Wer sein Haus verkaufen möchte, der hat sich viel vorgenommen. Jedoch lässt sich das mit guter Vorbereitung und einer guten Zeitplanung in den Griff bekommen. Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag Schritt für Schritt, wie Sie Ihren Hausverkauf am besten meistern und geben Ihnen hilfreiche Tipps an die Hand.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Wir klären mit Ihnen grundsätzliche Fragen: Haus verkaufen oder doch lieber vermieten, privater Hausverkauf oder mit Makler:in?

  • Eine gute Vorbereitung ist wichtig: die Ermittlung des Preises, Kosten und erforderliche Unterlagen, zeitliche Planung und Ablauf – beim Hausverkauf gibt es viele Aspekte, die man beachten muss.

  • Liegt der Kauf über zehn Jahre zurück oder haben Sie Ihr Haus im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor zu privaten Wohnzwecken genutzt, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starten Sie jetzt kostenlos Ihre Immobilienbewertung und erfahren Sie, welcher Preis für Ihre Immobilie angemessen ist.


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  • Haus verkaufen im Dezember 2023: Immobilienpreise im Dilemma?

    Einige Beobachter sprechen von sich stabilisierenden, andere von eher sinkenden Preisen. Doch wer hat Recht? Je nachdem, welche Regionen, Immobilientypen und Vergleichsmaßstäbe man betrachtet, haben beide recht. Die Preise für Bestandsimmobilien bewegen sich derzeit vor allem seitwärts, mit einer leichten Tendenz nach oben. Das ImmoScout24 WohnBarometer verzeichnete einen moderaten Preisanstieg im dritten Quartal 2023.

    Begünstigt wird diese Entwicklung vom weiterhin stockenden Neubau. Im Oktober erreichten die Auftragsstornierungen einen neuen Rekordwert von 22,2 Prozent. Für Immobilienbesitzer:innen, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen, kann diese Knappheit aber profitabel sein.

    Ist ein Verkauf geplant helfen Makler:innen dir dabei, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen. Durch ihre Erfahrung lassen sich die Erlöse auch dann steigern, wenn die Marktbedingungen nicht ideal sind. Gemäß einer aktuellen Sprengnetter Studie wurden im September 2023 69 Prozent der Wohnimmobilien mit professioneller Unterstützung vermarktet.

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    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

    Wenn persönliche Gründe hinter der Hausverkauf stecken, ist oft auch der zeitliche Spielraum für den Hausverkauf nicht sehr groß. Wer einen neuen Job hat, möchte das Haus schnell veräußern, um ein anderes in der neuen Umgebung zu kaufen oder zu mieten. 

    Gesetzt den Fall, Sie können etwas abwarten oder die Immobilie eine Weile vermieten, ergeben sich unter Umständen einige Vorteile:

    • Sie verkaufen in einem passenden Konjunktur- oder Zinsumfeld und erzielen einen guten Verkaufspreis.
    • Die Spekulationssteuer kann umgangen werden, die fällig wird, wenn das Haus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. 
    • Ein Hausverkauf ist komplex und sollte gut vorbereitet werden, damit der passende Verkaufspreis erzielt werden kann. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit. 
    • Die beste Saison zum Hausverkauf beginnt mit dem Frühjahr: professionelle Fotos bei Tageslicht und Besichtigungstermine im Sonnenschein machen einen großen Unterschied.
    • Generell ist es einfacher zu verkaufen, wenn die Mieter:innen bereits ausgezogen sind. Der:die neue:r Besitzer:in ist freier in seinen:ihren Entscheidungen, die Besichtigungstermine erfordern keine Absprachen.  

    Versuchen Sie, alle zeitlichen Faktoren zu berücksichtigen, die einen Hausverkauf einfacher und lukrativer für Sie machen können und legen Sie den Verkaufszeitpunkt, wenn möglich danach fest. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeber Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

    Was sind Gründe für den Hausverkauf?

    Die Gründe für einen Hausverkauf können sehr unterschiedlich sein. Zum einen kann durch den Verkaufserlös ein Liquiditätsengpass überwunden werden. Das kann vor allen Dingen dann Sinn ergeben, wenn das Haus renovierungsbedürftig ist und eine größere Summe Geld nötig wäre. 

