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Wer sein Haus verkaufen möchte, der hat sich viel vorgenommen. Jedoch lässt sich das mit guter Vorbereitung und einer guten Zeitplanung in den Griff bekommen. Wir zeigen dir in diesem Beitrag Schritt für Schritt, wie du deinen Hausverkauf am besten meisterst und geben dir hilfreiche Tipps an die Hand.


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Das Wichtigste in Kürze
  • Wir klären mit dir grundsätzliche Fragen: Haus verkaufen oder doch lieber vermieten, privater Hausverkauf oder mit Makler:in?

  • Eine gute Vorbereitung ist wichtig: die Ermittlung des Preises, Kosten und erforderliche Unterlagen, zeitliche Planung und Ablauf – beim Hausverkauf gibt es viele Aspekte, die man beachten muss.

  • Liegt der Kauf über zehn Jahre zurück oder hast du dein Haus im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor zu privaten Wohnzwecken genutzt, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung und erfahre, welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.


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  • Haus verkaufen im Februar 2024: Aufschwung am Immobilienmarkt

    Laut dem kürzlich veröffentlichten Immobilienpreisindex „Greix“ legten die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2023 eine Talfahrt hin. Im 4. Quartal kam dieser Preisrückgang allerdings zu einem Stopp, stellenweise gingen die Preise sogar wieder nach oben.

    Nach wie vor träumen viele Menschen in Deutschland vom Leben in den eigenen vier Wänden. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien wird derzeit sowohl durch den stagnierenden Neubau als auch den steigenden Druck am Mietmarkt befeuert.

    Ist ein Verkauf geplant, helfen Makler:innen dir dabei, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen. Durch ihre Erfahrung lassen sich die Erlöse auch dann steigern, wenn die Marktbedingungen nicht ideal sind. Gemäß einer aktuellen Sprengnetter Studie wurden im September 2023 69 Prozent der Wohnimmobilien mit professioneller Unterstützung vermarktet.  

    Lass dir jetzt ein:e Makler:in aus deiner Region empfehlen.

    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

    Wenn persönliche Gründe hinter dem Hausverkauf stecken, ist oft auch der zeitliche Spielraum für den Hausverkauf nicht sehr groß. Wer einen neuen Job hat, möchte das Haus schnell veräußern, um ein anderes in der neuen Umgebung zu kaufen oder zu mieten. 

    Gesetzt den Fall, du kannst etwas abwarten oder die Immobilie eine Weile vermieten, ergeben sich unter Umständen einige Vorteile:

    • Du verkaufst in einem passenden Konjunktur- oder Zinsumfeld und erzielst einen guten Verkaufspreis.
    • Die Spekulationssteuer kann umgangen werden, die fällig wird, wenn das Haus weniger als zehn Jahre in deinem Besitz war. 
    • Ein Hausverkauf ist komplex und sollte gut vorbereitet werden, damit der passende Verkaufspreis erzielt werden kann. Nimm dir ausreichend Zeit. 
    • Die beste Saison zum Hausverkauf beginnt mit dem Frühjahr: professionelle Fotos bei Tageslicht und Besichtigungstermine im Sonnenschein machen einen großen Unterschied.
    • Generell ist es einfacher zu verkaufen, wenn die Mieter:innen bereits ausgezogen sind. Der:die neue:r Besitzer:in ist freier in seinen:ihren Entscheidungen, die Besichtigungstermine erfordern keine Absprachen.  

    Versuche alle zeitlichen Faktoren zu berücksichtigen, die einen Hausverkauf einfacher und lukrativer für dich machen können und lege den Verkaufszeitpunkt, wenn möglich danach fest. Mehr zum Thema erfährst du in unserem Ratgeber: Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

    Was sind Gründe für den Hausverkauf?

