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In drei Schritten zur Kündigung vom Mietvertrag



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1. Formular kostenlos online ausfüllen

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2. Kündigung direkt ausdrucken und unterschreiben

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3. Kündigung per Einschreiben verschicken

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Kündigung des Mietvertrages: Form, Fristen und Sonderfälle

Während Mieter:innen einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen können, benötigen Vermieter:innen nachvollziehbare Gründe, wie zum Beispiel einen Mietzahlungsverzug oder Eigenbedarf. Welche Form und Bestandteile eine Kündigung des Mietvertrags haben muss, welche Kündigungsfristen jeweils gelten und welche Sonderfälle du kennen solltest, liest du hier.


Lesezeit 8 Minuten | Autor:in Immoscout24 | Stand 02.05.22 


Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Kündigung eines Mietvertrages ist nur dann rechtswirksam, wenn sie in Schriftform erfolgt.

  • Die Kündigung des Mietvertrages sollte in Vorbeugung möglicher Streitigkeiten stets per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

  • Mieter:innen können ohne Angaben von Gründen mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen.

  • Erfolgt eine ordentliche Kündigung durch den:die Vermieter:in, richtet sich die Kündigungsfrist an die Dauer des Mietverhältnisses. 


Inhaltsverzeichnis



Wann gelten welche Kündigungsfristen bei Mietverträgen?


Die jeweilige gültige Kündigungsfrist eines Mietvertrages ist maßgeblich abhängig von den mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter:in und Mieter:in beziehungsweise Untermieter:in :

  • Art des Mietvertrages (z.B. Untermietvertrag)

  • Dauer des Mietverhältnisses (unbefristet, befristet oder mit Mindestmietdauer)

  • Bestimmte Vorkommnisse (Verzug von Mietzahlungen, Anmeldung von Eigenbedarf, berufliche Änderungen, Schimmelbefall)

Grundsätzlich können Mieter:innen bei unbefristeten Mietverträgen ohne Angaben von Gründen mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen.


Gut zu wissen:

Es dürfen auch für die Mieter:innen günstigere Kündigungsfristen, zum Beispiel von einem Monat oder 14 Tagen, vereinbart werden. Eine Verlängerung zu Ungunsten von Mieter:innen ist jedoch unzulässig.


Bei befristeten Mietverträge, also Zeitmietverträgen bzw. Mietverträge mit einer Mindestmietdauer, ist eine vorzeitige Kündigung in der Regel nicht möglich. Nur wenn Gründe einer fristlosen Kündigung (z.B. Schimmelbefall) erfüllt sind, ist es den Mieter:innen möglich, vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis herauszukommen.


Wann muss die Kündigung des Mietvertrags erfolgen?


Mieter:innen können immer nur zum Monatsende, dass heißt zum Ablauf des letzten Monats der Kündigungsfrist, die Mietwohnung kündigen. Sie beginnt mit dem Tag, an dem der:die Vermieter:in die Kündigung erhält. Soll der aktuelle Monat bei der Fristberechnung berücksichtigt werden, so muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen.


Wichtig:

Diese drei Tage werden als „Karenzzeit“ bezeichnet. Der Samstag gilt dabei übrigens grundsätzlich als Werktag. Einzige Ausnahme: Fällt genau der dritte Werktag auf den Samstag, zählt er nicht mit. Dann darf die Mietpartei noch bis Montag kündigen.  Geht die Kündigung dem:der Vermieter:in nicht mehr innerhalb der Karenzzeit zu, ist sie erst einen Monat später wirksam. Eine Kündigung zu anderen Terminen, etwa zum 15. eines Monats, ist nicht zulässig.


Vermieter:innen sind bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses an gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen (§ 573c BGB) gebunden:

Dauer des Mietverhältnisses Gesetzliche Kündigungsfrist
bis zu 5 Jahre 3 Monate
ab 5 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahre 9 Monate

Wie schreibe ich eine Kündigung einer Wohnung?


Wenn du einen bestehenden Mietvertrag kündigen möchtest, musst du dies schriftlich tun. Damit formal alles richtig läuft, solltest du für die Kündigung deines Mietvertrags eine Vorlage benutzen. In einem Muster für die Wohnungskündigung sind alle wichtigen Punkte aufgeführt.