    Sehr oft ist die Entscheidung privat motiviert, denn Lebensumstände ändern sich. Hausverkäufe finden oft statt im Zusammenhang mit Scheidungen oder Trennungen, berufsbedingten oder privat motivierten Umzüge oder Erbschaften. Manche Menschen wollen die Verantwortung für das Eigenheim aus Altergründen abgeben, entscheiden sich für den Verkauf und lassen sich lebenslanges Wohnrecht einräumen. Auch der Verkauf an Kinder oder sehr enge Verwandte kann vorkommen, um Erbschaftssteuer oder Grunderwerbssteuer zu sparen.

    Weitere Gründe für den Hausverkauf

    Es gibt viele gute Gründe für einen Verkauf, aber auch eine Vermietung kann sinnvoll sein. Im nächsten Abschnitt gehen wir der Frage nach: verkaufen oder vermieten?

    Haus verkaufen oder vermieten?

    Sie fragen sich, wie Sie Ihr Haus am besten nutzen können? Verkaufen und mit einem Schlag alle Sorgen und Themen los sein oder vermieten und das Haus als Mietobjekt verwalten?

    Wenn Sie sich diese Gedanken machen, dann sind Sie sich bereits über eines klar: Sie wollen das Haus nicht selbst nutzen, es sei denn als lebenslang Wohnberechtigte:r, nachdem Sie es verkauft haben. 

    Der Verkauf ist eine endgültige Entscheidung, während die Vermietung alle Möglichkeiten offenhält. Das sollte Ihnen bewusst sein. Darüber hinaus gibt es auch konkrete Gründe, warum eine Vermietung sinnvoller sein kann als ein Verkauf:

    • Spekulationssteuer beim Verkauf 
    • laufende Kredite, die bei Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen würden
    • Sie haben keinen konkreten Verwendungszweck für eine große Geldsumme.
    • emotionale Bindung an das Haus

    Beide Optionen, sowohl der Hausverkauf als auch die Vermietung, bringen Vor- und Nachteile mit sich. Es gibt keinen goldenen Weg und die Entscheidung wird immer für den Einzelfall getroffen.

    Damit Sie für sich die beste Entscheidung treffen können, haben wir einen Überblick über Vor- und Nachteile angelegt: 

     

    Haus verkaufen

    Haus vermieten

    Vorteile

    • Große finanzielle Verantwortung fällt weg
    • Hohe Liquidität durch den Verkaufsgewinn
    • Der Erlös aus dem Immobilienverkauf bringt neue Investitionspotentiale
    • Regelmäßiges Nebeneinkommen durch Mieteinnahmen
    • Steuerliche Vorteile (Kosten, die im Zusammenhang mit Mietobjekt stehen, können steuerlich geltend gemacht werden – z.B. Renovierungskosten)
    • Bei besonders guter Lage: höhere Mieten möglich (z. B. für schnellere Tilgung oder Kapital ansparen)

    Nachteile

    • eventuell fällt Spekulationssteuer an
    • Gefahr nach dem Verkauf, dass Wert der Immobilie kurz- bis mittelfristig stark ansteigt
    • Verpflichtungen und gewisser Zeitaufwand (Suche nach Mieter:innen, Betriebskostenabrechnungen etc.)
    • Finanzielles Risiko (Leerstand, unerwartete Instandsetzungskosten, säumige Mieter:innen)
    • hohe Kosten für Renovierungs- und Sanierungskosten

    Werten Sie für sich aus: welche Vorteile haben Gewicht und mit welchen Nachteilen können Sie leben? Beleuchten Sie das Thema auch mit konkreten finanziellen Fakten. Lohnt sich das Vermieten für Sie oder hätten Sie mit einer alternativen Anlage eine höhere Rendite? 

    Haben Sie alle Vor- und Nachteile für sich ausgewertet inklusive Faktencheck der finanziellen Lage, ergibt sich eine Tendenz, der Sie folgen können. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fragen Sie am besten eine:n Expert:in. Wir empfehlen Ihnen gerne drei Makler:innen aus Ihrer Region.

    Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

    Bereits kleine Fehler beim Hausverkauf können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Der Verkauf zusammen mit mit einem:einer Immobilienmakler:in rentiert sich daher für Sie in den meisten Fällen. Ein:e Expert:in spart Ihnen nicht nur Zeit und Aufwand, sondern kennt sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus

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    * Für die Vermittlung passender Makler erhält ImmobilienScout24 eine Vergütung. Dabei vermitteln wir ausschließlich Experten, die unsere hohen Qualitätsstandards erfüllen.

    ¹ Basierend auf einer von März 2017 bis März 2019 durchgeführten Analyse von auf ImmobilienScout24 inserierten Immobilien. Untersucht wurden die Vermarktungspreise von Immobilien mit dem Produkt Schaufenster, welches ausschließlich von Maklern gebucht werden kann, im Verhältnis zu vergleichbaren Standard-inserierten Objekten.


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    Sie überlegen, Ihr Haus privat zu verkaufen ohne Makler:in?

    Grundsätzlich können Sie Ihr Haus ohne Makler:in verkaufen. Wenn Sie an die abschreckende Maklerprovision denken, dann denken Sie auch an den zeitlichen Aufwand und daran, welche Gegenleistung Sie erhalten: fachliche Expertise, Erfahrung und Marktkenntnis. Ein:e Makler:in erzielt in der Regel eine höhere Verkaufssumme und die Beauftragung kann darum eine clevere Investition sein. Die endgültige Entscheidung sollten Sie von Ihren persönlichen Voraussetzungen abhängig machen. 

    Wenn Sie sich folgenden Schritten eines Hausverkaufs gewappnet fühlen, dann kann es durchaus sinnvoll sein, das eigene Haus privat zu verkaufen:

    • Immobilienbewertung vornehmen
    • Angebotspreis kalkulieren
    • professionelles Exposé erstellen
    • Inserate und Immobilienanzeigen schalten
    • Beschaffung und Zusammentragen erforderlicher Unterlagen
    • Besichtigungstermine organisieren und durchführen
    • Preisverhandlungen mit Kaufinteressierten führen
    • Vorbereitungen für die notarielle Verkaufsabwicklung
    • Hausübergabe inklusive Hausübergabeprotokoll durchführen

    Selbst wenn Sie eine:n Makler:in beauftragen, sollten Sie im Bilde sein über den Verkaufsprozess und seine Abläufe. Denn so oder so wird das Thema Hausverkauf Ihr Leben für einige Monate begleiten.


    Selbst oder mit Makler verkaufen?
    Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
    Vorteile Privatverkauf
    Vorteile Privatverkauf
    Große Reichweite
    Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie Kaufanfragen innerhalb kürzester Zeit.
    Volle Kontrolle
    Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
    Transparenz
    Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
    Vorteile Makler
    Vorteile Makler
    Minimaler Aufwand
    Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
    Persönliche Beratung
    Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
    Regionale Marktkenntnis
    Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.

    Wie läuft der Hausverkauf ab?

    Wer seine Immobilie verkauft, hat einen Marathon an Aufgaben und Erledigungen von sich. Umso wichtiger ist es, sich eine strukturierte Übersicht zu verschaffen, um den Verkaufsprozess jederzeit überblicken zu können. Der Ablauf eines Hausverkaufs kann ganz grob in drei einzelne Phasen unterteilt werden.

    Phase
    Fragen  

    Phase 1: Abwägung

    • Wie lange dauert ein Hausverkauf im Schnitt?
    • Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?
    • Was ist mein Haus wert?
     

    Phase 2: Vorbereitung

    • Welche Dokumente brauche ich?
    • Welche Verkaufskosten fallen an?
    • Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
     

    Phase 3: Abwicklung

    • Wie prüfe ich die Bonität von Kaufinteressierten?
    • Wie bereite ich Besichtigungstermine vor?
    • Wie führe ich die Preisverhandlungen?
     



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    Wie lange dauert ein Hausverkauf?

