Miet­er­hö­hung nach Mo­der­ni­sie­rung: Rech­te ken­nen, Feh­ler ver­mei­den

Neue Fenster, eine bessere Heizung, neue Dämmung – Modernisierungen werten die Wohnung auf. Klar ist: Du darfst danach die Miete erhöhen. Aber nicht jede Maßnahme rechtfertigt automatisch eine Erhöhung.

Damit du auf der sicheren Seite bleibst, zeigen wir dir, wann eine Mieterhöhung nach Modernisierung erlaubt ist, wie du sie richtig ankündigst und berechnest – und welche Fehler du vermeiden solltest.

Nicht jede bauliche Veränderung berechtigt zu einer Mieterhöhung. Damit du Kosten umlegen darfst, muss es sich rechtlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handeln – also um eine Verbesserung, nicht nur eine Instandhaltung.

Zulässige Maßnahmen sind zum Beispiel:
 

• neue Fenster, Dämmung oder Heizungen → energetische Modernisierung
• moderne Wasserzähler → Wasserersparnis
• Balkon, Aufzug, hochwertigere Böden → erhöhter Gebrauchswert
• barrierefreier Zugang → verbesserte Wohnverhältnisse

Wichtig: Die Maßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden – spätestens drei Monate vor Beginn. Fehlt die Ankündigung oder handelt es sich nur um eine Reparatur (z. B. nach einem Rohrbruch), darfst du keine Mieterhöhung vornehmen.
 

Neue Fenster oder Heizungen gehören zu den häufigsten Modernisierungsmaßnahmen – insbesondere, wenn sie die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern. Laut § 555b Nr. 1 BGB liegt dann eine energetische Modernisierung vor – und eine Mieterhöhung ist grundsätzlich zulässig.

Beispiel:

Wird eine veraltete Heizungsanlage durch ein modernes Brennwertgerät ersetzt, sinkt der Energieverbrauch deutlich. Das erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Umlage der Kosten.

Berechnungsbeispiel:

Modernisierungskosten: 10.000 €
8 % Umlage pro Jahr: 800 €
Monatliche Erhöhung: ca. 66,67 €
Ausgangsmiete: 900 €
Neue Monatsmiete: 966,67 €

War die alte Anlage kaputt, entscheidet der Inhalt der Maßnahme, ob du die Kosten umlegen darfst:

• Nur Reparatur = keine Mieterhöhung:
  Wurde eine defekte Heizung eins zu eins ersetzt, gilt das als Instandhaltung – eine Mieterhöhung ist nichtzulässig.
• Effizienzsteigerung = Modernisierung:
  Wird im Zuge des Austauschs auf ein effizienteres System umgestellt (z. B. Brennwerttechnik, hydraulischer Abgleich, Smart-Steuerung), handelt es sich trotz Defekt um eine Modernisierung mit Umlage potenzial.

Tipp: Lass dir die Energieeinsparung z. B. durch das Fachunternehmen dokumentieren – das erleichtert die Begründung der Mieterhöhung.

Nicht jede bauliche Maßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Wenn durch die Arbeiten kein zusätzlicher Nutzen entsteht, sondern lediglich der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, handelt es sich rechtlich um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB – und die Kosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.

Typische Erhaltungsmaßnahmen sind:

• Reparatur defekter Anlagen, z. B. Austausch einer kaputten Klingelanlage
• Wartung oder Inspektion der Haustechnik (Heizung, Aufzug etc.)
• Frischer Fassadenanstrich ohne Dämmung
• Austausch von Geräten durch gleichwertige Modelle (z. B. defekte Gegensprechanlage gegen baugleiche)

Merke:
Modernisierung = Verbesserung
Erhaltung = Wiederherstellung

Nur wenn die Maßnahme über das bloße Instandsetzen hinausgeht – z. B. eine effizientere Anlage eingebaut oder zusätzlicher Wohnwert geschaffen wird – kann sie als Modernisierung gelten.

Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie korrekt angekündigt und nachvollziehbar begründet wird. Dabei kommt es nicht nur auf den Inhalt an, sondern auch auf Form und Fristen.

Die Ankündigung muss in Textform erfolgen – eine einfache E-Mail ist ausreichend. Sie muss folgende Angaben enthalten:

• Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
• Beschreibung der Arbeiten (Was wird gemacht? Warum?)
• Berechnung der Kosten, die umgelegt werden sollen
• Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung

Wenn eine dieser Angaben fehlt oder unklar ist, kann sich der Beginn der neuen Miete um bis zu sechs Monate verschieben – vor allem dann, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % über dem angekündigten Wert liegt (§ 559b Abs. 2 BGB).

