Eine Mietvertragskündigung kann kompliziert sein. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kündigungsgründe für Vermieter:innen zulässig sind und wann eine fristlose Kündigung erlaubt ist. Ebenfalls erfahren Sie, welche formalen Aspekte Sie beachten sollten und welche Fristen bei der Kündigung der Miete gelten.
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Vermieter:innen müssen für ihr Kündigungsschreiben strenge formale Voraussetzungen beachten. So muss die Kündigung beispielsweise schriftlich erfolgen und eine Unterschrift sowie den Kündigungsgrund enthalten.
Für die ordentliche Kündigung gelten nur Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung mit berechtigtem Interesse als akzeptable Gründe.
Für die fristlose Kündigung einer Miete müssen Mieter:innen ihre Pflichten grob verletzt und trotz Abmahnung nicht beachtet haben.
Je nach Dauer des Mietverhältnisses dürfen Sie mit einer Frist von drei, sechs oder neun Monaten kündigen.
Das deutsche Mietrecht ist fast immer auf der Seite von Mieter:innen. Entsprechend gibt es für Vermieter:innen nur wenige Möglichkeiten, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. In Sonderfällen ist jedoch auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Sobald Sie erfolgreich gekündigt haben, müssen Mieter:innen zum genannten Termin ausziehen.
Für die ordentliche Kündigung einer Miete haben private Vermieter:innen vor allem die Option, den Eigenbedarf anzumelden.
Sie können also kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Mitglieder Ihres Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigen. Dabei müssen Sie stets die im Mietvertrag festgehaltenen Kündigungsfristen einhalten.
Folgende Möglichkeiten für die ordentliche Kündigung beleuchten wir näher:
- Eigenbedarf
- Verwertungskündigung
Falls Mieter:innen ihre Pflichten verletzen, also beispielsweise erheblich mit den Mietzahlungen im Rückstand liegen, ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Dazu lesen Sie weiter unten mehr.
Ja, es gibt Mietverträge, die auf die Lebensdauer von Mieter:innen angelegt sind. Außerdem sind Zeitmietverträge normalerweise nicht kündbar, laufen aber nach der gesetzten Befristung automatisch ab.
Wenn Sie Ihren Mieter:innen das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter:innen vernachlässigen diesen Punkt, was dazu führen kann, dass Mieter:innen vor Gericht gehen und dort Recht bekommen.
Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter:innen im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem:
- Eine erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung.
- Die bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer mehrere Jahre andauernden Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt.
- Die bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden.
- Die Mietwohnung ist barrierefrei und die:der Vermieter:in oder weitere Familienmitglieder benötigen den Wohnraum aufgrund einer Verletzung oder Behinderung.
Die Eigenbedarfskündigung muss formell richtig sein. Das bedeutet, dass Sie eine ausführliche Begründung des Eigenbedarfs einschließen müssen. Zudem ist die Schriftform laut Mietvertrag vorgegeben, wobei eine elektronische Übermittlung ausgeschlossen ist. Sie müssen die Kündigung an alle Mieter:innen adressieren und alle Miteigentümer:innen unterschreiben lassen. Vergessen Sie außerdem nicht, die Mieter:inn auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hinzuweisen.
Wenn Sie Ihre neu erworbene, vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen Sie sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen für neue Immobilien müssen sich Vermieter:innen an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.
Möchten Sie ein vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht Ihnen zur Umsetzung Ihres Vorhabens in einigen Fällen eine Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümer:innen das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird.
Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich hier, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.
Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist noch kein Grund für eine Kündigung. Hier greift die Sperrfrist und der Mietvertrag bleibt zunächst bestehen. Zudem müssen Sie Ihren Mieter:innen beim Verkauf ein Vorkaufsrecht anbieten.
Neben der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung können Sie Ihren Mieter:innen auch dann die Miete kündigen, wenn diese ihre Pflichten verletzen. Dazu müssen Sie laut §569 Absatz 4 BGB ein schriftliches Kündigungsschreiben mit Angabe des genauen Grundes verfassen. Dazu gehören laut BGB Umstände, die unter „Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ und unter „Abwägung der beiderseitigen Interessen“ ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zumutbar machen.
Die folgenden Gründe reichen für eine fristlose Kündigung der Mieter:innen durch die:den Vermieter:in:
- Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung: Sobald Mieter:innen mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug sind oder innerhalb von zwei Monaten einen Zahlungsverzug von mindestens einer Monatsmiete aufweisen, ist eine fristlose Kündigung erlaubt. Dies gilt auch für regelmäßig unpünktliche Zahlungen.
- Störung des Hausfriedens: Wenn Mieter:innen durch nächtliche Ruhestörungen, Beleidigungen, Bedrohungen, tätliche Angriffe oder üble Nachrede den Hausfrieden stören, dürfen Sie den Mietvertrag fristlos kündigen. Auch bei Verstößen gegen die Hausordnung sowie bei vorsätzlichen Sachbeschädigungen und kriminellen Handlungen ist dies erlaubt.
- Unerlaubte Untervermietung: Haben Sie wirksam vereinbart, dass eine Überlassung an Dritte (Untervermietung) nicht gestattet ist, dann werden Ihre Rechte hierdurch „in erheblichem Maße“ verletzt, sodass Sie notfalls die Reißleine ziehen können.