    Die Dauer eines Hausverkaufs ist schwierig vorherzusagen. Es gibt Faktoren, die den Verkaufsprozess beschleunigen. Dazu zählt vor allem eine gute Lage der Immobilie sowie eine hohe regionale Kaufnachfrage. Auch die Unterstützung durch eine:n Makler:in wirkt sich verkaufsfördernd aus.

    Andererseits gibt es bestimmte Umstände, die den Verkauf erschweren und in die Länge ziehen können. Dazu zählt beispielsweise ein hoher Sanierungsaufwand oder eine schlechte Lage. In strukturschwachen Regionen ist es grundsätzlich schwieriger, Käufer:innen für Immobilien zu finden.

    Also: Wie lange dauert ein Hausverkauf? Durchschnittlich müssen Sie mit etwa sechs bis zwölf Monaten bis zum Verkaufsabschluss rechnen. Abhängig von den jeweils zutreffenden Begleitfaktoren kann der Verkauf schneller oder langsamer erfolgen.

    Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?

    Die Kosten beim Hausverkauf sind vielfältig. Als Verkäufer:in müssen Sie sich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommen Sie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr, auch eine sogenannte Spekulationssteuer kann unter Umständen fällig werden.


    Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen

    In welchem Umfang Kosten beim Hausverkauf anfallen, ist von individuellen Gegebenheiten und Entscheidungen abhängig. Typische Verkaufskosten sind unter anderem folgende:

    • Maklerprovision
    • Kosten für Wertgutachten
    • Kosten für Energieausweis
    • Kosten für Inserate und Anzeigen
    • Fahrt- und Korrespondenzkosten
    • Kosten für Reparaturen und Ausbesserungen
    • wenn Grundschuldlöschung erfolgt: Notariats- bzw. Grundbuchgebühren
    • wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt: Spekulationssteuer
    • wenn Verkauf bei laufendem Darlehen erfolgt: Vorfälligkeitsentschädigung

    Die Kosten beim Hausverkauf sollten Sie von Anfang an im Blick haben und übersichtlich zusammentragen. Einige Kosten entfallen in der Regel auf den:die Käufer:in wie Notargebühren und ein Teil der Maklerprovision. Informieren Sie sich am besten vorher. Ihre Kosten können Sie vom Gewinn abziehen und damit die Spekulationssteuer senken, sofern Sie bei Ihnen anfällt.


    Mann arbeitet am Laptop

    Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?

    Wenn Sie ein Haus aus privatem Besitz verkaufen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

    Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen. Haben Sie die Immobilie in zwei aufeinanderfolgen Kalenderjahren selbst bewohnt, können Sie sie im dritten Jahr steuerfrei verkaufen. Mehr Informationen zum Thema Spekulationsfrist bei Immobilien können Sie ebenfalls in unserem Ratgeber nachlesen.

    Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro und einem Steuersatz von 43 Prozent, beträgt die Spekulationssteuer 21.000 Euro.


    hint
    Diese Steuern fallen beim Hausverkauf an

    In diesem Artikel erfahren Sie mehr darüber, unter welchen Umständen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen und wie hoch diese ausfallen. Zudem erfahren Sie, wie Sie im Rahmen eines Immobilienverkaufs Steuern sparen oder vermeiden können.

    Zu welchem Preis kann ich verkaufen?

    Wenn Sie Ihr Haus mit einem:einer Makler:in verkaufen, ist eine professionelle Immobilienbewertung Teil der Maklerleistungen. Wenn Sie privat verkaufen, sind Sie auf sich gestellt oder müssen das Wertgutachten für 0,5 bis 1 Prozent des Verkaufspreises bezahlen. Aber nicht immer ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter unbedingt notwendig.

