In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie einen passenden Mieter finden, eine Immobilienanzeige optimal gestalten und welche Details Sie beim Mietvertrag und der Wohnungsübergabe beachten sollten.

Wie finde ich den passenden Mieter für meine Wohnung?

In Deutschland wechseln jährlich 4,8 Millionen Haushalte ihren Wohnraum. Im Schnitt entspricht dies 8,5 Millionen potenziellen Mietern. Die umzugsfreudigste Altersgruppe sind die 20- bis 40-Jährigen (43 Prozent), aber auch die 40 bis 49-Jährigen ziehen mit 25 Prozent noch häufig um. Oftmals wird der Mieter innerhalb des eigenen Bekanntenkreises gesucht – eine Methode, die schnell zum Erfolg führen kann. Diese Option eignet sich zwar für die Suche nach einem Nachmieter, wenn es jedoch um die Vermietung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung geht, sollten weitreichende Methoden in Anspruch genommen werden, um einen geeigneten Mieter zu finden. So können Sie nämlich einen möglichst großen Interessentenkreis über das Angebot informieren.

Mieter suchen mit Erfolgsgarantie

Den Richtigen finden - oder Geld zurück. Mit einer Anzeige bei ImmoScout24 können Sie ganz ohne Risiko nach dem richtigen Mieter suchen. Mit der Erfolgsgarantie bekommen Sie eine persönliche Expertenberatung zur optimalen Gestaltung Ihrer Anzeige und viele Werkzeuge zur Auswahl des richtigen Mieters an die Hand. Falls Ihre Suche dennoch nicht erfolgreich sein sollte, bekommen Sie Ihr Geld zurück.

Aussagekräftige Anzeige erstellen und schnell einen Mieter finden

Wird ein Mieter über das Internet gesucht, sollte der Erstellung der Anzeige besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Um möglichst nur Interessenten anzusprechen, die zu Ihrem Angebot passen, sollten die vermietende Wohnung oder das Haus präzise beschrieben werden.

  1. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa eine Fußbodenheizung, eine Dachterrasse oder ein Kamin sollten nicht fehlen.

  2. Darüber hinaus sollten aussagekräftige Fotos und Grundrisse des Objekts eingestellt werden. Wichtig ist, dass die Räume gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und sauber sind.

  3. Die Zahl der Mieter, die bei der Wohnungssuche auf Aspekte wie Energieeffizienz und Komfort Wert legen, wird immer größer. Daher darf eine Angabe zu den Heizkosten nicht fehlen. Auch die Art der Wärmedämmung, der Zustand der Fenster und das Alter der Heizungsanlage sollten angegeben werden. 

  4. Zudem sind die Lage und die nähere Umgebung des Objekts wichtig. Weisen Sie beispielsweise auf nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Grünflächen hin. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkauf ist für viele Mieter ein wesentlicher Aspekt bei der Wohnungssuche.


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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender

Tipp: Die Immobilie sollte in einem guten Zustand sein, bevor Sie das Inserat veröffentlichen.

Denn die Erfolgschancen bei der Vermietung einer Immobilie sind besonders gut, wenn die Immobilie einen optimalen Zustand aufweist. Eine ohnehin geplante Renovierung sollte also vor der Anzeigenschaltung erfolgen. Zudem ist es wichtig, dass die Wohnung gründlich gereinigt wird. Es sollte auch vermieden werden, dass in der Wohnung Möbel, Materialien oder Werkzeuge, die nicht zur Wohnung gehören, gelagert werden.

Grundriss


Für die Beurteilung einer Wohnung ist ein Grundriss ein unentbehrliches Hilfsmittel. Anzeigenleser möchten gerne vor einer Besichtigung wissen, wie die Wohnung geschnitten ist. Anzeigen ohne Grundriss werden deutlich weniger beachtet, sodass es sich durchaus lohnt, ein wenig Arbeit zu investieren, um mit dem Online-Werkzeug von ImmobilienScout24 einen genauen Grundriss zu erstellen. Wenn eine Architekturzeichnung vorhanden ist, muss der Vermieter nicht einmal die Wohnung eigenhändig vermessen.

Fotos für die Immobilienanzeige


Mit den Fotos bekommt der Anzeigenleser die Möglichkeit, eine realistische Vorstellung von der Wohnung zu gewinnen. Auf den Fotos sollten alle Zimmer sowie alle in der Anzeige erwähnten Wohnungselemente, zum Beispiel ein Kamin oder eine Einbauküche, zu sehen sein. Mit zwei Fotos pro Zimmer, die aus unterschiedlichen Perspektiven gemacht werden, ist eine Anzeige sehr gut ausgestattet.

