Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Was das Gesetz für Makler bedeutet

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), mit ehemals Katharina Barley (SPD) an der Spitze (Nachfolgerin ab Juli: Christine Lambrecht, SPD), hat im Februar 2019 einen Gesetzesentwurf für das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien vorgelegt. Künftig soll gelten: Wer den Makler beauftragt, trägt die Kosten. Eine Kappungsgrenze hingegen soll es nicht geben. Die Provisionshöhe für Makler soll künftig vom Verkäufer verhandelt werden. Ob und wann das Gesetz kommen könnte, ist vor allem nach dem Zuständigkeitswechsel noch unklar.



Das denkt die Branche


Aktuell wird diskutiert, ob bei Immobilienverkäufen künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt („Wer bestellt, bezahlt“). Das Bundesjustizministerium hat im März 2019 einen Gesetzentwurf zum sogenannten Bestellerprinzip vorgelegt. Der Entwurf befindet sich aktuell in der Abstimmung mit den CDU/CSU-geführten Innen- und Wirtschaftsministerien, die zu einer anderen Position tendieren. Ob und wann das Gesetz kommt, ist daher noch offen. Hinzu kommt, dass Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) unmittelbar nach Abschluss der Europawahlen ihren Rücktritt angekündigt hat, um einen Parlamentssitz in Brüssel einzunehmen. Was erwartet die Branche? Und welche Auswirkungen wird das Gesetzesvorhaben auf die Arbeit der Makler haben? ImmobilienScout24 hat über 600 Makler und professionelle Anbieter dazu befragt.

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Wer verdient wirklich am Bestellerprinzip?


Am 8. Mai 2019 wurde im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz der Gesetzentwurf von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zum Bestellerprinzip diskutiert. Das haben wir zum Anlass genommen, uns die Auswirkungen auf den Markt genauer anzuschauen – und spannende Erkenntnisse gewonnen: In erster Linie profitiert die Politik von einer Einführung – mit Mehreinnahmen von rund 45 Millionen Euro. Denn sowohl die Politik als auch Akteure am Markt erwarten, dass Verkäufer in nachfragestarken Regionen die Maklerprovisionen auf den Immobilienpreis aufschlagen werden. Das treibt die Immobilienpreise und damit die Erträge der Grunderwerbsteuer weiter an.

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Wie will die SPD die Vermittlung von Kaufimmobilien regulieren?

Wie beim Bestellerprinzip für Miete sieht der Entwurf zum Pendant für Kauf vor, dass der Auftraggeber des Maklers, in der Regel also der Verkäufer, auch dessen Leistung bezahlt. Die Idee hinter dem Bestellerpinzip – „wer bestellt, der zahlt“ – ist nicht neu. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen existiert das Gesetz bereits seit 2015. Das BMJV hat Medienberichten zufolge am 26. Februar einen Referentenentwurf vorgelegt, Titel des Papiers: „Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien“.

Die wichtigsten Eckpunkte:

  • Wer bestellt, der zahlt: Makleraufträge kommen nur noch zustande, wenn der Makler in Bezug auf die betreffende Wohnimmobilie ausschließlich wegen des Vertrages mit dem Kaufinteressenten tätig wird. Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt er die Provision.
  • Keine Kappungsgrenze: Der Entwurf enthält keinen Vorschlag zur Deckelung der Maklerprovision. Der Verkäufer als Auftraggeber verhandelt deren Höhe.
  • Schriftform erforderlich: Makleraufträge müssen künftig in Textform erteilt werden.
  • Zusatzkosten verboten: Zusätzliche Entgelte für Käufer, die von dem Verkäufer oder einem Dritten für die Vermittlung oder zusammenhängende Leistungen geschuldet wird, sind verboten.
  • Mäkler wird zu Makler: Die Begriffe Mäkler und Mäklervertrag werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), im dem verschiedene Bestimmungen zum Maklerlohn (§652 BGB ff.) enthalten sind, durch die modernen Varianten Makler und Maklervertrag ersetzt.
  • Bußgelder bei Verstößen: Die Gewerbeordnung soll dahingehend verändert werden, dass Verstöße mit Bußgeldern geahndet werden können (geschätzte Höhe: 500.000 Euro).

 

Einen Zeitpunkt für das Inkrafttreten des Gesetzes sieht das Papier – anders als der Gesetzesvorschlag der BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN (nachfolgend die Grünen) – nicht vor. Auch die Kappungsgrenze von maximal 2% des Kaufpreises und eine Vorleistungspflicht für Maklerleistungen werden im Referentenentwurf der SPD nicht gefordert.



ImmobilienScout24 positioniert sich an der Seite der Makler

Der Geschäftsführer von ImmobilienScout24, Ralf Weitz, bezeichnet den Gesetzesentwurf in aktueller Form der SPD als nicht zielführendDie Position im Detail:

„Makler nehmen bei der Vermittlung von Wohneigentum eine sehr wichtige Rolle ein. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern."

