Miet­ver­trag für mö­blier­te Woh­nung oder Zim­mer

Mit einer möblierten Wohnung kommst du als Vermieter:in in den Genuss von Vorteilen wie einer höheren Mietrendite und einem großen Kreis von Mietinteressent:innen. Beachte jedoch, dass bei möblierten Wohnungen nur ein ausführlicher Mietvertrag deine Vermieterrechte schützt. Du erfährst hier, welche Angaben wichtig sind und worauf du bei der Übergabe achten solltest.

Wenn eine Immobilie mit mehr als der Hälfte der Gegenstände der folgenden Liste ausgestattet ist, handelt es sich nach Vorgabe der Rechtsprechung um eine möblierte Wohnung oder um ein möbliertes Haus:
 

• Bett inklusive Bettwäsche
• Schränke, Regale und Kommoden in mehreren Zimmern
• Sofa und Sessel
• Couchtisch
• Esszimmertisch und Stühle
• Kücheneinrichtung
• Waschvorrichtungen
• Lampen
• Teppiche
• Gardinen

Falls deine Wohnung über eine Einbauküche verfügt, sonst aber keine Einrichtungsgegenstände hat, handelt es sich um ein teilmöbliertes Objekt. Auch wenn du nur einige der genannten Gegenstände anbietest, ist das Objekt teilmöbliert.

Für die Vermietung einer möblierten Wohnung benötigst du keinen speziellen Mietvertrag. Es genügt ein normaler Mietvertrag mit dem Zusatz, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Den Mietvertrag solltest du durch eine Inventarliste mit Fotos der Möbelstücke ergänzen. Damit kannst du deine Einrichtung vor Missbrauch und Wertverlust schützen.

An diese Dinge solltest du denken:

• Entscheide dich für einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag.
• Fordere die Kaution ein. Bis zu drei Kaltmieten sind gesetzlich erlaubt.
• Lege fest, ob dein:e Mieter:in die Miete in bar, per Lastschrift oder per Überweisung zahlen soll.
  
• Ergreife die Gelegenheit der vertraglichen Mieterhöhung, z. B. Indexmiete.
• Integriere die aktuelle Hausordnung in den Vertrag.
• Erzeuge Klarheit über die Beteiligung des:er Mieter:in an den Kleinst- und Schönheitsreparaturen nach aktueller Rechtsprechung.
• Denke an die Einrichtungsgegenstände. Eine vollständige Inventarliste, die auch die Möblierung einschließt, idealerweise mit Fotos, gehört in den Mietvertrag.

Da es sich um einen normalen Mietvertrag mit Zusatz handelt, kannst du dich in unserem Beitrag Mietvertrag für Wohnung oder Haus über alle wichtigen Punkte informieren.

Der Mietvertrag bei einer möblierten oder teilmöblierten Wohnung ist unvollständig, wenn keine Inventarliste mit Fotos der vermieteten Gegenstände beigefügt ist. Gemeinsam mit dem Übergabeprotokoll kann sie als Beleg bei Schadensansprüchen dienen.

Denke daran, dass du die Beweislast trägst, wenn Gegenstände zu Schaden kommen. Nur wenn du den ursprünglichen Zustand des Möbelstücks belegen kannst, darfst du Schadensersatz verlangen.  
 
Aus diesem Grund ist es immens wichtig, dem Mietvertrag eine genaue Inventarliste mit detaillierter Beschreibung als Anlage beizufügen. Dieser Liste solltest du Fotos hinzufügen, über die sich die einzelnen Möbelstücke mitsamt ihrem Zustand identifizieren lassen. Mit seiner:ihrer Unterschrift unter der Inventarliste bestätigt er:sie deren Kenntnisnahme. Wenn dein:e Mieter:in auszieht, kannst du die Wohnungsausstattung mit der Liste abgleichen, um festzustellen, ob etwas fehlt oder beschädigt worden ist.

Du hast einen Vertrag mit deiner neuen Mietpartei aufgesetzt? Dann folgt jetzt der Übergabetermin zwischen dir und dem:der neuen Mieter:in.

