Miet­preis­brem­se ein­fach er­klärt – Re­geln, Gel­tung & Aus­nah­men

Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten unkontrolliert steigen. Sie begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Gesetz zur Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen und wurde bis Ende 2029 verlängert.

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung (§ 556d BGB), die seit 2015 gilt. Sie soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu stark steigen. Bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage dafür ist in der Regel der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. 

Bis 2015 konnten Vermieter:innen bei Wiedervermietungen nahezu frei den Mietpreis festlegen. In vielen Städten kam es zu Sprüngen von 20 bis 40 %. Um Mieter:innen besser zu schützen und den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu sichern, wurde die Mietpreisbremse, auch Mietpreisdeckel genannt, geschaffen.

• Ob die Regelung gilt, hängt von einer Verordnung der Bundesländer ab.
• Verstöße haben Folgen: Mieter:innen können die Miete rügen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
• Der Mietvertrag bleibt gültig – nur die Miethöhe wird nach unten korrigiert.
• Die Mietpreisbremse bezieht sich immer auf die Kaltmiete, ohne die zusätzlich anfallenden Nebenkosten.
  

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit. Etwa ein Drittel der Bevölkerung lebt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Verordnung festgelegt wurden. Stand Juni 2025 haben 13 von 16 Bundesländern eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt – allerdings mit unterschiedlichen Laufzeiten und teils nur in ausgewählten Städten und Gemeinden. Die Frage „Wo gilt die Mietpreisbremse?“ beantwortet dir die für deine Immobilie gültige Landesverordnung.

Die Mietpreisbremse soll Investitionen in Neubauten und Modernisierungen nicht behindern. Deshalb hat der Gesetzgeber Ausnahmen festgelegt.

In folgenden Fällen dürfen Vermieter:innen die Miete frei bestimmen:

1. Neubauten
   Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse (§ 556f BGB).
2. Umfassende Modernisierung
   Mietpreisbremse aufgehoben nach umfassender Modernisierung: Nach einer grundlegenden Sanierung (z. B. wenn die Kosten rund ein Drittel eines Neubaus erreichen) gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Neuvermietung (§ 556f BGB).
3. Höhere Vormiete
   Hat die Vormieterin oder der Vormieter bereits eine Miete über der Grenze gezahlt, dürfen Vermieter:innen diese Miethöhe beibehalten (§ 556e BGB).
4. Staffelmiete und Indexmiete
   Mietverträge mit automatischen Erhöhungen sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Nur bei der Ausgangsmiete muss die Mietpreisbremse bei der Indexmiete eingehalten werden. Gleiches gilt für die Staffelmiete.
5. Möblierte Wohnungen
   Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Allerdings sind Zuschläge für Möbel erlaubt, deren Höhe gesetzlich nicht genau geregelt ist. Gerade in Metropolen ist das ein häufig genutztes Schlupfloch.
6. Kurzzeitvermietung
   Bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (z. B. Ferienwohnungen) greift die Mietpreisbremse nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).
   

Die Mietpreisbremse legt fest: Bei einer Neuvermietung in einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Kaltmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Vergleichswert dient in der Regel der Mietspiegel der jeweiligen Stadt.

Beispielrechnung für die Mietpreisbremse

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse hat laut Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,00 € pro m².

• Vergleichsmiete: 10,00 € pro m²
• 10 %: 1,00 €
• Maximale zulässige Miete: 11,00 € pro m²
• Für 70 m² = 770 € Kaltmiete
• Fordert der Vermieter beispielsweise 900 €, liegt die Miete über der zulässigen Grenze. Mieter:innen können dann die Miethöhe rügen und eine Anpassung verlangen.
  

Die Erfahrungen mit der Mietpreisbremse sind gemischt. Studien zeigen, dass die Regelung den Anstieg der Mieten zwar leicht gebremst hat – in der Realität stößt sie jedoch oft an Grenzen.

Erfahrungen von Mieter:innen

Viele Betroffene wissen gar nicht, dass sie sich auf die Mietpreisbremse berufen können. Selbst wenn sie es tun, zeigt die Praxis: Ein Großteil der geforderten Mieten liegt über der zulässigen Grenze. So kam eine Erhebung 2023 in Berlin zu dem Ergebnis, dass in 98 Prozent der geprüften Fälle die Miete oberhalb der gesetzlichen Obergrenze lag. Gleichzeitig haben Mieter:innen rechtlich gute Chancen, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern – Kündigungen aus diesem Grund sind unzulässig.

Perspektive von Vermieter:innen

Für Vermieter:innen bedeutet die Mietpreisbremse zusätzliche Bürokratie und Rechtsunsicherheit. Besonders problematisch ist die Pflicht, vor Vertragsabschluss schriftlich über Ausnahmen (z. B. Vormiete oder Neubau) zu informieren. Fehler können dazu führen, dass Mietforderungen unwirksam werden.

Kritikpunkte

• Schlupflöcher: Vor allem bei möblierten Wohnungen oder Staffelmieten lässt sich die Regelung umgehen.
• Regionale Unterschiede: In manchen Städten wird streng kontrolliert, in anderen kaum.
• Geringe Wirkung: Laut Studien setzen nur wenige Mieter:innen ihre Ansprüche durch, obwohl die Erfolgsaussichten oft hoch sind.

Fazit aus der Praxis: Die Mietpreisbremse bremst Mietsteigerungen nur bedingt. Sie schützt Mieter:innen, sorgt aber gleichzeitig bei Vermieter:innen für Unsicherheit und ist in vielen Fällen schwer durchzusetzen.

Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen. Damit können die Bundesländer bis zum 31. Dezember 2029 weiterhin per Verordnung festlegen, in welchen Städten oder Gemeinden ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt (§ 556d Abs. 2 BGB).

Für Mieter:innen bedeutet das: Bei Neuvermietungen bleibt die 10-Prozent-Grenze bestehen. Vermieter:innen müssen weiterhin prüfen, ob die Mietpreisbremse am Standort gilt und welche Ausnahmen greifen.

In der Politik wird diskutiert, ob die Regelung nachgeschärft werden sollte – etwa beim Thema möblierte Wohnungen oder Kurzzeitvermietung, die bislang als Schlupflöcher gelten. Konkrete Änderungen wurden bislang aber nicht beschlossen.

Die Mietpreisbremse soll Mieter:innen vor überhöhten Neuvertragsmieten schützen und bezahlbaren Wohnraum sichern. In der Praxis wirkt sie jedoch nur eingeschränkt: Zahlreiche Ausnahmen, regionale Unterschiede und rechtliche Unsicherheiten machen die Anwendung komplex.

Für Vermieter:innen bedeutet das zusätzliche Bürokratie, für Mieter:innen ist die Durchsetzung oft mühsam – auch wenn die Erfolgsaussichten rechtlich gut stehen.

Tipp: Wer unsicher ist, sollte sich fachkundig beraten lassen – etwa beim Mieterverein, Mieterschutzbund oder durch eine anwaltliche Prüfung.