Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, gilt oft eine Mietpreisbremse. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Erfahren Sie hier alles Wissenswerte zur Mietpreisbremse.
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Die Mietpreisbremse soll in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Preise regulieren.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung laut Gesetz maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete oder dem Mietspiegel liegen.
Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden mit Bußgeld wegen Mietwucher geahndet, auf jeden Fall müssen Sie Miet- und Kautionsüberschuss zurückzahlen und die Miete anpassen.
Die Mietpreisbremse ist eine vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit, die zulässige Miethöhe auf angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Dazu hat der Bund im Juli 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet und entsprechende Regelungen dazu in § 556d BGB aufgenommen. Die betreffenden Gebiete werden von Landesregierungen durch Rechtsverordnung für eine Mietpreisbremse bestimmt.
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – das regelt die Mietpreisbremse. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen, sie legen die Mietpreisbremsen im Bundesland fest und entscheidet regelmäßig über deren Erneuerung.
Die für eine Wohnung geltende ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich individuell aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Warum wurde die Mietpreisbremse eingeführt?
Bis 2015 durften Vermieter:innen Deutschland bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen jede Miete verlangen.
Mieterhöhungen von 20 bis 40 Prozent waren die Folge.
Die Mietpreisbremse sollte diese Entwicklung verlangsamen, denn Deutschland hat einen hohen Anteil an Mieter:innen, über die Hälfte lebt in Mietwohnungen. Damit die Einkommensschwächeren von ihnen aus ihren Wohnungen nicht verdrängt werden, wurde die Mietpreisbremse eingeführt.
In Regionen mit Mietpreisbremse darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Sie als Vermieter:in sollten den aktuellen Mietspiegel bei einer Neuvermietung zurate ziehen, wenn Sie in einer der Regionen mit Mietpreisbremse ein Mietobjekt besitzen.
Entweder Sie werden auf der Website der Stadt oder Gemeinde Ihrer Liegenschaft fündig oder – wenn dort kein Mietspiegel angeboten wird – bei Ihrem Vermieterverband.
Wo die Mietpreisbremse gilt
München ist bekannt für die Mietpreisbremse. In Nordrhein-Westfalen sind im Jahr 2021 insgesamt 18 Städte mit der Preisbremse versehen. Und in Berlin gilt seit 2015 eine Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet, die per Gesetz bis mindestens 2025 in Kraft bleiben wird.
Wo genau gilt die Mietpreisbremse? – Das erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Sollten Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten, erwartet Sie eine schriftliche Rüge des:der Mieter:in. Der Mietvertrag bleibt weiterhin wirksam, die Höhe der Kaltmiete wird für die Zukunft nach unten korrigiert, die zu viel gezahlte Miete muss erstattet werden sowie die zu viel gezahlte Kaution (§ 556g Abs. 2 BGB).
Je nachdem, wann Sie die Rüge erhalten haben, gilt:
- Innerhalb der ersten 30 Monate ab Mietbeginn: Überzahlung muss komplett an den:die Mieter:in zurückgezahlt werden.
- Nach den ersten 30 Monaten ab Mietbeginn: Die zu viel gezahlten Beträge ab dem Zeitpunkt der Rüge müssen erstattet werden, wenn das Mietverhältnis noch besteht.
- Wurde der Mietvertrag vor dem 1. April 2020 geschlossen, wirkt die Rüge nur für die Zukunft und Erstattungen haben ab dem Zeitpunkt der Rüge zu erfolgen.
Als Vermieter:in sollten Sie sich vor der Neuvermietung über die Vorschriften in Ihrer Region informieren. Denn Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden als Mietwucher eingestuft und teuer bezahlt (§ 291 StGB). Unser Tipp: Checken Sie die Miethöhe.
Wenn Sie als Vermieter:in die Mietminderung über sechs Monate lang ohne Widerspruch hinnehmen, verlieren Sie Ihren Anspruch auf den finanziellen Verlust – selbst wenn der:die Mieter:in im Unrecht war. Klären Sie daher direkt, welche Schulden der:die Mieter:in mit der Mietminderung tilgt.
