Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Miet­min­de­rung

Die Mietminderung wird von der Gesamtmiete abgezogen. Darum ist die sie laut Bundesgerichtshof auch in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen. Hier erfährst du, wie du im Falle einer Mietminderung bei der Nebenkostenabrechnung am besten vorgehst.

Die Mietminderung ist laut § 536 des BGB dann erlaubt, wenn der:die Vermieter:in die Mietwohnung nicht im garantierten Zustand erhält.

Mieter:innen dürfen bei erheblichen Mängeln wie Mäusebefall oder einer defekten Heizung prozentual die Miete mindern. Die Beweislast für die Notwendigkeit einer Mietminderung liegt dabei bei dem:der Mieter:in. Das kann insbesondere in Fällen wie Schimmel eine große Herausforderung sein, weil Schimmel genauso gut aus baulichen Gründen wie aus falschem Lüftungsverhalten resultieren kann.

Um welchen Prozentsatz die Miete gemindert werden kann, lässt sich sogenannten Mietminderungstabellen entnehmen. Die zugrunde liegenden Gerichtsurteile bieten Orientierung. Um wie viel die Miete dann im konkreten Fall reduziert werden kann, richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung beim Gebrauch der Mietsache.

Die Mietminderung wird auf die Warmmiete (Bruttomiete) angesetzt. (BGH WuM 2005, 573). Diese besteht aus der Kaltmiete (Nettomiete) und den vom:von der Mieter:in verursachten Nebenkosten. Das gilt auch bei einer Nebenkostenpauschale.

Damit eine Mietminderung wirksam wird, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.
 

• Die rechtzeitige Information des:der Vermieters:in.
• Beweisführung, dass der:die Vermieter:in den Mangel nicht behoben hat.
• Nachvollziehbare Berechnung der Mietminderung.
• Die Mietpartei sollte dem:der Vermieter:in ausreichend Zeit geben, den Mangel zu beheben. Zwei bis drei Wochen sind das übliche Maß.

Wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist und du nicht umgehend für Abhilfe sorgen kannst, ist die Mietminderung wirksam.

Du kannst als Vermieter:in die Mietminderung entkräften:

• Indem du den Mangel direkt im Anschluss an die Anzeige des:der Mieters:in behebst, kannst du die Mietminderung abwenden.
• Lass dir die Beweisführung und Berechnung der Mietminderung zeigen. Sollte der:die Mieter:in den Mangel selbst verursacht haben, darfst du ihm fristlos kündigen.

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Beispiel:

Kaltmiete 700 €, Nebenkosten 200 €.
Berechnungsgrundlage der Mietminderung = 900 € (Warmmiete/Bruttomiete).

Ergibt sich eine Mietminderungsquote von 10 %, kann der:die Mieter:in einen Betrag von 90,00 € monatlich einbehalten. Er braucht nur noch 810,0 € an den:die Vermieter:in zu überweisen.

Die Nebenkostenabrechnung bei einer Mietminderung erfolgt stets auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten. Für einen besseren Überblick empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

1. Ausgangssituation laut Mietvertrag

• Kaltmiete pro Monat: 700 €
• Nebenkosten-Vorauszahlung pro Monat: 200 €
• Bruttowarmmiete pro Monat: 900 €
• Bruttowarmmiete pro Jahr: 10.800 €

2. Mietminderung

• Mietminderung pro Monat: 10 % von 900 € = 90 €
• Gesamte Mietminderung über 4 Monate: 4 × 90 € = 360 €
• Tatsächlich geleistete Zahlungen (nach Minderung): 10.800 € – 360 € = 10.440 €

3. Tatsächliche Jahreskosten laut Nebenkostenabrechnung

• Bruttowarmmiete laut tatsächlichem Verbrauch: 10.640 €
• Daraus ergibt sich eine monatliche Warmmiete von ca. 886,67 € (10.640 € ÷ 12)

4. Berechnung der Mietminderung auf Basis der tatsächlichen Nebenkosten

Formel: Monatliche tatsächliche Warmmiete × Anzahl geminderter Monate × Minderungsquote

→ 886,67 € × 4 Monate × 10 % = 354,67 €

5. Tatsächlich geschuldete Miete im Abrechnungszeitraum

10.640 € (reale Kosten)
– 354,67 € (Mietminderung)
= 10.285,33 €

6. Abrechnung (Differenz zwischen geleisteter Zahlung und tatsächlicher Schuld)

• Geschuldete Miete: 10.285,33 €
• Geleistete Zahlungen: 10.440 €
• Erstattung zugunsten des:der Mieters:in: –154,67 €

Fazit:
In diesem Beispiel ergibt sich ein Rückzahlungsanspruch der Mieterin bzw. des Mieters in Höhe von 154,67 €.

Eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, kann komplex und zeitaufwendig sein. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen ist darum auch recht hoch.

Jedoch kannst du diesen Hürden ganz leicht aus dem Weg gehen, indem du den kostenlosen Nebenkostenrechner von ImmoScout24 nutzt. Dieser bietet dir einen einfachen Überblick über die umlegbaren Kosten und lässt sich mit wenigen Klicks individuell anpassen. Die Vorlage erfüllt alle gesetzlichen Richtlinien und lässt sich nach Fertigstellung kostenlos herunterladen und als PDF an die Mieter:innen verschicken.

Aus berechtigten Gründen wie Schimmelbefall oder einer defekten Heizung kann die Miete gemindert werden. Maßgeblich ist dabei stets die Warmmiete, also die Grundmiete zuzüglich der tatsächlich entstandenen Nebenkosten. Entsprechend wirkt sich eine Mietminderung unmittelbar auf die spätere Nebenkostenabrechnung aus.

Als Vermieter:in bist du zur Akzeptanz der Mietminderung verpflichtet, wenn der Mangel rechtzeitig angezeigt, nicht behoben und die Minderung nachvollziehbar begründet wurde. Gleichzeitig hast du das Recht, die Voraussetzungen und die Berechnung genau zu prüfen und innerhalb angemessener Frist Abhilfe zu schaffen.

Entscheidend für die Abrechnung: Die Mietminderung muss vor dem Abzug der geleisteten Vorauszahlungen von den tatsächlichen Nebenkosten berücksichtigt werden. Nur so ist die Nebenkostenabrechnung rechnerisch und rechtlich korrekt.