Miet­er­hö­hung: In­fos für Ver­mie­ter & Mie­ter

Wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf regelt das Mietrecht im BGB mit genauen Vorgaben. Sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen ist es wichtig, sich mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen auseinandersetzen. Wann eine Erhöhung der Miete zulässig ist, welche Fristen eingehalten werden müssen und was im Falle einer ungerechtfertigten Mieterhöhung passiert, lesen Sie in diesem Artikel.

Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wann nicht, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) detailliert festgelegt. Das Mietverhältnis kann unterschiedlich gestaltet sein und auch die Gründe einer Mieterhöhung können verschieden sein:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Erhöhung der Mietstaffel im Rahmen einer Staffelmiete
• Anpassung der Miethöhe bei einer Indexmiete
• Mieterhöhung nach einer Modernisierung
• Kostenerhöhung im Zuge der Betriebskostenabrechnung

Für jeden einzelnen Fall gelten eigene Regelungen, ab wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf. Im BGB finden sich ab § 557 die gesetzlichen Bestimmungen zur Miethöhe.

Die wohl häufigste Begründung für eine Mieterhöhung ist Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie resultiert aus dem Vergleich von erzielten Mieten vergleichbarer Mietobjekte. Folgende Merkmale müssen gemäß § 558 Abs.2 BGB berücksichtigt werden:

• Lage
• Größe
• Ausstattung
• Beschaffung
• Art der Immobilie
• Energetischer Zustand

Liegt die aktuelle Miethöhe unter dem Durchschnittswert, der im Mietspiegel für die jeweilige Mietimmobilie gilt, darf der:die Vermieter:in eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete verlangen. Die Miete muss vor der Erhöhung aber mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein (§ 558 Abs.1 BGB).

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und darf frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Der:die Vermieter:in muss dabei die neue Miethöhe hinreichend begründen. Dies kann auf vier Wege geschehen:

• Mietspiegel der Gemeinde
• Auskunft aus einer Mietdatenbank
• Gutachten von öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen
• Nennung von mindestens drei vergleichbaren Mietsobjekten

Mieter:innen haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung vollständig oder teilweise zuzustimmen. Sie können aber auch ablehnen. Wenn die Zustimmungsfrist abgelaufen ist und keine Zustimmung erfolgt ist, hat der:die Vermieter:in dann drei Monate Zeit, die Mietpartei auf Zustimmung zu verklagen.

Bei der Staffelmiete wird laut § 557a BGB vertraglich vereinbart, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöht. Diese Erhöhung ist von Anfang an als Geldbetrag angegeben, kann aber nicht öfter als einmal im Jahr stattfinden. Das heißt, die Mietstaffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor eine erhöhte Mietstaffel wirksam werden kann. Eine gesonderte Ankündigung für die automatische Mieterhöhung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Während eines Staffelmietvertrages sind Mieterhöhungen nach § 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das umfasst die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Bei der Indexmiete sind Mieterhöhungen frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mietanpassung möglich. Außerdem müssen Vermieter:innen den erhöhten Mietbetrag schriftlich mitteilen und begründen (§ 557b Abs.3 BGB). Die angepasste Indexmiete wird nach Zugang des Schreibens mit Beginn des übernächsten Monats wirksam. Wenn also das Schreiben zur Mieterhöhung im November eintrifft, wird ab Januar der erhöhte Mietbetrag fällig.

Insbesondere bei vermieteten Altbauwohnungen kann es zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kommen. Doch nicht alle Modernisierungsmaßnahmen berechtigen Vermieter:innen zur Erhöhung der Miete. Gerechtfertigt ist eine Mieterhöhung in diesem Fall nur dann, wenn eines der folgenden Ziele durch die Modernisierungsmaßnahmen erfüllt wird:

• Nachhaltige Energieeinsparung
• Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
• Gebrauchswert der Mietimmobilie wird nachhaltig verbessert
• Dauerhaft verbesserte Wohnverhältnisse

Außerdem rechtfertigen Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung, die aufgrund von Umständen vorgenommen werden mussten, die der:die Vermietet:in nicht zu verantworten hat und keine typischen Erhaltungsmaßnahmen darstellen (§ 555b Nr.6 BGB).

