Kündigung vom Mietvertrag Vorlage erstellen

Während Mieter:innen einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen können, benötigen Vermieter:innen nachvollziehbare Gründe, wie zum Beispiel einen Mietzahlungsverzug oder Eigenbedarf. Welche Form und Bestandteile eine Kündigung des Mietvertrags haben muss, welche Kündigungsfristen jeweils gelten und welche Sonderfälle du kennen solltest, liest du hier.

Lesezeit 8 Minuten | Autor:in Immoscout24 | Stand 02.05.22 

• Die Kündigung eines Mietvertrages ist nur dann rechtswirksam, wenn sie in Schriftform erfolgt.

• Die Kündigung des Mietvertrages sollte in Vorbeugung möglicher Streitigkeiten stets per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

• Mieter:innen können ohne Angaben von Gründen mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen.

• Erfolgt eine ordentliche Kündigung durch den:die Vermieter:in, richtet sich die Kündigungsfrist an die Dauer des Mietverhältnisses. 

Die jeweilige gültige Kündigungsfrist eines Mietvertrages ist maßgeblich abhängig von den mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter:in und Mieter:in beziehungsweise Untermieter:in :

• Art des Mietvertrages (z.B. Untermietvertrag)

• Dauer des Mietverhältnisses (unbefristet, befristet oder mit Mindestmietdauer)

• Bestimmte Vorkommnisse (Verzug von Mietzahlungen, Anmeldung von Eigenbedarf, berufliche Änderungen, Schimmelbefall)

Grundsätzlich können Mieter:innen bei unbefristeten Mietverträgen ohne Angaben von Gründen mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen.

Bei befristeten Mietverträge, also Zeitmietverträgen bzw. Mietverträge mit einer Mindestmietdauer, ist eine vorzeitige Kündigung in der Regel nicht möglich. Nur wenn Gründe einer fristlosen Kündigung (z.B. Schimmelbefall) erfüllt sind, ist es den Mieter:innen möglich, vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis herauszukommen.

Mieter:innen können immer nur zum Monatsende, dass heißt zum Ablauf des letzten Monats der Kündigungsfrist, die Mietwohnung kündigen. Sie beginnt mit dem Tag, an dem der:die Vermieter:in die Kündigung erhält. Soll der aktuelle Monat bei der Fristberechnung berücksichtigt werden, so muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen.

Vermieter:innen sind bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses an gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen (§ 573c BGB) gebunden:

Wenn du einen bestehenden Mietvertrag kündigen möchtest, musst du dies schriftlich tun. Damit formal alles richtig läuft, solltest du für die Kündigung deines Mietvertrags eine Vorlage benutzen. In einem Muster für die Wohnungskündigung sind alle wichtigen Punkte aufgeführt.

Sind Sie ein:e Vermieter:in und müssen Ihrem Mieter:in kündigen? Hier finden Sie weiterführende Infos, wie Sie rechtskonform eine Wohnungskündigung formulieren. Mieter:in kündigen >>

Damit die Kündigung des Mietvertrages rechtssicher und bestenfalls ohne anschließende Streitigkeiten erfolgt, sollten die entsprechenden Formalien beachtet und eingehalten werden:

1. Die Mietvertragskündigung muss alle notwendigen Angaben (siehe oben) enthalten und schriftlich erfolgen.
2. Das Kündigungsschreiben sollte idealerweise als Einschreiben mit Rückschein an die jeweilige andere Mietpartei versendet werden. So lässt sich im Streitfall nachweisen, dass die Kündigung tatsächlich erfolgt und bei der anderen Vertragspartei eingetroffen ist.
3. Die Kündigung muss letztlich von allen Vertragspartnern des Mietvertrages unterzeichnet werden, damit sie rechtswirksam wird.
4. Nicht schaden kann es zudem, eine Kündigungsbestätigung bei dem:der Vermieter:in zu erfragen.

Hast du Nutz- und Nebenflächen, wie zum Beispiel Garagen, über einen separaten Mietvertrag gemietet, müssen diese gesondert gekündigt werden.
 Auch dafür kannst du das Muster für die Kündigung benutzen. Möchtest du dich für die Kündigung vertreten lassen, weil du dich beispielsweise im Ausland aufhältst, muss der:die Bevollmächtigte die schriftliche Original-Vollmacht beifügen.

Je nach Art des Mietvertrages müssen unterschiedliche Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung durch den:die Mieter:in erfüllt sein. Hierfür ist relevant, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. 

Seit 2001 gibt es keine gestaffelten Kündigungsfristen mehr für Mieter:innen, seit 2005 gelten sie auch nicht mehr für Altverträge. Der:die Mieter:in darf einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Will er:sie vorzeitig aus dem Mietvertrag kommen, müssen folgende Gründe vorliegen:

• Bei erheblichen Mängeln oder nachweislicher Störung des Hausfriedens durch den:die Vermieter:in dürfen Mietende den Mietervertrag fristlos kündigen.

• Bei einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung oder deren Ankündigung können Mietende bis zum Ende des Folgemonats der Mitteilung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des darauffolgenden Monats.

• Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete: In diesem Fall dürfen Mietende zum Ende des Monats, der vor dem Beginn der Mieterhöhung liegt, kündigen – und zwar mit zwei Monaten Frist.