    Die Gründe für einen Hausverkauf können sehr unterschiedlich sein. Zum einen kann durch den Verkaufserlös ein Liquiditätsengpass überwunden werden. Das kann vor allen Dingen dann Sinn ergeben, wenn das Haus renovierungsbedürftig ist und eine größere Summe Geld nötig wäre. 

    Sehr oft ist die Entscheidung privat motiviert, denn Lebensumstände ändern sich. Hausverkäufe finden oft statt im Zusammenhang mit Scheidungen oder Trennungen, berufsbedingten oder privat motivierten Umzügen oder Erbschaften. Manche Menschen wollen die Verantwortung für das Eigenheim aus Altersgründen abgeben, entscheiden sich für den Verkauf und lassen sich lebenslanges Wohnrecht einräumen. Auch der Verkauf an Kinder oder sehr enge Verwandte kann vorkommen, um Erbschaftssteuer oder Grunderwerbssteuer zu sparen.


    Weitere Gründe für den HausverkaufWeitere Gründe für den Hausverkauf

    Es gibt viele gute Gründe für einen Verkauf, aber auch eine Vermietung kann sinnvoll sein. Im nächsten Abschnitt gehen wir der Frage nach: verkaufen oder vermieten?

    Haus verkaufen oder vermieten?

    Du fragst dich, wie du dein Haus am besten nutzen kannst? Verkaufen und mit einem Schlag alle Sorgen und Themen los sein oder vermieten und das Haus als Mietobjekt verwalten?

    Wenn du dir diese Gedanken machst, dann bist du dir bereits über eines klar: Du willst das Haus nicht selbst nutzen, es sei denn als lebenslang Wohnberechtigte:r, nachdem du es verkauft hast. 

    Der Verkauf ist eine endgültige Entscheidung, während die Vermietung alle Möglichkeiten offen hält. Das sollte dir bewusst sein. Darüber hinaus gibt es auch konkrete Gründe, warum eine Vermietung sinnvoller sein kann als ein Verkauf:

    • Spekulationssteuer beim Verkauf 
    • laufende Kredite, die bei Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen würden
    • du hast keinen konkreten Verwendungszweck für eine große Geldsumme
    • emotionale Bindung an das Haus

    Beide Optionen, sowohl der Hausverkauf als auch die Vermietung, bringen Vor- und Nachteile mit sich. Es gibt keinen goldenen Weg und die Entscheidung wird immer für den Einzelfall getroffen.

    Damit du für dich die beste Entscheidung treffen kannst, haben wir einen Überblick über Vor- und Nachteile angelegt: 

     

    Haus verkaufen

    Haus vermieten

    Vorteile

    • große finanzielle Verantwortung fällt weg
    • hohe Liquidität durch den Verkaufsgewinn
    • der Erlös aus dem Immobilienverkauf bringt neue Investitionspotentiale
    • regelmäßiges Nebeneinkommen durch Mieteinnahmen
    • steuerliche Vorteile (Kosten, die im Zusammenhang mit Mietobjekt stehen, können steuerlich geltend gemacht werden – z. B. Renovierungskosten)
    • bei besonders guter Lage: höhere Mieten möglich (z. B. für schnellere Tilgung oder Kapital ansparen)

    Nachteile

    • eventuell fällt Spekulationssteuer an
    • Gefahr nach dem Verkauf, dass Wert der Immobilie kurz- bis mittelfristig stark ansteigt
    • Verpflichtungen und gewisser Zeitaufwand (Suche nach Mieter:innen, Betriebskostenabrechnungen etc.)
    • finanzielles Risiko (Leerstand, unerwartete Instandsetzungskosten, säumige Mieter:innen)
    • hohe Kosten für Renovierungs- und Sanierungskosten

    Werte für dich aus: Welche Vorteile haben Gewicht und mit welchen Nachteilen kannst du leben? Beleuchte das Thema auch mit konkreten finanziellen Fakten. Lohnt sich das Vermieten für dich oder hättest du mit einer alternativen Anlage eine höhere Rendite? 