Was die Kündigung eines Mietvertrags enthalten sollte:   
  • vollständige Angaben zum:zur Mieter:in des Mietvertrages
Name, Adresse, Ort und ggfs. E-Mail- Adresse oder Telefonnummer
  • vollständige Angaben zum:zur Vermieter:in des Mietvertrages
Name, Adresse, Ort und ggfs. E-Mail- Adresse oder Telefonnummer
  • Datum des Kündigungsschreibens
 
  • genaue Beschreibung des zu kündigenden Mietobjektes
Ort, Adresse, Etage, ggfs. Wohnungsnummer
  • Datum des Beginns vom zu kündigenden Mietverhältnis
 
  • Nennung der Kündigungsart
außerordentlich, ordentlich
  • Nennung der Kündigungsfrist
fristlos, drei Monate, sechs Monate, neun Monate
  • Widerruf der Einzugsermächtigung
sofern der:die Vermieter:in die Mietzahlungen per SEPA-Lastschrift erhalten hat
  • Passus zu etwaigen Rückzahlungen an den:die Mieter:in

 

Nebenkostenabrechnung, Kaution (für diesen Zweck explizit eine Bankverbindung angeben)
  • Unterschriften beider Mietparteien (Ort + Datum)
Zu beachten: alle Mieter:innen eines Mietvertrages müssen unterschreiben

Sind Sie ein:e Vermieter:in und müssen Ihrem Mieter:in kündigen? Hier finden Sie weiterführende Infos, wie Sie rechtskonform eine Wohnungskündigung formulieren. Mieter:in kündigen >>


Tipp:

Mit unserem Muster für die Kündigung eines Mietvertrags kannst du dein individuelles Kündigungsschreiben für die Wohnung in wenigen Minuten online erstellen, in verschiedenen Dateiformaten speichern und ausdrucken.


Welche Formalien muss ich bei der Kündigung des Mietvertrages beachten?


Damit die Kündigung des Mietvertrages rechtssicher und bestenfalls ohne anschließende Streitigkeiten erfolgt, sollten die entsprechenden Formalien beachtet und eingehalten werden:

  1. Die Mietvertragskündigung muss alle notwendigen Angaben (siehe oben) enthalten und schriftlich erfolgen.
  2. Das Kündigungsschreiben sollte idealerweise als Einschreiben mit Rückschein an die jeweilige andere Mietpartei versendet werden. So lässt sich im Streitfall nachweisen, dass die Kündigung tatsächlich erfolgt und bei der anderen Vertragspartei eingetroffen ist.
  3. Die Kündigung muss letztlich von allen Vertragspartnern des Mietvertrages unterzeichnet werden, damit sie rechtswirksam wird.
  4. Nicht schaden kann es zudem, eine Kündigungsbestätigung bei dem:der Vermieter:in zu erfragen.

Gut zu wissen:

Ein Telefax oder eine E-Mail reichen zur Übermittlung des Kündigungsschreibens eines Mietvertrags nicht aus, weil sie im rechtlichen Streitfall nicht hinreichend beweiskräftig sind.


Hast du Nutz- und Nebenflächen, wie zum Beispiel Garagen, über einen separaten Mietvertrag gemietet, müssen diese gesondert gekündigt werden.
 Auch dafür kannst du das Muster für die Kündigung benutzen. Möchtest du dich für die Kündigung vertreten lassen, weil du dich beispielsweise im Ausland aufhältst, muss der:die Bevollmächtigte die schriftliche Original-Vollmacht beifügen.

Wann dürfen Mietende vorzeitig kündigen?


Je nach Art des Mietvertrages müssen unterschiedliche Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung durch den:die Mieter:in erfüllt sein. Hierfür ist relevant, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. 

Wann kann ich einen unbefristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Seit 2001 gibt es keine gestaffelten Kündigungsfristen mehr für Mieter:innen, seit 2005 gelten sie auch nicht mehr für Altverträge. Der:die Mieter:in darf einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Will er:sie vorzeitig aus dem Mietvertrag kommen, müssen folgende Gründe vorliegen:

 

  • Bei erheblichen Mängeln oder nachweislicher Störung des Hausfriedens durch den:die Vermieter:in dürfen Mietende den Mietervertrag fristlos kündigen.

  • Bei einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung oder deren Ankündigung können Mietende bis zum Ende des Folgemonats der Mitteilung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des darauffolgenden Monats.

  • Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete: In diesem Fall dürfen Mietende zum Ende des Monats, der vor dem Beginn der Mieterhöhung liegt, kündigen – und zwar mit zwei Monaten Frist.

  • Wird die Miete in einer Sozialwohnung erhöht, dürfen Mietende bis zu drei Tage nach Beginn der Mieterhöhung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des Folgemonats.

  • Staffelmietverträge dürfen unabhängig von der Laufzeit grundsätzlich zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden.

  • Innerhalb eines Monats nach dem Tod des:der Mieters:Mieterin dürfen Angehörige, die einen Mietvertrag nicht mitunterzeichnet haben, den Mietvertrag kündigen.

Wann kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Zeitlich befristete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden – es sei denn, es liegen bestimmte Gründe vor. Dazu gehören:

  • Das Wohnen im Mietobjekt gefährdet die Gesundheit, beispielsweise durch Schimmelbefall.

  • Dem:der Mieter:in ist der Zutritt zu Haus oder Wohnung verwehrt.

  • Der:die Mieter:in wird beruflich versetzt (z.B. Berufsgruppen wie Soldaten:innen oder Beamten:innen). 

  • Eine berechtigte Untervermietung wird von dem:der Vermieter:in verweigert.

  • Mieterhöhung bei Modernisierung

Alternative Lösung: Natürlich kann der:die Vermieter:in dem Wunsch nach einer vorzeitigen Kündigung einvernehmlich zustimmen. Hierzu wird dann üblicherweise ein entsprechender Aufhebungsvertrag aufgesetzt.

Wann dürfen Vermietende fristlos kündigen?


Mietende genießen in Deutschland einen besonderen Mieterschutz. Daher bedarf es triftiger Gründe von Seiten der Vermietenden, um Mietende fristlos zu kündigen. Folgende Umstände berechtigen Vermietende, eine fristlose Kündigung gegenüber ihren Mietenden ausszusprechen:

  • Der:Die Mieter:in ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder er:sie ist über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Verzug

  • Der:Die Mieter:in zahlt regelmäßig unpünktlich seine:ihre Miete

  • Die vertragswidrige Nutzung der Mietswohnung, etwa Überbelegung oder unerlaubte Untervermietung

  • Die Störung des Hausfriedens

  • Der Cannabisanbau in der Wohnung, auf dem Balkon oder im Keller

  • Bauliche Veränderungen, wie beispielsweise der Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür

Kündigung trotz unbefristeten Mietvertrag - Video 🎥

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Wie ist der Ablauf nach einer erfolgreichen Kündigung eines Mietvertrages?


Nach der Kündigung des Mietvertrages müssen beide Vertragsparteien noch weitere Zwischenschritte bis zur endgültigen Wohnungs- und Schlüsselübergabe erledigen. 

Nachmieter:insuche respektive Wohnungssuche

In der Regel kündigen Mietende ihre Wohnung erst dann, wenn sie bereits eine neue Wohnunterkunft in Aussicht haben. In diesem Fall kommt auf Vermietende die Suche nach einem:einer neuen Nachmieter:in zu. Grundsätzlich haben Vermietende für die Suche nach einer geeigneten Nachfolge folgende Optionen:

  • Der:Die Vermieter:in schaltet selbst Anzeigen auf einschlägigen Online-Portalen (oder alternativ in Zeitungen oder vergleichbaren Print-Medien)

  • Der:Die Vermieter:in beauftragt eine:n Immobilienmakler:in mit der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen

  • Der:Die Vermieter:in erhält nach gemeinsamer Absprache Vorschläge für die Mietnachfolge, durch den:die Mieter:in

Wird jedoch dem:der Mieter:in gekündigt, beispielsweise weil der:die Vermieter:in Eigenbedarf angemeldet hat, muss er:sie sich um die Suche nach einer neuen Wohnung kümmern. Ähnlich wie bei Nachmieter:insuche bestehen hier mehrere Möglichkeiten, um eine neue Bleibe zu finden:

  • Der:Die Mieter:in sucht auf Online bzw. Social Media Portalen nach Anzeigen und Inseraten von Vermieter:innen oder Makler:innen

  • Er:Sie schaltet selbst eine oder mehrere Suchanzeigen auf einschlägigen Plattformen.

