Miet­ver­trag auf Le­bens­zeit

Insbesondere ältere Mieter wünschen sich häufig einen Mietervertrag auf Lebenszeit. Sie möchten ausschließen, dass sie im hohen Alter umziehen müssen. Grundsätzlich ist es möglich, einen Mietvertrag auf Lebenszeit abzuschließen, die Rechtslage ist jedoch kompliziert. In diesem Artikel erfahren Sie mehr rund um den Mietvertrag auf Lebenszeit.

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit soll Mietern:innen die Sicherheit geben, dass das Mietverhältnis bis zum Zeitpunkt ihres Todes nicht beendet wird. Aber auch für Vermieter:innen hat ein solcher Mietvertrag Vorteile, schließlich sind dadurch die Mietzahlungen langfristig gesichert.

Natürlich muss ein Mietvertrag auf Lebenszeit schriftlich abgeschlossen werden. Im Folgenden erklären wir die rechtlichen Hintergründe zum Mietvertrag auf Lebenszeit.

Ein befristeter Mietvertrag muss einen klar definierten Anfang und ein klar definiertes Ende haben. Die Lebenszeit ist zwar eine zeitliche Befristung, jedoch bleibt die Vertragslänge ungewiss. Lediglich die Formulierung „Das Mietverhältnis endet mit dem Tod des Mieters.“ ordnet die Befristung sachlich ein.

Weil die Befristung normalerweise auch bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, ist die Befristung im Zusammenhang mit Miete auf Lebenszeit insgesamt umstritten.

Gestattet ist eine Befristung in der Regel nämlich nur unter folgenden Voraussetzungen:

• Wenn der:die Vermieter:in die Räume nach Ablauf des Mietvertrages für sich, seine Haushaltsangehörigen oder seine Familienangehörigen nutzen möchte
• Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ende der Frist dadurch, dass die Räume erheblich verändert werden sollen, nicht möglich ist oder
• Wenn der Vermieter die Räume nach Ende der Frist an jemanden vermieten möchte, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.
  

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat einen auf die Lebenszeit des:der Mieters:Mieterin abgeschlossenen Mietvertrag nichtsdestotrotz als befristetes und auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis eingestuft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 02.07.1991 – RE-Miet 5/92).

Vorteilhaft im Sinne des:der Mieter:in ist die Einordnung als befristeter Vertrag, weil ein unbefristeter Vertrag keinerlei Schutz bieten würde:

Ein unbefristeter Mietvertrag erlaubt Vermieter:innen, das Mietverhältnis im Rahmen des § 573 BGB ordentlich zu kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung besteht. Dazu kommt die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, z. B. wegen Eigenbedarf.

Hingegen ist die Kündigung des:der Mieter:in im befristeten Mietvertrag nicht so einfach möglich:

• Ein befristeter Mietvertrag kann normalerweise nicht vor Ablauf der Frist gekündigt werden. Er kann von dir als Vermieter:in nur außerordentlich fristlos gekündigt werden. Der gesetzliche Rahmen ist hierbei nach §§ 543 und 569 BGB sehr mieterfreundlich und erlaubt eine außerordentlich fristlose Kündigung nur im Ausnahmefall.
• Durch die Befristung des Mietverhältnisses bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit, ist eine ordentliche Kündigung unmöglich. Die außerordentliche Kündigung nur unter ganz bestimmten strengen Voraussetzungen möglich. Deswegen ist der Schutz der Mieter:innen in bei einem lebenslangen Mietverhältnis besonders hoch.

Gut zu wissen:
Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nach §§ 543 und 569 BGB nur möglich, wenn

• der:die Mieter:in mit der Zahlung der Miete länger als zwei Monate im Verzug ist.
• Der:die Mieter:in die Hausordnung wiederholt gestört oder die Mietsache vertragswidrig genutzt hat.

Beim Mietvertrag auf Lebenszeit müssen diverse Voraussetzungen erfüllt sein, die im § 575 BGB festgeschrieben sind und alle befristeten Mietverträge betreffen.
Darüber hinaus regelt § 550 S. 1. BGB, dass ein Mietvertrag für eine längere Zeitdauer als ein Jahr als unbefristet gilt, wenn er nicht in Schriftform vorliegt. Die Befristung, auch eines Mietvertrags auf Lebenszeit wird also unwirksam, wenn der Mietvertrag nicht in Schriftform vorliegt.

Hast du einen Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen, endet das Mietverhältnis mit dem Tod des:der Mieters:Mieterin und bedarf keiner weiteren Kündigung. Die Erb:innen treten nicht in das Mietverhältnis ein. Als Vermieter:in hast du nun Anspruch auf Räumung, der sich logischerweise jedoch nicht mehr gegen den:die Mieter:in richten kann. Die Erb:innen des:der verstorbenen Mieters:Mieterin sind verpflichtet, die Wohnung zu räumen oder sie räumen zu lassen. Auch eine eventuelle Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung müssen die Erb:innen des:der verstorbenen Mieters:Mieterin begleichen. Die Erb:innen treten also in ein Abwicklungsschuldverhältnis ein.

Komplizierter ist der Fall, wenn der:die verstorbene Mieter:in die Wohnung dauerhaft mit einer anderen Person in einem gemeinsamen Haushalt bewohnt hat. Laut § 563 BGB hat diese Person ein Recht darauf, in das Mietverhältnis einzutreten. Begründet wird dies dadurch, dass die Person ein berechtigtes Interesse daran hat, ihren bisherigen Lebensmittelpunkt zu behalten. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall aber zu einem unbefristeten Mietverhältnis, das ordentlich gekündigt werden kann.

Ein vertrautes Heim lebenslang bewohnen, das wünscht sich wohl jede:r ab einem gewissen Alter. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diesen Wunsch zu realisieren:

• Wie in diesem Beitrag dargestellt ist es der Mietvertrag auf Lebenszeit, der befristet und schriftlich abgeschlossen wird und nur in Ausnahmefällen außerordentlich gekündigt werden kann.
• Eine weitere Möglichkeit stellt das Wohnrecht auf Lebenszeit dar, auch dingliches Wohnrecht genannt. Es wird ins Grundbuch eingetragen. In der Regel ist keine Mietzahlung erforderlich. Eine Kündigung ist hier nicht möglich.
• Darüber hinaus kann ein dauerhafter Vertrag zwischen den Vertragspartner geschlossen werden, bei dem kein Geld an den:die Vermieter:in fließen soll. Es handelt sich hier um lebenslanges Wohnrecht durch einen Leihvertrag. Das Besondere ist hier, dass es sich nicht mehr um das Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB handelt, sondern um die Vorschriften für einen Leihvertrag nach §§ 598 ff. BGB. Keine Mietzahlungen, aber auch eine relativ leichte Kündbarkeit machen den Mietvertrag aus.