Die jährliche Miete darf maximal um acht Prozent der für die Mietimmobilie aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Doch es gibt eine gesetzliche Begrenzung: Liegt die Miete pro Quadratmeter über sieben Euro, darf die Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren den Quadratmeterpreis nicht um über drei Euro erhöhen (§ 559 Abs.3a BGB). Mieterhöhungen durch erhöhte Betriebskosten oder durch die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Steigende Betriebskosten lassen die Warmmiete steigen. Die Nettokaltmiete ist nicht betroffen, aber unter dem Strich steigen hier die Kosten für Mieter:innen. Dabei müssen Vermieter:innen im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung angeben, welche Betriebskosten um welchen Betrag ansteigen. Diese müssen per Verteilerschlüssel nachvollziehbar auf alle Mietparteien umgelegt werden. Eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung erfolgt nach Stellung der Betriebskostenabrechnung, also üblicherweise einmal im Jahr.

Es gibt einige Schritte, die Vermieter:innen beachten müssen, um eine Mieterhöhung rechtssicher zu erwirken: 

1. Schritt: Schriftlich Ankündigung
   Die Mieterhöhung müssen Sie als Vermieter:in Ihren Mieter:innen in schriftlicher Form ankündigen. Erstellen Sie ein entsprechendes Schreiben an die Mietpartei.
2. Schritt: Stichhaltige Begründung angeben
   Begründen Sie nachvollziehbar die Mieterhöhung und geben Sie nur zulässige Gründe an.
3. Schritt: Besonderheiten bei Modernisierung beachten
   Bei Erhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten, müssen Sie den betroffenen Mieter:innen im Schreiben zur Mieterhöhung die Gründe sowie die Vorteile darlegen.
4. Schritt: Qualifizierten Mietspiegel in der Mieterhöhungsschreiben angeben
   Bei einer Erhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete sollten Sie einen qualifizierten Mietspiegel anhängen und drei Vergleichsimmobilien aus dem Ort mitsamt ihrer Miete auflisten.
5. Schritt: Genaue Angaben zur Mieterhöhung und Fälligkeit
   Geben Sie in dem Schreiben außerdem an, wie hoch die Mieterhöhung ist und wann die erste Zahlung fällig ist.
6. Schritt: Rechte von Mieter:innen berücksichtigen
   Laut Gesetz hat haben Mieter:innen einen Zeitraum von zwei Monaten, um: a) Widerspruch einzulegen, b) eine Sonderkündigung auszusprechen oder c) die Mieterhöhung zu akzeptieren.
7. Schritt: Rechtliche Auseinandersetzung mit Mieter:in einplanen
   Reagiert Ihr:e Mieter:in nicht, können Sie als Vermieter:in die Zustimmung einklagen. Dies sollten Sie bei einer geplanten Mieterhöhung stets im Hinterkopf behalten.
8. Schritt: Wirksamkeit der Mieterhöhiung beachten
   Erst nach Ablauf, der Zustimmungsfrist, also zum dritten Kalendermonat nach Zustellung der Mieterhöhungsankündigung, müssen Mieter:innen die erhöhte Miete zahlen.

Wenn Sie den Preis von Vergleichswohnungen als Begründungsgegenstand für die Mieterhöhung nutzen möchten, müssen Sie gegenüber Mieter:innen genau mitteilen, wo sich die Vergleichswohnungen befinden.
Mieter:innen müssen in der Lage sein, diese direkt ausfindig zu machen. Ist dies nicht der Fall, können sie der Preiserhöhung widersprechen. Sie dürfen aber nur einer Erhöhung mit den Mieten im eigenen Ort begründen. Mieten im Nachbarort sind nicht relevant.