Gegebenenfalls können aber auch mehr Fotos eingefügt werden, wenn die zusätzlichen Fotos dazu beitragen, die Qualität der Anzeige zu steigern. Im Zweifel ist es immer besser, ein paar Fotos mehr einzustellen als auf Fotos zu verzichten. So erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, einen passenden Mieter zu finden. Beachten Sie aber, dass Immobilienanzeigen mit qualitativ schlechteren Fotos die Chancen auf eine Kontaktaufnahme eher schmälern.

Tipp: Stellen Sie Ihre Anzeige möglichst zeitnah ein.

Sobald Sie erfahren, dass Ihr aktueller Mieter auszieht bzw. die Wohnung frei wird, sollten Sie ein Inserat erstellen. So erreichen Sie möglichst viele Interessenten, können ihnen passende Besichtigungstermine ermöglichen und vermieden eine ausbleibende Mietzahlung.

Wie plane ich den Besichtigungstermin?

Bei einem Besichtigungstermin entscheidet sich, ob der Interessent die Immobilie mieten möchte und ob der Bewerber für Sie als potenzieller Mieter in Frage kommt. Doch zunächst geht es darum, das Objekt möglichst attraktiv zu präsentieren.

Der Vermieter sollte:

  • pünktlich zum Termin erscheinen

  • freundlich auftreten

  • den Interessenten durch das Objekt führen und ihm Zeit geben, die Wohnung in Ruhe zu besichtigen 

  • alle Fragen des Bewerbers beantwortet können

  • sich nicht sofort entscheiden oder dem Interessenten, ohne einige Tage darüber nachgedacht zu haben, die Wohnung zusagen

  • vor der Unterzeichnung des Mietvertrags die Bonität des Interessenten prüfen (Zustimmung des Bewerbers erforderlich)

Tipp: Wenn der Interessent die Bonitätsprüfung verweigert, ist das meist ein schlechtes Zeichen.

In jedem Fall ist es aber sinnvoll, das Ergebnis der Bonitätsprüfung abzuwarten, bevor die Unterzeichnung des Mietvertrags stattfindet. Mit dieser Vorgehensweise kann ein Vermieter viel Ärger vermeiden, denn wenn ein Mieter erst einmal eingezogen ist, ist ein großer Aufwand erforderlich, um den Mieter aus dem Objekt zu bekommen.

Entscheiden Sie sich im Vorhinein, ob Sie Einzel- oder Massenbesichtigungen anbieten wollen. Eine Einzelbesichtigung hat den Vorteil, dass Sie den Bewerber persönlich kennenlernen können und somit mehr über die Person erfahren. Der Vorteil einer Massenbesichtigung liegt dagegen lediglich in der Zeitersparnis.

Warum sollen Vermieter dem potentiellen Mieter Fragen stellen?

Für Vermieter ist es wichtig die richtige Wahl hinsichtlich der Mieter zu treffen, was jedoch nicht immer so einfach ist. Deswegen ist es empfehlenswert sich als Vermieter eine Checkliste zu den Fragen während der Wohnungsbesichtigung zu erarbeiten. Anhand der Antworten auf die Fragen fallen möglicherweise Bewerber heraus, die die Kriterien nicht erfüllen oder nicht zu den restlichen Mietern passen. Allerdings müssen Vermieter hinsichtlich der Fragen einige rechtliche Aspekte beachten.

Die sieben richtigen Fragen stellen

Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis. Klären Sie mit Ihrem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss folgende 7 Fragen ab:

  1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?

  2. Haben Sie Haustiere oder möchten Sie in Zukunft welche halten? 

  3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?

  4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

  5. Wie heißt Ihr bisheriger Vermieter?

  6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden? 

  7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Definieren Sie im Vorhinein schon Ihre Ausschlusskriterien.

 Auf diese Weise können Sie die Bewerber schneller in "interessant" und "kommt nicht in Frage" einteilen.

Welche Fragen an Mieter sind allgemein immer zulässig?

