Bei möblierten Wohnungen ist ein ausführlicher Mietvertrag besonders wichtig. Als Vermieter:in erfahren Sie hier, welche Angaben wichtig sind und worauf Sie bei der Übergabe achten sollten.
- Bei einer möblierten Wohnung können Sie als Vermieter:in einen Aufpreis berechnen, der sich am Berliner oder Hamburger Modell orientiert und mit einer Formel berechnet wird.
- Sie können einen normalen Mietvertrag oder einen Zeitmietvertrag für die Vermietung nutzen. Hinsichtlich der Mieterrechte gibt es keine Unterschiede zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen.
- Halten Sie Anzahl und Zustand der Möbel detailliert im Übergabeprotokoll fest.
Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb von Expert:innen für Mietrecht erstellte Mustervorlagen.
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- Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert?
- Wie wird der Mietpreis für eine möblierte Wohnung berechnet?
- Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
- Welche Angaben gehören in den Mietvertrag für möblierte Wohnungen?
- Was sollte im Übergabeprotokoll für das möblierte Zimmer stehen?
- Welche Steuervorteile hat die Vermietung einer möblierten Wohnung?
- Möbliert vermieten – ja oder nein?
Zunächst einmal gilt es, sich als Vermieter:in darüber im Klaren zu sein, ob es sich beim Mietobjekt um eine möblierte Wohnung handelt oder nicht. In Deutschland ist es Standard, dass Wohnungen, Häuser und selbst Zimmer leer vermietet werden. Das bedeutet, dass die neue Mietpartei dafür zuständig ist, das Objekt mit Möbeln zu füllen. In diesem Fall handelt es sich um eine unmöblierte Wohnung.
Komplizierter ist es, zwischen möblierten und teilmöblierten Objekten zu unterscheiden. Im BGB sind die Begriffe nicht genauer definiert, weshalb es Ihre Aufgabe ist, die richtige Definition zu finden. Eine Wohnung ist dann möbliert, wenn sie komplett oder überwiegend mit verschiedenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist.
Das bedeutet, dass es sich bei Objekten mit mehr als der Hälfte der Gegenstände von dieser Liste um eine möblierte Wohnung oder um ein möbliertes Haus handelt:
Bett inklusive Bettwäsche
Schränke, Regale und Kommoden in mehreren Zimmern
Sofa und Sessel
Couchtisch
Esszimmertisch und Stühle
Kücheneinrichtung
Waschvorrichtungen
Lampen
Teppiche
Gardinen
Falls Ihre Wohnung über eine Einbauküche verfügt, sonst aber keine Einrichtungsgegenstände hat, handelt es sich um ein teilmöbliertes Objekt. Auch wenn Sie nur einige der genannten Gegenstände anbieten, ist das Objekt teilmöbliert. Da jedoch auch voll möblierte Immobilien recht karg ausgestattet sein können, gilt es, am besten in Absprache mit einem:einer Makler:in den richtigen Begriff zur Vermarktung zu finden.
Für eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung können Sie natürlich einen höheren Mietpreis ansetzen. Dabei gelten das Berliner Modell und das Hamburger Modell als maßgeblich.
Im Berliner Modell berechnen Sie den Aufschlag, indem Sie zwei Prozent des Möbelwertes aufschlagen. Die Formel lautet:
Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre * 2 Prozent
Im ersten Jahr würde der Zuschlag in einer Wohnung mit einem Möbelwert von insgesamt 5.000 Euro daher 100 Euro pro Monat betragen (5.000/10 * 10 * 2 Prozent). Im zweiten Jahr rechnen Sie mit dem Faktor 9, da bereits ein Jahr der 10 Jahre Möbelwert vergangen ist, usw. In diesem Modell kann nach zehn Jahren Nutzungsdauer, also nach der kompletten Abschreibung, kein weiterer Zuschlag für die Möblierung verlangt werden.
