Miet­preis­brem­se: Al­les Wis­sens­wer­te

Rund 350 Städte und Gemeinden haben die Mietpreisbremse eingeführt. Diese gilt an spezifischen Gegenden mit angespannten Wohnmarkt. Mit Hilfe der Mietpreisbremse kann der Mietpreis in der Neuvermietung nicht beliebig verteuert werden.

• Die Mietpreisbremse soll in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Preise regulieren.
• Die Regelung gilt nicht überall, sondern vor allem in Städten, die vom jeweiligen Bundesland als problematischer Wohnungsmarkt eingestuft werden.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung laut Gesetz maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete oder dem Mietspiegel liegen.

Deutschland hat einen hohen Anteil an Mieter:innen. Über die Hälfte der Bevölkerung lebt in Mietwohnungen. Zugleich steigt die Höhe der Mieten rasant an. Bis zum Jahr 2015 durften Vermieter:innen bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen jede Miete verlangen, die der Markt hergab.

Dies führte zu hohen Kosten, die vor allem für Menschen mit geringerem Einkommen nicht mehr bezahlbar waren. Daher wurde in manchen Regionen Deutschlands die Mietpreisbremse eingeführt. Diese besagt, dass bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. So soll verhindert werden, dass einkommensschwache Mieter:innen aufgrund von hoher Miete aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Die ortsübliche Miete wird gemäß § 558 Absatz 2 BGB aus den üblichen Mieten gebildet, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung in den letzten vier Jahren“ vereinbart wurden.

Zur Begründung können sich Vermieter:innen auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder entsprechende Mieten für drei vergleichbare Wohnungen beziehen.

Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland nur in bestimmten Regionen. Dort wird sie jeweils für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Betroffen sind meist Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, fast immer Städte. Die jeweilige Landesregierung legt die Mietpreisbremsen im Bundesland fest und entscheidet regelmäßig über deren Erneuerung.

Zu jeder Regel gehören Ausnahmen. Auch bei der Mietpreisbremse gibt es einige Fälle, in denen Vermieter:innen sich nicht an die örtlichen Vorgaben halten müssen. Die folgenden Situationen befreien Sie von der Mietpreisbremse:

• Bestandsschutz: Die Miethöhe der alten Mieter:innen darf erhalten bleiben und auf neue Mieter:innen übertragen werden, auch wenn der Betrag zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. 
• Neubauten: Handelt es sich um einen Neubau, brauchen sich Vermieter:innen nicht an die Mietpreisbremse halten. Für alle Wohnungen, die erstmalig nach dem 1.10.2014 vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.
• Modernisierung: Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor der Vermietung umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, findet die Mietpreisbremse ebenfalls keine Anwendung. 
• Möblierte Wohnung: Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die nur über einen kurzen Zeitraum vermietet wird, greift keine Mietpreisbremse.
• Untervermietung: Möblierte Zimmer zur Untermiete sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• Indexmietverträge: Indexmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Die Mietpreishöhen sind von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex abhängig. 

Sollte eine dieser Ausnahmen vorliegen, dürfen Sie die Miete wie gewohnt selbst bestimmen. Beachten Sie jedoch, sich auch hier an die geltenden Regeln zur Mieterhöhung zu halten. Zudem gibt es seit 2019 eine Auskunftspflicht. Diese besagt, dass Mieter:innen unaufgefordert schriftlich darüber in Kenntnis gesetzt werden müssen, warum die Miete höher ausfällt. 

Eine Modernisierung kann zu den Ausnahmen gehören, die eine Erhöhung des Mietpreises erlaubt. Allerdings hängt dies vom Umfang der Modernisierung ab. Wurde eine Wohnung nach dem Auszug der alten Mieter:innen teilweise saniert und an eine:n neue:n Mieter:in vermietet, gilt weiterhin die Mietpreisbremse.

Wurde jedoch die Wohnung nach dem Auszug der alten Mieter:innen umfassend modernisiert, haben Vermieter:innen freie Bahn. Sie können die Miethöhe frei festlegen, da die umfassende Modernisierung eine Ausnahme von der Mietpreisbremse darstellt. Der:die neue Mieter:in hat keine Handhabung, etwas gegen die höhere Miete zu unternehmen.

Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwands ausmacht. Den Modernisierungsaufwand können Vermieter:innen unabhängig von einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit bis zu elf Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen (§ 559 BGB).

Wenn keine Ausnahmen vorliegen, müssen sich Vermieter:innen an die geltende Mietpreisbremse halten, sofern eine vorliegt. Tun sie dies nicht, drohen Folgen wie Strafzahlungen wegen Mietwucher (§ 291 StGB) sowie Rügen und Mietminderungen seitens der Mieter:innen.

So dürfen Mieter:innen bei Missachtung der Mietpreisbremse vorgehen:

• Beschwerde bei der:dem Vermieter:in einreichen (kein Beweis nötig)
• neu vereinbarte Miete wird unwirksam, weshalb Mieter:innen weiterhin den alten Preis zahlen dürfen
• bei Mietwucher, der um mehr als 50 Prozent von der ortsüblichen Miete abweicht, dürfen Mieter:innen rückwirkend Rückzahlungen fordern
• Mieter:innen dürfen laut Gesetz auch eine Mietminderung umsetzen

Bei der Mietminderung ist besondere Vorsicht geboten: Wenn Sie als Vermieter:in die Mietminderung über sechs Monate lang ohne Widerspruch hinnehmen, verlieren Sie Ihren Anspruch auf den finanziellen Verlust – selbst wenn der:die Mieter:in im Unrecht war. Klären Sie daher direkt, welche Schulden der:die Mieter:in mit der Mietminderung tilgt.