    Wenn Sie den Verkaufspreis festlegen, sollten Sie vergleichbare Verkaufsobjekte in ähnlicher Lage über einen längeren Zeitraum auf ImmoScout24 beobachten. Zu welchem Preis werden sie angeboten? Wie schnell werden sie verkauft? Wie ist das regionale Preisniveau? Beziehen Sie auch die aktuelle Marktsituation in die Preisgestaltung mit ein? Ist die Nachfrage nach Häusern wie Ihrem hoch?  Ist ihr Haus beispielsweise energetisch saniert, kann sich das positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Berücksichtigen Sie auch, dass Schwankungen normal sind, Angebot und Nachfrage regulieren die Marktpreise. Entscheidend ist nicht nur der Preis für einen erfolgreichen Verkauf, sondern auch die Verkaufsstrategie. Geeignet zur ersten Orientierung können Sie kostenlos eine Immobilienbewertung durchführen.

    Welche Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt?

    Ob Sie privat verkaufen oder mit einem:einer Makler:in – Sie benötigen Unterlagen für den Hausverkauf. Im ersten Schritt geht es darum, potenziellen Käufer:innen einen guten Eindruck von Ihrem Objekt zu vermitteln, weshalb Sie die Unterlagen frühzeitig zusammentragen sollten.

     
    Folgende Unterlagen sind erforderlich:

    • Grundriss 
    • Energieausweis 
    • Kosten- und Rechnungsaufstellung 
    • Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte 
    • Unterlagen für Notartermin (Kaufpreis, Liste des zu übernehmenden Inventars, Räumungstermin, gegebenenfalls Informationen über den:die Makler:in)
    hint
    Nehmen Sie das Thema Verkaufsunterlagen ernst

    Fehlen Ihnen entscheidende Unterlagen, platzt der Verkauf unter Umständen. Ein fehlender Energieausweis kann auch ein hohes Bußgeld nach sich ziehen. Hier finden Sie einen Überblick über alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf, die vor und nach dem Verkauf besorgt werden müssen.

     


    Fazit – unsere Empfehlung für Ihren Hausverkauf

    Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, denn ein Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen und will gut überlegt sein. Auch vermieten kann eine Option darstellen, insbesondere wenn die Kaufnebenkosten aufgrund von Spekulationssteuer sehr hoch ausfallen. Der Arbeitsaufwand beim Hausverkauf ist beträchtlich, denn Sie müssen den Verkaufspreis ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Vermarktungsaktivitäten planen und umsetzen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Verkaufsverhandlungen führen und vieles mehr.

    Insgesamt kann ein Verkaufsprozess sechs bis zwölf Monate dauern.  Je nach persönlichen Voraussetzungen und der aktuellen Lebensgestaltung kann das auch sehr stressig werden.

    Ein:e Immobilienmakler:in kennt alle rechtlichen Fallstricke, entlastet Sie und erzielt oft einen höheren Verkaufspreis. Lassen Sie sich jetzt drei Makler:innen aus Ihrer Region kostenlos empfehlen.


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    FAQ: Die häufigsten Fragen zum Hausverkauf

    Wie kann man am besten ein Haus verkaufen?

    Der private Hausverkauf ist zeitintensiv:  Angefangen von der Wertermittlung über das Festlegen des Verkaufspreises, Beschaffung von Unterlagen bis hin zur Erstellung eines Exposés und der Veröffentlichung Ihres Angebots. Planen Sie ausreichend Vorbereitungszeit ein und beschaffen Sie zuerst alle Unterlagen. 

    Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus verkaufen möchte?

    Kalkulieren Sie den Angebotspreis und suchen Sie die Verkaufsunterlagen zusammen. Ein Hausverkauf ist aufwendig und erfordert fachliche Expertise. Daher kann es eine clevere Investition sein, ein:e Makler:in zu beauftragen.

    Wie verkaufe ich ein Haus privat?

    Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie viel Zeit einplanen. Die Vorbereitung ist das A und O, aber auch die Abwicklung benötigt Ihre volle Aufmerksamkeit. Am besten gehen Sie systematisch anhand einer Checkliste vor. So behalten Sie den Überblick.

    Wie viel Steuern zahle ich, wenn ich mein Haus verkaufe?

    Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn erhoben, wenn Sie das Haus innerhalb des Spekulationszeitraums von zehn Jahren weiterverkaufen. Bei Eigennutzung verkürzt sich dieser Zeitraum auf drei Jahre. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt unter Umständen die Erbschaftssteuer an. 

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