Kaufen zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie, so bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Ihnen steht gemeinschaftlich die Sache oder ein Recht an einer Sache zu und jeder einzelne besitzt definierte Bruchteile des Besitzes, über die er frei verfügen kann.
Wie eine solche Immobilie verwaltet wird, ob sie einfach so verkauft oder vermietet werden kann, Steuern und vieles mehr sind die Themen des folgenden Beitrags.
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Zwei oder mehr Personen, die einen Immobilie gemeinsam besitzen, werden als Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet.
Im Unterschied zur Gesamthandsgemeinschaft können Bruchteilseigentümer:innen frei über ihren eigenen Anteil verfügen.
Das Bruchteilseigentum wird gemeinsam von allen Eigentümer:inen verwaltet. Entscheidungen zu Vermietung oder Verkauf können nur gemeinschaftlich gefällt werden.
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- Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
- Was zeichnet eine Bruchteilsgemeinschaft aus?
- Welche Eigentumsarten gibt es?
- Bruchteilsgemeinschaft verwalten: Wie läuft es ab?
- Vermietung und Bruchteilsgemeinschaft
- Verkaufen als Bruchteilsgemeinschaft
- Was führt zur Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft?
- Wie kann ich die Bruchteilsgemeinschaft verlassen?
- Steuer und Bruchteilsgemeinschaft: das solltest du wissen!
- FAQ: Häufige Fragen zur Bruchteilsgemeinschaft
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft gehört das Grundstück zwei oder mehreren Personen. Diese haben einen ideellen zahlenmäßig definierten Anteil an der Sache.
Wie eine Bruchteilsgemeinschaft definiert ist, steht in § 1008 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wie das Eigentum in diesem Fall gehandhabt wird, darüber geben die § 742 bis 758 des BGB Auskunft. Im Grundbuch sind die Bruchteilseigentümer:innen in der ersten Abteilung eingetragen.
Du hast ein Mietwohngrundstück gemeinsam mit deinen beiden Geschwistern erworben. Soweit du keine abweichenden Vereinbarungen getroffen hast, seid ihr zu gleichen Teilen Eigentümer:innen. Konkret ausgedrückt seid ihr Bruchteilseigentümer:innen.
Das wohl häufigste Beispiel ist die Bruchteilsgemeinschaft bei Eheleuten. Kaufen sie gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück, werden sie gemeinsam und zu gleichen Teilen Eigentümer des Objekts. Sie bilden eine Bruchteilsgemeinschaft.
Bist du Teil einer Bruchteilsgemeinschaft, kannst du über deinen Anteil frei verfügen. Darin unterscheidet sich diese Form des Eigentums auch vom Gesamthandseigentum und der Eigentümergemeinschaft.
Das Bürgerlichen Gesetzbuch kennt neben der Bruchteilsgemeinschaft folgende Eigentumsarten:
- Alleineigentum
- Gesamthandsgemeinschaft
- Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Gesamthandsgemeinschaft sieht nicht vor, dass die einzelnen Eigentümer über ihren Anteil frei verfügen können. Das Vermögen aller Mitglieder ist gesamthänderisch gebunden. Insofern ist diese Eigentumsform das Gegenteil der Bruchteilsgemeinschaft.
Beispiele hierfür sind die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die Ehegattengemeinschaft im Falle der Gütergemeinschaft, die Miterbengemeinschaft und die offene Handelsgesellschaft (OHG), Partnergesellschaften und Kommanditgesellschaften.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen die einzelnen Eigentümer:innen ihre Wohnung als Sondereigentum, alle zusammen teilen sich das Gemeinschaftseigentum, jeder erhält ein Miteigentumsanteil und ist damit Teil einer Bruchteilsgemeinschaft. Es handelt sich hierbei um Flächen, die gemeinsam mit anderen Eigentümer:innen genutzt werden. Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welcher Anteil jedem:jeder einzelnen Eigentümer:in zugeordnet ist.
Da alle Eigentümer:innen einen Anteil am Objekt besitzen, sind sie zwar frei, ihren Anteil zu verkaufen, aber nicht die gesamte Sache. Wenn du ein Objekt zusammen mit deinen Geschwistern gekauft hast, seid ihr alle für dessen Verwaltung zuständig.
Man kann als Bruchteilsgemeinschaft das Gemeinschaftseigentum vermieten, wenn alle Mitglieder einverstanden sind. Bist du an einer Vermietung interessiert, musst du sicherstellen, dass alle anderen Bruchteilsmitglieder einwilligen und den Hausmietvertrag oder den Wohnungsmietvertrag auch unterzeichnen. Natürlich könnt ihr euch für die Verwaltung der Immobilie auch eine:n Vertreter suchen, der mit einer Vollmacht in eurem Namen tätig wird.
