Für Vermieter ist die Kündigung eines Mietverhältnisses eine schwierige Angelegenheit. Das Mietrecht schützt den Mieter vor Willkür und sieht hohe formale Hürden vor. 

Wer seine Immobilie unbefristet vermietet, kann den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Das Mietrecht lässt nur bestimmte Kündigungsgründe seitens des Vermieters zu. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses sollten sich Vermieter deshalb exakt an die formalen Vorgaben halten und sich bei der Formulierung des Kündigungsschreibens für die Wohnung im Zweifel von einem Fachanwalt oder Eigentümerverband beraten lassen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter müssen für ihr Kündigungsschreiben hohe formale Voraussetzungen beachten. So muss die Kündigung beispielsweise schriftlich erfolgen und eine Unterschrift enthalten.
  • Bei Wohnungskündigungen wegen Eigenbedarfs gelten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, unterschiedliche hohe Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt sie drei Monate.
  • Außerordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses sind in wenigen Fällen möglich, etwa bei Zahlunsgverzug.
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Für Vermieter sind nur wenige Kündigungsgründe zulässig

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Als Begründung für eine ordentliche Wohnungskündigung bleibt für private Vermieter im Wesentlichen nur der Eigenbedarf. Sie können also kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Mitglieder Ihres Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigen.

Eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter dann aussprechen, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand gerät, gegen den Mietvertrag verstößt oder den Hausfrieden stört. Für diese Art des Kündigungsschreibens für eine Wohnung gelten jedoch hohe Hürden.

Eigenbedarf als Kündigungsgrund

Wenn Sie Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter Klage vor Gericht.

Ein Beispiel für eine mögliche Begründung für die Wohnungskündigung aus Eigenbedarf: Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht barrierefreien Haus. Weil seine Ehefrau wegen einer Erkrankung gehbehindert ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst. War sie aber schon zu dem Zeitpunkt gehbehindert, als der Mietvertrag geschlossen wurde, wird der Mieter diese Begründung anzweifeln.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten unter anderem die folgenden:

  • Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung

  • Bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer Jahre andauernden Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt

  • Bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden

Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben des Mietvertrags im Ernstfall vor Gericht Bestand haben wird, sollte es vorab von einem Fachmann prüfen lassen.

Kündigungsschreiben: Formalien und Fristen

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Die Frist für die Wohnungskündigung durch den Vermieter beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Nach fünf Jahren Mietverhältnis verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss der Mieter der Wohnung das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Es gibt Fälle, in denen Vermieter sich wünschen, einen bestehenden Mietvertrag per Kündigungsschreiben aufzuheben. Eine außerordentliche und damit fristlose Wohnungskündigung ist in wenigen Fällen möglich. Vermieter sollten beachten, dass das Kündigungsschreiben an den Mieter hohen formalen Voraussetzungen entsprechen muss.

Wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Das gilt jedoch nur, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus einem längeren Zeitraum in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung. Eine begründete Mietminderung gilt dabei nicht als Zahlungsverzug.

Gut zu wissen

Begleicht der Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, ist das außerordentliche Kündigungsschreiben der Wohnung unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung bleiben. Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt jedoch nicht, wenn der Mieter diese in den vergangen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat oder der Vermieter zusätzlich zum außerordentlichen auch ein ordentliches Kündigungsschreiben der Wohnung eingereicht hat.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung ist die Störung des Hausfriedens. Eine Störung des Hausfriedens liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Nachbarn wiederholt mit Lärm oder Aggressionen belästigt. Auch der Handel mit Drogen im Hausflur, die Belästigung durch Gestank oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus gehören zu den Fällen der Hausfriedensstörungen. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und im Notfall die Polizei verständigt werden.

Das Zustellen einer fristlosen Wohnungskündigung an den Mieter ist auch möglich, wenn in der Wohnung ein Gewerbe betrieben wird oder der Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet.

Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie den Mieter zuvor schriftlich abmahnen und ihm eine Frist setzen, sein Verhalten zu ändern. Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn der Mieter sie erhalten hat. Eine Zustellung durch einen Boten oder Gerichtsvollzieher ist daher ratsam.

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Vermieter, die ihre neu erworbene, vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten. Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt. Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt. Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten.

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst dem Mieter offeriert werden, hierbei gilt der Zeitraum im Rahmen der typischen Kündigungsfrist.

Besonderheit: Verwertungskündigung

Möchte ein Vermieter sein vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht ihm zur Umsetzung des Vorhabens in einigen Fällen eine Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümern das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird. Ein weiterer Grund kann auch ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil durch das Mietverhältnis sein, der beispielsweise bei einem überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhaus mit umfangreichem Sanierungsbedarf gegeben ist. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Schadensersatz nach Wohnungskündigung durch Vermieter unter Umständen möglich

Vermieter sehen sich vermehrt Schadensersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Hier sind unbedingt die Schriftform und präzise Begründungen einzuhalten beziehungsweise vorzunehmen.

Andererseits können Vermieter vom Mieter Schadensersatz fordern, wenn die außerordentliche Kündigung wirksam ist. Schließlich entstehen durch Mietausfälle, Renovierung, Anwaltskosten oder die Vermittlung der Wohnung Kosten, die der Vermieter nicht tragen möchte und vom gekündigten Mieter zurückverlangt.

Gibt es einen unkündbaren Mietvertrag?

Denkbar ist, dass ein Mieter eine Wohnung für die Dauer seines Lebens mieten kann. Bei Abschluss des Mietvertrags muss dies entsprechend festgehalten worden sein. Diese Art von Mietvertrag ist auf eine bestimmte Zeit, also die Lebensdauer des Mieters, geschlossen und daher nicht kündbar.

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