die Vermieter:in bei geltender Mietpreisbremse und bei der Neuvermietung maximal 7,70 €/m² verlangen, auch wenn für vergleichbare Wohnungen Mieten bis 8 €/m² erzielt werden.

Bestandsschutz:

Trotz Mietpreisbremse gilt ein Bestandsschutz. Das bedeutet, dass Vermieter:innen frei gewordene Wohnungen nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten müssen.

Wann und wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland nur in bestimmten Regionen. Dort wird sie jeweils für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Betroffen sind meist Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, fast immer Städte. Die jeweilige Landesregierung legt die Mietpreisbremsen im Bundesland fest und entscheidet regelmäßig über deren Erneuerung.

München ist bekannt für die Mietpreisbremse. In Nordrhein-Westfalen sind im Jahr 2021 insgesamt 18 Städte mit der Preisbremse versehen. Und in Berlin gilt seit 2015 eine Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet, die per Gesetz bis mindestens 2025 in Kraft bleiben wird.

Als Vermieter:in sollten Sie sich vor der Neuvermietung über die Vorschriften in Ihrer Region informieren. Denn Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden als Mietwucher eingestuft und teuer bezahlt. Zudem können Mieter:innen bei zu hohen Preisen eine Mietminderung umsetzen.

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Kappungsgrenze:

Die Mietpreisbremse ist nicht mit der „Kappungsgrenze“ des § 558 Absatz 3 BGB zu verwechseln. Die Kappungsgrenze beschränkt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren auf 20 bzw. 15 Prozent. Auch hier können die Länder in problematischen Regionen durch Rechtsverordnung beschließen, dass Mieten nur innerhalb des Rahmens der jeweiligen Kappungsgrenze angehoben werden dürfen.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind vorhanden?

Zu jeder Regel gehören Ausnahmen. Auch bei der Mietpreisbremse gibt es einige Fälle, in denen Vermieter:innen sich nicht an die örtlichen Vorgaben halten müssen. Die folgenden Situationen befreien Sie von der Mietpreisbremse:

  • Bestandsschutz: Die Miethöhe der alten Mieter:innen darf erhalten bleiben und auf neue Mieter:innen übertragen werden, auch wenn der Betrag zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. 
  • Neubauten: Handelt es sich um einen Neubau, brauchen sich Vermieter:innen nicht an die Mietpreisbremse halten. Für alle Wohnungen, die erstmalig nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • Modernisierung: Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor der Vermietung umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, findet die Mietpreisbremse ebenfalls keine Anwendung. 
  • Möblierte Wohnung: Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die nur über einen kurzen Zeitraum vermietet wird, greift keine Mietpreisbremse.
  • Untervermietung: Möblierte Zimmer zur Untermiete sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  • Indexmietverträge: Indexmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Die Mietpreishöhen sind von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex abhängig. 

Sollte eine dieser Ausnahmen vorliegen, dürfen Sie die Miete wie gewohnt selbst bestimmen. Beachten Sie jedoch, sich auch hier an die geltenden Regeln zur Mieterhöhung zu halten. Zudem gibt es seit 2019 eine Auskunftspflicht. Diese besagt, dass Mieter:innen unaufgefordert schriftlich darüber in Kenntnis gesetzt werden müssen, warum die Miete höher ausfällt. 

Staffel- oder Indexmiete:

Wer die Mietpreisbremse umgehen möchte, kann mit seinen Mieter:innen eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren. In beiden Fällen gelten die vereinbarten Zahlen unabhängig von der Mietpreisbremse. Jedoch darf auch die Staffelmiete nicht mehr als 120 Prozent der Vergleichsmiete betragen. Bei der Indexmiete sind Sie an den Verbraucherpreisindex gebunden.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung trotz Mietpreisbremse?

Eine Modernisierung kann zu den Ausnahmen gehören, die eine Erhöhung des Mietpreises erlaubt. Allerdings hängt dies vom Umfang der Modernisierung ab. Wurde eine Wohnung nach dem Auszug der alten Mieter:innen teilweise saniert und an eine:n neue:n Mieter:in vermietet, gilt weiterhin die Mietpreisbremse.

Zu beachten:

Auch wenn bestehende Mieter:innen nach teilweiser Sanierung in der Wohnung bleiben, müssen sich Vermieter:innen an die Mietpreisbremse halten. Sie dürfen jedoch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Wurde jedoch die Wohnung nach dem Auszug der alten Mieter:innen umfassend modernisiert, haben Vermieter:innen freie Bahn. Sie können die Miethöhe frei festlegen, da die umfassende Modernisierung eine Ausnahme von der Mietpreisbremse darstellt. Der:die neue Mieter:in hat keine Handhabung, etwas gegen die höhere Miete zu unternehmen.

Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwands ausmacht. Den Modernisierungsaufwand können Vermieter:innen unabhängig von einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit bis zu elf Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen (§ 559 BGB).

Was passiert, wenn die Mietpreisbremse missachtet wird?

Wenn keine Ausnahmen vorliegen, müssen sich Vermieter:innen an die geltende Mietpreisbremse halten, sofern eine vorliegt. Tun sie dies nicht, drohen Folgen wie Strafzahlungen wegen Mietwucher (§ 291 StGB) sowie Rügen und Mietminderungen seitens der Mieter:innen.

So dürfen Mieter:innen bei Missachtung der Mietpreisbremse vorgehen:

  • Beschwerde bei der:dem Vermieter:in einreichen (kein Beweis nötig)
  • neu vereinbarte Miete wird unwirksam, weshalb Mieter:innen weiterhin den alten Preis zahlen dürfen
  • bei Mietwucher, der um mehr als 50 Prozent von der ortsüblichen Miete abweicht, dürfen Mieter:innen rückwirkend Rückzahlungen fordern
  • Mieter:innen dürfen laut Gesetz auch eine Mietminderung umsetzen

Bei der Mietminderung ist besondere Vorsicht geboten: Wenn Sie als Vermieter:in die Mietminderung über sechs Monate lang ohne Widerspruch hinnehmen, verlieren Sie Ihren Anspruch auf den finanziellen Verlust – selbst wenn der:die Mieter:in im Unrecht war. Klären Sie daher direkt, welche Schulden der:die Mieter:in mit der Mietminderung tilgt.

Schriftliche Bestätigung:

Um Problemen mit der Mietpreisbremse vorzubeugen, sollten Sie die Mieterhöhung genau erklären und sich diese von Ihren Mieter:innen schriftlich bestätigen lassen. Auch, wenn Mieter:innen eine Mieterhöhung sechs Monate lang klaglos hinnehmen, gilt dies als Akzeptanz.

Mietpreisbremse: Fragen & Antworten

FAQ

Woher weiß ich, ob die Mietpreisbremse für meine Region zutrifft?

Was passiert, wenn die bisherige Miete schon vorher über der jetzt festgelegten Mietpreisgrenze liegt?

Was müssen Eigentümer:innen im Rahmen von Mietstaffelverträgen beachten?

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf Indexmietverträge aus?

Was ändert sich bei der Mietanpassung wegen Modernisierung?

Gibt es eine Mietpreisbremse bei der Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnungsgemeinschaft (WG-Zimmer)?

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Von welcher üblichen Miete geht der Gesetzgeber aus? Handelt es sich um den Mittelwert oder die Obergrenze aus dem Mietspiegel?

Was kommt bei Verstößen auf Eigentümer:innen zu?

Ab wann wird der Verstoß strafbar und was erwartet Eigentümer :innen in diesem Fall?

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