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Bei einem Verkauf müssen ebenfalls alle Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft damit einverstanden sein. Stimmt jede:r einzelne dem Verkauf zu, steht der Veräußerung nichts im Wege und die Immobilie kann an eine:n Alleinbesitzer oder eine andere Eigentümergemeinschaft verkauft werden.
Die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft kann jede:r Eigentümer:in verlangen.
- Dagegen spricht eine Vereinbarung im Vertrag, dass die Auflösung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. Nur sehr wichtige Gründe können die Vereinbarung aushebeln, die allerdings nicht näher definiert sind und von Fall zu Fall entschieden werden müssen.
- Möglich ist auch ein gemeinschaftlicher Verkauf an eine dritte Person. Alle Eigentümer:innen bekommen ihren Anteil ausgezahlt.
Die Bruchteilsgemeinschaft löst sich in dem Moment auf, in dem ein Mitglied seine Anteile an das zweite Mitglied verkauft. Dieses wird dann Alleineigentümer der Immobilie. Ein typisches Beispiel ist die Ehescheidung, in deren Zusammenhang die der Immobilienanteil von einer Person ausgezahlt und übernommen wird.
Sollte es nicht zu einer Einigung kommen, so ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit, die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen. Die Versteigerung führt in der Regel zu einem Verkaufspreis unter Wert und sollte nur zum Einsatz kommen, wenn es keine Ausweichmöglichkeiten gibt.
Die Bruchteilsgemeinschaft kannst du verlassen, indem du deinen Anteil verkaufst, vererbst oder verschenkst. Der:die neue Eigentümer:in nimmt dann deinen Platz in der Bruchteilsgemeinschaft ein. Soweit die Theorie. In der Praxis hapert es an der Umsetzung, vor allen Dingen, wenn es sich um geschiedenen Ehepartner handelt, die sich ein Haus geteilt haben. Wer möchte auch ein halbes Haus besitzen?
Um die Bruchteilsgemeinschaft dennoch verlassen zu können, kannst du die Auflösung verlangen oder im Ernstfall eine Teilungsversteigerung beantragen.
Vor dem Finanzamt ist nicht die Bruchteilsgemeinschaft als solche steuerpflichtig in Sachen Umsatzsteuer. Vielmehr wird bei Vermietung der Immobilie jedes einzelne Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft als Unternehmer eingestuft und muss mit einer eigenen Steuernummer eine Steuererklärung abgeben und Umsatzsteuer zahlen.
Hintergrund ist, dass eine Bruchteilsgemeinschaft im Zivilrecht nicht rechtsfähig ist.
FAQ: Häufige Fragen zur Bruchteilsgemeinschaft
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Wann liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor?
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Wenn zwei oder mehr Eigentümer:innen einen Anteil an einer Immobilie besitzen, spricht man von einer Bruchteilsgemeinschaft. Jede:r Miteigentümer:in verfügt dabei über einen ideellen Anteil am Objekt, über den er frei verfügen kann.
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Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft bei der Grundsteuer?
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Für das Finanzamt müsst ihr euch als Bruchteilsgemeinschaft auf eine empfangsbevollmächtigte Person einigen. Diese muss dem Finanzamt gemeldet werden und ist von dem Zeitpunkt an berechtigt, Erklärungen abzugeben und Grundsteuerbescheide entgegenzunehmen.
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Was ist der Unterschied zwischen einer Gesamthandgemeinschaft und einer Bruchteilsgemeinschaft?
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Der Hauptunterschied liegt darin, dass bei der Bruchteilsgemeinschaft alle Mitglieder einen genau bezifferten Anteil am Eigentum haben und darüber frei verfügen dürfen. Die Gesamthandsgemeinschaft verwaltet ihr Vermögen gesamthänderisch zu einem bestimmten Zweck und erlaubt keinen Verkauf von Anteilen.
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Was genau ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
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Beispiele für Bruchteilsgemeinschaften sind Geschwister oder Eheleute, die gemeinsam ein Grundstück erworben haben. Die Bruchteilsgemeinschaft muss alle Entscheidungen gemeinschaftlich treffen, beispielsweise ob Vermietung, ja oder nein. Theoretisch kann jede:r Eigentümer:in über seinen Anteil frei verfügen. In der Realität ist der Verkauf eines Haus-Anteils aber wenig erfolgsversprechend.
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