Für Vermieter gibt es natürlich viele wichtige Fragen, die gestellt werden wollen. Informiert sich der Vermieter nicht gründlich und befragt die Bewerber nicht, läuft er Gefahr, sich für den falschen Mieter zu entscheiden. Die Bereiche, zu denen Fragen gestellt werden können, sind jedoch eingeschränkt. Möglich sind Fragen zu folgenden Themen:

  • Verdienst und Arbeitsplatz

  • Vermögenslage und wirtschaftliche Situation

  • Personenanzahl, die zum Haushalt gehört 

  • Art des Haustieres bzw. der Haustiere und die ihre Anzahl

Wer die wichtigsten Fragen an den möglichen Mieter stellt, kann anhand der Antworten ableiten, wie hoch möglicherweise das Ausfallrisiko ist. Natürlich sollte nicht nur den Antworten der potentiellen Mieter vertraut werden. Es ist wichtig, auch eine Bonitätsauskunft einzuholen. Eventuell ist es auch eine Option, bei dem alten Mieter anzufragen, ob der Bewerber seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zurückgelassen wurde.

Was darf der Vermieter nicht fragen?

Neben den erlaubten Fragestellungen gibt es auch viele Bereiche, zu denen keinerlei Fragen gestellt werden dürfen.

Wir haben hier die Themenbereiche zusammengestellt, zu denen Vermieter keine Fragen stellen dürfen und sollten:

  • Nationalität, Religionszugehörigkeit und Ethnie

  • Familienstand, Kinderwunsch und Schwangerschaft

  • Vorstrafen und Aufenthaltsgenehmigung

  • Rauchgewohnheiten

  • Krankheiten

  • Anzahl von Besucher

  • Musikgeschmack und Hobbies 

  • Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung

  • Grund des Wohnungswechsels

  • Mitgliedschaft in einer Partei oder politische Einstellung

Welche Mieter werden bevorzugt?

Es haben sich einige Bewerber herausgestellt, die bei vielen Vermietern sehr beliebt sind. Hierzu zählen vor allem Rentner und kinderlose Paare. Natürlich kann das nicht verallgemeinert werden. Es hängt vielmals auch von dem vermieteten Objekt und den bereits vorhandenen Mietern ab. Gibt es in dem Haus bereits mehrere Mieter im Rentenalter oder kinderlose Paare, ziehen Vermieter solche Personengruppen vor. Falls jedoch in dem Haus Familien mit Kindern wohnen, haben auch diese Bewerber eine gute Chance, die Wohnung zu bekommen.

Meistens gestaltet sich die Aufstellung wie folgt:

  • Rentner und Beamte

  • Familien mit zwei Erwerbstätigen

  • Kinderlose Paare mit geregeltem Einkommen

  • Alleinstehende Personen mit unbefristetem Arbeitsverhältnis in guter Position

Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass die Mietpartei über ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete fristgerecht und regelmäßig zu bezahlen. Rentner erhalten jeden Monat ihre Rente vom Staat. Deswegen gehören sie auch mit zu den bevorzugten Mietergruppen. Auch Paare mit oder ohne Kinder, bei denen beide Partner über ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und einen ausreichenden Verdienst verfügen, haben deswegen gute Chancen darauf, rasch eine Wohnung zu bekommen.

Was sind unbeliebte Mieter-Typen?

Es haben sich auch einige Mieter-Typen als äußerst unbeliebt herausgestellt. Unter anderem gehören Geringverdiener zu den Gruppen, die bei Vermietern weniger beliebt sind. Wer beispielsweise zu den Arbeitslosen gehört oder im Reinigungsgewerbe arbeitet, hat es oft schwerer, eine Mietswohnung zu finden. Weniger gerne gesehen sind außerdem Musiker, Schauspieler und Kampfhundebesitzer.

Zahlungsunwillige Mieter sind für Vermieter ein No-Go. Deswegen wird meistens eine SCHUFA Auskunft gefordert sowie ein Nachweis, dass es aus vergangenen Mietverhältnissen keine Mietschulden gibt. Es gibt auch Vermieter, die bei dem vorherigen Vermieter anrufen, um sich abzusichern.

Darf ein Vermieter einen Mieter bevorzugen?

Dem Vermieter ist es freigestellt, wen er als Mieter in die Wohnung nimmt. Er kann demzufolge ganz nach Belieben entscheiden, ob es ein kinderloses Paar, eine Familie mit Kindern, Rentner oder junge Erwachsene werden sollen. Manche Vermieter nehmen auch gerne Hartz-4-Bezieher auf, da so auch die Sicherstellung der monatlichen Mietzahlung gewährleistet ist. Das Geld für die Miete wird normalerweise direkt vom Amt an den Vermieter gezahlt, sodass er sich sicher sein kann, die Mietzahlung und Nebenkosten zu erhalten.

Wie hilfreich ist es, einen Makler zur Auswahl der Mieter hinzuzuziehen?

