Miet­ver­trag für mö­blier­te Woh­nung oder Zim­mer

Bei möblierten Wohnungen ist ein ausführlicher Mietvertrag besonders wichtig. Als Vermieter:in erfährst du hier, welche Angaben wichtig sind und worauf du bei der Übergabe achten solltest.

Wenn eine Immobilie mit mehr als der Hälfte der Gegenstände der folgenden Liste ausgestattet ist, handelt es sich nach Vorgabe der Rechtsprechung um eine möblierte Wohnung oder um ein möbliertes Haus:

• Bett inklusive Bettwäsche
• Schränke, Regale und Kommoden in mehreren Zimmern
• Sofa und Sessel
• Couchtisch
• Esszimmertisch und Stühle
• Kücheneinrichtung
• Waschvorrichtungen
• Lampen
• Teppiche
• Gardinen

Falls deine Wohnung über eine Einbauküche verfügt, sonst aber keine Einrichtungsgegenstände hat, handelt es sich um ein teilmöbliertes Objekt. Auch wenn du nur einige der genannten Gegenstände anbietest, ist das Objekt teilmöbliert.

Für die Vermietung einer möblierten Wohnung benötigst du keinen speziellen Mietvertrag. Es genügt ein normaler Mietvertrag mit dem Zusatz, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Den Mietvertrag solltest du durch eine Inventarliste mit Fotos der Möbelstücke ergänzen. Damit kannst du deine Einrichtung vor Missbrauch und Wertverlust schützen.

An diese Dinge solltest du denken:

• Entscheide dich für einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag.
• Fordere die Kaution ein. Bis zu drei Kaltmieten sind gesetzlich erlaubt.
• Lege fest, ob dein:e Mieter:in die Miete in bar, per Lastschrift oder per Überweisung zahlen soll.
• Ergreife die Gelegenheit der vertraglichen Mieterhöhung, z. B. Indexmiete
• Integriere die aktuelle Hausordnung in den Vertrag.
• Erzeuge Klarheit über die Beteiligung des:er Mieter:in an den Kleinst- und Schönheitsreparaturen nach aktueller Rechtsprechung.
• Denke an die Einrichtungsgegenstände. Eine vollständige Inventarliste, die auch die Möblierung einschließt, idealerweise mit Fotos, gehört in den Mietvertrag.

Da es sich um einen normalen Mietvertrag mit Zusatz handelt, kannst du dich in unserem Beitrag Mietvertrag für Wohnung oder Haus über alle wichtigen Punkte informieren.

Der Mietvertrag bei einer möblierten oder teilmöblierten Wohnung ist unvollständig, wenn keine Inventarliste mit Fotos der vermieteten Gegenstände beigefügt ist.

Denke daran, dass du die Beweislast trägst, wenn Gegenstände zu Schaden kommen. Kannst du den ursprünglichen Zustand des Möbelstücks nicht belegen, so kannst du keinen Schadensersatz verlangen. Es ist also immens wichtig eine genaue Inventarliste mit detaillierter Beschreibung zu führen zusammen mit Fotos, über die sich die einzelnen Möbelstücke identifizieren lassen und der Zustand erkennbar ist.

Genau für diesen Schadensfall ist das Übergabeprotokoll bei einer möblierten Wohnung oder einem möblierten Zimmer besonders wichtig.

Gehe sehr sorgfältig vor, um das Übergabeprotokoll ausführlich auszufüllen. Am besten ist es, wenn du das Objekt Raum für Raum mit der Mietpartei begehst, bekannte Mängel aufzeigst und bisher noch nicht gesehene Mängel vermerkst. Es ist gerade bei wertvollen Möbelstücken hilfreich, ein Foto zur Dokumentation zu machen. Wenn bei Auszug deutliche Schäden an den Möbeln zu sehen sind, kannst du so beweisen, dass der Mieter diese verursacht hat.

Checkliste für das Übergabeprotokoll möblierter Wohnungen und Zimmer:

• Zeitpunkt der Übergabe

• Zahl und Art der Schüssel

• Zählerstand von Strom und Gas

• Mängel an der Bausubstanz

• Probleme an Türen, Fenstern oder den Armaturen

• Risse in Spiegeln oder Fliesen

• Inventar der vermieteten Möbelstücke

• Zustand der Möbelstücke

Wir empfehlen dir, detailliert vorzugehen. Anstatt „Flecken auf dem Sofa“ zu protokollieren, solltest du genau zählen, wie viele Flecken es sind und beschreiben, wo sich diese befinden. Weitere Tipps rund um das Übergabeprotokoll findest du hier.

Genauso wie bei unmöblierten Wohnungen, solltest du dir im Vorfeld Gedanken zur Befristung und Kündigungsfristen machen.

Entscheide dich noch vor der Mietersuche, ob du ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis anbieten möchtest.

Grundsätzlich ist jedes Mietverhältnis unbefristet, davon gibt es nur wenige Ausnahmen.

In diesen Fällen kannst du ein Mietverhältnis gemäß § 575 BGB befristen:

1. Eigenbedarf: du willst die Räume für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts nutzen
2. Du willst den Wohnraum abreißen oder renovieren
3. Du willst die Räume an zur Dienstleistung Verpflichtete vermieten, beispielsweise an den Hausmeister

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob ein Zeitmietvertrag für möblierten Wohnraum überhaupt gültig ist.

Ohne Angabe von einem der oben genannten gesetzlichen Gründe im Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag nicht gültig, die Möblierung alleine reicht als Grund nicht aus. Wenn die Mieter:innen die Wohnung nur für ein paar Monate benötigen, gilt die Ausnahme: zeitweises Wohnen in Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.

