Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ein ewiger Zankapfel zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Hier lesen Sie, wann eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist, wie sie laut Mietrecht angekündigt werden muss und um wie viel die Miete maximal erhöht werden darf.


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Das Wichtigste in Kürze
  • Modernisierungsarbeiten müssen Vermieter:innen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen.

     

  • Vermieter:innen dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

     

  • Handelt es sich bei den Arbeiten um energetische Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB und wurde die Modernisierung fristgerecht angekündigt, dürfen Mieter:innen für drei Monate keine Mietminderung vornehmen.

     

Inhaltsverzeichnis

  1. Wann ist die Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt?
  2. Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?
  3. Wie wird Ankündigung der Mieterhöhung korrekt vorgenommen?
  4. Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie können sich Mieter wehren?
  5. Dürfen Mieter während der Modernisierung die Miete mindern?
  6. FAQs

Wann ist die Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Vermieter:innen die Miete erhöhen, nachdem sie eine Modernisierung gemäß des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durchgeführt haben. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist also gerechtfertigt bei baulichen Veränderungen,

  • „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)“ - § 555b Nr.1 BGB
  • „durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird“ - § 555b Nr.3 BGB
  • „durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“ - § 555b Nr.4 BGB
  • „durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“ - § 555b Nr.5 BGB
  • „die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ - § 555b Nr.6 BGB

Vermieter:innen sind außerdem dazu verpflichtet, die Maßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Eine Ausnahme ist dann gegeben, wenn die Maßnahme keine erhebliche Einwirkung auf die Mietsache hat. Bei sofort fälligen Maßnahmen wie etwa dringenden Reparaturen nach Rohrbrüchen kann die Erhaltungsmaßnahme auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden. Eine Mieterhöhung nach derartigen Maßnahmen ist nicht erlaubt.

Die Frist für die Mieterhöhung bei Modernisierung beträgt laut § 559b Abs.2 BGB drei Monate. Mieter:innen müssen dementsprechend die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Ankündigung zur Mieterhöhung bezahlen. Diese Frist verlängert sich um weitere sechs Monate, wenn Vermieter:innen die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht ordnungsgemäß mitgeteilt haben oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 Prozent höher ist als die mitgeteilte.

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Mieterhöhung ohne Modernisierung nach § 555b BGB nicht zulässig

Um eine Mieterhöhung durchsetzen zu können, müssen gesetzliche Vorgaben des BGB eingehalten werden. Arbeiten und Maßnahmen, die nicht zur Erhöhung der Miete berechtigen, sind beispielsweise Erhaltungsmaßnahmen wie ein neuer Anstrich im Hausflur oder regelmäßige Wartungsarbeiten bei der Gebäudetechnik.

Neue Fenster und neue Heizung: Mieterhöhung gerechtfertigt?

Wenn der Fenstertausch als Maßnahme einer energetischen Sanierung vorgenommen wird, ist auch hier eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erlaubt. Das gilt selbst dann, wenn es sich nicht um dringend nötige Arbeiten handelt.

Mietparteien müssen den Fenstertausch aus Dämmungsgründen akzeptieren. Allerdings gilt es als nicht zumutbar, dies im Winter durchzuführen. Zudem gilt ebenfalls, dass die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus angekündigt wurde. Werden defekte Fenster mit vergleichbaren Modellen ausgetauscht, ist eine Mieterhöhung wegen neuer Fenster normalerweise nicht möglich.

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Hinweis: Fenster rechtfertigen fast immer die Mieterhöhung wegen Modernisierung

Für Mieter:innen lohnt es sich meist nicht, die Mieterhöhung wegen neuer Fenster anzufechten. Denn selbst, wenn die neuen Fenster dem alten Modell entsprechen, ist mit verbesserter Dämmung und erhöhter Sicherheit zu rechnen. Somit handelt es sich fast automatisch um eine Modernisierungs- statt um eine Instandhaltungsmaßnahme.

Auch Mieterhöhungen bei neuen Heizungen sind häufig ein Streitpunkt. Da sie in den allermeisten Fällen eine Modernisierung darstellen und den Gebäudewert erhöhen, ist auch hier eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gerechtfertigt. Wenn der Heizungstausch beispielsweise 20.000 Euro kostet, dürfen Vermietende acht Prozent davon – 1.600 Euro pro Jahr – auf die Mietparteien umlegen.