• Wird die Miete in einer Sozialwohnung erhöht, dürfen Mietende bis zu drei Tage nach Beginn der Mieterhöhung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des Folgemonats.

• Staffelmietverträge dürfen unabhängig von der Laufzeit grundsätzlich zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden.

• Innerhalb eines Monats nach dem Tod des:der Mieters:Mieterin dürfen Angehörige, die einen Mietvertrag nicht mitunterzeichnet haben, den Mietvertrag kündigen.

Zeitlich befristete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden – es sei denn, es liegen bestimmte Gründe vor. Dazu gehören:

• Das Wohnen im Mietobjekt gefährdet die Gesundheit, beispielsweise durch Schimmelbefall.

• Dem:der Mieter:in ist der Zutritt zu Haus oder Wohnung verwehrt.

• Der:die Mieter:in wird beruflich versetzt (z.B. Berufsgruppen wie Soldaten:innen oder Beamten:innen). 

• Eine berechtigte Untervermietung wird von dem:der Vermieter:in verweigert.

• Mieterhöhung bei Modernisierung

Alternative Lösung: Natürlich kann der:die Vermieter:in dem Wunsch nach einer vorzeitigen Kündigung einvernehmlich zustimmen. Hierzu wird dann üblicherweise ein entsprechender Aufhebungsvertrag aufgesetzt.

Mietende genießen in Deutschland einen besonderen Mieterschutz. Daher bedarf es triftiger Gründe von Seiten der Vermietenden, um Mietende fristlos zu kündigen. Folgende Umstände berechtigen Vermietende, eine fristlose Kündigung gegenüber ihren Mietenden ausszusprechen:

• Der:Die Mieter:in ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder er:sie ist über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Verzug

• Der:Die Mieter:in zahlt regelmäßig unpünktlich seine:ihre Miete

• Die vertragswidrige Nutzung der Mietswohnung, etwa Überbelegung oder unerlaubte Untervermietung

• Die Störung des Hausfriedens

• Der Cannabisanbau in der Wohnung, auf dem Balkon oder im Keller

• Bauliche Veränderungen, wie beispielsweise der Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür

Nach der Kündigung des Mietvertrages müssen beide Vertragsparteien noch weitere Zwischenschritte bis zur endgültigen Wohnungs- und Schlüsselübergabe erledigen. 

In der Regel kündigen Mietende ihre Wohnung erst dann, wenn sie bereits eine neue Wohnunterkunft in Aussicht haben. In diesem Fall kommt auf Vermietende die Suche nach einem:einer neuen Nachmieter:in zu. Grundsätzlich haben Vermietende für die Suche nach einer geeigneten Nachfolge folgende Optionen:

• Der:Die Vermieter:in schaltet selbst Anzeigen auf einschlägigen Online-Portalen (oder alternativ in Zeitungen oder vergleichbaren Print-Medien)

• Der:Die Vermieter:in beauftragt eine:n Immobilienmakler:in mit der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen

• Der:Die Vermieter:in erhält nach gemeinsamer Absprache Vorschläge für die Mietnachfolge, durch den:die Mieter:in

Wird jedoch dem:der Mieter:in gekündigt, beispielsweise weil der:die Vermieter:in Eigenbedarf angemeldet hat, muss er:sie sich um die Suche nach einer neuen Wohnung kümmern. Ähnlich wie bei Nachmieter:insuche bestehen hier mehrere Möglichkeiten, um eine neue Bleibe zu finden:

• Der:Die Mieter:in sucht auf Online bzw. Social Media Portalen nach Anzeigen und Inseraten von Vermieter:innen oder Makler:innen

• Er:Sie schaltet selbst eine oder mehrere Suchanzeigen auf einschlägigen Plattformen.

• Der:Die Mieter:in beauftragt eine:n Immobilienmakler:in mit der Suche nach einer neuen Mietswohnung.

• Der:Die Mieter:innen können auch ihr persönliches Umfeld nach einer möglicherweise frei gewordenen Mietswohnung erkundigen. 

Mit dem Übergabetermin findet das Mietverhältnis seinen faktischen Abschluss. Die Mietswohnung wird in einer gemeinsamen Begehung auf mögliche Schäden durch den:die Mieter:in begutachtet. Sind diesbezüglich alle Modalitäten geklärt, erfolgt die Schlüsselübergabe aller zur Mietwohnung zugehörigen Schlüssel. 

Ob und in welcher Höhe der:die Mieter:in die Mietkaution von dem:der Vermieter:in zurückbekommt, hängt maßgeblich davon ab, ob sich bei der Wohnungsübergabe etwaige Schäden oder Mängel an der Wohnung manifestieren oder eventuell noch Rückstände bezüglich der Nebenkosten bestehen. Mehr über die Rückzahlung der Mietkaution und den rechtlichen Rahmenvoraussetzungen findest du in diesem Beitrag. 

Mieter:innen sollten ihren Umzug möglichst frühzeitig planen, sodass der Einzug in die neue Wohnung reibungslos verläuft. Ob beispielsweise die Beauftragung eines Umzugsunternehmens sinnvoll ist oder du lieber selbst den Umzug organisieren willst, sollte zu den ersten Entscheidungen zählen. In diesem Ratgeber erhältst du hilfreiche Tipps rund um das Thema „Umzug planen“.