So fin­dest du den rich­ti­gen Mie­ter

Gerade weil ein:e unpassende:r Mieter:in viel Ärger machen kann, solltest du dir bei der Mietersuche viel Mühe geben. Es geht darum den:die richtige:n Mieter:in zu finden. Anderenfalls bleibst du im schlimmsten Fall auf den Mietkosten sitzen. Wir erklären dir, wie du am besten vorgehst und mit welchen Methoden du an dein Ziel kommst.

Die Mietersuche ist ein weites Feld, viele Aspekte müssen berücksichtigt werden, um die passenden Interessent:innen anzusprechen und die richtige Auswahl zu treffen.  Mit etwas Glück führen Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis zum:zur passenden Mieter:in.

Gerade bei der Vermietung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung will der eine oder andere aber auf Nummer sicher gehen. Ein großer Interessentenkreis soll angesprochen werden. Wie man die Mietersuche erfolgreich gestaltet, erfährst du in den folgenden Abschnitten.

Vermieter:innen sollten die Auswahl sehr sorgfältig treffen, um sich vor unliebsamen Mieter:innen zu schützen. Es lohnt sich daher, den Aufwand zu betreiben und eine Checkliste zu erstellen.

Unter anderem solltest du dir als Vermieter:in im Vorfeld schon über folgende Fragen Gedanken machen:
 

• Was soll alles vermietet werden?
• Sollen Haustiere erlaubt werden?
• Soll es eine Nebenkostenpauschale geben? 
• In welcher Höhe soll der Mietpreis ausfallen?
• Ist eine Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll?
• Sind nur bestimmte Einkommensgruppen relevant?
• Wie sieht es mit dem Rauchverbot in der Wohnung aus?
• Welche Personen würden gut in die Wohnanlage passen?
• Welche Mieter:innen würden zur Wohnungsgröße passen? 
• Soll es ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis werden?

Stellen sich Vermieter:innen diese Fragen, fallen einige Bewerber:innen möglicherweise schon durch das Raster, weil sie einfach nicht zu den gesetzten Kriterien passen.

Dein Vorteil: Du ersparst dir Mühe und Zeit, weil du die richtigen Mieter:innen gezielt ansteuerst.

Um genau den:die richtige:n Mieter:in zu finden, musst du den Mietpreis entsprechend ansetzen.

Ist er zu niedrig, ziehst du sehr viele Interessent:innen an, unter ihnen auch solche, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten können.

Ist er zu hoch, verschreckst du geeignete Mieter:innen.

Unter Umständen verletzt du auch die Regelungen der Mietpreisbremse am Ort deiner Mietwohnung. Sehr wahrscheinlich zieht ein:e Mieter.in einer überteuerten Wohnung auch bald wieder aus und verursacht kostenintensiven Leerstand. Mit einem angemessenen Preis ziehst du hingegen das passende Klientel an, aus dem du dann deine Auswahl treffen kannst.

Auch die Immobilienanzeige lockt oder verschreckt Interessent:innen. Du solltest dir also genau überlegen, wie du sie am besten gestaltest.
 

• Nenne besonderer Ausstattungsmerkmale wie etwa eine Fußbodenheizung, Dachterrasse oder ein Kamin.
• Fotografiere deine Immobilie richtig, lade aussagekräftige Fotos und Grundrisse des Objekts hoch. Wichtig ist, dass die Räume gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und sauber sind.
• Die Zahl der Mieter:innen, die bei der Wohnungssuche auf Aspekte wie Energieeffizienz und Komfort Wert legen, wird immer größer. Daher darf eine Angabe zu den Heizkosten nicht fehlen. Auch die Art der Wärmedämmung, der Zustand der Fenster und das Alter der Heizungsanlage sollten angegeben werden. 
• Schneide die Anzeige auf die Zielgruppe zu, die du in der Wohnung haben willst. Frage auch andere Mieter:innen, wen sie sich in der Wohnung oder im Haus vorstellen können. Erwähne dementsprechend auf Lagefaktoren wie beispielsweise Schulen und Kindergärten, wenn es sich um eine Familie handelt.
• Die Lage und die nähere Umgebung des Objekts sind wichtig. Weise beispielsweise auf nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, Arztpraxen hin. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist für viele Mieter:innen ein wesentlicher Aspekt bei der Wohnungssuche.

Ein besonderes Augenmerk sollte bei der Anzeigengestaltung auf die Fotos und den Grundriss gelegt werden. Damit verrätst du bereits viel über die Wohnung und erhöhst die Aufmerksamkeit.

