Für dich als Vermieter:in ist die Mietkaution die wichtigste Sicherheit. Wenn beim Auszug deiner Mieter:innen noch Schäden offen sind, Mietschulden bestehen oder andere Ansprüche nicht beglichen wurden, darfst du die Mietkaution in Teilen oder in voller Höhe vorerst einbehalten. Hier erfährst du, wie viel Kaution du als Vermieter:in einbehalten darfst, welche Gründe dies rechtfertigen und welche Fristen gelten.
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Du darfst die Mietkaution einbehalten, wenn noch Mietschulden, Schäden oder Nachzahlungen offen sind.
Für die Prüfung deiner Ansprüche hast du meist 3 bis 6 Monate, bei Nebenkosten bis zu 12 Monate Zeit.
Danach musst du die Kaution vollständig oder teilweise zurückzahlen – inklusive Zinsen.
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Die Mietkaution dient dazu, deine Forderungen als Vermieter:in abzusichern. Du darfst die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses nur dann einbehalten, wenn dafür ein berechtigter Grund besteht. Der Mietvertrag erlaubt es dir, offene Zahlungen mit der Kaution zu verrechnen – allerdings nur zweckgebunden. Diese Gründe rechtfertigen das Einbehalten der Kaution:
- ausstehende Mietzahlungen
- Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Arbeiten, die über die normale Abnutzung hinausgehen
- Beschädigungen der Mietsache oder andere Mängel
- offene Betriebskosten oder Betriebskostennachzahlungen
Wichtig ist, dass du dich immer auf den Mietvertrag beziehst. Wenn dieser z. B. keine gültige Regelung zu Schönheitsreparaturen enthält, darfst du dafür auch nichts von der Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten.
Beachte: Es gilt die sogenannte Zweckbindung. Du darfst die Kaution nur für vertraglich geregelte Ansprüche verwenden (§ 551 BGB i. V. m. BGH 2012, Az. VIII ZR 36/12). Nicht erlaubt ist es, die Kaution für Renovierungen für neue Mieter:innen, alte Forderungen oder nicht vereinbarte Arbeiten zu verwenden.
Wenn deine Mieter:innen eine Bankbürgschaft oder Versicherung als Sicherheit hinterlegt haben, musst du dich an den:die Bürg:in wenden. Diese:r zahlt dann den Betrag aus und kümmert sich gegebenenfalls um rechtliche Schritte oder das Forderungsmanagement.
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Es gibt keine feste gesetzliche Regelung, wie viel du von der Kaution einbehalten darfst. Entscheidend ist, dass der einbehaltene Betrag angemessen und begründet ist.
Sichere dich ab, indem du deinen Mieter:innen ein Schreiben mit einer Schätzung der ausstehenden Kosten schickst – etwa für Handwerksarbeiten, offene Mietzahlungen oder Nebenkosten.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses hast du Anspruch auf eine angemessene Prüfungsfrist, um offene Ansprüche zu klären. Wichtig ist dabei die Wohnungsübergabe mit Protokoll: Hier kannst du festhalten, welche Kosten du eventuell von der Kaution abziehen wirst. Mit der Unterschrift der Mieter:innen lässt du dir diese Punkte bestätigen.
Abzüge aufgrund einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung nach Mieterwechsel darfst du zunächst auf Basis der Vorjahreswerte schätzen. Wichtig ist, dass du alle Einbehalte transparent begründest – und nach Abschluss der Prüfung den restlichen Betrag inklusive Zinsen zurückzahlst.
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Nach dem Auszug deiner Mieter:innen darfst du die Kaution nicht sofort zurückzahlen, sondern hast eine angemessene Prüfungsfrist, um mögliche Ansprüche zu klären. In der Regel liegt diese Frist bei drei bis sechs Monaten (§ 548 BGB).
Wie lange du die Kaution tatsächlich einbehalten darfst, hängt vom Grund ab:
- Schäden an der Wohnung solltest du zeitnah prüfen und den Einbehalt begründen. Nach sechs Monaten verjähren Ansprüche auf Schadensersatz.
- Offene Nebenkosten dürfen bis zur Erstellung der nächsten Jahresabrechnung zurückgehalten werden – also meist bis zu zwölf Monate.
- Mietrückstände oder andere Forderungen kannst du sofort mit der Kaution verrechnen.
Nach Ablauf der Prüfungsfrist dürfen Mieter:innen die Abrechnung und Rückzahlung verlangen. Du musst dann offenlegen, wie hoch die Kaution inklusive Zinsen ist und welche Beträge du einbehalten hast. Erfolgt keine nachvollziehbare Begründung, kann die Rückzahlung sogar gerichtlich eingefordert werden.
Die Prüfungsfrist entfällt, wenn die Wohnung bereits weitervermietet wurde und keine offenen Ansprüche mehr bestehen. Der Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution verjährt nach drei Jahren – beginnend mit dem 1. Januar des Folgejahres.
Sobald keine Ansprüche mehr gegen deine Mieter:innen bestehen, musst du die Mietkaution inklusive Zinsen zurückzahlen. Das ist der Fall, wenn alle offenen Forderungen beglichen, eventuelle Schäden beseitigt und die Nebenkostenabrechnung erstellt sind.
Hat der:die Mieter:in selbst Reparaturen durchgeführt und diese ordnungsgemäß erledigt, entfällt der Grund für einen Einbehalt. Dann solltest du die Kaution umgehend – vollständig oder anteilig – auszahlen.
Verzögerst du die Rückzahlung ohne triftigen Grund, gilt das als Zahlungsverzug. In diesem Fall können deine ehemaligen Mieter:innen die Auszahlung sogar gerichtlich einfordern. Achte daher darauf, die Prüfungsfristen nicht zu überschreiten und die Rückzahlung der Mietkaution transparent zu dokumentieren.
Die Mietkaution schützt dich als Vermieter:in vor finanziellen Risiken nach dem Auszug deiner Mieter:innen. Wichtig ist, dass du transparent und fristgerecht vorgehst: Prüfe alle Ansprüche sorgfältig, halte Fristen ein und begründe den Einbehalt nachvollziehbar. So vermeidest du rechtliche Konflikte und sorgst für ein faires, transparentes Mietverhältnis.
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FAQ: Häufige Fragen zu Kaution einbehalten
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Wie viel darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?
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Du darfst nur so viel von der Mietkaution einbehalten, wie für berechtigte Forderungen nötig ist – etwa für offene Mieten, Schäden oder Nebenkosten. Der Einbehalt muss immer angemessen und nachvollziehbar begründet sein.
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Was kann alles von der Kaution abgezogen werden?
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Erlaubt sind Abzüge für ausstehende Mietzahlungen, Kosten für notwendige Reparaturen oder Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Für alles andere – etwa Schönheitsreparaturen ohne wirksame Vereinbarung – darfst du nichts abziehen.
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Wie lange hast du Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
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In der Regel zwischen drei und sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Wenn noch Nebenkostenabrechnungen ausstehen, darfst du einen Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung behalten – höchstens jedoch zwölf Monate.
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Wann musst du die Kaution nicht zurückzahlen?
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Solange berechtigte Forderungen offen sind, darfst du die Kaution ganz oder teilweise einbehalten. Sobald alles geklärt ist, musst du sie inklusive Zinsen auszahlen.
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