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So finden Sie das passende Büro

Die Suche nach einem passenden Büro, das alle wichtigen Anforderungen für einen möglichst langen Zeitraum erfüllt, ist in der Regel ein zeitintensives Unterfangen. Hier erklären wir, welche Kriterien dabei eine wichtige Rolle spielen und wie Sie mithilfe eines strukturierten Vorgehens in kürzerer Zeit die idealen Büroräume finden:


Das Wichtigste in Kürze:

  • Schon vor der Suche nach geeigneten Büroimmobilien sollten Sie wichtige Kriterien definiert haben. Dazu zählt, ob Sie das Büro mieten oder kaufen wollen, wie viele Arbeitsplätze benötigt werden und welche Ausstattung das Objekt haben sollte.
  • Für die Suche nach dem zukünftigen Büro sollten Sie nicht nur die individuellen Anforderungen im Blick haben, sondern vor allem gesetzliche Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung beachten.
  • Auch die Lage des Bürogebäudes sowie umliegende Infrastruktur sollte bei der Entscheidungsfindung mit einbezogen werden. Wichtig sind beispielsweise ausreichende Parkmöglichkeiten, eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie eine möglichst ruhige Umgebung.
Ein Bürogebäude mit viel Licht und Bereichen unterschiedlicher Nutzungen

Welche Anforderungen sollte das zukünftige Büro erfüllen?

Neben Logistik- und Handelsimmobilien zählen auch Bürogebäude zu den gewerblichen Immobilien. Sie sind darauf ausgelegt, Räumlichkeiten für wirtschaftliche Aktivitäten bereitzustellen.

Bei der Gestaltung von Büroräumen ist es wichtig, dass nicht nur die Fläche für die Mitarbeitenden ausreichend groß ist, sondern die Büroimmobilien auch über eine intelligente Gebäudetechnik verfügen. Je nach Branche müssen teils hohe technische Anforderungen erfüllt sein, damit betriebliche Prozesse reibungslos ablaufen.

Während es für Unternehmen, die vorrangig in den Bereichen IT und Telekommunikation tätig sind, unerlässlich ist, dass die Büroräume über eine moderne Infrastruktur verfügen, steht bei anderen Firmen, die häufig Kund:innen und Gäste empfangen, der ästhetische Aspekt im Vordergrund. Der Fokus liegt darauf, ob die potenziellen Büros repräsentativ und ansprechend gestaltet sind.

Zu den Ausstattungsmerkmalen, auf die Gewerbetreibende bei der Wahl der passenden Büroimmobilie achten sollten, zählen:

  • Sanitärinstallation
  • gegebenenfalls Duschmöglichkeiten für Mitarbeiter:innen, die mit dem Fahrrad ins Büro fahren
  • Elektroinstallation
  • Telefon- und EDV-Anschlüsse
  • Räumlichkeiten für Meetings sowie Pausen- und Aufenthaltsräume
  • flexible Raumgestaltungskonzepte für Team-Arbeit
  • ausreichend Parkplätze für Kund:innen und Mitarbeiter:innen
  • genügend Stauräume (beispielsweise für die Aktenlagerung)
  • Spezialausstattung (z. B. Küche oder gemeinschaftlicher Aufenthalts- bzw. Pausenraum)

Wichtige Standortkriterien fürs Büro

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Es gibt ganz unterschiedliche Kriterien für die Wahl eines geeigneten Standorts. Jedes Unternehmen hat individuelle Anforderungen. So finden Sie heraus, was Sie benötigen.

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Welche Arten von Büroimmobilien gibt es?

Der Trend in der deutschen und europäischen Wirtschaft geht seit Jahren in Richtung Dienstleistungen. Der dadurch erhöhte Bürobedarf zeigt sich unter anderem darin, dass sich verschiedene Arten von Büroimmobilien etabliert haben. Das klassische Büro kann im Hinblick auf die Art des Objekts in verschiedene Kategorien eingeteilt werden:

  • Einzelbüros
  • Großraumbüros
  • Lofts und Ateliers
  • Büroetagen
  • Bürogebäude
  • Bürokomplex

Maßgeblich für die Wahl einer bestimmten Büroimmobilie ist die Anzahl der Beschäftigten. Schließlich benötigt jede:r Mitarbeitende einen eigenen Arbeitsplatz sowie möglicherweise zusätzliche Stauräume für Unterlagen. Konferenz- bzw. Besprechungsräume sind im modernen Office ebenfalls unverzichtbar und müssen bei der Suche nach der richtigen Büroimmobilie mit eingeplant werden.

  • Tipp: Auf der Suche nach einem neuen Büro können Sie die Dienstleistung von einem:einer Immobilienmakler:in in Anspruch nehmen.
  • Diese:r hilft Ihnen nicht nur dabei, die wichtigsten Anforderungen an das neue Bürogebäude zu ermitteln und zu definieren. Mit seiner:ihrer Expertise erhalten Sie zusätzlich eine professionelle Einschätzung zu den jeweiligen Objekten selbst sowie letztlich zum Inhalt des gewerblichen Mietvertrages.