Anhand von Fotos kann der:die Interessierte eine realistische Vorstellung von der Wohnung bekommen. Zusätzlich können gute Fotos potenzielle Mieter:innen emotional ansprechen. Auf den Fotos sollten alle Zimmer sowie alle in der Anzeige erwähnten Wohnungselemente, zum Beispiel ein Kamin oder eine Einbauküche, zu sehen sein. Mit zwei Fotos pro Zimmer, die aus unterschiedlichen Perspektiven gemacht werden, ist eine Anzeige sehr gut ausgestattet und bietet den Interessent:innen eine gute Entscheidungsgrundlage.

Die Fotos müssen eine sehr gute Qualität aufweisen und einige Anforderungen erfüllen. Mehr dazu liest du in unserem Beitrag „Sieben Foto-Tipps für dein Immobilieninserat“.

Für die Beurteilung einer Wohnung ist ein Grundriss ein unentbehrliches Hilfsmittel. Anzeigenleser:innen möchten gerne vor einer Besichtigung wissen, wie die Wohnung geschnitten ist. Anzeigen ohne Grundriss werden deutlich weniger beachtet, sodass es sich durchaus lohnt, ein wenig Arbeit zu investieren, um genauen Grundriss zu erstellen. Wenn eine Architekturzeichnung vorhanden ist, muss der:die Vermieter:in die Wohnung nicht einmal eigenhändig vermessen. Für dich liegt der Vorteil darin, dass sich weniger Interessent:innen melden werden, zu deren Bedürfnissen der Grundriss nicht passt.

Bei einem Besichtigungstermin entscheiden sich zwei Dinge:

1. ob der:die Interessent:in die Immobilie mieten möchte
2. ob er:sie für dich als potenzielle:r Mieter:in infrage kommt.

Bei der Vereinbarung der Besichtigungstermine solltest du nicht zu großzügig mit deiner Zeit umgehen. Am besten triffst du anhand der von dir festgelegten Kriterien Vorabentscheidungen und lädst nur diejenigen ein, die zu deinen Kriterien passen. Du solltest auf jeden Fall darauf Rücksicht nehmen, welche Zielgruppe sich gut in deine Hausgemeinschaft fügt. Besteht die Gemeinschaft beispielsweise aus Rentner:innen und kinderlosen Paaren, scheint eine Familie mit Kindern weniger geeignet zu sein.

Für dich als Vermieter:in ist es wichtig zu wissen, dass die Mietpartei über ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete fristgerecht bezahlen zu können.

Glückwunsch! Du hast die Mietinteressent:innen eingegrenzt und musst jetzt nur noch Besichtigungstermine vereinbaren.

Entscheide dich im Vorhinein, ob du Einzel- oder Massenbesichtigungen anbieten willst. Eine Einzelbesichtigung hat den Vorteil, dass du den:die Bewerber:in persönlich kennenlernen kannst und somit mehr über die Person erfährst. Der Vorteil einer Massenbesichtigung liegt dagegen in der Zeitersparnis. Wir empfehlen die Einzelbesichtigung aus genannten Gründen.

Damit der Besichtigungstermin erfolgreich wird, solltest du
 

• pünktlich zum Termin erscheinen
• freundlich auftreten
• den:die Interessent:in durch das Objekt führen und ihm:ihr Zeit geben, die Wohnung in Ruhe zu besichtigen 
• alle Fragen des:der Bewerber:in beantworten können
• selbst Fragen stellen, um den:die Interessent:in kennenzulernen
• dir selbst einige Tage Zeit geben für die endgültige Entscheidung und erst dann zusagen
• vor der Unterzeichnung des Mietvertrags die Bonität des:der Interessent:in prüfen
  

Stelle Fragen, um den:die Bewerber:in kennenzulernen. Werte die Antworten vor dem Hintergrund deiner persönlichen Kriterienliste und den Bedürfnissen der Hausgemeinschaft aus.
 

1. “Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?”
2. “Haben Sie Haustiere oder möchten Sie in Zukunft welche halten?” 
3. “Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?”
4. “Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?”
5. “Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in?”
6. “Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?” 
7. “Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?”

Mit den Antworten ist es deutlich leichter, die interessanten Bewerber:innen einzugrenzen. Wer die Bonitätsprüfung verweigert, hat meistens etwas zu verheimlichen und ist automatisch aus dem Rennen.

Zu folgenden Bereichen darfst du Fragen stellen:

• Verdienst und Arbeitsplatz
• Vermögenslage und wirtschaftliche Situation
• Personenanzahl, die zum Haushalt gehört 
• Art und Anzahl möglicher Haustiere

Zusätzlich sollte die Bonitätsprüfung angefordert werden. Auch die Erkundigung beim:bei der ehemaligen Vermieter:in zur Zahlungsmoral und ob er:sie verantwortungsvoll mit fremdem Eigentum umgegangen ist, kann sich als sinnvoll herausstellen.

