Mietmängel

Mietmängel sind für beide Seiten ein Graus, denn einerseits drohen damit der frühzeitige Auszug des Mieters (Wegfall der Mieteinnahme), sowie andererseits ein teils bürokratisches Ringen um Kostenübernahme und dergleichen (Kosten für Behebung). Selbst Dinge, die man als Vermieter typischerweise nicht dem wesentlichen Inhalt eines Mietvertrages zurechnen würde, können als Mietmängel gelten.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bedeutet das auch, dass Vermieter Schäden an der Haustür, an der Briefkastenanlage und am Türschloss beseitigen müssen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter die Schäden nicht selbst verursacht oder verschuldet hat.

Wenn allerdings die Haustür bei einem Wohnungseinbruch demoliert wurde oder wenn Kinder das Türschloss verkleben oder verstopfen, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen und die notwendige Reparatur auch bezahlen, so der DMB. Auch für Schäden am Aufzug muss der Vermieter aufkommen, wenn er einen konkreten Schädiger nicht ermitteln kann.

Verzögern Sie die Beseitigung oder verweigern sie, kann das im Extremfall zu einer Kürzung des Mietzinses oder einem kompletten Zahlungsausfall führen. Allerdings ist hier der Mieter zunächst in der Pflicht, an Sie heranzutreten und Mietmängel auch genau zu benennen. Ohne vorherige Ankündigung beziehungsweise Fristsetzung sind Mietkürzungen also nicht statthaft, im Zweifelsfalle haben Sie weiterhin Anspruch auf die vollständige Summe.

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Kommt es in der Wohnung zum Beispiel durch einen Wasserrohrbruch zu einem Schaden am Teppich oder am Mobiliar des Mieters, so ist der Vermieter nur dann verpflichtet, Ersatz zu leisten, wenn ihn ein Verschulden trifft. Das kann nach DMB-Angaben der Fall sein, wenn die Handwerker des Vermieters fehlerhaft gearbeitet haben, der Vermieter Überwachungspflichten nicht ernst genommen hat oder wenn er mit einer Schadensbeseitigung trotz Mahnung des Mieters in Verzug geraten ist.

Treten Mietmängel auf, muss der Mieter zunächst aktiv werden und sich an Sie wenden. Er ist dazu gesetzlich verpflichtet und muss das unverzüglich tun, also „ohne schuldhaftes Zögern“. In vielen Fällen geht es nämlich nicht nur um Bagatellmängel, sondern um solche, die zu einer „dauerhaften Schädigung der Mietsache“ führen können. So muss in manchen Fällen auch der telefonische Kontakt gewählt werden, etwa bei Wasserschäden und dergleichen.

Werden Sie verspätet informiert, kann der Mieter sich Ihnen gegeben unter Umständen schadenersatzpflichtig gemacht haben. Prinzipiell muss er in der Mängelanzeige aber eine Fristsetzung einbringen, um die Miete nach erfolglosem Ablauf mindern zu können. Hat er die Verzögerung zu verantworten, müssen Sie unter Umständen keine Minderung mehr hinnehmen, auch kann er keinen Schaden- oder Aufwendungsersatz geltend machen. Teilweise entfällt außerdem die Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB.

Vorteilhaft kann sein, wenn die Mängel bereits bei Vertragsabschluss bekannt waren (Wohnungsübergabeprotokoll).