  • Der:Die Mieter:in beauftragt eine:n Immobilienmakler:in mit der Suche nach einer neuen Mietswohnung.

  • Der:Die Mieter:innen können auch ihr persönliches Umfeld nach einer möglicherweise frei gewordenen Mietswohnung erkundigen. 

 


Tipp:

Mieter:innen sollten sich eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom Vermieter ausstellen lassen, um bei den künftigen Wohnungsbesichtigungen die eigene einwandfreie Zahlungsmoral zu untermauern.


Übergabetermin

Mit dem Übergabetermin findet das Mietverhältnis seinen faktischen Abschluss. Die Mietswohnung wird in einer gemeinsamen Begehung auf mögliche Schäden durch den:die Mieter:in begutachtet. Sind diesbezüglich alle Modalitäten geklärt, erfolgt die Schlüsselübergabe aller zur Mietwohnung zugehörigen Schlüssel. 


Gut zu wissen:

Wie die Wohnungsübergabe Schritt für Schritt abläuft und worauf Mieter:innen und Vermieter:innen bei der Erstellung des Übergabeprotokolls achten sollten, erfährst du in diesem Ratgeber.


Mietkaution

Ob und in welcher Höhe der:die Mieter:in die Mietkaution von dem:der Vermieter:in zurückbekommt, hängt maßgeblich davon ab, ob sich bei der Wohnungsübergabe etwaige Schäden oder Mängel an der Wohnung manifestieren oder eventuell noch Rückstände bezüglich der Nebenkosten bestehen. Mehr über die Rückzahlung der Mietkaution und den rechtlichen Rahmenvoraussetzungen findest du in diesem Beitrag. 

Umzugsunternehmen

Mieter:innen sollten ihren Umzug möglichst frühzeitig planen, sodass der Einzug in die neue Wohnung reibungslos verläuft. Ob beispielsweise die Beauftragung eines Umzugsunternehmens sinnvoll ist oder du lieber selbst den Umzug organisieren willst, sollte zu den ersten Entscheidungen zählen. In diesem Ratgeber erhältst du hilfreiche Tipps rund um das Thema „Umzug planen“. 


FAQ - Häufig gestellte Fragen zur Kündigung eines Mietvertrages

Wann muss ich die drei Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?

Die gesetzliche Kündigungsfrist muss dann nicht eingehalten werden, wenn Gründe zur fristlosen Kündigung vorliegen. Alternativ können sich Mieter:in und Vermieter:in auch einvernehmlich auf einen Aufhebungsvertrag einigen, in der eine kürzere Kundigungsfrist vereinbart wird. 

​Kann man einen Mietvertrag mündlich kündigen?

Nein. Die rechtswirksame Kündigung des Mietvertrages ist nur in Schriftform möglich.

​Wie lange kann ich vom unterschriebenen Mietvertrag zurücktreten?

Einmal unterschrieben besitzt der Mietvertrag Gültigkeit. Vom Mietvertrag zurücktreten ist für Mieter:innen nur dann möglich, wenn ein Rücktrittsrecht im Vertragswerk aufgenommen worden ist oder es zu einem sogenannten "Haustürgeschäft" gekommen ist. Dies ist dann der Fall, wenn der:die Vermieter:in ohne Ankündigung bei Ihrer Privatwohnung erscheint und Sie in diesem Moment einen Vertrag (z.B. neuer Mietvertrag mit erhöhter Miete) unterschreiben.

​Wie berechnet man 3 Monate Kündigungsfrist?

Hierzu ein Beispiel: Die schriftliche Kündigung des Mietvertrages geht per Einschreiben mit Rückschein am Mittwoch den 31. März 2022 beim Vermieter ein. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall am 30. Juni 2022 (April, Mai, Juni). Ergeht die Kündigung beispielsweise erst am Dienstag den 6. April 2022 so endet das Mietverhältnis am 31. Juli 2022 (Mai, Juni, Juli).

​Kann der:die Vermieter:in die Kündigungsfristen verlängern?

Handelt es sich beim Mietvertrag um einen unbefristeten Mietvertrag, dürfen Vermietr:innen keine Klauseln zur Verlängerung der Kündigungsfristen einbauen. Im Gegensatz dazu dürfen jedoch verkürzte (weniger als drei Monate) Kündigungsfristen zugunsten des:der Mieters:in im Mietvertrag vereinbart werden.

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