Sie sind auf der Suche nach einem Büro in einer Großstadt?


Ein modernes Büro in einer ehemaligen Fabrik

Welches Bürokonzept ist für wen geeignet?

Je mehr Bürofläche vorhanden ist, desto mehr Bürokonzepte kommen grundsätzlich infrage. Das gewählte Konzept wirkt sich maßgeblich auf die Arbeitsatmosphäre aus und sollte daher vorab sorgfältig evaluiert werden. Die gängigsten Bürokonzepte sind:

  • Einzelbüros
  • Mehrpersonenbüro
  • Großraumbüro
  • Kombibüro

Welches Bürokonzept letztlich das richtige ist, hängt zu einem großen Teil von der Arbeitsweise der Beschäftigten ab. Ein Mehrpersonenbüro ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn es mehrere separate Abteilungen (z. B. Vertrieb, Beratung, Service etc.) innerhalb eines Unternehmens gibt und in diesen jeweils kooperativ gearbeitet wird. Doch auch ein Großraumbüro mit offenen Trennelementen kann eine passende Lösung darstellen. 

  Vorteile Nachteile
Einzelbüros

Privatsphäre

ungestörtes und konzentriertes Arbeiten

Telefongespräche möglich, ohne andere bei der Arbeit zu stören

Raumtemperatur und Beleuchtung können individuell eingestellt werden

abteilungsinterne und -übergreifende Kommunikation
und Zusammenarbeit erschwert

für Team- und Projektarbeit ungeeignet

Gefühl der Isolation

Mehrpersonenbüro

Gemeinschaftsgefühl wird gestärkt
 

Team- und Projektarbeit
 

schneller und unkomplizierter Austausch innerhalb einer Abteilung

fehlende Privatsphäre

 

keine Rückzugsmöglichkeit

 

erhöhter Geräuschpegel

 

Großraumbüro

effiziente Nutzung der Bürofläche
 

kurze Kommunikationswege ermöglichen intensive Zusammenarbeit in Teams und Projektgruppen
 

verschiedene Arbeitsformen kombinierbar

 

hohe Flexibilität für eine anforderungsbezogene Umgestaltung 

störungsfreies Arbeiten aufgrund des hohen Geräuschpegels nicht immer möglich

 

hoher Klimatisierungs- und Lüftungsaufwand

 

Temperatur und Beleuchtung nicht immer individuell regulierbar, wenn zum Beispiel die entsprechende technischen Ausstattung fehlt 

 

Kombibüro

Flexibilität in der Arbeitsweise: Wechsel zwischen Einzelbüros und gemeinschaftlich genutzte Büroräume erlauben sowohl Team- und Projektarbeit als auch ungestörte Einzelarbeit

 

Rückzugsmöglichkeit 

ineffiziente Raumnutzung: Bürokonzept nimmt vergleichsweise viel Raum in Anspruch

Grundsätzlich gilt: Je größer insgesamt die Bürofläche ist, desto größer ist auch der Gestaltungsspielraum. In diesem Zuge ist es durchaus möglich, dass innerhalb eines Bürogebäudes sogar mehrere Bürokonzepte (Einzelbüros und Mehrpersonenbüros) Anwendung finden.

Ein Konferenzraum in einem Bürogebäude

Welche Kriterien sind für die Bürosuche außerdem wichtig?

Neben der Art der Büroimmobilie sind bei der Suche nach dem zukünftigen Büro weitere wichtige Kriterien wie die unmittelbare Lage und Infrastruktur des Bürostandortes zu beachten:

  • Wie ist die Parksituation in der näheren Umgebung des Büros?
  • Ist das Office auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen?
  • Ist das Bürogebäude zentral oder außerhalb der Innenstadt gelegen?
  • Gibt in der Nähe vom Büro mögliche Lärmquellen wie Fabriken oder Schulen?
  • Sind in der Umgebung des Bürogebäudes Restaurants und/oder Supermärkte vorhanden?

Insbesondere bei Unternehmen, in denen regelmäßig Termine mit Kund:innen oder Partner:innen stattfinden, spielen diese Kriterien eine große Rolle. Sind beispielsweise kaum oder keine Parkmöglichkeiten vorhanden oder ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel schlecht, ist dies bei jedem Termin eine negative Begleiterscheinung.

Für das Personal ist es ebenfalls wichtig, dass das zukünftige Büro idealerweise über mehrere Anfahrtsmöglichkeiten wie Pkw, Fahrrad, Bus oder Bahn gut zu erreichen ist. So können die Mitarbeitenden notfalls auch einen alternativen Arbeitsweg nutzen. Dies ist vor allem dann vorteilhaft, wenn beispielsweise das Auto defekt ist oder die jeweilige Bahn aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen nicht fährt.