Bei dem SPD-Entwurf sei es aus Sicht von ImmobilienScout24 sehr wahrscheinlich, dass die Provision von den Verkäufern auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wird. Damit werden die Preise am Markt zusätzlich steigen.

"Wir glauben, dass es bessere Lösungen für einen funktionierenden Immobilienmarkt gibt“, sagt Ralf Weitz. Daher hat ImmobilienScou24 10 Schlüssel-Forderungen im Masterplan Wohnen zusammengefasst.

Schlüssel-Forderung 6: Lasst vermitteln, wo es gewünscht ist!

Der Kauf eines Eigenheims gehört für viele Menschen zur größten Transaktion ihres Lebens. Bei dieser Entscheidung kann ein Immobilienmakler ein wichtiger Berater und Vermittler sein. Der Makler moderiert den Transaktionsprozess und führt einen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer durch. Als Dienstleister sorgt er dafür, dass am Ende ein für beide Seiten erfolgreicher Abschluss erzielt wird. In weniger nachgefragten Regionen haben Makler häufig die schwierige Aufgabe, überhaupt einen Käufer zu finden. Deshalb ist es sinnvoll, wenn der Makler von beiden Seiten bezahlt wird. Wir empfehlen zudem eine frei verhandelbare und bedarfsorientierte Maklervergütung, die den (Mehr)Wert des Maklers leistungsgerecht vergütet. Deswegen fordern wir im Masterplan Wohnen: "Lasst vermitteln, wo es gewünscht ist!"


Status Quo

Die aktuelle Debatte um die Einführung des Bestellerprinzips zeigt kontroverse Positionen: Die große Koalition von CDU/CSU und SPD hat das Bestellerprinzip beim Kauf nicht im Koalitionsvertrag vereinbart. Daher ist die Umsetzung theoretisch Verhandlungssache. Laut Bundesjustizministerin Barley (SPD) sei das Bestellerprinzip jedoch beschlossene Sache. Das bestätigte auch ihr Parteikollege Thorsten Schäfer-Gümbel. Die CDU positioniert sich währenddessen gegen das Bestellerprinzip beim Kauf. Das BMJV mit Katharina Barley an der Spitze hat nun den Gesetzentwurf an die zuständigen Bundesministerien geschickt.

Bislang gab es keine offiziellen Äußerungen oder Aussagen zum genauen Zeitplan bzw. zu Präferenzen der Bundesregierung zum Entwurf des BMJV. Ob und wann ein Makler-Bestellerprinzip- oder auch ein Preisdeckelgesetz kommt, ist weiterhin offen. Aktuell ist in Stellungnahmen zum Entwurf des BMJV aus dem Bundesinnenministeriums (BMI) Gesprächsbereitschaft zu erkennen. Der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz (CDU) hat am 27. Februar 2019 mitgeteilt, dass sein Ministerium dem Vorschlag des BMJVs gegenüber "aufgeschlossen" sei. Darüber hinaus werde das BMI den Entwurf "weiter im Detail" prüfen.

Der Gesetzentwurf der Grünen wurde zuletzt am 8. Mai 2019 im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz diskutiert. Stellung nahmen neun geladene Sachverständige des Immobilienmarktes, des Verbraucherschutzes sowie Vertreter verschiedener Hochschulen. Die Bandbreite der Stellungnahmen reichte von Ablehnung bis Zustimmung. Nahezu alle Vertreter rechnen mit einer Erhöhung der Preise bei Immobilien – stimmen also den Aussagen im Gesetzentwurf der Grünen zu. Die Verbraucherschützen sehen selbst bei einer künftigen Einpreisung der Maklerprovision keine Nachteile. Lesen Sie die Zusammenfassung der öffentlichen Anhörung hier.


Kommt nun das Bestellerprinzip als Gesetz?

Gesetzentwürfe durchlaufen verschiedene Prozesse und Institutionen. In der Regel legt die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vor, bei welchem der Bundesrat ein Vetorecht hat. Nach der Abstimmung wird ein Entwurf im Bundestag vorgelegt. Der Deutsche Bundestag befasst sich in der Regel in drei Sitzungen mit Gesetzentwürfen. Der endgültige Entwurf wird dem Bundesrat übermittelt, der dann über diesen abstimmt. Erst nach der Zustimmung des Bundesrates wird der Gesetzentwurf eingebracht.

