Miet­er­hö­hung Frist: Was gilt laut BGB?

Eine Mieterhöhung wirft oft die Frage auf: Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung – und wie lange im Voraus muss sie angekündigt werden? Für Mieter:innen ist die Mieterhöhungsfrist entscheidend, um sich finanziell auf die neue Miete einzustellen oder ihr gegebenenfalls zu widersprechen. Vermieter:innen wiederum müssen die gesetzlichen Vorgaben des BGB genau einhalten, damit die Mieterhöhung wirksam ist.

Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Das Gesetz unterscheidet dabei mehrere Fälle – jeweils mit eigenen Fristen:

1. Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
   • Ankündigungsfrist: mindestens zwei volle Monate
   • Zustimmung: bis zum Ablauf des übernächsten Monats
   • Beispiel:
     • Zugang des Schreibens: 15. Februar
     • Zustimmung der Mietpartei: spätestens bis 30. April
     • Wirkungszeitpunkt der höheren Miete: 1. Mai
2. Mieterhöhung nach Modernisierung
   • Ankündigungsfrist: mindestens zwei volle Monate
   • Sonderfall: Wurde die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent, so verlängert sich die Frist um sechs Monate.
3. Mieterhöhung nach Index- oder Staffelmiete
   • Bei Staffelmiete gelten die im Mietvertrag vereinbarten Intervalle, wobei die Miete jeweils mindestens für ein Jahr unverändert bleiben muss
   • Bei Indexmiete frühestens nach zwölf Monaten → Erhöhung muss ebenfalls mindestens zwei Monate vorher angekündigt werden
4. Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel
   • Erst nach Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zulässig, es sei denn, der Erwerber wurde durch den Verkäufer dazu ermächtigt, die Mieterhöhung bereits vor der grundbuchlichen Eigentumsumschreibung geltend zu machen
   • Fristen bleiben ansonsten gleich

Du siehst: Mieterhöhung ist nicht gleich Mieterhöhung – je nach Anlass gelten unterschiedliche Regeln. Entscheidend ist jedoch immer, dass die gesetzlichen Fristen eingehalten werden.

Damit eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam ist, müssen Vermieter:innen mehrere gesetzliche Fristen beachten:

• Wartefrist: Zwischen zwei Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss mindestens ein Jahr liegen.
• Bestandsdauer: Die Miete muss insgesamt 15 Monate unverändert bleiben.
• Ankündigungsfrist: Das Mieterhöhungsverlangen muss mindestens zwei volle Monate vor dem Wirkungszeitpunkt beim Mieter eingehen.
  

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Neben der Einhaltung der Fristen ist entscheidend, dass die verlangte Mieterhöhung rechtlich zulässig ist. Die häufigste Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie zeigt, welche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und üblich ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage: Vermieter:innen müssen im Schreiben auf drei Vergleichswohnungen, den Mietspiegel oder ein Gutachten verweisen. Auf diese Weise belegen sie, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt haben und sich darauf beziehen.

Grenzen durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze:

• In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens um 20 % steigen, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um  15 % (Kappungsgrenze).
• Bei Neuvermietungen greift die Mietpreisbremse: Die neue Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; Ausnahmen: zulässige Vormiete, Neubau, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Mieterhöhung bei Mieterwechsel: Hier kann rechtlich ein neues Mietverhältnis entstehen. Die Mieterhöhung bei Mieterwechsel kann grundsätzlich frei gestaltet werden – aber Vermieter:innen müssen sich an die Mietpreisbremse halten.
  

Nach den gesetzlichen Vorgaben hängt die Fristberechnung immer vom Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Mieterhöhung ab.

Bei der Berechnung der Frist für die Mieterhöhung ist der Beginn des Mietverhältnisses ausschlaggebend. Das Datum wird im Mietvertrag festgehalten. Ob du an diesem eingezogen bist oder erst eine Woche später, spielt für die Fristberechnung keine Rolle.

Sollte das Mietverhältnis schon länger bestehen und bereits eine Mieterhöhung vorgenommen worden sein, dann ist der Tag, an welchem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, der Startzeitpunkt der Frist.

Das sind die Fristen der Vergleichsmieterhöhung nach BGB:

• 01.02.2022 – Beginn des Mietverhältnisses oder Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
• 01.03.2023 – Vermieter:in darf ab diesem Datum eine Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs.1 BGB)
• 07.03.2023 – Zugang des Mieterhöhungsverlangens bei der Mietpartei (§ 558a BGB)
• 31.05.2023 – Ende der Zustimmungsfrist (§ 558b Abs.1 BGB)
• 01.06.2023 – Bei Zustimmung gilt ab diesem Zeitpunkt die erhöhte Miete (§ 558b Abs.1 BGB)
• 30.06.2023 – Bei Sonderkündigung innerhalb der Zustimmungsfrist endet das Mietverhältnis (§ 561 BGB)
• 31.08.2023 – Bei fehlender Zustimmung: letzter Termin für eine Klage des Vermieters (§ 558b Abs.2 BGB)
  

Das Beispiel zeigt: Eine Mieterhöhung folgt einem klaren zeitlichen Ablauf – und nur wenn alle Schritte eingehalten werden, wird sie wirksam.

So kündigst du eine Mieterhöhung an:

Eine Mieterhöhung muss immer in Textform angekündigt werden (§ 558a BGB). Das Erhöhungsverlangen muss die neue Miethöhe, den Zeitpunkt des Inkrafttretens und eine Begründung enthalten – zum Beispiel durch die ortsübliche Vergleichsmiete oder durch eine Modernisierung. Wichtig ist außerdem, dass das Dokument von allen Vermieter:innen unterschrieben wird.