Das Hamburger Modell berechnet den Zuschlag für möblierte Wohnungen aus Abschreibung und Kapitalverzinsung. Hier werden für die Abschreibung allerdings nur sieben Jahre berücksichtigt, wobei davon ausgegangen wird, dass die Möbel nach sieben Jahren noch einen Restwert von etwa 30 Prozent besitzen. Die Abschreibung erfolgt mit 15 Prozent jährlich auf den Zeitwert. Die Kapitalverzinsung ist im Hamburger Modell nicht festgelegt, wird aber oft mit zwölf Prozent berechnet.
Monatlicher Zuschlag = Abschreibung + Kapitalverzinsung (12 Prozent)
Bei einem Möbelwert von 5.000 Euro, einer Abschreibung von 15 Prozent auf den Zeitwert (750 Euro) und einer Kapitalverzinsung in Höhe von 12 Prozent (600 Euro) ergibt sich im ersten Jahr ein monatlicher Zuschlag von 112,50 Euro ((750 Euro + 600 Euro)/12). In den Folgejahren wird mit den jeweiligen Zeitwerten gerechnet, sodass sich der monatliche Abschlag verringert. Nach Ablauf der siebenjährigen Nutzungsdauer kann noch die Kapitalverzinsung in Höhe von zwölf Prozent auf den Restwert als monatlicher Zuschlag verlangt werden.
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, sodass Vermieter:innen nicht mehr verlangen dürfen als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind lediglich die folgenden Fälle:
Möblierte Wohnung, die nur vorübergehend genutzt wird, beispielsweise als Ferienwohnung
Möbliertes Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung
Vermieter:innen können auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent jedoch den Möblierungsaufschlag addieren.
Um Ihre Mietwohnung oder ein Zimmer mitsamt Möbeln zu vermieten, brauchen Sie zunächst einen normalen Mietvertrag. Denn der Gesetzgeber sieht keinen Unterschied darin, ob es sich um eine möblierte, teilmöblierte oder unmöblierte Immobilie handelt. Mieter:innen haben die gleichen Rechte.
Einen wichtigen Unterschied gibt es jedoch für Untermieter:innen, die nur ein oder mehrere Zimmer möbliert mieten. Denn für sie gibt es fast gar keinen Kündigungsschutz. Ohne Angabe von Gründen dürfen Sie als Vermieter:in bis zum 15. des Monats den Mietvertrag aufkündigen. Die Mietpartei muss dann innerhalb von zwei Wochen aus der Wohnung ausziehen. Wenn Sie die möblierten Räume hingegen an eine ganze Familie untervermietet haben, gilt ein längerer Kündigungsschutz, ebenso bei möblierten Einliegerwohnungen.
Neben diesen Kündigungsfristen, die auch im Mietvertrag ausführlich beschrieben sein sollten, ist es wichtig, dass Ihr schriftliches Dokument alle anderen Angaben wie Pflichten und Rechte beider Parteien beschreibt. In diesem Artikel finden Sie weitere Informationen über den Mietvertrag. Sie haben bei einer möblierten Wohnung auch die Wahl, einen Zeitmietvertrag auszustellen. Dieser hat den Vorteil, dass die genaue Mietdauer angegeben ist. Denn schließlich handelt es sich bei der Anmietung einer möblierten Wohnung meist um eine Zwischenlösung.
Leider gibt es Mietnomaden, die möblierte Wohnungen und Zimmer ausnutzen. Prüfen Sie daher alle Angaben von Interessierten genau und notieren Sie sich die Daten aus dem Personalausweis. Hier erfahren Sie, wie Sie gegen Mietnomaden vorgehen können.
Für Sie als Vermieter:in ist die Kaution eine wichtige Garantie dafür, dass Ihre Mieter:innen die Möbel in der Immobilie gut behandeln. Halten Sie im Mietvertrag fest, dass Sie bei Schäden das Recht haben, einen Teil der Kaution oder die volle Höhe einzubehalten, um die Möbel zu reparieren oder auszutauschen.