Diese Angaben müssen Sie im Mieterhöhungsschreiben zu den Vergleichswohnungen machen:

• Adresse der Vergleichsobjekte
• Geschoss und genaue Lage der Wohnungen im Geschoss
• Wohnungsnummer, wenn diese von außen erkennbar ist
• Name der Mieter:innen in der Vergleichswohnung, wenn keine Wohnungsnummer vorliegt
• exakte Höhe der Miete in der Vergleichswohnung
• Begründung, aus welchen Gründen Sie die Miete auch für die betroffenen Mieter:innen erhöhern möchten.

Mieterhöhungen von Gewerberäumen sind prinzipiell schwieriger durchzusetzen. Immerhin besteht in dem Bereich Vertragsfreiheit. Somit können Sie als Vermieter:in den Mietvertrag frei gestalten. In dem Bereich gibt es keine Vorgaben zur zulässigen Miethöhe. Wurde ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen, haben Vermieter:innen aber nicht die Möglichkeit,

• die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten zu erhöhen oder
• die Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen.

Im gewerblichen Bereich werden vielmals langfristige Verträge abgeschlossen, die eine gewisse Planungssicherheit bieten. Vielmals ist es Verhandlungssache. Sind sich beide Vertragsparteien einig, kann auch eine Erhöhung der Miete stattfinden. Aber auch durch das Ausstellungen einer Änderungskündigung können Sie als Vermieter:in eine Mieterhöhung bewirken, sofern es sich um einen frei kündbaren Mietvertrag handelt.

Oft gibt es in den Mietverträgen auch Mietanpassungsklauseln. In dem Fall haben Sie als Vermieter:in auch die Möglichkeit, die Miethöhe anzupassen. Schließen Sie einen Gewerbemietvertrag ab, sollten Sie darauf achten, dass entsprechende Klauseln integriert sind. So sind entsprechende Erhöhungen der Miete rechtlich möglich.

Das Mieterhöhungsschreiben sollte ausführlich, stichhaltig begründet und rechtlich gültig sein. Sie dürfen es nicht nachbessern, wenn Details fehlen. In dem Fall müssen Sie einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Daher sollte das Mieterhöhungsschreiben von Anfang an korrekt sein.

Musteranschreiben für Mieterhöhungen hier >>

Die folgenden Elemente sollte das Mieterhöhungsschreiben enthalten:

• Begründung der Mieterhöhung mit entsprechenden Dokumenten als Beweismittel
• genaue Angaben zur Höhe und zum Beginn der Mieterhöhung
• Höhe der Mieterhöhung
• Widerspruchs- und Kündigungsrecht der Mieter:innen
• Bitte um schriftliche Bestätigung der Mieter:innen
• Korrekte Anrede: „An alle Mieter:innen“
• Betreff wählen, um klarzumachen, um was es genau geht, z.B. „Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) zur Wohnung xy“.

Beachten Sie als Vermieter:in darüber hinaus die folgenden wichtigen Hinweise für das Mieterhöhungsschreiben:

• Machen Sie klar, dass Sie die Kappungsgrenze beachten. Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Anhebnung der Miete erfolgen. Zusammen mit der Zeitspanne, nach der die Mieterhöhung dann in Kraft tritt, bleibt die Miete 15 Monate unverändert.
• Machen Sie auf den aktuellen Mietspiegel in Ihrer Gemeinde aufmerksam und achtenSie darauf, dass es sich um einen qualiifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt.
• Legen Sie detailliert dar, warum Sie die Miete erhöhen. Rechnen Sie am besten vor, dass die derzeitige Miete pro Quadratmeter nicht mehr dem Betrag für vergleichbare Wohnungen entspricht. So beweisen Sie, dass Sie einen zulässigen Grund für die Erhöhung haben.
• Passen Sie auf, dass die Mietpreisspanne nicht überschritten wird. Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist nicht erlaubt.
• Setzen Sie den Mieter:innen eine angemessene Frist, bis die Mieterhöhung in Kraft tritt. Die gesetzliche Zustimmungsfrist für Mieter:innen liegt bei drei Monaten.
• Bitten Sie Ihre Mieter:innen um Zustimmung und betonen Sie, dass keine Reaktion als Ablehnung der Erhöhung gewertet wird. Am besten legen Sie dem Schreiben gleich eine Zustimmungserklärung bei.