    Sobald du alle Vor- und Nachteile für dich ausgewertet hast, inklusive Faktencheck der finanziellen Lage, ergibt sich eine Tendenz, der du folgen kannst. Wenn du dir nicht sicher bist, frage am besten eine:n Expert:in. Wir empfehlen dir dafür gerne drei Makler:innen aus deiner Region.

    Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

    Bereits kleine Fehler beim Hausverkauf können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Der Verkauf zusammen mit einem:einer Immobilienmakler:in rentiert sich für dich daher in den meisten Fällen. Expert:innen sparen dir nicht nur Zeit und Aufwand, sondern kennen sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus.


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    Du überlegst, dein Haus privat zu verkaufen ohne Makler:in?

    Grundsätzlich kannst du dein Haus ohne Makler:in verkaufen. Wenn du an die abschreckende Maklerprovision denkst, dann bedenke auch den zeitlichen Aufwand und daran, welche Gegenleistung du erhältst: fachliche Expertise, Erfahrung und Marktkenntnis. Ein:e Makler:in erzielt in der Regel eine höhere Verkaufssumme und die Beauftragung kann darum eine clevere Investition sein. Die endgültige Entscheidung solltest du von deinen persönlichen Voraussetzungen abhängig machen. 

    Wenn du dich folgenden Schritten eines Hausverkaufs gewappnet fühlst, dann kann es durchaus sinnvoll sein, das eigene Haus privat zu verkaufen:

    • Immobilienbewertung vornehmen
    • Angebotspreis kalkulieren
    • professionelles Exposé erstellen
    • Inserate und Immobilienanzeigen schalten
    • Beschaffung und Zusammentragen erforderlicher Unterlagen
    • Besichtigungstermine organisieren und durchführen
    • Preisverhandlungen mit Kaufinteressierten führen
    • Vorbereitungen für die notarielle Verkaufsabwicklung
    • Hausübergabe inklusive Hausübergabeprotokoll durchführen

    Selbst wenn du eine:n Makler:in beauftragst, solltest du im Bilde sein über den Verkaufsprozess und seine Abläufe. Denn so oder so wird das Thema Hausverkauf dein Leben für einige Monate begleiten.


    Selbst oder mit Makler verkaufen?
    Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
    Vorteile Privatverkauf
    Vorteile Privatverkauf
    Große Reichweite
    Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie Kaufanfragen innerhalb kürzester Zeit.
    Volle Kontrolle
    Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
    Transparenz
    Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
    Vorteile Makler
    Vorteile Makler
    Minimaler Aufwand
    Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
    Persönliche Beratung
    Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
    Regionale Marktkenntnis
    Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.

    Wie läuft der Hausverkauf ab?

    Wer seine Immobilie verkauft, hat einen Marathon an Aufgaben und Erledigungen vor sich. Umso wichtiger ist es, sich eine strukturierte Übersicht zu verschaffen, um den Verkaufsprozess jederzeit überblicken zu können. Der Ablauf eines Hausverkaufs kann ganz grob in drei einzelne Phasen unterteilt werden.

    Phase
    Fragen  

    Phase 1: Abwägung

    • Wie lange dauert ein Hausverkauf im Schnitt?
    • Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?
    • Was ist mein Haus wert?
     

    Phase 2: Vorbereitung

    • Welche Dokumente brauche ich?
    • Welche Verkaufskosten fallen an?
    • Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
     

    Phase 3: Abwicklung

    • Wie prüfe ich die Bonität von Kaufinteressierten?
    • Wie bereite ich Besichtigungstermine vor?
    • Wie führe ich die Preisverhandlungen?
     



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    Wie lange dauert ein Hausverkauf?

    Die Dauer eines Hausverkaufs ist schwierig vorherzusagen. Es gibt Faktoren, die den Verkaufsprozess beschleunigen. Dazu zählt vor allem eine gute Lage der Immobilie sowie eine hohe regionale Kaufnachfrage. Auch die Unterstützung durch eine:n Makler:in wirkt sich verkaufsfördernd aus.

