Sie darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete. 

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Wozu dient die Kaution?

Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Im Einzelnen bietet die Kaution den Vermietern eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Betriebsnebenkostenabrechungen entstanden sind. Fordern Vermieter einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden. 

Dagegen ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters bei preisgebundem Wohnraum nur zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Erforderlichkeit einer Vereinbarung

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht daher kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter. Entsprechend besteht auch kein Rechtsanspruch auf Erhöhung einer vom Mieter vertragsgemäß geleisteten Kaution. Wurde jedoch die Zahlung einer Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese solange verlangen, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

Diese Regelung schließt ein, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen. Nach Erhalt der Kaution steht es dem Vermieter frei zu bestimmen, für welchen Anspruch die Kaution eingesetzt wird. 

Inhalt der Kautionsvereinbarung

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum regelt § 551 BGB zwingend bestimmte Einzelheiten: Danach darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebkosten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Folge der Nichtzahlung

Erfüllt der Mieter die Leistung der Sicherheit nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend zu machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Im Gegenzug ist es nicht ausgeschlossen, dass Vermieter die Kaution bis nach Beendigung des Mietverhältnisses einfordern können. Liegen entsprechende Voraussetzungen für eine Zahlung der Kaution nach Beendigung des Vertrags vor, dürfen Vermieter die Kaution bei bestehender Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt einklagen.

Gerät der Mieter durch die Nichtzahlung der Mietkaution in Verzug, darf der Vermieter keinen Anspruch auf hieraus entstehende Verzugszinsen einfordern. Der Anspruch des Vermieters beschränkt sich auf die Höhe der Zinsen, die bei einer fristgerechten Zahlung auf dem Sonderkonto entstanden wären. 

Anlage und Erträge der Kaution

Eine Geldsumme ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage auf einem Sonderkonto bewirkt, dass dem Mieter bei Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Fall der Zwangsvollsteckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Die gesamten Erträge aus der Geldanlage, z. B. Zinsen oder Dividenden, stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Mieter hat diese Erträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern.

Diese Form der Geldanlage erfolgt in Form eines offenen Treuhandkontos, das dem Mieter im Insolvenzfall des Vermieters finanziellen Schutz bietet und ein Pfandrecht der Banken ausschließt. Dem Vermieter steht es frei, die Kautionen mehrerer Mieter auf einem Sammelkonto anzulegen. Allerdings muss auch dieses Sammelkonto alle Voraussetzungen an ein Treuhandkonto erfüllen. Einem Urteil des BGH (5 StR 354/07) zufolge machen sich Vermieter von Wohnraum sogar strafbar, wenn sie die Kautionen der Mieter auf andere Konten überweisen und dort belassen. Im Zweifelsfall sind Mieter gut beraten, eine Überweisung der Kaution mit der Forderung zur Nennung eines insolvenzfesten Kontos zu verbinden. Demzufolge steht es Mietern frei, vor einer Zahlung der Kaution vom Vermieter den Nachweis zu fordern, dass das Geld auf einem treuhändischen Konto angelegt wird. 

Kautionen bei Geschäftsräumen

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schutzvorschrift § 551 BGB nicht anwendbar, sodass die Parteien insbesondere die Höhe der Kaution frei vereinbaren können. Mangels anderweitiger Vereinbarungen hat der Mieter kein Recht auf Ratenzahlung der Kaution. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und darf diese sogar für eigene Zwecke einsetzen. Ferner kann auch die Pflicht der Verzinsung vertraglich ausgeschlossen werden.

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