Auch die Umgebungsgeräusche sollten bei der Suche nach dem zukünftigen Office nicht unterschätzt werden. Eine dauerhaft anhaltende Lärmbelästigung, zum Beispiel durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen von Lkws in Gewerbegebieten, kann sich sehr negativ auf die Gemütslage und Motivation der Beschäftigten auswirken.


Gesetzliche Vorgaben gemäß Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)

Zu beachten sind außerdem die gesetzlichen Vorgaben zur Ausgestaltung des Arbeitsplatzes. Diese müssen von Arbeitgeber:innen eingehalten werden und dementsprechend auch bei der Suche berücksichtigt werden.

In der Arbeitsstättenverordnung sind unter anderem die Mindestvoraussetzungen für die Abmessungen eines Arbeitsplatzes beschrieben. So sind beispielsweise für Einzelbüros eine Mindestfläche von 8 bis 10 qm festgelegt. In Großraumbüros ist aufgrund des höheren Geräuschpegels eine Fläche von 12 bis 15 qm je Arbeitsplatz vorgesehen.

  • Tipp:
  • Makler:innen, die auf die Vermittlung von Büroimmobilien spezialisiert sind, helfen Ihnen dabei herauszufinden, welche Bürogebäude sowohl die unternehmensseitigen Anforderungen als auch die Vorgaben aus der Arbeitsstättenverordnung erfüllen.

Wann sollte ich Büroräume mieten und wann eine Büroimmobilie kaufen?

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Büro ist, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 

1.     Büro mieten

2.     Büroimmobilie erwerben

Beide Optionen weisen spezifische Vor- und Nachteile auf. Wichtig ist jedoch, dass die Entscheidung möglichst frühzeitig getroffen wird, da dies die weitere Suche wesentlich bestimmt.

Ein Büro zu mieten bedeutet immer auch, dass Unternehmen flexibel auf kurzfristig entstandene Entwicklungenreagieren können. Entsteht in kurzer Zeit beispielsweise ein erhöhter Platzbedarf, weil mehr Mitarbeiter:innen eingestellt werden, können  gegebenenfalls weitere Büroräume im gleichen Gebäude angemietet werden. Alternativ ließe sich das aktuelle Mietverhältnis kündigen und ein neues Büro, welches die nun höheren Ansprüche erfüllt, kann angemietet und bezogen werden.

Der Kauf einer Büroimmobilie hingegen beinhaltet die Absicht einer langfristigen Nutzung. Im Gegensatz zur Miete bedeutet der Erwerb auch eine gewisse Verbindlichkeit gegenüber dem Bürogebäude selbst. Die Entscheidung, ein Büroimmobilie zu erwerben, sollte sorgfältig durchdacht und im Einklang mit den Unternehmensentwicklung stehen.

  Vorteile Nachteile

Miete

hohe Anfangsinvestition entfällt; liquide Mittel anderweitig einsetzbar

hohes Maß an Flexibilität bei strukturellen Veränderungen

Mietzahlungen steuerlich absetzbar
 
Mietzahlungen kommen dem Vermieter zugute

geringerer Gestaltungsspielraum

auf die Miete von Gewerbeimmobilien ist Mehrwertsteuer zu zahlen
Kauf Büroimmobilie als Vermögens­gegenstand

Planungssicherheit

Flexibilität bei der Bürogestaltung

Immobilienkauf erhöht AfA um drei Prozent pro Jahr
liquide Mittel werden langfristig gebunden

Geringere Flexibilität bei strukturellen Veränderungen

Grunderwerbssteuer wird fällig

Büro mieten: Wie hoch sind die Kosten?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage ist nicht möglich. Jedoch gibt es mehrere Faktoren, die sich auf die Höhe der Büromiete auswirken:

  • Lage: Ein Office in zentraler Lage wird stets eine höhere Miete aufweisen als ein Büro, welches am Stadtrand oder sogar im Gewerbegebiet liegt.
  • Ausstattung: Je hochwertiger die Ausstattung eines Bürogebäudes ist, desto höher ist in der Regel der auch der Mietpreis. So spiegelt sich beispielsweise eine hochmoderne elektronische Ausstattung auch in höheren Mieten wider.
  • Baulicher Zustand: Sind die Büroräume frisch renoviert worden? Wie ist der allgemeine bauliche Zustand der Büroimmobilie? Wie ist der energetische Zustand? Diese Faktoren bestimmen ebenfalls die Höhe der Büromiete. Wurde beispielsweise vor kurzem eine energetische Sanierung vorgenommen, erhöht sich die Miete. Im Gegenzug verringern sich die durchschnittlichen Nebenkosten.
  • Angebot und Nachfrage: In Großstädten beispielsweise besteht grundsätzlich eine höhere Nachfrage nach Büroräumen als in ländlicheren Gebieten Auch dies treibt zusätzlich die Mieten in die Höhe.




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