Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags hat sich dein:e Mieter:in dazu verpflichtet, pünktlich jeden Monat die Miete zu überweisen. Damit hast du als Vermieter:in auch das Recht, einzugreifen, wenn die Miete nicht wie vereinbart auf deinem Konto eingegangen ist. Wir stellen dir in diesem Beitrag verschiedene Reaktionsweisen bis hin zur fristlosen Kündigung vor.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Kommt es zu einem Mietrückstand bei deiner Mietpartei, kannst du ihr unter Umständen kündigen.

  • Je nach Schweregrad des Zahlungsverzugs ist eine außerordentliche fristlose Kündigung, mit und ohne Abmahnung möglich sowie eine fristgerechte Kündigung.

  • Zur fristlosen Kündigung greifst du erst, wenn die Mietzahlung zweimal hintereinander zu gering ausfiel oder über einen längeren Zeitraum eine Lücke von zwei Monatsmieten entstanden ist.

  • Der:die Mieter.in hat ein vierzehntägiges Widerspruchsrecht und kann die Kündigung noch abwenden, wenn er:sie den Rückstand innerhalb von acht Wochen nach Erhalt der Kündigung ausgleicht.

  • Mit VermietenPlus kannst du einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Mietvertrag erstellen – ganz nach deinen individuellen Bedürfnissen.

» Für private Vermieter:innen
Die Basis für ein stabiles Mietverhältnis

Wann darf ich meinem Mieter kündigen?

Eine der wichtigsten Pflichten des:der Mieters:in besteht darin, zu Beginn eines jeden Monats und spätestens bis zum dritten Werktag des angebrochenen Monats die volle Miete zu bezahlen.


Vermieter mit Lesebrille sitzt auf dem Sofa am Laptop, er notiert in einen Block Zahlen.

Auch andere Zahlungsintervalle sind denkbar, müssen aber im Mietvertrag genau definiert werden. Im § 556b Absatz 1 des BGB findest du weitere Informationen dazu.

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Hinweis: Miete ist spätestens am dritten Werktag zu überweisen

Es reicht aus, wenn des:der Mieters:in die Miete am dritten Werktag anweist. Wenn die Miete etwas später eintrifft, muss das erst einmal noch nichts Ungewöhnliches bedeuten.

Geht die Mietzahlung nicht auf deinem Konto ein, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen dem:der Mietenden kündigen, teils sogar fristlos. In vielen anderen Situationen ist das gar nicht so leicht, da in Deutschland die Mieterrechte sehr stark ausgeprägt sind. Hier liest du mehr über Mieter kündigen - korrekt und fristgerecht.


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Wie gehe ich bei Zahlungsverzug vor?

Wenn eine dieser oben genannten Bedingungen vorliegt und dein:e Mieter:in sich im Mietrückstand befindet, hast du drei verschiedene Möglichkeiten, die Kündigung auszusprechen:

  1. Du kannst ohne Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen.
  2. Du kannst mit Abmahnung außerordentlich fristlos kündigen.
  3. Du kannst fristgerecht kündigen. Die Entscheidung hängt von der genauen Situation und von deinem Verhältnis zum:zur Mieter:in ab.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Im § 543 Abs. 2 Nr. 3 des BGB kannst du nachlesen, dass du ohne Abmahnung bei Zahlungsverzug kündigen darfst, wenn der Mieter seine Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht oder nur teilweise gezahlt zahlt und über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten schuldig geblieben ist. In diesen Fällen ist für dich der Anlass gegeben, deine:n Mieter:in direkt und fristlos zu kündigen.

Außerdem darfst du ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte. Jedoch stehst du hier in der Beweispflicht. Angenommen der:die Mieter:in hat schon bei früheren Abmahnungen keine Reaktion gezeigt, hast du einen Beweis und kannst begründet auf eine Abmahnung verzichten.


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Die außerordentliche fristlose Kündigung mit Abmahnung

Weniger drastische Fälle erlauben dir die fristlose Kündigung, wenn du vorher eine schriftliche Abmahnung an den:die Mieter:in gesendet hast und diese:r nicht reagiert hat. Ein typischer Fall: Der:die Mietende hat die Miete wiederholt verspätet gezahlt.

Sollte sich dieses Verhalten nach einer Abmahnung mit definiertem Ultimatum nicht ändern, darfst du die fristlose Kündigung aussprechen. Auch diese muss schriftlich vorliegen. Beachte dabei, dass der:die Mieter:in trotz der Kündigung nicht direkt ausziehen muss. Falls er:sie die Wohnung nicht zum gesetzten Termin geräumt hat, musst du eine gerichtliche Räumungsanordnung einklagen. Hier liest du mehr zum Thema Räumung.

Die fristgerechte Kündigung

Fehlen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung, bleibt dir als Vermieter:in nur die Möglichkeit, fristgerecht zu kündigen. Es kann allerdings sein, dass in deinem Fall eine vorherige Abmahnung wegen Zahlungsverzugs notwendig ist. Das hängt davon ab, wie schwerwiegend das Verschulden ist.