- Unerlaubte gewerbliche Nutzung: Wenn laut Mietvertrag keine gewerbliche Nutzung erlaubt ist, Ihre Mieter:innen aber nachweislich in der Wohnung gewerblich aktiv sind, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
- Vernachlässigung der Mietsache: Mieter:innen, die eine Brandgefahr darstellen, bei Frostgefahr nicht heizen, unerlaubte Änderungen an der Bausubstanz vornehmen oder diese gefährden, vernachlässigen Ihre Pflicht zur Pflege des Mietobjektes.
Es gibt zudem die Möglichkeiten, bestimmtes Verhalten zunächst mit einer Abmahnung zu ahnden. Bei Zahlungsverzögerungen, Verstößen gegen die Hausordnung, Störung des Hausfriedens, unerlaubter Untervermietung sowie unerlaubter Tierhaltung ist dies üblich. Eine besondere Form für die Abmahnung ist nicht vorgegeben, aber am besten verfassen Sie diese schriftlich. Wenn die Mieter:innen die Abmahnung ignorieren und ihr Verhalten nicht ändern, darf ihnen fristlos gekündigt werden.
Begleichen Mieter:innen ihre Zahlungsrückstände von der Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, ist das außerordentliche Kündigungsschreiben der Wohnung unwirksam und sie dürfen in der Wohnung bleiben. Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt jedoch nicht, wenn die Mieter:innen diese in den vergangen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat oder die:der Vermieter:in zusätzlich zum außerordentlichen auch ein ordentliches Kündigungsschreiben der Wohnung eingereicht hat.
Beachten Sie auch, dass Vermieter:innen bei einer fristlosen Kündigung häufig eine Schadensersatzforderung von den Mieter:innen oder auch einen rechtlichen Prozess erwarten sollten. Umso wichtiger ist es, dass Sie die Schriftform bei der Kündigung des Mietvertrags einhalten und eine präzise Begründung mit Beweismitteln vorlegen können. Wenn sich im Konfliktfall herausstellt, dass die außerordentliche Kündigung wirksam ist, dürfen Sie Schadensersatz von den Mieter:innen zurückfordern, um entstandene Kosten durch Mietausfälle, Renovierungsmaßnahmen oder in Anspruch genommenen Rechtsbeistand zu ersetzen.
Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Darüber hinaus muss das Schreiben gut verständlich und übersichtlich sein. Eine Vorlage für die Kündigung von Mietverträgen hilft Ihnen dabei.
Um sicherzugehen, dass das Kündigungsschreiben angekommen ist, können Sie die:den Mieter:in um eine Eingangsbestätigung bitten. Auch die Zustellung durch Bot:innen oder die persönliche Zustellung mit Zeug:innen sind sichere Methoden, um selbst bei einem Rechtsstreit nachzuweisen, dass Sie pünktlich und formal korrekt gekündigt haben.
Die folgenden formalen Aspekte sollten Sie für das Kündigungsschreiben beachten:
- Schriftliche Form (Brief)
- Datum
- Adresse aller betroffenen Mieter:innen
- Adresse aller Vermieter:innen
- Angaben zum Mietobjekt, zur Miete und zum Mietvertrag
- Kündigungsgrund
- Kündigungsfrist
- Widerspruchsrecht und -frist
- Lesbare Unterschrift mit erkennbarem Nachnamen
Nach § 573 Abs. 1 BGB kann nur dann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Hier sollten Sie nicht zu lapidar vorgehen, denn im Nachhinein lässt sich keine Kündigung mehr „verstärken“. Auch können Sie dann nicht, andere Gründe vorbringen, wenn der Mieter bereits einen Widerspruch nach der Sozialklausel (Härtefallgrund) vorgebracht hat. Ausnahmen gelten nur dann, wenn sich die neuen Gründe auch tatsächlich erst nach der frist- und formgerecht übermittelten Kündigung ergeben.
Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Laut BGB gelten die folgenden Fristen für die Wohnungskündigung durch Vermieter:innen:
- Drei Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht
- Sechs Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren besteht
- Neun Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit acht oder mehr Jahren besteht
Dabei muss der Mieter der Wohnung das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag eines Monats erhalten, damit dieser Monat zur Kündigungsfrist zählt. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie dafür den Samstag als Werktag ansehen. Denn wenn Ihre Kündigung erst am 4. Werktag im Briefkasten der:des Mieter:in liegt, haben Sie nicht rechtzeitig gekündigt. Dadurch verschiebt sich der Auszugstermin aufgrund der verpassten Kündigungsfrist um einen Monat.
Die Kündigungsfrist für Mieter:innen beträgt immer nur drei Monate – ganz gleich, wie lange der Mietvertrag schon besteht. Einen Grund für die Kündigung des Mietvertrags müssen Mieter:innen nicht angeben.
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FAQ - Häufig gestellte Fragen zur Vermieterkündigung
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Welche Kündigungsfristen bestehen für Mieter?
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Die Kündigungsfrist für Mieter:innen beträgt immer nur drei Monate, egal wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.
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Welche Kündigungsfristen bestehen für Vermieter?
-
- Drei Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht
- Sechs Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren besteht
- Neun Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit acht oder mehr Jahren besteht
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Welche formalen Aspekte sollte eine Vermieterkündigung enthalten?
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Die folgenden formalen Aspekte sollten Sie für das Kündigungsschreiben beachten:
- Schriftliche Form (Brief)
- Datum
- Adresse aller betroffenen Mieter:innen
- Adresse aller Vermieter:innen
- Angaben zum Mietobjekt, zur Miete und zum Mietvertrag
- Kündigungsgrund
- Kündigungsfrist
- Widerspruchsrecht und -frist
- Lesbare Unterschrift mit erkennbarem Nachnamen
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