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Was sind Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB?

Bei Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handelt es sich um bauliche Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietimmobilie beitragen. Allgemein gesprochen handelt es sich dabei um Wartungsarbeiten, Reparaturen und den Austausch von defekten Geräten. Typische Maßnahmen der Instandhaltung sind:

  • Wartungsarbeiten am Aufzug
  • Wartungen an technischen Geräten (z.B. Waschmaschinen im Waschkeller)
  • Frischer Anstrich der verwitterten Außenfassade
  • Sonstige Ausbesserungsarbeiten

Bei Instandsetzungsmaßnahmen geht es vielmehr darum, den ordnungsgemäßen Zustand einer Mietsache wiederherzustellen. Meist führen erhebliche Mängel und Schäden zur Notwendigkeit der Instandsetzung. Dazu zählen folgende Beispiele:

  • Ausfall des Aufzugs
  • Austausch einer defekten Heizung
  • defekte Messgeräte an technischen Anlagen

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?

Laut § 559 BGB handelt es sich bei der Modernisierungsumlage um eine besondere Form der Mieterhöhung. Hier gilt seit dem 1. Januar 2019, dass Vermieter:innen die jährliche Miete um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen dürfen. Früher waren es sogar elf Prozent.

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Wichtig: Umlegung von Finanzierungskosten und Zuschüssen nicht möglich

Finanzierungskosten und Zuschüsse für die Modernisierung dürfen nicht umgelegt werden. Löhne für Handwerker:innen oder Architekt:innen hingegen wirken sich auf die Mieterhöhung aus.

Hinzu gilt eine weitere Grenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen (§ 559 Abs.3a BGB). Dies ist vor allem dann relevant, wenn Vermietende über die Jahre verteilt mehrere Modernisierungsmaßnahmen planen.

Beispielhafte Berechnung einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung:

Monatsmiete vor der Modernisierung

900 € für 100 m² (Jahresmiete 10.800 €)

Modernisierungskosten

10.000 €

8 % der Modernisierungskosten

800 €

Neue Jahresmiete nach Modernisierung

11.600 €

Neue Monatsmiete

966 €

Wie wird Ankündigung der Mieterhöhung korrekt vorgenommen?

Für die Ankündigung der Mieterhöhung müssen Vermieter:innen bestimmte Vorgaben erfüllen. Diese werden in § 559b BGB vorgegeben. Zunächst einmal bedarf die Modernisierungserhöhung der Textform. Hier sind E-Mails bereits ausreichend.

In dem Schreiben müssen Vermietende anschließend erklären, wann die Arbeiten beginnen und enden, warum sie nötig sind und was genau gemacht wird. Zusätzlich sollte eine Kostenberechnung für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen beiliegen, aus der der voraussichtliche Betrag der Mieterhöhung hervorgeht.

Vermieter:innen müssen die Mietparteien auch darauf hinweisen, dass diese bei einem vorliegenden Härtefall Einspruch einlegen dürfen. Wenn Mieter:innen keinen Einspruch einlegen, aber die Handwerker:innen in die Wohnung lassen, gilt die Mieterhöhung als akzeptiert. Schon mit Beginn des dritten Monats, nachdem die Mieter:innen das Erhöhungsschreiben erhalten haben, gilt die erhöhte Miete.

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Übrigens: Für kleinere Arbeiten ist keine Ankündigung nötig

Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen wie etwa den Anschluss an das Breitbandkabel-Netz oder den Einbau einer Klingelanlage sind keine Ankündigungen nötig. Jedoch darf die Miete dadurch auch um nicht mehr als 5 Prozent steigen.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wie können sich Mieter wehren?

Grundsätzlich müssen Mieter:innen Modernisierungsmaßnahmen dulden, die die Wohnung aufwerten. Häufig handelt es sich um Maßnahmen, die die Lebensqualität erhöhen – etwa durch den Einbau eines Balkons oder eines Aufzugs. Andere Arbeiten helfen Mieter:innen dabei, Energie und Wasser einzusparen.

