Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) machen es noch unübersichtlicher. Ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten: Was Sie dabei beachten müssen, finden Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieterrechte betreffen verschiedene Bereiche. Vor allem hinsichtlich anfallender Kosten können Vermieter:innen entsprechend des gesetzlichen Rahmens einiges von ihren Mieter:innen einfordern. 

  • Neben den Vermieterrechten müssen auch die Mieterrechte berücksichtigt werden, die oftmals mit bestimmten Pflichten der Vermeieter:innen einhergehen. 

  • Das Mietrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches. Entscheidungen des BGH stellen die Regelungen jedoch regelmäßig auf den Prüfstand. 

Vermieterrechte

Als Eigentümer:in und Vermieter:in von Immobilien müssen Sie nicht alles von Ihren Mieter:innen hinnehmen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, können Sie folgende Rechte ausüben:  

  1. Mieterhöhung: Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen haben Sie als Vermieter:in das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Gründe angegeben und genau dargelegt werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn Sie eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen veranlassen.

  2. Umlage der Betriebskosten: Alle Kosten für den Betrieb des Hauses können Sie als Vermieter:in gemäß den gesetzlichen Vorgaben auf die Mieter:innen umlegen. Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Sie sind in jedem Fall dazu verpflichtet, den Mieter:innen eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

  3. Missbrauch verbieten: Im Mietvertrag können Sie als Vermieter:in den Missbrauch der Wohnung untersagen: Zum Beispiel dürfen Mieter:innen die Wohnung nicht gewerblich nutzen, wenn dies mit Kund:innenverkehr oder Lärmbelästigung einhergeht.

  4. Zutritt zur Wohnung: In bestimmten Situationen ist es trotz des geltenden Hausrechts Ihr Vermieterrecht, die Wohnung nach Absprache mit dem:der Mieter:in zu betreten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Wasserrohrbruch vorliegt, Besichtigungen mit Nachmieter:innen oder Kaufinteressent:innen stattfinden oder notwendige Reparaturen erledigt werden müssen.

  5. Kündigung: Als Vermieter:in können Sie das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Dabei sind jedoch enge gesetzliche Vorgaben und Fristen zu beachten. Bei wiederholter und bewiesener Störung des Hausfriedens oder Zahlungsverzug gehört es zu Ihren Vermieterrechten, eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Vermieterpflichten

Neben den wichtigsten Vermieterrechten haben Vermieter:innen eine Vielzahl an Pflichten bei der Miete zu erfüllen. Es heißt schließlich nicht ohne Grund „Eigentum verpflichtet“. Zu den wichtigsten Pflichten, die private Vermieter:innen gegenüber ihren Mieter:innen erfüllen müssen, und Rechte, die den Mieter:innen eingeräumt werden müssen, gehören unter anderem:

  1. Die Wohnung zur Verfügung stellen: Zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin müssen Sie als Eigentümer:in Ihren Mieter:innen die Wohnung zur Verfügung stellen und ihnen die Schlüssel aushändigen. Von diesem Zeitpunkt an hat der:die Mieter:in das Hausrecht in der Wohnung.

  2. Instandhaltung und Reparatur: Sie haben als Vermieter:in dafür Sorge zu tragen, dass die vermietete Immobilie dem Zustand entspricht, den sie bei Abschluss des Vertrages hatte. Es ist zwar Ihre Pflicht, Schäden beseitigen zu lassen, jedoch gehören Modernisierungen, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen je nach Vereinbarung im Mietvertrag hier nicht dazu.

  3. Heizung: Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres haben Sie als Vermieter:in die Funktion der Heizung sicherzustellen. Die Mietwohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.

  4. Aufnahme von Familienmitgliedern: Sie dürfen Mieter:innen nicht verbieten, enge Familienangehörige in der Immobilie aufzunehmen. Dazu gehören Ehegatten, eingetragene Lebenspartner:innen und Kinder. Dies gilt aber nur, wenn die Wohnung nicht überbelegt wird. Genaueres regelt der Mietvertrag, Sie dürfen der Mietpartei nicht ohne vertragliche Grundlage die Kündigung wegen Überbelegung aussprechen.

  5. Untervermietung: Sie müssen als Vermieter:in die Untervermietung der Wohnung zulassen, wenn der:die Mieter:in ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu gehört beispielsweise – eine beruflichen Tätigkeit im Ausland, die jedoch keinen kompletten Auszug aus der Immobilie erforderlich macht. Es ist aber Ihr Vermieterrecht, den Namen des:der Untervermieter:in zu erfahren.

 

Gesetzliche Regelungen

Welche Rechte und Pflichten Vermieter:innen und Mieter:innen haben, ist in den meisten Fällen gesetzlich streng geregelt. Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch fest verankert und deckt als rechtliche Grundlage die meisten Anwendungsfälle bei der Miete ab. In manchen Bereichen wie bei der Rückzahlung der Mietkaution oder der Haltung von Haustieren fehlen klare Regelungen. Als Orientierung dienen hier dann beispielsweise BGH-Urteile oder andere Rechtsprechungen und Einzelfallentscheidungen. 

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