Die Umlage von Modernisierungskosten an die Mieter ist grundsätzlich möglich. Hier erfährst du, wie hoch die Kosten durchschnittlich sind, wie du diese umlegen kannst und wie du die Umlage berechnest.


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Das Wichtigste in Kürze
  • Modernisierungskosten beziehen sich auf Arbeiten an der Immobilie, die den Wert steigern, Wohnraum schaffen, Energie oder Wasser sparen.

  • Baumaterialien, Handwerkerleistungen, Renovierungskosten und Eigenleistungen des Vermieters können umgelegt werden.

  • Pro Jahr umlegbar sind maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten auf den:die Mieter:in. Kappungsgrenzen und eine eventuelle Mietpreisbremse beschränken die Möglichkeiten.

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Wie hoch fallen die Modernisierungskosten aus?

Wenn Baumaßnahmen an einem Gebäude durchgeführt werden, spricht man von Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Modernisierung einer Immobilie wird geplant

Es ist wichtig, die Unterschiede zu kennen, denn: an den Modernisierungskosten dürfen die Mieter:innen beteiligt werden, die Instandhaltungs- und Sanierungskosten zahlt hingegen der:die Vermieter:in.

Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn die Maßnahmen der Wohnwertverbesserung, dem Wasser- oder Energiesparen dienen oder neuer Wohnraum geschaffen wird.

Folgende Maßnahmen zählen laut § 555b BGB beispielsweise zur Modernisierung:

  • Verbesserung der Wärmedämmung
  • Installation einer Solaranlage
  • Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung
  • Einbau von Wasserzählern
  • Einbau eines Aufzugs

Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?

Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden, § 559 BGB zufolge gelten folgende Richtlinien:

  • 8 % der Gesamtsumme der Modernisierungskosten jährlich
  • Eine vorhandene Mietpreisbremse begrenzt die Umlagemöglichkeiten der Modernisierungskosten.
  • Es gelten folgende Kappungsgrenzen:
    • 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren
    • 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren bei einer aktuellen Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter

Umlegbar sind alle Kosten der Ausführung, während indirekte Kosten unberücksichtigt bleiben:

Umlagefähig Nicht umlagefähig
  • Baumaterialien
  • Kosten zur Finanzierung der Modernisierung (Kreditkosten)
  • Handwerkerleistungen
  • Kosten für Leistungen der Verwaltung (Koordinierung, Überwachung)
  • Renovierungskosten aufgrund der Modernisierung
  • öffentliche Fördermittel, Zuschüsse und Steuervergünstigungen
  • Eigenleistungen des Vermieters
  • ein möglicher Mietausfall während der Modernisierung

Modernisierung ankündigen

Mindestens drei Monate vor Beginn ist die Modernisierung durch den:die Vermieter:in schriftlich anzukündigen. Gemäß § 555c BGB muss die Mitteilung den Beginn, die einzelnen Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer, den jeweiligen Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Wie berechnet man die Umlage der Modernisierungskosten?

Um die Modernisierungskosten umlegen zu können, sind auch formelle Anforderungen zu erfüllen. Du musst die entstandenen Modernisierungskosten belegen, sie schriftlich aufschlüsseln und sie anteilig auf die einzelnen Mietparteien umlegen. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung, die für den:die Mieter:in verständlich und nachvollziehbar sein muss.

Hier ein Beispiel zur Berechnung der Modernisierungskosten für eine Wohnung:

  • Modernisierungskosten umlagefähig gesamt: 100.000 €
  • Gesamtfläche: 2.000 qm
  • Wohnfläche Mieter: 70 qm

100.000 € / 2.000 qm x 70,00 qm = 3.500,00 €

(3.500 € x 8) / 100 = 280,00 €

280,00 € / 12 = monatlich Mieterhöhung 23,33 €

Auf diese Weise ergibt sich eine Mieterhöhung, die erst nach vollständigem Abschluss der Modernisierung gegenüber dem:der Mieter:in erhoben werden darf. Es ist eine Sonderform der Mieterhöhung und wird in § 559 BGB geregelt. Alternativ kann der:die Vermieter:in auch die Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung dem neuen Standard entsprechend anheben. Im Gegensatz zur Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsumlage muss der:die Mieter:in der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen.

Recht auf Prüfung durch den Mieter

Der:die Mieter:in hat ein Recht auf Überprüfung der ihm mitgeteilten Umlage zu den Modernisierungskosten. Er:sie darf die Unterlagen prüfen. Er:sie hat auch das Recht, den:die Vermieter:in nach dem Anteil an den Reparaturkosten und den öffentlichen Fördermitteln zu fragen. Auf Wunsch ist ihm:ihr auch die Energieeinsparung zu erläutern. Während der Modernisierung kann der:die Mieter:in die Miete mindern, wenn eine wirkliche Beeinträchtigung vorliegt.


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FAQ: Häufige Fragen zu Modernisierungskosten

Bei welchen baulichen Veränderungen entstehen Modernisierungskosten?

Wer modernisiert, führt an seiner Immobilie eine wesentliche Wohnwertsteigerung durch, sorgt für die Einsparung von Energie bzw. Wasser oder schafft neuen Wohnraum. Laut § 555b BGB entstehen Modernisierungskosten unter anderem beim Anbringen einer Wärmedämmung oder der Installation einer Solaranlage.

Was gehört alles zu Modernisierungskosten?

Bei den Modernisierungskosten handelt es sich um Kosten, die bei der direkten Umsetzung der Modernisierung entstehen. Im Wesentlichen sind dies Kosten für Baumaterialien, Handwerkerleistungen, Reparaturkosten im Zusammenhang mit der Modernisierung und die Eigenleistungen des:der Vermieter:in.

Wie berechnet man Modernisierungskosten?

Die Modernisierungskosten sind alle umlagefähigen Kosten der Modernisierung. Sie werden über die Wohnfläche auf den Mieter umgelegt. Um die monatliche Mieterhöhung zu erhalten, muss diese Modernisierungsumlage durch 12 geteilt werden.

Können alle Modernisierungskosten umgelegt werden?

Nein, die Umlage von Modernisierungskosten ist § 559 BGB zufolge begrenzt auf 8 Prozent der Gesamtsumme im Jahr, solange die Mietpreisbremse nicht überschritten wird. Zusätzliche Kappungsgrenzen limitieren die mögliche Modernisierungsumlage auf 2 Euro pro Quadratmeter, wenn die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt und auf 3 Euro, wenn sie darüber liegt.

Muss der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten hinnehmen?

Wenn du eine Modernisierungsumlage berechnest, kann dein:e Mieter:in dich nach den Unterlagen fragen, den Anteil an reinen Reparaturkosten in Erfahrung bringen sowie auch den Anteil der öffentlichen Fördermittel. Ebenfalls auskunftspflichtig bist du zum Thema Energieeinsparung. Kommt es während der Bauarbeiten zu einer wirklichen Beeinträchtigung, kann er:sie die Miete mindern.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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