Genau für diesen Schadensfall ist das Übergabeprotokoll bei einer möblierten Wohnung oder einem möblierten Zimmer besonders wichtig. Nach der ersten Besichtigung gibt es einen Übergabetermin zwischen Ihnen und der Mietpartei. Diesen sollten Sie nutzen, um mithilfe eines vorbereiteten Übergabeprotokolls genau zu dokumentieren, in welchem Zustand sich das Objekt mitsamt seiner Einrichtung befindet. So schützen sich beide Parteien vor späteren Problemen bei dem Auszug.
Gehen Sie sehr sorgfältig vor, um das Übergabeprotokoll ausführlich auszufüllen. Am besten ist es, wenn Sie das Objekt Raum für Raum mit der Mietpartei begehen, bekannte Mängel aufzeigen und bisher noch nicht gesehene Mängel vermerken. Es ist gerade bei wertvollen Möbelstücken hilfreich, ein Foto zur Dokumentation zu machen. Wenn bei Auszug deutliche Schäden an den Möbeln zu sehen sind, können Sie so beweisen, dass der Mieter diese verursacht hat.
Checkliste für das Übergabeprotokoll möblierter Wohnungen und Zimmer:
Zeitpunkt der Übergabe
Zahl und Art der Schüssel
Zählerstand von Strom und Gas
Mängel an der Bausubstanz
Probleme an Türen, Fenstern oder den Armaturen
Risse in Spiegeln oder Fliesen
Inventar der mitvermieteten Möbelstücke
Zustand der Möbelstücke
Wir empfehlen Ihnen, detailliert vorzugehen. Anstatt „Flecken auf dem Sofa“ zu protokollieren, sollten Sie genau zählen, wie viele Flecken es sind und beschreiben, wo sich diese befinden. Weitere Tipps rund um das Übergabeprotokoll finden Sie hier.
Die Kosten für die Möbel einer möblierten Wohnung können Vermieter:innen von der Steuer absetzen. Möbelstücke, die bis zu 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Möbelstücke, die mehr als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, werden über mehrere Jahre – je nach angenommener Lebensdauer – abgesetzt. Müssen die Möbel repariert werden, können auch die Kosten für Handwerksarbeiten steuerlich abgesetzt werden.
Bei der Entscheidung, ob Sie eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten möchten, spielen viele Faktoren eine Rolle. Um Ihnen die Entscheidung zu vereinfachen, haben wir Vor- und Nachteile einer Vermietung von möblierten Wohnungen aufgelistet.
Zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent können Sie einen Möblierungszuschlag erheben.
Mieter:innen, die dringend eine möblierte Wohnung suchen, sehen möglicherweise über andere negative Eigenschaften der Wohnung (Zuschnitt oder Lage) hinweg und entscheiden sich aufgrund der Möblierung für den Abschluss des Mietvertrages.
Gerade für Mieter:innen, die im Rahmen ihres Arbeitsvertrags für eine begrenzte Zeit in Ihre Stadt kommen, ist eine möblierte Wohnung ideal. In diesen Fällen wird die Miete oft vom Arbeitgeber übernommen, was für eine zuverlässige Mietzahlung sorgt.
Diejenigen Mieter:innen, die für ihren Job eine möblierte Wohnung mieten, nutzen die Möbel in der Regel nur unterdurchschnittlich ab, da sie sich tagsüber meist nicht zu Hause aufhalten.
Die Kosten für die Möbel können steuerlich abgesetzt werden.
Für Mieter:innen, die eine langfristige Bleibe mit einer persönlichen Note suchen, kommt eine möblierte Wohnung meist nicht in Frage.
Da hauptsächlich Mieter:innen, die nur für eine begrenzte Zeit Wohnraum suchen, auf möblierte Wohnungen zurückgreifen, ist durch den häufigen Mietswechsel der Verwaltungsaufwand für Sie als Vermieter:in höher.
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