Bevor du die Schlüssel übergibst, solltest du unbedingt im Übergabeprotokoll dokumentieren, in welchem Zustand sich das Objekt mitsamt seiner Einrichtung zum Zeitpunkt der Übergabe befindet. Diese genaue Dokumentation schützt deine, aber auch die Rechte deiner Vertragspartner:innen vor einer Auseinandersetzung beim Auszug.

• Geh sorgfältig vor und nimm dir Zeit, jeden Raum genau zu prüfen.
• Dokumentiere alle Mängel detailliert im Übergabeprotokoll, d. h. bereits bekannte und neu entstandene Mängel.
• Sollte der im Protokoll vorgesehene Platz nicht reichen, verwende eine zusätzliche Seite, die du dir unterschreiben lässt.
• Insbesondere bei wertvollen Gegenständen solltest du ein Foto machen, um den Zustand zu dokumentieren.

Wir empfehlen dir, detailliert vorzugehen. Anstatt „Flecken auf dem Sofa“ zu protokollieren, solltest du genau zählen, wie viele Flecken es sind, und beschreiben, wo sich diese befinden. Weitere Tipps rund um das Übergabeprotokoll findest du hier.

Schon die Übergabe einer leeren Wohnung ist aufwendig. Daher solltest du für die Übergabe einer möblierten Wohnung erst recht ausreichend Zeit einplanen. Am besten legst du dir vorher einen „Fahrplan“ zurecht, den du Schritt für Schritt durchgehst. Folgende Checkliste gibt dir eine erste Orientierung, was alles in ein Übergabeprotokoll gehört.

Checkliste für das Übergabeprotokoll möblierter Wohnungen und Zimmer:

 ✓ Zeitpunkt der Übergabe

 ✓ Zahl und Art der Schüssel

 ✓ Zählerstand von Strom und Gas

 ✓ Mängel an der Bausubstanz

 ✓ Mängel oder Defekte an Türen, Fenstern oder den Armaturen

 ✓ Risse in Spiegeln oder Fliesen

 ✓ Zustand und Vollständigkeit des Inventars (vermietete Ausstattungsgegenstände) 

 ✓ Zustand der Möbelstücke

Genauso wie bei unmöblierten Wohnungen solltest du dir im Vorfeld Gedanken zur Befristung und Kündigungsfristen machen.

Grundsätzlich ist jedes Mietverhältnis unbefristet. Davon gibt es nur wenige Ausnahmen.

In diesen Fällen kannst du ein Mietverhältnis gemäß § 575 BGB befristen:
 

1. Eigenbedarf: Du willst die Räume für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts nutzen.
2. Du willst den Wohnraum abreißen oder renovieren.
3. Du willst die Räume an zur Dienstleistung Verpflichtete vermieten, beispielsweise an den:die Hausmeister:in.

In den meisten Fällen ist ein Zeitmietvertrag für deinen möblierten Wohnraum nicht gültig. 

Die Möblierung allein reicht als Grund für eine zeitliche Befristung des Mietvertrags nicht aus. Ist kein Eigenbedarf, keine Modernisierung oder Vermietung an Dienstpersonal geplant, darfst du den Mietvertrag nicht befristen.

Wenn eine Person die Wohnung nur für ein paar Monate benötigt, weil sie beispielsweise Gastdozentin für einen Monat ist, gilt eine Ausnahme. Diese Ausnahme heißt: zeitweises Wohnen in Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.

Voraussetzung für das Wohnen auf Zeit ist, dass dieser zeitweise Bedarf tatsächlich gegeben ist. Entsprechend muss der Mietvertrag diesen Grund auch beinhalten. Im Vertrag muss stehen, dass die Anmietung bis zum Ende des Einsatzes als Gastdozent:in befristet ist.

Das macht den Mietvertrag für zeitweises Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch aus:
 

• Eingeschränkter Mieterschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Kein Kündigungsschutz und keine Möglichkeit, der Kündigung wegen sozialer Härte zu widersprechen (Sozialklausel).
• Inklusivmiete: Es wird in der Regel eine Pauschalmiete verlangt. Eine Abrechnung der Nebenkosten nach dem Abrechnungszeitraum findet in den meisten Fällen nicht statt.
• Hoher Mietzins: Die Pauschalmiete und der Möblierungszuschlag ergeben sowieso schon einen höheren Mietpreis. Darüber hinaus ist beim Wohnen auf Zeit die Mietpreisbremse nicht wirksam und der Mietpreis kann frei vereinbart werden.

