Pra­xis und Pra­xis­räu­me ver­mie­ten

Da Praxisräume von vielen unterschiedlichen Personen genutzt werden, wie zum Beispiel von Ärzten, Steuerberatern, Rechtsanwälten, Logopäden und Physiotherapeuten gibt es auch viele verschiedene Zielgruppen .

Daher müssen Sie bei der Vermietung darauf achten, wie die Räumlichkeiten aufgeteilt sind, damit Sie eine bestimmte Zielgruppe ansprechen können. Wenn Sie die Immobilie inserieren, gibt es in der Regel keine extra Kategorie für Praxen, sondern Sie müssen Ihre Anzeige unter den Büroimmobilien aufgeben.

Sehr häufig sind die Räumlichkeiten bereits mit Möbeln versehen, die dann mit vermietet werden. Praxis Räume können generell in zwei verschiedenen Typenunterteilt werden:

• Praxisräume mit ärztlicher Ausrichtung und entsprechendem Inventar

• Praxisräume für Rechtsanwälte oder Steuerberater, die ähnlich wie ein Büro eingerichtet und aufgeteilt sind

Wenn Sie Praxis, oder Praxisräume vermieten, vermieten Sie ein Gewerbe. Dabei gibt es allerdings eine Besonderheit zu beachten, denn die sogenannten freien Berufe sind von der Mehrwertsteuer befreit . Das bedeutet, dass Sie trotz Gewerbe in der Regel keine Mehrwertsteuer als Mieteinnahmen erhalten diese dann auch nicht versteuern müssen.

Bezüglich der Kosten müssen Sie dieselben Kosten tragen wie bei einer gewöhnlichen Immobilie. Das sind in erster Linie zunächst einmal die Kosten für die Mietersuche. Daneben haben Sie natürlich auch Kosten, die mit der Anschaffung zusammenhängen . Diese können teilweise genauso wie Reparaturen und Instandhaltungen später wieder bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietungspraxis 36.000 €

Einnahmen aus Umlagen 10.000 €

= Einnahmen Gesamt 46.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 12.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 9.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 8.000 €

= zu versteuernder Einnahmen 29.000 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 39 %) 11.310 €

Als Vermieter können Sie Ihre Ausgaben steuerlich geltend machen , wenn Sie eine Praxis oder Praxisräume vermieten. Dabei dürfen Sie sämtliche Kosten, die im Laufe des Jahres im Zusammenhang mit der Vermietung stehen und für dieses Objekt angefallen sind, steuermindernd mit den Einnahmen verrechnen . Mit zu den Einnahmen gehören nicht nur die Miete, sondern auch die Einnahmen aus Umlagen, wie zum Beispiel für Strom und Wasser.

Haben Sie das Objekt gekauft oder selber gebaut, können Sie zudem den Kaufpreis, der auf das Gebäude entfällt bzw. die Herstellungskosten für das Gebäude steuermindernd geltend machen. Denn das Finanzamt geht davon aus, dass das Gebäude einen Wertverlust hat. Hierfür können Sie vom Jahr der Anschaffung an 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent absetzen.

Es gibt aber noch einen weiteren Vorteil. Wenn Sie das Objekt mit einem Baudarlehen gekauft haben , können Sie die gezahlten Zinsen ebenfalls als Ausgaben mit den Einnahmen verrechnen. Je nachdem, wie hoch die Anschaffung war und welche Kosten Sie haben, kann es sein, dass Sie einen Verlust machen.

Diesen Verlust können Sie mit den Einnahmen aus anderen Einnahmetypen verrechnen , wie zum Beispiel mit Einnahmen, die Sie als Arbeitnehmer haben. In diesem Fall wird der steuerliche Minusbetrag mit der von Ihnen gezahlten Lohnsteuer verrechnet, sodass Sie eine Erstattung erhalten.

Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie benötigen Sie andere Dokumente, als wenn Sie an Privatpersonen vermieten. Das Problem: Wenn es sich bei Ihrem Mieter um eine juristische Person handelt, wie zum Beispiel eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft, haften die Inhaber nicht mit ihrem Privatvermögen . Das bedeutet, dass eine gewerbliche Vermietung wesentlich risikoreicher ist, als eine private Vermietung von Wohnraum. Sie sollten daher einen hohen Wert auf einen finanziellen gut aufgestellten Mieter legen. Hierfür benötigen Sie die folgenden Unterlagen:

Bei einer Vermietung von Praxisräumen handelt es sich nicht um Wohnräume, wodurch Sie einen deutlich größeren Spielraum bei der Gestaltung der Mietverträge haben. So sind Sie zum Beispiel nicht an eine Mietpreisbremse gebunden, sondern können die Miete mit Ihrem künftigen Mieter frei aushandeln . Selbst bei den Kündigungsfristen gibt es Unterschiede.

Bis zu einem Jahr Mietdauer ist noch nicht einmal ein schriftlicher Vertrag erforderlich. Wurde nichts anderes vereinbart, dann handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag für ein Jahr , der sich automatisch verlängert. Natürlich können Sie auch den Vertrag zeitlich befristen und zum Beispiel für fünf Jahre oder sogar zehn Jahre abschließen. In diesem Fall muss sich Ihr Mieter an diese Frist halten und kann nicht vorzeitig kündigen. Anders sieht es aus, wenn Sie einen unbefristeten Vertrag eingehen, dann kann Ihr Mieter, aber auch Sie, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Gründe müssen hierfür nicht angegeben werden.