Die Mietpreisbremse hat die Preisentwicklung in den problematischen Wohnungsmärkten im Blickfeld. Sie will Preissprünge im zweistelligen Prozentbereich bei Wiedervermietungen verhindern. Auch einkommensschwache Mieter sollen eine Chance auf dem Wohnungsmarkt haben.


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Der Gesetzgeber versucht mit der Mietpreisbremse die Interessen von Vermietern und Mietern auszubalancieren. Wer saniert oder neu baut, soll auch weiterhin auf Rendite hoffen. Da Wohnungen aber keine bloße Ware, sondern vielmehr Lebensraum für Menschen sind, kann die Renditemaximierung nicht das einzige Kriterium sein.

Was heißt das: Mietpreisbremse?

Bis 2015 durften Vermieter bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen jede Miete verlangen, die der Markt hergab. Seit der Einführung der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die neue Miete maximal auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent anheben. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass einkommensschwache Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Beispiel: Betrug die Miete bislang 6 €/m² und liegt die ortsübliche Miete bei  7 €/m², kann der Vermieter bei der Neuvermietung  7,70 €/m² verlangen, auch wenn für vergleichbare Wohnungen Mieten bis 8 €/m² erzielt werden.

Für Vermieter gilt Bestandsschutz. Vermieter brauchen frei gewordene Wohnungen nicht unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. 

Wann und wo gilt die Mietpreisbremse?

Da die Mieten nicht überall unverhältnismäßig hoch sind, ist die Mietpreisbremse nur dort relevant, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht. Die Bundesländer sind ermächtigt, sie für Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse ist nicht mit der „Kappungsgrenze“ des § 558 III BGB zu verwechseln. Die Kappungsgrenze beschränkt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren auf 20 bzw. 15 Prozent. Auch hier können die Länder in problematischen Regionen durch Rechtsverordnung beschließen, dass Mieten nur innerhalb des Rahmens der jeweiligen Kappungsgrenze angehoben werden dürfen.

Was gilt für Neubauten?

Die Mietpreisbremse soll die Motivation von Bauherren und Investoren zur Errichtung von Neubauten nicht beeinträchtigen. Neubauten können auch künftig ohne Einschränkungen in der Miethöhe errichtet werden.

Beeinflusst die Mietpreisbremse Modernisierungen?

Modernisierungen sollen durch die Mietpreisbremse ebenfalls nicht gefährdet werden. Es muss aber umfassend modernisiert werden. Die Modernisierungsmaßnahme muss dementsprechend mit einem Neubau gleichgestellt werden. Als Orientierung gilt, dass die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwands ausmacht. Den Modernisierungsaufwand kann der Vermieter, unabhängig von einer Mieterhöhung,  auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 559 BGB) mit bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Bei einer Mieterhöhung ist zunächst auf die ortsübliche Miete zu achten. Diese wird gemäß § 558 II BGB aus den üblichen Mieten gebildet, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren“ vereinbart wurden. Zur Begründung kann sich der Vermieter auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder entsprechende Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.

Was ist, wenn die Mietpreisbremse missachtet wird?

Soweit die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse überschritten wird, ist eine neu vereinbarte Miete unwirksam. Es bleibt Aufgabe des Mieters, seine Rechte geltend zu machen und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Vermieter drohen im Hinblick auf den Mietwucher-Paragrafen 291 Strafgesetzbuch Geldbußen. 


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