    Andererseits gibt es bestimmte Umstände, die den Verkauf erschweren und in die Länge ziehen können. Dazu zählt beispielsweise ein hoher Sanierungsaufwand oder eine schlechte Lage. In strukturschwachen Regionen ist es grundsätzlich schwieriger, Käufer:innen für Immobilien zu finden.

    Also: Wie lange dauert ein Hausverkauf? Durchschnittlich musst du mit etwa sechs bis zwölf Monaten bis zum Verkaufsabschluss rechnen. Abhängig von den jeweils zutreffenden Begleitfaktoren kann der Verkauf schneller oder langsamer erfolgen.

    Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?

    Die Kosten beim Hausverkauf sind vielfältig. Als Verkäufer:in musst du dich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommst du den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr, auch eine sogenannte Spekulationssteuer kann unter Umständen fällig werden.


    Mit welchen Kosten du rechnen musst

    In welchem Umfang Kosten beim Hausverkauf anfallen, ist von individuellen Gegebenheiten und Entscheidungen abhängig. Typische Verkaufskosten sind unter anderem folgende:

    • Maklerprovision
    • Kosten für Wertgutachten
    • Kosten für Energieausweis
    • Kosten für Inserate und Anzeigen
    • Fahrt- und Korrespondenzkosten
    • Kosten für Reparaturen und Ausbesserungen
    • wenn Grundschuldlöschung erfolgt: Notariats- bzw. Grundbuchgebühren
    • wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt: Spekulationssteuer
    • wenn Verkauf bei laufendem Darlehen erfolgt: Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Kosten beim Hausverkauf solltest du von Anfang an im Blick haben und übersichtlich zusammentragen. Einige Kosten entfallen in der Regel auf den:die Käufer:in wie Notargebühren und ein Teil der Maklerprovision. Informiere dich am besten vorher. Deine Kosten kannst du vom Gewinn abziehen und damit die Spekulationssteuer senken, sofern sie bei dir anfällt.


    Mann arbeitet am Laptop

    Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?

    Wenn du ein Haus aus privatem Besitz verkaufst, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

    Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst. Hast du die Immobilie in zwei aufeinanderfolgen Kalenderjahren selbst bewohnt, kannst du sie im dritten Jahr steuerfrei verkaufen. Mehr Informationen zum Thema Spekulationsfrist bei Immobilien kannst du ebenfalls in unserem Ratgeber nachlesen.

    Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro und einem Steuersatz von 43 Prozent beträgt die Spekulationssteuer beispielsweise 21.000 Euro.


    hint
    Diese Steuern fallen beim Hausverkauf an

    In diesem Artikel erfährst du mehr darüber, unter welchen Umständen du beim Hausverkauf Steuern zahlen musst und wie hoch diese ausfallen. Zudem erfährst du, wie du im Rahmen eines Immobilienverkaufs Steuern sparen oder vermeiden kannst.

    Zu welchem Preis kann ich verkaufen?

    Wenn du dein Haus mit einem:einer Makler:in verkaufst, ist eine professionelle Immobilienbewertung Teil der Maklerleistungen. Wenn du privat verkaufst, bist du auf dich gestellt oder musst das Wertgutachten für 0,5 bis 1 Prozent des Verkaufspreises bezahlen. Aber nicht immer ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter unbedingt notwendig.

    Wenn du den Verkaufspreis festlegst, solltest du vergleichbare Verkaufsobjekte in ähnlicher Lage über einen längeren Zeitraum auf ImmoScout24 beobachten. Zu welchem Preis werden sie angeboten? Wie schnell werden sie verkauft? Wie ist das regionale Preisniveau? Beziehen sie auch die aktuelle Marktsituation in die Preisgestaltung mit ein? Ist die Nachfrage nach Häusern wie deinem hoch? Ist dein Haus beispielsweise energetisch saniert, kann sich das positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Berücksichtige auch, dass Schwankungen normal sind, Angebot und Nachfrage regulieren die Marktpreise. Entscheidend ist nicht nur der Preis für einen erfolgreichen Verkauf, sondern auch die Verkaufsstrategie. Zur ersten Orientierung kannst du eine kostenlose Immobilienbewertung durchführen.