Eine Wohnung ist Stuttgart-Feuerbach kostete laut altem Mietvertrag 6 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt hat die 60-Quadratmeter-Wohnung für die Vormieterin 360 Euro kalt gekostet. Nach Ihrem Auszug wollte der Vermieter 18 Euro pro Quadratmeter haben, also insgesamt rund 1.000 Euro zzgl. Nebenkosten.
Seit Einführung der Mietpreisbremse, ist der:die Vermieter:in verpflichtet, offenzulegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Der Mietpreis darf nicht mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Der Mietpreis berechnet sich wie folgt:
| Grundbetrag ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: | 11,68 € |
| Zuzüglich 10 %: | 1,17 € |
| Mögliche Gesamtmiete pro qm: | 12,85 € |
Zur Begründung können sich Vermieter:innen auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder entsprechende Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.
Aus Eigentümer:innensicht ist die Mietpreisbremse eine Einschränkung. Dennoch gibt es Ausnahmen, denn der Gesetzgeber will keine Modernisierungsmaßnahmen oder das Errichten von Neubauten verhindern.
- Die Miete für eine neu errichtete Wohnung und Neuvermietung ab dem 1.10.2014 kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen.
- Bei Modernisierungsmaßnahmen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
Wenn folgende Bedingungen zutreffen, fällt die Wohnung ebenfalls nicht unter die Regelungen zur Mietpreisbremse:
- Die Wohnungsmiete liegt bereits oberhalb der Preisdeckelung: Sie dürfen sich als Vermieter:in auf den Bestandsschutz berufen und die Miete bei Neuvermietung beibehalten.
- Keine Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen, wenn sie nur über einen kurzen Zeitraum vermietet werden. Das Gleiche gilt für möblierte Zimmer zur Untervermietung.
- Indexmietverträge und Staffelmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden.
Sollte eine dieser Ausnahmen vorliegen, dürfen Sie die Miete wie gewohnt selbst bestimmen. Beachten Sie jedoch, sich auch hier an die geltenden Regeln zur Mieterhöhung zu halten. Zudem gibt es seit 2019 eine Auskunftspflicht. Diese besagt, dass Mieter:innen unaufgefordert schriftlich darüber in Kenntnis gesetzt werden müssen, warum die Miete höher ausfällt.
Auch wenn bestehende Mieter:innen nach teilweiser Sanierung in der Wohnung bleiben, müssen sich Vermieter:innen an die Mietpreisbremse halten. Sie dürfen jedoch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
FAQ: Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
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Was ist die Mietpreisbremse?
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Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und soll Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen begrenzen. Vermieter dürfen nur eine Miete fordern oder vereinbaren, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
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Was soll die Mietpreisbremse bewirken?
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Der Gesetzgeber wollte den rasant steigenden Mietpreisen entgegenwirken, um bezahlbaren Wohnraum auch für einkommensschwächere Bürger:innen zu erhalten. Die sogenannte Mietpreisbremse kann nach Bedarf von Landesregierungen beschlossen werden. Grundlage dafür ist eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch zum Mietrecht (§ 556d BGB).
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Was ist die Mietpreisbremse im Gegensatz zur Kappungsgrenze?
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Die Kappungsgrenze bezieht sich auf bestehende Mietverhältnisse und schränkt Mieterhöhungen auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ein. Dagegen deckelt die Mietpreisbremse die Miethöhe bei Wiedervermietungen.
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In welchen Bundesländern gibt es die Mietpreisbremse?
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Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Thüringen
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In welchen Fällen greift die Mietpreisbremse nicht?
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Bei Modernisierungen, deren Kosten etwa ein Drittel des Neupreises ausmachen und bei Neubauten. Auch möblierte Wohnungen uns Wohnungen mit Staffel- oder Indexmietverträgen fallen nicht unter die Regelung der Mietpreisbremse, genauso wenig wie Wohnungen, deren Miete sich bereits oberhalb der Preisdeckelung befindet.
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