Das macht den Mietvertrag für zeitweises Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch aus:

• Die Schutzvorschriften für den:die Mieter:in sind in diesem Fall eingeschränkt gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es gibt keinen Kündigungsschutz und keine Möglichkeit, der Kündigung wegen sozialer Härte zu widersprechen (Sozialklausel)
• In der Regel wird eine Inklusivmiete verlangt, also eine Miete, die Kaltmiete und Nebenkosten in einer Pauschalsumme zusammenfasst, ohne dass nach dem Abrechnungszeitraum eine Nebenkostenabrechnung erstellt wird.
• Die Inklusivmiete kann recht hoch ausfallen, zumal sie auch einen Zuschlag für die Möbel, also den Möblierungszuschlag erhält. Nicht wirksam ist auch die Mietpreisbremse bei zeitweisem Wohnen in Wohnraum zum vorübergehendem Gebrauch.

Beim zeitweisen Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch, auch Zeitmietvertrag oder Wohnen auf Zeit genannt, reicht eine Angabe darüber im Mietvertrag nicht aus.

• Es kommt darauf an, ob tatsächlich nur ein vorübergehender Wohnbedarf beim Mieter gegeben ist.

Entsprechend muss der Mietvertrag diesen Grund auch beinhalten. Ist der:die Mieter:in beispielsweise Gastdozent:in für ein Semester, so muss im Vertrag stehen, dass die Anmietung bis zum Ende des Einsatzes als Gastdozent:in zeitlich befristet ist.

Alternativ sind auch gesetzlich anerkannte Befristungsgründe möglich. Ist keines von beiden vorhanden, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann auch nur mit den üblichen Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge gekündigt werden.

Wurde der Zeitmietvertrag rechtswirksam geschlossen, endet er automatisch zum im Vertrag festgelegten Zeitpunkt. Eine Kündigung ist nicht mehr notwendig, eine vorzeitige Kündigung auch gar nicht möglich.

Voraussetzung dieses zeitweisen Wohnens zum vorübergehenden Gebrauch ist, dass der:die Mieter:in nicht vorhat, den Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung zu begründen. Insofern sind Azubis und Studenten aus dieser Sonderregelung ausgeschlossen, weil sie vollumfänglich dort leben wollen.

Zielgruppen dieser Regelung sind Gastprofessor:innen, Monteur:innen, Teilnehmer:innen einer Fortbildung, Austauschlehrer:innen, kurz gesagt alle, die ein Ende des Wohnbedarfs nennen können und die Wohnung in Ergänzung benötigen und nicht als Ort ihres neuen Lebensmittelpunktes.

Da es sich bei dem Mietvertrag für möblierte Wohnungen um Wohnraum handelt, sind im Wesentlichen gleiche Gesetze und Vorschriften wirksam.

Jedoch gibt es im Fall möblierten Wohnungen eine Ausnahme, die dir als Vermieter:in Vorteile verschafft. Nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Kündigungsschutz für den:die Mieter:in bei unbefristeten Mietverträgen eingeschränkt.

Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein:

• Der vermietete Wohnraum befindet sich in der von dir bewohnten Wohnung oder deinem privaten Haus.
• Du hast als Vermieter:in diese Wohnung oder das Zimmer voll oder teilweise möbliert.
• Der Wohnraum wurde einer Person als Übergangslösung vermietet und nicht als neues Zuhause für diese Person und nahe Angehörige.

Im Fall eines unbefristeten Mietvertrags, ist der Mieterschutz aufgehoben, wenn die oben genannten Voraussetzungen vorliegen. Du kannst als Vermieter:in in diesem Fall zum Ende des Monats kündigen. Voraussetzung ist hier, dass die Kündigung dem:der Mieter:in bis zum 15. des Monats nachweislich zugegangen ist.

Du musst deinem: deiner Mieter:in kein berechtigtes Interesse nachweisen im Sinne des Mieterschutzes nach § 573 Absatz 1 BGB. Bei untervermieteten Einliegerwohnungen und Vermietung von möblierten Räumen an eine ganze Familie gelten allerdings andere, längere Kündigungsfristen.

Ist das Mietverhältnis befristet auf eine bestimmte Zeitdauer, trifft diese Regelung nicht zu. Eine ordentliche Kündigung ist dann nicht möglich, weder bei unmöblierten noch bei möblierten Wohnungen. Lediglich eine außerordentliche Kündigung kommt infrage, wenn die Voraussetzung gemäß §§ 543, 569 BGB zutreffen.

Neben Angaben über die Arte des Mietvertrags – befristet oder unbefristet – sowie Kündigungsfristen sind Angaben wie Pflichten und Rechte beider Parteien ein wichtiger Teil des Mietvertrags. In diesem Artikel findest du weitere Informationen über den Mietvertrag.

In unserem Beitrag Möblierte Wohnung vermieten findest du alle wichtigen Aspekte zu diesem Thema: Vorteile, Vermarktung, Möblierungszuschlag, Steuer, Nebenkosten, Rechtliches etc.

Damit du weißt, was sich erwartet, haben wir die Kernthemen für dich als Überblick aufbereitet:

• Kurze Mietdauern minimieren das Risiko für Vermieter:innen. Sie profitieren von hohen Nachfragen und hohen Renditen.
• Das Bereitstellen der Möbel muss vom: von der Mieter:in vergütet werden. Der sogenannte Möblierungszuschlag darf oberhalb der Mietpreisbremse liegen.
• Der Möblierungszuschlag kann über das Berliner oder das Hamburger Modell berechnet werden und liegt bei knapp zwölf Prozent.
• Bis 800 Euro der Möbelbeschaffung können sofort als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, Kosten darüber hinaus sowie auch Reparaturkosten werden linear abgeschrieben.