Jedoch dürfen Mieter:innen sich gegen die Mieterhöhung und gegen die Modernisierungsarbeiten selbst wehren, wenn ein Härtefall vorliegt. Dies ist in den folgenden Situationen gegeben:

  • Der Auszug der Mieter:innen steht kurz bevor.
  • Maßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder das Austauschen der Fenster sollen in der kalten Jahreszeit stattfinden.
  • Die erhöhte Miete beträgt mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens der Mieter:innen.
  • Durch die Modernisierung ist ein zeitweiliger Umzug nötig, aber aufgrund von Krankheit, Alter oder Schwangerschaft nicht zumutbar. Für Studierende sind auch Prüfungszeiten ein Härtefall, der den kurzzeitigen Umzug abwehrt.

Bei einem Härtefall müssen Mieter:innen sich mit Details zu ihrer Situation an die:den Vermieter:in wenden. Hier gilt der Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung zur Mieterhöhung folgt, als Ultimatum. Dies ergibt sich aus § 555d Absatz 3 BGB:

„Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. […]“

 

Ein Beispiel: Wenn Vermietende das Schreiben zur Mieterhöhung nach Modernisierung am 13. März schicken, müssen Mieter:innen sich bis zu 30. April mit der Begründung zum Härtefall schriftlich melden. Tun sie dies nicht, müssen sie ab dem 1. Mai die erhöhte Miete zahlen.

Dürfen Mieter während der Modernisierung die Miete mindern?

Zusätzlich zu den Härtefall-Regelungen sollten Vermieter:innen auch wissen, dass Mieter:innen während der Modernisierung möglicherweise eine Mietminderung vornehmen dürfen. 

Eventuelle Schäden in und an Mietwohnungen muss der:die Vermieter:in ersetzen. Auch Kosten, die der Mietpartei durch der Bauarbeiten entsteht, müssen von dem:der Vermieter:in übernommen werden. Dazu können Reinigungskosten oder Mietkosten für eine Ausweichwohnung gehören.

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Ausnahme: Energetische Modernisierungen müssen geduldet werden

Bei energetischen Modernisierungen dürfen Mieter:innen laut § 536 Absatz 1a BGB die Miete in den ersten drei Monaten nicht mindern. Nur bei länger andauernden Arbeiten ist die Mietminderung erlaubt.

Vermieter:innen sollten viel Wert auf ein gutes Verhältnis zu den Mieter:innen legen. So können sie im Zweifelsfall hohe Kosten und strenge Mietminderungen vermeiden. Als Teil einer guten Beziehung ist es wichtig, die Modernisierung frühzeitig anzukündigen, den Mieter:innen Ausweichoptionen anzubieten und die Arbeiten so wenig störend wie möglich zu gestalten.  

FAQs

Wie viel darf Miete nach Sanierung erhöht werden?

Die jährliche Miete dürfen Vermieter:innen seit dem 01. Januar 2019 bis zu acht Prozent der für die Wohnung entstandenen Kosten erhöhen. Eine Sonderform der Mieterhöhung ist die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB).

Welche Kosten dürfen bei Modernisierung umgelegt werden?

Vermieter:innen dürfen nach dem BGB maximal elf Prozent pro Jahr der Modernisierungskosten auf den:die Mieter:in umlegen. Hierbei gilt aber, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die durch die Bauarbeiten entstanden sind. Abgezogen werden müssen die öffentliche Fördermittel, die Einsparungen für Instanhaltungskosten und die Darlehenzinsen.

Welche Maßnahmen gelten als Modernisierung?

Wenn Baumaßnahmen zu einer echten Wohnwertverbesserung führen (z.B. Verbesserung des Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen) oder wenn die nachhaltige Einsparung von Wasser und Energie erzielt wird, dann gelten diese als Modernisierung.

Wie lange muss man modernisierungskosten zahlen?

Nach 12,5 Jahren haben sich die Modernisierungskosten vollständig amortisiert (bei einer Mieterhöhung um acht Prozent). Bezahlt werden muss trotzdem die Umlage der erhöhten Miete von dem:der Mieter:in. Eine Änderung im BGB dieser Reglung sieht das BGB nicht vor.


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