Niemand wird gezwungen, einen Makler zu beauftragen. Wer seine Wohnung vermieten möchte, kann das in Eigenregie tun. Doch es gibt einige Gründe, sich für einen Immobilienvermittler zu entscheiden. Schließlich ist er jeden Tag mit Angelegenheiten rund um die Vermietung beschäftigt. Er trifft für Vermieter die Vorauswahl, überprüft die SCHUFA-Auskunft und findet schnell heraus, welcher der Bewerber zu den guten Mietern gehört. Vermieter profitieren, wenn sie einen Spezialisten an der Seite haben.

Wie hilfreich ist eine Checkliste für die Mieterauswahl?

Vermieter sollten die Auswahl sehr sorgfältig treffen, um sich vor unliebsamen Mietern zu schützen. Es lohnt sich, den Aufwand zu betreiben und eine Checkliste zu erstellen.

Unter anderem sollten sich Sie sich als Vermieter im Vorfeld schon über folgende Fragen Gedanken machen:

  • Was soll alles vermietet werden?

  • Sollen Haustiere erlaubt werden?

  • Soll es eine Nebenkostenpauschale geben? 

  • In welcher Höhe soll der Mietpreis ausfallen?

  • Ist eine Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll?

  • Sind nur bestimmte Einkommensgruppen relevant?

  • Welche Mieter würden zur Wohnungsgröße passen? 

  • Wie sieht es mit dem Rauchverbot in der Wohnung aus?

  • Welche Personen würden gut in die Wohnanlage passen?

  • Soll es ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis werden?

Stellen sich Vermieter diese Fragen und beantworten sie, gibt es möglicherweise schon einige Bewerber, die herausfallen, weil sie ganz einfach nicht zu den gesetzten Kriterien passen. 

Was muss ich beim Mietvertrag beachten?


Grundsätzlich gibt es vermieter- und mieterfreundliche Mietverträge. Wie der Name schon vermuten lässt, sind diese Verträge so formuliert, dass sie die Interessen der jeweiligen Partei schützen. Als Vermieter haben Sie die Wahl, ob Sie einen vermieter- oder mieterfreundlichen Vertrag erstellen. Vergleichen Sie dazu beide Vordrucke und überlegen Sie, welche Punkte Ihnen wichtig sind.

Beachten Sie allerdings, dass Formulare von Mietervereinen für Mieter und solche vom Vermieterschutzbund für Vermieter vorteilhafter sind.

Sie können sich auch die für Sie relevantesten Punkte aus beiden Verträgen herausziehen und einen komplett neuen erstellen, der bestenfalls beiden Vertragspartnern zugewandt ist.

Tipp: Ersparen Sie sich späteren Ärger durch eine Eigenbedarfskündigung

Wenn Sie jetzt schon wissen, dass Sie die Immobilie später selbst bewohnen möchten, sollten Sie einen befristeten Mietvertrag aufsetzen. Eine Eigenbedarfskündigung und der damit verbundene Aufwand bleiben Ihnen somit später erspart.

Schutz vor Mietnomaden: Diese Dokumente sollten Sie sich vorzeigen lassen

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht

  • Bonitäts-Selbstauskunft des Mieters: Gibt Auskunft darüber, ob der Bewerber die zukünftigen Mietzahlungen voraussichtlich  
    leisten kann 

  • Mieterselbstauskunft: Gibt Auskunft über die private und wirtschaftliche Situation des Bewerbers, wie z.B. Familienstand, Beruf und Nettoeinkommen.

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Weist nach, dass der Mieter in der Vergangenheit pünktlich seine Miete gezahlt hat und keine Mietschulden hat.

  • Einkommensnachweis: Bestätigt das regelmäßige Einkommen des Bewerbers in angegebener Höhe während der letzten drei Monate. 

Den passenden Mietvertrag erstellen

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Parteien. Hierbei hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

  • Bei einem Standardvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.

  • Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt. 

  • Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

  • ImmoScout24 bietet Ihnen rechtssichere Mietverträge in unterschiedlichen, kostenlosen Ausführungen an.

Nebenkosten nicht zu niedrig ansetzen

Wollen Sie eine Wohnung vermieten, verlangen Sie in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Setzen Sie die Nebenkosten nicht zu gering an. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, einen Mieter anzulocken, müssen Sie unter Umständen auf spätere Nachzahlungen verzichten.

Die Hausordnung nicht vergessen - Die Hausordnung als wichtiger Bestandteil des Mietvertrages

Händigen Sie Ihrem künftigen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie dem Mieter per Hausordnung Pflichten auferlegen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.


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