Die Kündigungsfrist ist in § 573 c BGB geregelt und beträgt normalerweise drei Monate. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, sind es sechs Monate und neuen Monate, wenn das Mietverhältnis bereits länger als acht Jahre andauert. Mehr zu Kündigungsfristen liest du in unserem Beitrag Mietvertrag kündigen.

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Tipp 1: Welche Kündigungsform passt zu meinem Anliegen?

Du bist dir unsicher darüber, welche Art der Kündigung sich bei Zahlungsverzug für dich anbietet? Die Beratung durch eine:n Rechtsanwält:in kann dir Klarheit verschaffen.

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Tipp 2: Stelle zuerst das Verschulden des Mieters fest

Stelle vor der Kündigung sicher, dass der:die Mieter:in den Zahlungsverzug selbst verschuldet hat. Nimm dafür Kontakt zum:zur Mieter:in auf und frage nach, ob beispielsweise das Sozialamt involviert ist.

Kündigungsschreiben wegen Zahlungsverzug

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie zwingend schriftlich bei der Mietpartei eingehen und von dir oder dem:der Bevollmächtigen unterschrieben sein. Über den Eingang der Kündigung bist du in der Beweispflicht, optimalerweise wirfst du sie persönlich in Anwesenheit eines:einer Zeugin in den Briefkasten oder wählst das Einschreiben mit Rückschein.

Diese Inhalte sollten dein Kündigungsschreiben zwingend enthalten:

  • Name und Adresse beider Mietparteien
  • Kündigungsgrund
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Du hast Freiheiten bei der inhaltlichen Gestaltung, solltest jedoch unbedingt die folgenden Formulierungen mit aufnehmen:

  • "Mit dem Mietvertrag vom (Datum) vermiete ich an Sie die Mietsache in (Adresse)"
  • "Zu den Mietvertragspflichten gehört laut (§) die Zahlung der Miete in Höhe von (Betrag) monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats."
  • "Trotz Fälligkeit konnte ich für den (Monat) nur einen Zahlungseingang von (Euro) / keinen Zahlungseingang und für den (Monat) nur einen Zahlungseingang von (Euro) / keinen Zahlungseingang feststellen."
  • "Sie befinden sich daher für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der gesamten Miete / einem nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete in Höhe von (Euro) in Verzug."
  • "Aus diesem Grund kündige ich das Mietverhältnis mit Ihnen außerordentlich fristlos."

So können Mieter die Kündigung abwenden

Du weist in deinem Kündigungsschreiben auf das zweiwöchige Widerspruchsrecht hin. In diesem Zeitraum kann der:die Mieter:in die Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden. Dann muss er:sie aber auch innerhalb von acht Wochen nach dem Erhalt der Kündigung seine Schulden begleichen. Laut § 569 Ab. 3 des BGB gibt es jedoch nur einmal innerhalb von 24 Monaten die Möglichkeit für einen solchen Ausgleich. Bei einer fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzug haben Mieter:innen auch bei Nachzahlung keine Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen.


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FAQ: Häufige Fragen zur Kündigung wegen Zahlungsverzug

Ab wann spricht man vom Mietrückstand?

Die Miete muss spätestens am dritten Werktag des Monats angewiesen werden und trifft entsprechend später auf dem Konto ein. Das ist noch kein Mietrückstand. Erst, wenn die Miete nicht oder unvollständig eingeht, solltest du reagieren.

Wie gehe ich als Vermieter vor bei Mietrückstand?

Sobald dir der Mietrückstand auffällt, solltest du deine:n Mieter:in kontaktieren. Unter Umständen gibt es dafür einen ganz einfachen Grund. Es könnte sein, dass dein:e Mieter:in Sozialhilfe bezieht oder der Dauerauftrag ausgelaufen ist.

Rechtfertigt der Zahlungsverzug eine Kündigung des Mieters?

Ja, das Mietrecht erlaubt in diesem Fall, dass du die Kündigung aussprichst. Es gibt drei Arten: die außerordentliche fristlose Kündigung ohne und mit Abmahnung sowie die fristgerechte Kündigung.

Wann kann ich außerordentlich fristlos kündigen?

Der:die Mietende muss dir in zwei aufeinanderfolgenden Monaten einen Großteil der Miete schuldig geblieben sein. Die andere Variante ist, dass der Rückstand sich über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten aufsummiert hat.

Kann der Mieter die Kündigung noch abwenden?

Du weist den:die Mieter:in in der Kündigung auf eine zweiwöchige Widerspruchsfrist hin. In dieser kann er:sie widersprechen und hat ab dem Eintreffen der Kündigung acht Wochen Zeit, den Mietrückstand auszugleichen. Hat er:sie das geschafft, ist die Kündigung gegenstandslos.

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seit 18.10.2023
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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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