Mieterhöhung ankündigen Frist: Zwischen Zugang des Mieterhöhungsschreibens und dem Wirksamwerden der höheren Miete müssen mindestens zwei volle Kalendermonate liegen.

Beispiel Mieterhöhung fristgerecht ankündigen:

• Zugang des Schreibens: 2. März
• Beginn der höheren Miete: 1. Juni

Wer die Ankündigung korrekt formuliert und rechtzeitig zustellt, vermeidet spätere Streitigkeiten und Verzögerungen.

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete kennt das BGB auch Sonderformen: die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide haben eigene Regeln, die sich vor allem bei den Fristen deutlich unterscheiden.

Staffelmiete:
Bei der Staffelmiete ist die Mieterhöhung bereits im Mietvertrag (oder Nachtrag) vereinbart. Jede Staffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bevor die nächste Stufe wirksam wird. Ein gesondertes Mieterhöhungsverlangen ist hier nicht nötig.

Indexmiete:
Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Auch hier gilt: Die Miete muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben. Damit die neue Miete wirksam wird, muss der:die Vermieter:in die Anpassung in Textform ankündigen. Sie tritt dann zum Beginn des übernächsten Monats nach Zugang ein.

Beispiel Indexmiete:

• Beginn Mietverhältnis: 1. Februar 2022
• Schriftliche Erklärung zugestellt: 1. November 2022
• Neue Miete fällig: 1. Februar 2023
  

Auch nach einer Modernisierung dürfen Vermieter:innen die Miete erhöhen – allerdings gelten dafür besondere Regeln und Fristen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind in §§ 555a–555f und in §§ 559–559e alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen enthalten zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung.

Demnach darf die jährliche Miete um maximal acht Prozent der Kosten erhöht werden, die im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen für die jeweilige Mietwohnung angefallen sind (§ 559 Abs.1 BGB). Eine solche Mieterhöhung muss der Mietpartei einerseits in Textform mitgeteilt werden und andererseits alle gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungen und Erläuterungen enthalten (§ 559b Abs.1 BGB).

Die erhöhte Miete wird ebenfalls erst mit dem Beginn des dritten Monats wirksam, nachdem die schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung der Mietpartei zugestellt wurde (§ 559b Abs.2 BGB). Diese Frist verlängert sich sogar um weitere sechs Monate, wenn:

• der:die Vermieter:in die durchgeführte Modernisierung nicht nach den gesetzlichen Vorgaben des § 555c BGB bei der Mietpartei angekündigt hat oder
• die tatsächliche Erhöhung der Miete die zuvor angekündigte Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Beispiel Modernisierung:

• Zugang des Schreibens: 15. April
• Beginn der höheren Miete: 1. Juli
• Bei fehlerhafter Ankündigung oder Steigerung der Mieterhöhung um mehr als 10 %: + 6 Monate → 1. Januar
  

Neben Zustimmung und Klagefristen gibt es für Mieter:innen im Fall der Vergleichs- und der Modernisierungsmieterhöhung noch ein wichtiges Recht: das Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB)

• Die Kündigung muss innerhalb der Zustimmungsfrist erklärt werden, also bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens.
• Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des übernächsten Monats.

Beispiel Sonderkündigungsrecht:

• Zugang des Mieterhöhungsverlangens: 10. April
• Frist für außerordentliche Kündigung: bis 30. Juni
• Ende des Mietverhältnisses: 31. August

Das Sonderkündigungsrecht verschafft Mieter:innen also die Möglichkeit, einer ungewollten Mieterhöhung rechtzeitig zu entgehen. Denn im Fall der mieterseitigen Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, müssen Vermieter:innen und Mieter:innen mehrere Fristen beachten:

• Wartefrist: Eine Mieterhöhung ist frühestens 12 Monate nach Einzug oder der letzten Anpassung möglich.
• Bestandsdauer: Die Miete muss mindestens 12 Monate, im Fall der Vergleichsmieterhöhung 15 Monate, unverändert bleiben.
• Ankündigungsfrist: Das Schreiben muss spätestens 2 volle Monate vor Inkrafttreten der Erhöhung beim Mieter eingehen.
• Zustimmungsfrist: Mieter:innen haben bis zum Ende des 2. Monats nach dem Zugang der Vergleichsmieterhöhung Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. 
• Klagefrist: Stimmt die Mietpartei der Vergleichsmieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen.
• Sonderkündigungsrecht: Mieter:innen können innerhalb der Zustimmungsfrist außerordentlich kündigen.
• Inkrafttreten: Die n Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.

Für Vermieter:innen:

• Klare und nachvollziehbare Formulierungen im Ankündigungsschreiben verwenden
• Fristen exakt berechnen – Fehler führen schnell zur Unwirksamkeit

Für Mieter:innen

Mit einem Mieterhöhungs-Rechner prüfen, ob die Erhöhung rechtmäßig ist

• Die Zustimmungsfrist nutzen, um ggf. rechtlichen Rat einzuholen
• Sonderkündigungsrecht im Blick behalten, um flexibel reagieren zu können

Ob Vergleichsmiete, Modernisierung oder Indexmiete – bei der Mietererhöhung ist die Ankündigungsfrist von mindestens zwei Monaten ist der Regelfall. Nur wer diese korrekt einhält, kann eine wirksame Mieterhöhung durchsetzen. Für Mieter:innen bedeutet das Zeit, um die Erhöhung zu prüfen, zu verhandeln oder das Sonderkündigungsrecht zu nutzen.