Für eine Modernisierung bei Immobilien gibt es per Gesetz klare Regeln. Was dabei zwischen Mietern und Vermietern zu beachten ist, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Auch für die Modernisierungskosten und wie sie vom Vermieter umgelegt werden können, gibt es zahlreiche Regeln. Was überhaupt eine Modernisierung ist, worin sie sich von anderen Baumaßnahmen unterscheidet und worauf es bei der Verteilung von Modernisierungskosten ankommt, lesen Sie hier.



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Wie hoch fallen die Modernisierungskosten aus?

Für alle Arten von Modernisierungsmaßnahmen fallen in der Regel Beträge von mehr als 10.000 Euro an. Abhängig sind die Kosten aber auch immer von der Größe der Immobilie.

Eine Übersicht

Maßnahme

Kosten

Dachdämmung

Ca. 15.000 Euro

Fensteraustausch

Ca. 12.000 Euro

Neue Einbauküche

Ca. 15.000 Euro

Neues Bad

Ca. 20.000 Euro

Heizungsaustausch

Ca. 15.000 Euro

Wanddämmung

Ca. 20.000 Euro

Neue Elektrik

Ca. 10.000 Euro

Photovoltaikanlage

Ca. 20.000 Euro

Neues Carport oder Garage

Ca. 10.000 bis 30.000 Euro

Altersgerechte Sanierung

Ca. 15.000 Euro

Wie werden Modernisierungskosten umgelegt?

Sind die durchgeführten Baumaßnahmen nach dem Gesetz eine umlagefähige Modernisierung, können die Kosten vom Vermieter nach dem Schlüssel Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Dabei ist es zulässig, jährlich bis zu elf Prozent der gesamten Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.

Nicht umlagefähig sind indirekt mit der Modernisierung zusammenhängende Aufwendungen wie:

  • Kosten zur Finanzierung der Modernisierung (Kreditkosten)
  • Kosten für Leistungen der Verwaltung (Koordinierung, Überwachung)
  • öffentliche Fördermittel, Zuschüsse und Steuervergünstigungen
  • ein möglicher Mietausfall während der Modernisierung 

Dagegen können folgende Kosten der Modernisierung umgelegt werden:

  • Baumaterialien
  • Handwerkerleistungen
  • Renovierungskosten aufgrund der Modernisierung
  • Eigenleistungen des Vermieters
Hinweis

Der Vermieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung diese gegenüber den Mietern schriftlich ankündigen. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB muss die Mitteilung den Beginn, die einzelnen Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer, den jeweiligen Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Wie berechnet man die Umlage der Modernisierungskosten?

Der Vermieter muss dafür alle Modernisierungskosten durch Rechnungen und andere Nachweise belegen. Dabei hat er sie schriftlich aufzulisten und nach den entstandenen Kosten aufzuschlüsseln. Dann werden sie auf die einzelnen Wohnungen anteilig aufgeteilt und mit der Angabe der Mieterhöhung pro Monat berechnet.

Hier ein Beispiel zur Berechnung der Modernisierungskosten für eine Wohnung:

  • Modernisierungskosten umlagefähig gesamt: 100.000 €
  • Gesamtfläche: 2.000 qm
  • Wohnfläche Mieter: 70 qm

100.000 € / 2.000 qm x 70,00 qm = 3.500,00 €

(3.500 € x 11) / 100 = 385,00 €

385,00 € / 12 = monatlich Mieterhöhung 32,08 €

Auf diese Weise ergibt sich eine Mieterhöhung, die erst nach vollständigem Abschluss der Modernisierung gegenüber dem Mieter erhoben werden darf. Es ist eine Sonderform der Mieterhöhung und wird in § 559 BGB geregelt. Alternativ kann der Vermieter auch die Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung entsprechend dem neuen Standard anheben. Im Gegensatz zur Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsumlage muss der Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmten.

Hinweis

Der Mieter hat ein Recht auf Überprüfung der ihm mitgeteilten Umlage zu den Modernisierungskosten. Er darf die Unterlagen des Vermieters prüfen. Er hat auch das Recht, den Vermieter nach dem Anteil an den Reparaturkosten und den öffentlichen Fördermitteln zu fragen. Auf Wunsch ist ihm auch die Energieeinsparung zu erläutern. Während der Modernisierung kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderung ist aber nur bei wirklicher Beeinträchtigung durch die Modernisierungsmaßnahmen zulässig. Die Höhe der Minderung ist immer im Einzelfall zu betrachten und hängt vom persönlichen Maß der Beeinträchtigung ab.

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