Darüber hinaus sollten Sie auch beachten, dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam ist, wenn die Mieter:innen dieser vollständig zustimmen. Falls sie nicht auf Ihr Schreiben reagieren oder nur teilweise zustimmen, bleibt die letzte Mietvereinbarung wirksam. 

In diesem Fall müssten Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung vor Gericht einklagen. Wenn Sie als Vermieter:in auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie auf eine Vorlage oder ein Muster für Mieterhöhungen setzen. Bei ImmoScout24 können Sie Muster für Mieterhöhungen sowie Vorlagen für Mietverträge und mehr kostenlos herunterladen! 

Eine Mietpartei hat verschiedene Möglichkeiten, sich gegen unberechtigte oder übermäßige Mieterhöhungen zu wehren. Bei einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht Mieter:innen eine Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats zu, in der sie die Berechnungen zur Mieterhöhung auf ihre Richtigkeit und Legitimität prüfen können.

Sind im Mieterhöhungsverlangen Berechnungsfehler oder fehlerhafte Begründungen enthalten, können Mieter:innen ihre Zustimmung verweigern oder auch nur teilweise zustimmen. Außerdem gilt es die Kappungsgrenze zu beachten: Steigt die Miete um über 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, dann ist die Mieterhöhung nicht gültig. In Städten und Gemeinden mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.

Sollte die angekündigte Mieterhöhung gerechtfertigt sein, aber wollen Mieter:innen die erhöhte Miete nicht zahlen, können sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 561 BGB). Innerhalb der Zustimmungsfrist können Mieter:innen bis zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Mieter:innen das Schreiben zur Mieterhöhung genau prüfen: Rechtfertigen die Maßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB? Ist die Berechnung der neuen Miethöhe korrekt? Wurden die Modernisierungsmaßnahmen nach gesetzlichen Maßgaben formgerecht angekündigt?

Die dreimonatige Frist zur Mieterhöhung kann sich gemäß § 559b Abs.2 BGB um sechs weitere Monate verlängern, wenn:

• der:die Vermieter:in die Modernisierung nicht nach den Vorgaben des § 555c BGB angekündigt hat oder
• die tatsächlich erhöhte Miete die angemeldete Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen des BGB möglich. Das heißt, neue Eigentümer:innen einer Mietimmobilie müssen sich genauso wie die alten Vermieter:innen an geltende Gesetze halten. Hier greift § 566 BGB mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Eigentumswechsel an sich rechtfertigt also keine Mieterhöhung und ändert auch nichts an den Rechten und Pflichten, die sich für beide Parteien aus dem Mietvertrag ergeben.

Wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt, müssen Mieter:innen der Mieterhöhung nicht zustimmen. Dies ist etwa bei Schwangerschaften und Krankheiten der Fall. Auch dann, wenn die neue Miete mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht, ist ein Härteeinwand nach Mieterhöhung gerechtfertigt.

Es gibt gesetzlich festgelegte Obergrenzen für Mieterhöhungen. Diese sollten Sie als Vermieter:in unbedingt berücksichtigen, denn andernfalls ist Ihre Forderung einer höheren Miete rechtlich anfechtbar. Beachten Sie folgende Grenzwerte:

• Gilt am Standort der Mietimmobilie die Mietpreisbremse, darf bei Neuvermietung die Miete nicht höher als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.
• Laut Kappungsgrenze darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöht werden. In Gemeinden und Städten mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent liegen.
• Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter:innen die jährliche Miete um maximal acht Prozent der für die Mietimmobilien angefallenen Modernisierungskosten erhöhen.
• Innerhalb von sechs Jahren darf die Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen.
• Laut § 5 WiStrG liegt eine strafbare Mietpreisüberhöhung vor, wenn die geforderte Miete über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die Mietimmobilie sich in einer Gemeinde mit angespannter Wohnraumsituation befindet.