Die aktuelle Debatte um die Einführung des Bestellerprinzips ist widersprüchlich: Die große Koalition von CDU/CSU und SPD hat das Bestellerprinzip beim Kauf nicht im Koalitionsvertrag vereinbart. Daher ist die Umsetzung theoretisch Verhandlungssache. Zudem monierte die CDU, der Gesetzesentwurf sei nicht abgestimmt. Laut Bundesjustizministerin Barley hingegen sei das Bestellerprinzip beschlossene Sache, das bestätigte auch ihr Parteikollege Thorsten Schäfer-Gümbel. Die CDU positioniert sich währenddessen gegen das Bestellerprinzip beim Kauf. "Wenn wir gesetzlich vorschreiben, dass die Maklerprovision ausschließlich vom Verkäufer zu tragen ist, besteht die Gefahr, dass diese auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird", sagt Jan-Marco Luczak, stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Zudem werde das Bestellerprinzip dazu führen, dass der Makler "unweigerlich im Lager des Verkäufers" stehe.

Der Gesetzesentwurf der Grünen ist lediglich ein Vorschlag. Gesetzesentwürfe der Oppositionsparteien werden in der Regel nicht als Gesetz verabschiedet. Um in Deutschland ein Gesetz verabschieden zu können, muss die Regierung dem Bundesrat einen Gesetzentwurf vorlegen. 


Warum gibt es zwei Gesetzentwürfe?

Der SPD-Entwurf ist ein Entwurf der SPD – und damit der Regierungspartei. Der im Herbst 2018 vorgestellte Gesetzentwurf war ein Vorschlag der Grünen, also einer Oppositionspartei. Auch wenn dieser die Debatte ins Rollen gebracht hat, gilt grundsätzlich: Gesetzentwürfe von Oppositionsparteien werden in der Regel nicht aufgenommen und als Gesetz verabschiedet. Um in Deutschland ein Gesetz verabschieden zu können, muss die Regierung – und damit die Koalitionsparteien – dem Bundesrat einen Gesetzentwurf vorlegen.


Stimmen aus dem Markt

IVD positioniert sich "contra" Bestellerprinzip

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) stellt sich gegen das Bestellerprinzip und spricht sich für eine bundesweite Provisionsteilung aus. „Das SPD-Vorhaben wird den ihm zugeschriebenen Zweck – nämlich die Käufer finanziell zu entlasten – nicht erfüllen. Ganz im Gegenteil: Der Käufer wird nicht entlastet, sondern belastet und er erhält keine Beratungsleistung mehr. Das kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein“, kommentiert Präsident Jürgen Michael Schick den Gesetzentwurf.


Engel & Völkers richtet sich an Bundeskanzlerin Angela Merkel

In einem Brief an die Bundeskanzlerin Angela Merkel und andere Politiker wirbt Engel & Völkers für eine Gesetzesreform, nach der sich Käufer und Verkäufer die Courtage teilen.


Von Poll hängen sich an den Vorschlag von Engel & Völkers

Von Poll hat sich dem Vorschlag von Engel & Völker angeschlossen und legte ein Zehn-Punkte-Programm mit Vorschlägen zur Anpassung der bestehenden Regelung vor. Darüber hinaus fordert Von Poll, dass Premiumimmobilien und Anlageobjekte von der Teilung der Courtage ausgeschlossen werden. Von Poll fordern außerdem eine Aufteilung der Grunderwerbssteuer hälftig zwischen Käufer und Verkäufer und eine Senkung dieser auf einen bundeseinheitlichen Satz. Für Makler soll künftig ein Sachkundenachweis als Zulassungsbeschränkung im Sinne der Qualitätssicherung bindend sein und der Makler soll nur mit schriftlichem Maklervertrag tätig werden dürfen. Alle Unternehmen sollen von einem gemeinsamen Berufsband vertreten werden.


Maklerprovision pro Bundesland


Über die Höhe der Maklerprovision wird viel diskutiert und der Informationsstand ist oft ungewiss. Fakt ist, dass die Maklerprovision noch nicht vereinheitlicht ist. In Deutschland liegt sie meist zwischen 3 und 7 Prozent. Der genaue Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Je nach Situation wird die Provision zur Zeit zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, oder vom Käufer alleine getragen.

In anderen europäischen Ländern wie in Österreich und den Niederlanden gilt bereits das Bestellerprinzip für alle Immobilienarten und somit zahlt meist der Verkäufer die Maklerprovision.


Maklerprovision in anderen Europäischen Ländern

Land Provision auf Verkaufspreis
Irland 1-2,5%
Niederlande 1-2%
Schweden 1,5% oder 4,5%
Großbritannien 1-2%
Frankreich 3-8%

vgl. Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, Sachstand WD 7 –
3000-162/18 von 27.08.2018


Verkaufen mit Makler lohnt sich

Durch die Diskussion über das Bestellerprinzip für Kaufobjekte befürchten einige Makler, dass Verkäufer die Leistung des Maklers weniger in Anspruch nehmen werden. Dabei lohnt sich der Verkauf mit einem Makler!

Wir haben für Sie eine Broschüre rund um den Immobilienverkauf mit einem Makler zusammengestellt. Der Ratgeber für Eigentümer gibt einen Überblick über die Leistungen des Maklers und fasst alle Vorteile für den Eigentümer kompakt zusammen.

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