Wenn mehrere Mietparteien betroffen sind – etwa bei einem Mehrfamilienhaus –, musst du die Gesamtkosten anteilig auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Die Verteilung erfolgt nach Wohnfläche:

Beispiel:
Gesamtmaßnahme: 20.000 €
8 % jährlich = 1.600 €
Wohnfläche des Hauses: 400 m²
Deine Wohnung: 80 m²

→ 20 % Anteil = 320 € / Jahr → ca. 26,67 € / Monat Mieterhöhung

Je transparenter du diese Berechnung aufbereitest, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit für Rückfragen oder Widerspruch.

Tipp:
Lege der Ankündigung eine einfache Berechnung oder eine Übersichtstabelle bei. Das schafft Vertrauen und spart Diskussionen.

Auch bei einer zulässigen Modernisierung ist die mögliche Mieterhöhung rechtlich begrenzt. Grundlage ist § 559 BGB – dort ist geregelt, wie viel du auf die Miete aufschlagen darfst und welche Kosten dabei berücksichtigt werden können.

Du darfst jährlich bis zu 8 % der anrechenbaren Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Das bedeutet konkret:

Beispiel:
Modernisierungskosten: 15.000 €
8 % davon = 1.200 € / Jahr

→ Mieterhöhung: 100 € monatlich (verteilt auf alle betroffenen Parteien nach Wohnfläche)

Diese Kosten darfst du nicht auf die Miete umlegen:

❌ Finanzierungskosten (z. B. Kreditzinsen, Bankgebühren)

❌ Öffentliche Fördermittel und Zuschüsse (z. B. von KfW, BAFA, Kommunen)

❌ Eigenleistungen – wenn du selbst Hand anlegst, darfst du dafür keinen fiktiven Lohn ansetzen

❌ Luxusmaßnahmen, die nicht zur Energieeinsparung oder Gebrauchswerterhöhung beitragen (z. B. Whirlpool, Designer-Leuchten)

❌ Maßnahmen ohne dauerhaften Effekt – etwa provisorische Reparaturen oder rein optische Verschönerungen

❌ Kosten für leerstehende Wohnungen, die nicht auf konkrete Mietparteien entfallen

Tipp:
Nur Maßnahmen, die den dauerhaften Gebrauchswert erhöhen oder nachhaltig Energie sparen, gelten als umlagefähige Modernisierungskosten (§ 555b BGB).

Zusätzlich zur 8 %-Regelung gilt seit 2019 eine absolute Obergrenze:
Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 3 €/m² erhöhen – in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur 2 €/m².

Das bedeutet: Selbst wenn du die 8 % vollständig ausschöpfen könntest, musst du diese Begrenzung zusätzlich einhalten.

Auch wenn eine Modernisierung rechtlich zulässig ist, bedeutet das nicht, dass Mieter:innen jede Maßnahme hinnehmen müssen. Das Mietrecht erlaubt Ausnahmen, wenn die geplanten Arbeiten für die Mietpartei unzumutbar sind – in diesem Fall spricht man von einem Härtefall nach § 555d BGB.

Ein Härtefall kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn:

• die neue Miete mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens ausmacht
• der Einbau einer neuen Heizung im Winter erfolgen soll
• gesundheitliche Gründe bestehen, etwa bei Krankheit, Schwangerschaft oder höherem Alter
• ein vorübergehender Umzug nötig wäre, der nicht zumutbar ist (z. B. in Prüfungsphasen, bei pflegebedürftigen Personen o. Ä.)

Der Einspruch muss schriftlich erfolgen – und zwar bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Beispiel:
Kommt die Ankündigung am 12. März, muss die Härtefallmeldung bis zum 30. April bei dir eingehen.

Während Modernisierungsarbeiten kommt es häufig zu Lärm, Schmutz oder Nutzungseinschränkungen – und das kann grundsätzlich eine Mietminderung rechtfertigen. Auch zusätzliche Kosten, etwa für Reinigung oder eine Ausweichunterkunft, dürfen Mieter:innen geltend machen.

Doch es gibt eine wichtige Ausnahme:

🚫 Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Wenn du die Wohnung energetisch modernisierst (z. B. durch Dämmung, neue Fenster, neue Heizungsanlage), gilt laut § 536 Abs. 1a BGB:
In den ersten drei Monaten nach Ankündigung dürfen Mieter:innen die Miete nicht mindern – auch wenn die Baustelle störend ist.

Erst wenn die Arbeiten deutlich länger dauern oder zusätzliche Mängel auftreten, kann wieder eine Mietminderung möglich sein.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist zulässig – aber nur mit sauberer Planung, rechtssicherer Umsetzung und klarer Kommunikation. Wer Maßnahmen frühzeitig ankündigt, nachvollziehbar kalkuliert und alle gesetzlichen Vorgaben einhält, schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Vertrauen.

Kurz gesagt: Transparenz vermeidet Streit – und schützt vor teuren Fehlern.