Klug vorsorgen, Mietausfall absichern

Ein Mietausfall bei einem neuen Mietverhältnis trifft Sie als Vermieter immer unerwartet. Mit der ImmoScout24 Mietausfallversicherung schaffen wir ab sofort Sicherheit. Den Beitrag berechnen wir einfach und schnell anhand Ihrer Miete.

Ob die Mietpreisbremse auch für Staffelmieten und Indexmieten gilt, erfahren Sie im folgenden Artikel. Lesen Sie. außerdem, ob Sie durch diese Mietvarianten um die Vorgaben der Mietpreisbremse herumkommen und was es zu beachten gilt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ein Indexmietvertrag ist an keine Mietpreisbremse gebunden. Stattdessen hängt die Miethöhe von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex ab. Fällt dieser höher aus als die ortsüblichen Vergleichsmieten, profitieren Verbraucher.

  • Fällt jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete höher als der Verbraucherpreisindex aus, ergibt sich für Vermieter ein Nachteil.

  • Bei Staffelmietverträgen dürfen Staffeln 10 Prozent von den ortsüblichen Vergleichsmieten nicht übersteigen. Es sind jedoch Erhöhungen von über 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt, sofern die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht überschritten werden.

  • Staffeln von Staffelmietverträgen vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse sind von den Kappungsgrenzen nicht betroffen.

Was gibt es hinsichtlich der Indexmieten zu beachten?

Der Indexmietvertrag ist eine Möglichkeit, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Mietverträge dieser Art sind nicht an die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden. Hier ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindex relevant. Dieser Index wird durch das Statistische Bundesamt in regelmäßigen Abständen ermittelt. Bei Indexmietverträgen in Gebieten mit Mietpreisbremse gelten folgende Vorgaben:

  • Ausgangsmiete muss den Vorgaben laut Mietpreisbremse entsprechen

  • Erhöhungsschritte sind unabhängig von der Mietpreisbremse möglich

  • Miete kann dadurch dauerhaft höher ausfallen

Es ist möglich, mit dem Indexmietvertrag höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Steigt der Verbraucherpreisindex stärker als die ortsübliche Vergleichsmiete, wird dieser Effekt erzielt. Im Laufe der Zeit ist es also denkbar, dass Mieten mit einem Indexmietvertrag höher ausfallen, als die Mietpreisbremse zulässt. Diese Variante ist eine gute Alternative für Vermieter, um nicht an die Mietpreisbremse gebunden zu sein.

Wann wird der Indexmietvertrag nachteilig für Vermieter?

Vermieter sollten jedoch genau abwägen, welchen Mietvertrag sie abschließen. Ein Indexmietvertrag kann sich leider auch zum Nachteil entwickeln. Steigen die ortsüblichen Miethöhen schneller als die Lebenshaltungskosten der Leute an, ergibt sich für Vermieter hinsichtlich der Miethöhe ein großer Nachteil. Der Indexmietvertrag kann, muss aber nicht immer Vorteile mit sich bringen.

Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse auf die Staffelmieten?

Mit dem Staffelmietvertrag lässt sich die Mietpreisbremse teils umgehen. In einem solchen Mietvertrag werden die Mieten in unterschiedlicher Höhe schriftlich festgehalten. Im Mietvertrag müssen genaue Angaben zu dem Zeitpunkt der Mieterhöhung und dem genauen Betrag zu finden sein. Vermieter und Mieter können sich auf den Abschluss eines solchen Vertrages für eine Dauer von mehreren Jahren oder sogar unbefristet entscheiden. Staffelmietverträge zeichnen sich wie folgt aus:

  • Anstieg der Staffeln dürfen mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren übersteigen.

  • Erhöhungen müssen in Gebieten mit Mietpreisbremse vereinbar sein.

  • Staffeln dürfen nicht über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  • Bei Beginn des Mietverhältnisses dürfen auch die 10 Prozent für die anfängliche Miete nicht überstiegen werden.

Vermieter wissen jedoch nicht, wie sich die ortsübliche Miethöhe über die Jahre hinweg entwickelt. Dadurch gibt es die Möglichkeit, größere Staffelschritte zu vereinbaren. Falls sich die Mieten nicht merklich erhöhen, kann es aufgrund des Staffelmietvertrags dazu kommen, dass die Miete die 10 Prozent übersteigt.

In dem Fall gilt jedoch, dass die Miete unzulässig ist. Die Staffelvereinbarung laut Mietvertrag ist in dem Fall jedoch nicht komplett unwirksam. Nur der überschüssige Teil ist davon betroffen. Das bedeutet für Vermieter, dass trotz Staffel die Mietpreisbremse doch nicht in Gänze umgangen werden kann. Mieterhöhungen sind dann erst wieder möglich, wenn die verlangte Miete unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt.

Für Mietverträge, die vor der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben von der Mietpreisbremse unberührt. Fallen die Staffeln höher aus, werden die Beträge auch wie vereinbart fällig.

Welche Nachteile bringt ein Staffelmietvertrag mit sich?

Vermieter, die einen Staffelmietvertrag abschließen möchten, sollten sich auch über die Nachteile im Klaren sein. Sie sind an die Staffeln gebunden, die im Mietvertrag vereinbart sind. Das bedeutet, dass es keine separate Mieterhöhung geben kann, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich stärker ansteigt. Ebenfalls können Vermieter keine Modernisierungsmieterhöhung während der Dauer der Mietstaffelung vornehmen.

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