Voraussetzung für zeitweises Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch ist, dass die Person nicht vorhat, den Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung zu begründen. Insofern sind Azubis und Student:innen aus dieser Sonderregelung ausgeschlossen, weil sie vollumfänglich dort leben wollen.

• Gastprofessor:innen
• Monteur:innen
• Teilnehmer:innen einer Fortbildung
• Austauschlehrer:innen,

Kurz gesagt kommt Wohnen auf Zeit für alle infrage, die ein Ende des Wohnbedarfs nennen können und die Wohnung in Ergänzung benötigen und nicht als Ort ihres neuen Lebensmittelpunktes.

Wurde der Zeitmietvertrag rechtswirksam geschlossen, endet er automatisch zum im Vertrag festgelegten Zeitpunkt. Eine Kündigung ist nicht mehr notwendig, eine vorzeitige ordentliche Kündigung auch gar nicht möglich. Der Mietvertrag kann lediglich außerordentlich gekündigt werden, wenn die Voraussetzungen gemäß §§ 543, 569 BGB zutreffen.

Handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis, gelten die gleichen Kündigungsfristen wie bei unmöblierten Wohnungen:
 

• Für den:die Mieter:in gilt unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
• Für den:die Vermieter:in ist die Kündigungsfrist abhängig von der Mietdauer:
  
  • Bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate
  • Nach 5 Jahren Mietdauer: 6 Monate
  • Nach 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate

Jedoch gibt es im Fall möblierter Wohnungen eine Ausnahme, die dir als Vermieter:in Vorteile verschafft.

Nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Kündigungsschutz für die Mietpartei bei unbefristeten Mietverträgen eingeschränkt, wenn folgende Voraussetzungen zutreffen:

• Der vermietete Wohnraum befindet sich in der von dir bewohnten Wohnung oder deinem privaten Haus.
• Du hast als Vermieter:in diese Wohnung oder das Zimmer voll oder teilweise möbliert.
• Der Wohnraum wurde einer Person als Übergangslösung vermietet und nicht als neues Zuhause für diese Person und nahe Angehörige.

Treffen die Voraussetzungen zu, kannst du als Vermieter:in zum Ende des Monats ohne Begründung kündigen. Die Kündigung muss dem:der Mieter:in dann aber bis zum 15. des Monats nachweislich zugestellt worden sein.

• Sicheres Vermieten: Kurze Mietdauern, hohe Nachfragen und hohe Renditen minimieren das Risiko für Vermieter:innen.
• Höhere Renditen: Das Bereitstellen der Möbel muss vom: von der Mieter:in vergütet werden. Der sogenannte Möblierungszuschlag darf oberhalb der Mietpreisbremse liegen. Er liegt bei zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat und wird über das Hamburger oder Berliner Modell berechnet.
• Möbelkosten steuerlich absetzen: Bis 800 Euro der Möbelbeschaffung können sofort als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Kosten darüber hinaus sowie auch Reparaturkosten werden linear abgeschrieben.
  

Die Vermietung einer möblierten Wohnung bietet zahlreiche Vorteile, wie eine höhere Mietrendite und einen größeren Kreis potenzieller Mieter.

Um diese Vorteile optimal zu nutzen, ist ein detaillierter und rechtssicherer Mietvertrag unerlässlich. Achte darauf, eine Inventarliste mit Fotos der Möbelstücke beizufügen und den Zustand der Einrichtung im Übergabeprotokoll festzuhalten.

Ein unbefristeter Mietvertrag ist in den meisten Fällen ausreichend, kann aber unter bestimmten Bedingungen auch befristet werden. Vermiete deine möblierte Wohnung mit einem rechtssicheren Vertrag, um ein konfliktfreies und stabiles Mietverhältnis zu gewährleisten. Nutze VermietenPlus, um schnell und einfach einen passenden Mietvertrag zu erstellen.