Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten: Kos­ten be­rech­nen, um­le­gen & ab­set­zen

Modernisierungskosten entstehen, wenn du deine Immobilie beispielsweise energetisch verbesserst, den Wohnwert erhöhst oder neuen Wohnraum schaffst. Als Vermieter:in kannst du bestimmte Kosten auf deine Mieter:innen umlegen. Hier erfährst du, welche Kosten als Modernisierungskosten gelten, wie du die Modernisierungsumlage berechnest und welche Kosten du steuerlich absetzen kannst. 

Bei Arbeiten an einer Immobilie ist zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören notwendige Instandhaltungen und Instandsetzungen. Ihre Kosten können Vermieter:innen nicht über die Modernisierungsumlage auf Mieter:innen umlegen.

• Verbesserung der Wärmedämmung 
• Einbau energieeffizienter Fenster 
• Installation einer Photovoltaikanlage 
• Einbau oder Erneuerung einer Heizungsanlage unter den gesetzlichen Voraussetzungen 
• Einbau von Wasserzählern zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs 
• Einbau eines Aufzugs 
• Schaffung neuen Wohnraums, etwa durch einen Dachgeschossausbau 

Wenn Baumaßnahmen an einem Gebäude durchgeführt werden, spricht man von Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Vermieter:innen müssen eine Modernisierung grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Gemäß § 555c BGB muss die Modernisierungsankündigung insbesondere Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, Beginn und Dauer sowie zur erwarteten Mieterhöhung und zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. 

Zudem sollen Vermieter:innen ihre Mieterschaft auf Form und Frist eines möglichen Härteeinwands hinweisen.

Vermieter:innen können einen Teil der Modernisierungskosten über eine Mieterhöhung auf ihre Mietparteien umlegen. Nach § 559 BGB gelten grundsätzlich folgende Vorgaben: 
 

• Die jährliche Miete darf um 8 Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. 
• Kosten für notwendige Erhaltungsmaßnahmen müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden. 
   

Für die Modernisierungsumlage gelten folgende Kappungsgrenzen: 

• Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. 
• Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro pro Quadratmeter. 
• Bei bestimmten Modernisierungen der Heizungsanlage gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. 

Werden mehrere Wohnungen modernisiert, müssen die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. 

Für die Modernisierungsumlage können grundsätzlich die unmittelbar für die Modernisierung entstandenen Kosten berücksichtigt werden. Kosten für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen müssen dagegen abgezogen werden. 

Für die Modernisierungsumlage musst du zunächst die umlagefähigen Kosten ermitteln. Erhaltungsanteile und anzurechnende Fördermittel werden dabei abgezogen. Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen sind die verbleibenden Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. 

Die daraus berechnete Mieterhöhung musst du deinen Mieter:innen in Textform erklären und nachvollziehbar erläutern. 

Angenommen, die umlagefähigen Modernisierungskosten für ein Mehrfamilienhaus betragen nach allen Abzügen 100.000 Euro: 

Die gesetzlichen Kappungsgrenzen müssen zusätzlich eingehalten werden. 

Nach Durchführung der Modernisierung müssen Vermieter:innen die Mieterhöhung in Textform erklären und die Berechnung erläutern. Die erhöhte Miete wird grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet. 

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu unterscheiden. Für eine Erhöhung nach § 558 ist die Zustimmung der Mieter:innen erforderlich.

Mieter:innen können die Berechnung der Modernisierungsumlage überprüfen. Die Mieterhöhungserklärung muss deshalb nachvollziehbar darstellen, welche Kosten entstanden sind, wie sie auf die Wohnung verteilt wurden und welche Beträge beispielsweise für Erhaltungsmaßnahmen oder Fördermittel abgezogen wurden. 

Führen die Modernisierungsarbeiten zu erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnung, kann grundsätzlich eine Mietminderung in Betracht kommen. Bei Beeinträchtigungen aufgrund einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Mietminderung jedoch für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.

Vermietende können Modernisierungskosten steuerlich geltend machen. Ob du die Ausgaben sofort als Werbungskosten absetzen kannst oder über mehrere Jahre abschreiben musst, hängt von der steuerlichen Einordnung der Maßnahmen ab. 

Gelten die Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand, können sie grundsätzlich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Handelt es sich dagegen um Herstellungskosten, werden die Aufwendungen dem Gebäude zugerechnet und über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt. 

Eine wichtige Besonderheit gilt nach dem Immobilienkauf: Übersteigen die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Die Aufwendungen sind dann grundsätzlich nur über die AfA abziehbar. 

Modernisierungen können den Wert und die Wohnqualität einer Immobilie langfristig verbessern. Als Vermieter:in kannst du einen Teil der Kosten auf deine Mieter:innen umlegen. Entscheidend ist, Modernisierungs- und Erhaltungskosten sauber voneinander zu trennen, mögliche Fördermittel zu berücksichtigen und die gesetzlichen Vorgaben für die Mieterhöhung einzuhalten. 

Auch steuerlich können Modernisierungskosten relevant sein. Je nach Einordnung lassen sie sich als Werbungskosten absetzen oder über die AfA berücksichtigen.