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    Welche Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt?

    Ob du privat verkaufst oder mit einem:einer Makler:in – du benötigst Unterlagen für den Hausverkauf. Im ersten Schritt geht es darum, potenziellen Käufer:innen einen guten Eindruck von deinem Objekt zu vermitteln, weshalb du die Unterlagen frühzeitig zusammentragen solltest.

     
    Folgende Unterlagen sind erforderlich:

    • Grundriss 
    • Energieausweis 
    • Kosten- und Rechnungsaufstellung 
    • Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte 
    • Unterlagen für Notartermin (Kaufpreis, Liste des zu übernehmenden Inventars, Räumungstermin, gegebenenfalls Informationen über den:die Makler:in)
    hint
    Nimm das Thema Verkaufsunterlagen ernst

    Fehlen dir entscheidende Unterlagen, platzt der Verkauf unter Umständen. Ein fehlender Energieausweis kann auch ein hohes Bußgeld nach sich ziehen. Hier findest du einen Überblick über alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf, die vor und nach dem Verkauf besorgt werden müssen.

     


    Fazit – unsere Empfehlung für deinen Hausverkauf

    Nimm dir ausreichend Zeit, denn ein Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen und will gut überlegt sein. Auch Vermieten kann eine Option darstellen, insbesondere wenn die Kaufnebenkosten aufgrund von Spekulationssteuer sehr hoch ausfallen. Der Arbeitsaufwand beim Hausverkauf ist beträchtlich, denn du musst den Verkaufspreis ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Vermarktungsaktivitäten planen und umsetzen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Verkaufsverhandlungen führen und vieles mehr.

    Insgesamt kann ein Verkaufsprozess sechs bis zwölf Monate dauern. Je nach persönlichen Voraussetzungen und der aktuellen Lebensgestaltung kann das auch sehr stressig werden.

    Ein:e Immobilienmakler:in kennt alle rechtlichen Fallstricke, entlastet dich und erzielt oft einen höheren Verkaufspreis. Auf Wunsch empfehlen wir dir kostenlos drei Makler:innen aus deiner Region.


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    FAQ: Die häufigsten Fragen zum Hausverkauf

    Wie kann man am besten ein Haus verkaufen?

    Der private Hausverkauf ist zeitintensiv: Angefangen von der Wertermittlung über das Festlegen des Verkaufspreises, Beschaffung von Unterlagen bis hin zur Erstellung eines Exposés und der Veröffentlichung deines Angebots. Plane ausreichend Vorbereitungszeit ein und beschaffe zuerst alle Unterlagen. 

    Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus verkaufen möchte?

    Kalkuliere den Angebotspreis und suche die Verkaufsunterlagen zusammen. Ein Hausverkauf ist aufwendig und erfordert fachliche Expertise. Daher kann es eine clevere Investition sein, ein:e Makler:in zu beauftragen.

    Wie verkaufe ich ein Haus privat?

    Wenn du dein Haus verkaufst, solltest du viel Zeit einplanen. Die Vorbereitung ist das A und O, aber auch die Abwicklung benötigt deine volle Aufmerksamkeit. Am besten gehst du systematisch anhand einer Checkliste vor. So behältst du den Überblick.

    Wie viel Steuern zahle ich, wenn ich mein Haus verkaufe?

    Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn erhoben, wenn du das Haus innerhalb des Spekulationszeitraums von zehn Jahren weiterverkaufst. Bei Eigennutzung verkürzt sich dieser Zeitraum auf drei Jahre. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt unter Umständen die Erbschaftssteuer an. 

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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