Zu vermeiden sind folgende Fragen:

• Nationalität, Religionszugehörigkeit und Ethnie
• Familienstand, Kinderwunsch und Schwangerschaft
• Vorstrafen und Aufenthaltsgenehmigung
• Rauchgewohnheiten
• Krankheiten
• Anzahl von Besucher:innen
• Musikgeschmack und Hobbys 
• Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung
• Grund des Wohnungswechsels
• Mitgliedschaft in einer Partei oder politische Einstellung

Auf keinen Fall solltest du auf der Grundlage deiner Fragen eine endgültige Entscheidung treffen.

Schütze dich vor Mietnomad:innen oder nicht zahlungskräftigen Mietinteressent:innen und lasse dir folgende Nachweise vorzeigen:
 

• SCHUFA-BonitätsCheck z.B. von ImmoScout24
  Gibt Auskunft darüber, ob der:die Bewerber:in die zukünftigen Mietzahlungen voraussichtlich leisten kann. 
• Mieterselbstauskunft (mit PDF-Vorlage):
  Gibt Auskunft über die private und wirtschaftliche Situation des:der Bewerber:in wie z.B. Familienstand, Beruf und Nettoeinkommen.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Weist nach, dass der:die Mieter:in in der Vergangenheit pünktlich seine:ihre Miete gezahlt und keine Mietschulden hat.
• Vorvermieterbescheinigung (inklusive PDF): Erzeugt einen Eindruck von der Zuverlässigkeit des:der Mieter:in, da es belegt, ob Miete stets pünktlich bezahlt wurde und ob das Mietverhältnis einwandfrei war.
• Einkommensnachweis: Bestätigt das regelmäßige Einkommen des:der Bewerber:in in angegebener Höhe während der letzten drei Monate.

Niemand wird gezwungen, eine:n Makler:in zu beauftragen. Wer seine Wohnung vermieten möchte, kann das in Eigenregie tun. Doch es gibt einige gute Gründe, sich für eine:n Immobilienvermittler:in zu entscheiden. Schließlich ist er:sie jeden Tag mit Angelegenheiten rund um die Vermietung beschäftigt. Er:Sie trifft für Vermieter:innen die Vorauswahl, überprüft die SCHUFA-Auskunft und findet schnell heraus, welche:r der Bewerber:innen zu den guten Mieter:innen gehört. Vermieter:innen profitieren, wenn sie einen Profi an ihrer Seite haben.

Willst du eine Wohnung vermieten, verlangst du in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Setze die Nebenkosten nicht zu gering an. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, eine:n Mieter:in anzulocken, musst du unter Umständen auf spätere Nachzahlungen verzichten.

Weißt du jetzt bereits, dass du die Wohnung in absehbarer Zeit selbst nutzen willst, solltest du einen befristeten Mietvertrag aufsetzen. Eine Eigenbedarfskündigung und der damit verbundene Aufwand bleiben dir somit später erspart.

Wenn du Fragen zum Thema Mietvertrag hast, bekommst du umfassende Informationen in unserem Beitrag Mietvertrag und kannst von dort auch deinen Mietvertrag erstellen lassen.

Händige deinem:deiner künftigen Mieter:in bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem kannst du dem:der Mieter:in per Hausordnung Pflichten auferlegen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achte darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

Bei den vorgefertigten Mietverträgen gibt es grundsätzlich vermieter- und mieterfreundliche Mietverträge. Wie der Name schon vermuten lässt, sind diese Verträge so formuliert, dass sie die Interessen der jeweiligen Partei schützen.

Als Vermieter:in wirst du zum vermieterfreundlichen Mietvertrag tendieren und solltest dich an einen Vermieterschutzbund wenden, die diese Verträge häufig als kostenpflichtigen online Download anbieten. Im Vorfeld kannst du natürlich auch einen Vergleich zwischen beiden ziehen und überlegen, welcher in deiner Situation mehr Sinn ergibt. Du kannst auch die für dich relevantesten Punkte aus beiden Verträgen herausziehen und einen komplett neuen Vertrag erstellen, der bestenfalls für beiden Vertragspartner:innen vorteilhaft ist.

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Parteien. Hierbei hat sich die schriftliche Form durchgesetzt.

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

1. Bei einem Standardvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z.B. nach einer umfassenden Sanierung, ist eine Erhöhung der Miete möglich.
2. Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt. 
3. Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

ImmoScout24 bietet dir rechtssichere Mietverträge in unterschiedlichen, kostenlosen Ausführungen an.